憐青

柬埔寨西哈努克城

1月31日，柬埔寨《2024年促進(jìn)西哈努克省投資特別計(jì)劃》開始正式推進(jìn)。啟動(dòng)儀式上，總理洪瑪內(nèi)宣布，已成立一個(gè)由財(cái)經(jīng)、國(guó)土規(guī)劃、司法等十多個(gè)部門官員組成的工作組，專門負(fù)責(zé)這一計(jì)劃實(shí)施，吸引更多投資者到西哈努克（簡(jiǎn)稱“西港”）投資。

擺在這一工作組面前的首要任務(wù)，是該省首府西哈努克市的爛尾樓問題。

2016年開始，大量國(guó)際資本開始涌入西港，賭場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等各類高樓在西港拔地而起，讓這座濱海度假小城煥然一新。不少國(guó)人也將西港視為地產(chǎn)投資圣地，“復(fù)刻深圳奇跡”的說法，一度成為西港房地產(chǎn)圈的口頭禪。

世事如棋，2019年以來，在柬埔寨政府禁賭、疫情與全球經(jīng)濟(jì)下行等內(nèi)外因素驅(qū)動(dòng)下，西港土地與地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，出現(xiàn)了大量爛尾或完工后未投入使用的建筑。此后，盡管一些財(cái)經(jīng)自媒體不斷強(qiáng)調(diào)利好，但依舊止不住西港房?jī)r(jià)、地價(jià)一落千丈，跌回甚至跌穿2016年的水準(zhǔn)。

風(fēng)光秀麗的海灘外加天然深水港，讓西港具備了得天獨(dú)厚的自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在各類政策紅利加持下，它本應(yīng)成為柬埔寨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的典范，可如今卻淪落至此，留下遍地爛尾樓之余，也讓一些國(guó)內(nèi)炒房者血本無歸，不禁令人玩味。

博彩聚集房?jī)r(jià)暴漲的前夜

西港位于首都金邊西南240公里處，是柬埔寨第二大城市，也是國(guó)內(nèi)除吳哥窟外最著名的旅游勝地，同時(shí)還是該國(guó)唯一的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，擁有較為完善的機(jī)場(chǎng)、港口、高速等設(shè)施。

如此優(yōu)良的條件，沒能吸引來符合柬埔寨期待的投資者，最先盯上西港的卻是博彩與詐騙集團(tuán)。2017年，一座7層高的賭場(chǎng)在這里拔地而起，這是當(dāng)時(shí)西港最大的綜合娛樂中心，建筑面積達(dá)1.65萬(wàn)平米。

中國(guó)澳門當(dāng)?shù)孛襟w稱，截至2019年5月，澳門主要賭場(chǎng)在西港共投資約3.6億美元，一大原因就在于柬埔寨政策的相對(duì)寬松—賭博類執(zhí)照最低只要4萬(wàn)美元/年，且對(duì)賭桌數(shù)量沒有限制。

對(duì)于博彩行業(yè)，柬埔寨政府似乎樂見其成。柬埔寨財(cái)經(jīng)部頒發(fā)的新賭博執(zhí)照數(shù)目，正急速增加，截至2019年第一季度，柬埔寨共頒發(fā)169張賭場(chǎng)執(zhí)照，其中91張位于西哈努克省，大部分賭場(chǎng)都有網(wǎng)絡(luò)賭博業(yè)務(wù)。

半島電視臺(tái)稱，西港賭場(chǎng)密度或許高于拉斯維加斯，一家家賭場(chǎng)構(gòu)成了西港的城市天際線。據(jù)博彩行業(yè)咨詢公司IGamiX統(tǒng)計(jì)，西港年收入的90%來自在線賭博。在西港的帶動(dòng)下，2019年，柬埔寨博彩行業(yè)稅收8500萬(wàn)美元，這對(duì)于該國(guó)而言并不是一個(gè)小數(shù)目。

博彩行業(yè)的狂飆突進(jìn)，推高了當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格，西港也化身為一個(gè)龐大的工地。在那些年的西港，土地大體分為兩種—已經(jīng)建成樓房的，和即將建成樓房的。《曼谷郵報(bào)》2019年7月的一篇報(bào)道稱，西港200多個(gè)在建項(xiàng)目中，大多都是中國(guó)人投資或建設(shè)。

與賭博一起滋生的，還有電信詐騙、謀殺等犯罪活動(dòng)，西港名聲也受其所累。媒體提及西港時(shí)，往往也都是與犯罪活動(dòng)有關(guān)，以至于提起賭博和電詐，第一時(shí)間想到的是柬埔寨，而非日后更為臭名昭著的緬北。

2019年5月和7月，接連有中國(guó)人在西港遭到槍殺，外交部領(lǐng)事司和中國(guó)駐柬埔寨大使館提醒中國(guó)公民，密切關(guān)注西港當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安狀況，謹(jǐn)慎前往西港。

禁賭引發(fā)陣痛

風(fēng)浪越大，魚越貴。在一片混亂引發(fā)的畸形繁榮中，不斷有以“冒險(xiǎn)者”自詡者殺入西港，成為推動(dòng)西港地價(jià)和房?jī)r(jià)猛漲的力量。一家東南亞房產(chǎn)機(jī)構(gòu)稱，2017年，中國(guó)買家對(duì)西港的詢盤量同比增長(zhǎng)了186%。

柬埔寨房產(chǎn)中介網(wǎng)站表示，短短幾年時(shí)間里，西港地價(jià)已經(jīng)比肩泰國(guó)和越南的海濱區(qū)域—而柬埔寨無論是GDP總量或是人均GDP，都處于東盟尾部，與泰國(guó)越南都有明顯差距。

西港的娛樂城

“復(fù)刻深圳奇跡”的說法，一度成為西港房地產(chǎn)圈的口頭禪。

西哈努克省于2019年7月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，中國(guó)公民擁有西港90%以上的企業(yè)，包括酒店、賭場(chǎng)、餐館、按摩院等。西港一些市政官員向《曼谷郵報(bào)》透露，在西港的中國(guó)人數(shù)量或超24萬(wàn)，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)乇緡?guó)居民人數(shù)。

龐大的人群本就有強(qiáng)烈的商業(yè)需求，再加上來西港的中國(guó)人，不少就是奔著投資房產(chǎn)來的，西港的房?jī)r(jià)地價(jià)自然水漲船高。

據(jù)柬埔寨媒體《金邊郵報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至2019年上半年，西港一些地區(qū)的土地價(jià)格在6年左右的時(shí)間里翻了15倍，上漲到了每平方米3000美元；而中心商業(yè)區(qū)價(jià)格更為夸張，面積小于1000平方米的地塊價(jià)格，在每平方米4000-5000美元之間，與首都金邊核心商圈價(jià)格相當(dāng)。

2020年2月18日，在西港口岸停靠的郵輪

西港賭場(chǎng)密度或許高于拉斯維加斯，一家家賭場(chǎng)構(gòu)成了西港的城市天際線。

上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。早已上了頭的投資客，不會(huì)感知到危機(jī)即將到來。2019年6月，西港一棟由中國(guó)公民投資建設(shè)的7層在建樓房轟然倒塌，造成28人死亡。柬方稱，發(fā)生坍塌的建筑物沒有申請(qǐng)施工許可。

這樣的混亂無序，既是西港地產(chǎn)行業(yè)的寫照，似乎也預(yù)言著西港的畸形繁榮，即將“塌房”的結(jié)局。

2019年7月，當(dāng)聯(lián)合國(guó)毒品和犯罪問題辦公室在報(bào)告中指出，有組織跨國(guó)犯罪團(tuán)伙活動(dòng)猖獗，成為東南亞地區(qū)面臨的重大挑戰(zhàn)，越來越多的非法資金通過賭場(chǎng)業(yè)等進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，西港的房?jī)r(jià)依然在一路狂飆。

轉(zhuǎn)變發(fā)生在一個(gè)月后的8月18日。柬埔寨時(shí)任首相洪森在當(dāng)天簽發(fā)政令，宣布立刻禁止頒發(fā)各種形式的網(wǎng)絡(luò)賭博執(zhí)照，各級(jí)部門及執(zhí)法官員必須全面調(diào)查和打擊沒有執(zhí)照的各種形式的非法網(wǎng)絡(luò)賭博活動(dòng)；而對(duì)于已經(jīng)獲得執(zhí)照的網(wǎng)絡(luò)賭博公司，可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)到期滿為止，但必須全面遵守相關(guān)法律法規(guī)，期滿后不可續(xù)辦執(zhí)照。

不久后，柬埔寨繼續(xù)加碼禁賭力度，要求在年內(nèi)查封境內(nèi)所有網(wǎng)絡(luò)賭博業(yè)務(wù)。如此嚴(yán)苛的法令一出，因賭而興的西港最終因禁賭而荒，這也給當(dāng)?shù)剡^熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水。

與賭博相關(guān)的公司迅速撤離后，為這些公司提供服務(wù)的中餐館與娛樂場(chǎng)所也隨之歇業(yè)—巔峰時(shí)期，西港436家餐館中，95%由中國(guó)人經(jīng)營(yíng)，這里的41家卡拉OK和46家按摩院也都屬于中國(guó)人。

日本媒體《日經(jīng)亞洲評(píng)論》援引西港某商會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查稱，在禁賭令頒布后不到半年時(shí)間里，至少有10萬(wàn)人離開，留下了一堆停滯不前的項(xiàng)目、負(fù)債累累的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、破碎的基礎(chǔ)設(shè)施和倒閉的企業(yè)。

房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕柬埔寨總監(jiān)霍奇在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)年8月18日后，中小型項(xiàng)目要么縮小規(guī)模，要么停止建設(shè)，只有部分重大開發(fā)項(xiàng)目仍在繼續(xù)，因?yàn)閮r(jià)格跌得太快，許多賣家只能被迫一直持有著土地，祈求能撐到價(jià)格重新上漲的時(shí)候。霍奇認(rèn)為，受影響最大的是租賃市場(chǎng)，基本回到2016年的水平。

西港遍地的爛尾樓

爛尾樓圍城如何破局

出人意料的是，在各路資金紛紛撤出西港不久后，卻又有一些中國(guó)投資者被人勸說前往西港“抄底”，為本就荒誕的西港土地故事，續(xù)上了令人啼笑皆非的一筆。

引發(fā)這出鬧劇的，是網(wǎng)絡(luò)知名用戶“薛蠻子”和在炒房界頗具知名度的歐成效等人，前者早在2019年便宣布，自己非?？春梦鞲邸鴮?duì)媒體表示，自己在柬埔寨買的土地，面積比整個(gè)澳門都大。

而后者則是房產(chǎn)類論壇“水庫(kù)”創(chuàng)始人，2020年開始，他和郎咸平等人一起，試圖向受眾兜售其名下公司在西港購(gòu)買的400公頃土地。

在一次活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，他們甚至借用了《亂世佳人》里的經(jīng)典臺(tái)詞所詮釋的觀點(diǎn)—“世界上唯有土地與明天同在”，這樣頗具煽動(dòng)性的話語(yǔ)，刺激著投資者想賺大錢的神經(jīng)。

按照歐成效等人的描述，這塊位于西港云朗公園附近的土地上，將進(jìn)行度假村等旅游開發(fā)，投資者最低只要投資48萬(wàn)元，就可購(gòu)買1畝土地。

但有媒體報(bào)道稱，這片用地性質(zhì)存疑，可能是一塊只剩下80多年租期的“三手”經(jīng)濟(jì)特許用地，轉(zhuǎn)讓或受限，還有被收回的風(fēng)險(xiǎn)，以至于有人以15萬(wàn)元/畝的價(jià)格轉(zhuǎn)讓名額，依舊無人問津。最近，網(wǎng)絡(luò)上甚至流傳出一段疑似西港項(xiàng)目投資者圍堵歐成效找說法的視頻。

如此充滿爭(zhēng)議的地塊，也是西港開發(fā)混亂的一個(gè)寫照?？杉幢氵@一項(xiàng)目真能如約推進(jìn)，西港如今爛尾樓遍地的市容，恐怕也會(huì)讓后續(xù)的投資者望而卻步。

不久前，柬埔寨經(jīng)濟(jì)和財(cái)政部長(zhǎng)表示，西港有362座建筑物未完工，面積約為350萬(wàn)平方米，其中65%均為住宿套間，這些爛尾項(xiàng)目需要額外投資約11.61億美元才能完成建設(shè)，即便進(jìn)行拆毀，也需要約1.75億美元。

此外，西港還有176座建筑物已經(jīng)建成但尚未投入運(yùn)營(yíng)，而這已經(jīng)是柬埔寨政府努力改善過一輪后的成果—2019年以來，西哈努克省累計(jì)有1000余棟建設(shè)項(xiàng)目半途被擱置爛尾，其中絕大部分位于西港。

柬埔寨媒體《柬華時(shí)報(bào)》稱，西港爛尾樓面臨業(yè)主與地主間糾紛、部分建筑物缺乏建筑施工許可證等多項(xiàng)挑戰(zhàn)，問題涉及旅游、法制、財(cái)經(jīng)、治安環(huán)境、投資者信心等各方各面。

為了能走出爛尾樓圍城的窘境，柬埔寨政府自2023年起推出了包括稅收激勵(lì)、便利施工許可證辦理、組織庭外和解等在內(nèi)的一攬子政策措施，雖取得了一定成效，但離徹底解決問題尚有一定距離。

如今，柬埔寨繼續(xù)加大力度，在組建工作組的基礎(chǔ)上，柬總理洪瑪內(nèi)還宣布，將為在西港購(gòu)買或者租賃超10萬(wàn)美元房地產(chǎn)的外國(guó)人提供特殊的3年期簽證，同時(shí)下令關(guān)閉西港所有私人射擊俱樂部，以期為西港建立新形象，將其打造為“平安城”，努力消除外國(guó)人對(duì)該地區(qū)的誤解，吸引更多投資者前來。

責(zé)任編輯吳陽(yáng)煜 wyy@nfcmag.com