摘要：本文探討精細化管理的核心要素，并分析了其如何應用于國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理中，并針對當前國有資產(chǎn)房產(chǎn)運營中的挑戰(zhàn)，提出了一系列優(yōu)化策略，包括建立健全管理制度，引入先進的管理技術與方法，以及強化數(shù)據(jù)支撐與信息安全管理。

關鍵詞：國有資產(chǎn)房產(chǎn)；精細化管理；運營策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20243241

伴隨著國家經(jīng)濟快速增長及城市化進程加快，國有資產(chǎn)房產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用越來越突出。國有企業(yè)成立時間早，歷經(jīng)改制、股份上市等改革步伐，逐步成為高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)。但是由于施工國有企業(yè)房產(chǎn)范圍廣、分布散等特點，傳統(tǒng)房產(chǎn)管理方式已經(jīng)很難適應市場環(huán)境對管理的高標準、高要求，迫切需要引進全新的管理理念與手段，精細化管理這一先進管理手段所具有的關注細節(jié)、追求高效等特征為國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理帶來新思路。本文研究的目的是探索在國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理經(jīng)營過程中如何引入精細化管理理念，從而提高管理效率、降低經(jīng)營成本。

一、房產(chǎn)管理現(xiàn)狀分析

（一）房產(chǎn)的總量與分布

以中交第二航務工程局有限公司為例。它作為建筑央企子公司，因其行業(yè)特征，自有房產(chǎn)總量適中、分布零散、業(yè)態(tài)豐富。這些房產(chǎn)滿足了公司日常辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營的需要，但由于其業(yè)務分布、歷史原因以及區(qū)域間發(fā)展不均衡等因素，國有資產(chǎn)房產(chǎn)無論從總量還是從分布來看都存在著一些問題，例如有些房產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，利用效率不高，需進一步強化管理，優(yōu)化其配置[1]。

（二）現(xiàn)有管理模式及其特點

現(xiàn)行國有企業(yè)房產(chǎn)管理模式有直接管理與委托管理兩種模式。直接管理多是公司、子公司、分公司以及其他分支機構直接對房產(chǎn)進行日常的經(jīng)營與維修，其優(yōu)勢在于管理權責清晰、決策快捷，直接管理面臨著管理效率低、費用高的挑戰(zhàn)。

委托管理是指將國有的資產(chǎn)和房產(chǎn)托付給有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司來進行日常運營和保養(yǎng)，借助這些專業(yè)公司的管理知識和技術專長，從而提升管理的效率和服務品質(zhì)，但在委托管理中存在著管理權責不明、服務質(zhì)量良莠不齊等現(xiàn)象。

從整體上看，當前的管理模式各有其自身的特點，但也都存在著一定的缺點與不足，有待于進一步的改進與優(yōu)化。

二、精細化管理的理念與實施策略

（一）精細化管理的定義與內(nèi)涵

精細化管理顧名思義就是追求細節(jié)、追求卓越。它的核心思想是通過深入分析管理過程并不斷改進，達到有效利用資源，降低管理成本，提高管理效率，精細化管理注重每個管理環(huán)節(jié)的精細化設計、精細化控制與精細化評估，以保證管理活動中各個環(huán)節(jié)處于最佳狀態(tài)[2]。這種管理模式不僅需要管理者擁有強烈的責任心和專業(yè)精神，還需要利用如大數(shù)據(jù)和人工智能等現(xiàn)代科技工具，以實現(xiàn)管理流程的數(shù)字化、智能化和自動化。

（二）精細化管理在國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理中的應用

將精細化管理運用到國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理中至關重要。

一是房產(chǎn)資源精細化管理能夠更準確地掌握每類房產(chǎn)在數(shù)量，品質(zhì)，分布及用途等方面的狀況，從而為資源優(yōu)化配置提供強有力的支撐。

二是精細化管理能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)營過程中實時監(jiān)測與評價，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施加以完善，保障工作順利開展。

三是精細化管理能夠在現(xiàn)代科技手段的幫助下，例如智能化物業(yè)管理系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析等技術，從而達到房產(chǎn)運營數(shù)字化管理的目的，提升管理效率以及服務質(zhì)量。將精細化管理落實到國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理當中，既能提高管理效率、降低運營成本、又能對國有資產(chǎn)保值增值起到強有力的保障作用。

（三）實施精細化管理的策略

1.建立健全管理制度

就國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理而言，管理制度的建立和完善是其精細化管理和運營模式最優(yōu)化的根本所在。其中包括建立明確房產(chǎn)管理規(guī)章制度以保證管理活動有序開展。一是要梳理公司所有產(chǎn)權歸屬，篩查權屬爭議，明確各類型房產(chǎn)權屬；二是要根據(jù)房產(chǎn)業(yè)態(tài)、新舊程度選定直接管理及委托管理類別，劃分使用與養(yǎng)護職責，保證資源得到合理開發(fā)利用與有效保護；三是要建立健全房產(chǎn)全生命周期登記與檔案管理制度，將房產(chǎn)數(shù)量、地點、來源、使用、退出（滅失）情況等資料進行綜合記錄與管理，以輔助決策[3]。

另外，還應該對房產(chǎn)的使用制定嚴格監(jiān)管機制，以避免資源浪費與濫用，通過管理制度的建立與完善，能夠保證國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理規(guī)范、透明、高效，并為運營模式優(yōu)化打下基礎。

2.引入先進的管理技術與方法

引進先進的管理技術和手段，是國有資產(chǎn)房產(chǎn)精細化管理中優(yōu)化運營模式的重要手段。在科學技術不斷進步的當前，要積極引進物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)分析和云計算等先進管理技術和手段來實現(xiàn)房產(chǎn)運營智能化和自動化管理。借助物聯(lián)網(wǎng)技術能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)使用狀況以及維護狀態(tài)進行實時監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。通過大數(shù)據(jù)分析技術能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)運營數(shù)據(jù)的深度挖掘與分析，從而為決策提供更精準的數(shù)據(jù)支撐。借助云計算技術能夠?qū)崿F(xiàn)管理資源共享與協(xié)同以及管理效率的提升，引進先進管理技術和手段，有利于提升國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理科學性、精細化。

3.強化數(shù)據(jù)支撐與信息安全管理

在國有資產(chǎn)房產(chǎn)精細化管理過程中數(shù)據(jù)支撐和信息安全管理非常重要，數(shù)據(jù)支撐為精細化管理提供了依據(jù)，要建立一個全面而準確的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，登記錄入每一處國有房產(chǎn)所在地點、面積、使用范圍、使用狀態(tài)，保證數(shù)據(jù)完整準確。采用實地勘察、測繪的方法，對數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容不斷的更新與完善，為管理決策的制定提供了可靠的依據(jù)。例如在對房產(chǎn)進行日常檢查時，對房屋維修情況、設施設備運行狀況等情況及時記錄，豐富數(shù)據(jù)庫，從而更好地安排維修計劃及資源分配。

信息安全管理為國有資產(chǎn)房產(chǎn)精細化管理提供了重要的保障。國有房產(chǎn)信息關系到國家利益與公共安全，需要對其進行嚴密的信息安全措施。

一方面，建立和完善信息安全管理制度，明確信息采集、儲存、利用、共享各環(huán)節(jié)安全要求及職責，規(guī)范操作流程，杜絕信息泄露與誤用。例如，對于接觸房產(chǎn)信息者實行嚴格權限管理，并按照工作要求賦予不同等級訪問權限以保障信息安全。

另一方面，要強化技術防護手段。利用先進加密技術、防火墻和入侵檢測系統(tǒng)，對房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫進行防護，定期開展信息安全風險評估、漏洞掃描等工作，發(fā)現(xiàn)并化解安全隱患。

最后，還應加強信息安全培訓與教育，提高管理人員及工作人員對信息安全的認識，讓他們認識到信息安全的意義及所面臨的危險，并具備信息安全防護的基本知識與基本技能。例如，舉辦信息安全培訓課程對職工進行密碼設置，數(shù)據(jù)備份和防范網(wǎng)絡攻擊宣傳，增強工作人員的信息安全防范能力。

三、運營模式優(yōu)化的方向與路徑

（一）運營模式優(yōu)化的目標與原則

在對國有資產(chǎn)房產(chǎn)運營模式進行優(yōu)化時，必須明確系列目標與原則。第一個目標就是要通過改革與創(chuàng)新來提升國有資產(chǎn)房產(chǎn)管理效率與服務質(zhì)量， 保證國有資產(chǎn)保值增值，以優(yōu)化運營模式來更好地適應高質(zhì)量發(fā)展的需求。

要達到上述目的，必須堅持如下幾個原則：一是堅持以市場為導向，把國有資產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營納入市場經(jīng)濟體系中，以市場競爭機制實現(xiàn)資源配置優(yōu)化和經(jīng)營效率提升。二是以效益最大化為中心，以精細化管理，降低運營成本，提升服務質(zhì)量為途徑，使國有資產(chǎn)增值保值。三是重視可持續(xù)發(fā)展，保證國有資產(chǎn)房產(chǎn)在經(jīng)營過程中滿足環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展要求，留下有價值的資源。四是遵循公平公正公開等原則，保證國有資產(chǎn)房產(chǎn)在經(jīng)營過程中透明、規(guī)范，保障國家利益。

（二）運營模式優(yōu)化的具體路徑

1.市場化運作機制的建立

為優(yōu)化國有資產(chǎn)房產(chǎn)運作方式，首先建立健全市場化運作機制，其中包括對國有資產(chǎn)房產(chǎn)進行市場定位并融入市場競爭，借助市場力量如價格機制和供求關系實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。要有靈活的經(jīng)營策略，引入資產(chǎn)評估、咨詢機構，了解市場前沿動態(tài)。根據(jù)政府調(diào)控及企業(yè)需求，建設具備先進產(chǎn)能的科研基地、生產(chǎn)基地，淘汰落后產(chǎn)能、影響生態(tài)環(huán)保的生產(chǎn)基地等。根據(jù)市場需求對房產(chǎn)出售或出租價格和租賃期限進行調(diào)整，吸引到更多高質(zhì)量的客戶或租戶。同時也希望通過利用一個高效房產(chǎn)交易平臺來為客戶或租戶提供房產(chǎn)出租、買賣及其他交易活動的便利。

另外，一個健全完善的監(jiān)管制度不可或缺，必須加大紀委以及審計的內(nèi)部監(jiān)管，配合市場監(jiān)管體系保證運營工作的公平、公正、透明。通過建立市場化運作機制，可以較好地滿足市場需求、提高國有資產(chǎn)房產(chǎn)使用效益和經(jīng)濟效益，市場化運作機制如圖1所示。

2.多元化經(jīng)營策略的探索

在國有資產(chǎn)房產(chǎn)運營模式不斷優(yōu)化的今天， 多元化經(jīng)營策略的探索是其中非常關鍵的環(huán)節(jié)，多元化經(jīng)營既可以擴大國有資產(chǎn)房產(chǎn)盈利渠道又可以提高抵御市場風險能力。可采取多種手段進行多元化經(jīng)營，如把一些閑置房產(chǎn)改變用途，應用于文、體、科、教及其他公共服務方面，成為圖書館、博物館、體育場館和學校，提供公共服務設施。

另外，也可探索和其他產(chǎn)業(yè)的合作，例如和旅游、金融產(chǎn)業(yè)合作利用房產(chǎn)資源以達到互利雙贏。探索多元化經(jīng)營策略時，需重視市場調(diào)研與風險評估工作，以保證選定經(jīng)營領域的市場潛力與可行性。同時，還應注重與政府部門的溝通和協(xié)調(diào)，確保經(jīng)營策略能夠順利實施。

3.產(chǎn)業(yè)鏈整合與協(xié)同發(fā)展

產(chǎn)業(yè)鏈整合和協(xié)同發(fā)展，是國有資產(chǎn)房產(chǎn)運營模式優(yōu)化的主要途徑之一。通過對產(chǎn)業(yè)鏈上、下游的資源整合，達到資源共享，優(yōu)勢互補的目的，減少運營成本和提升服務質(zhì)量，如圖2所示。

其中，可與產(chǎn)業(yè)鏈上游供應商進行長期、穩(wěn)定合作，保證房產(chǎn)建設及維護所需要物資的品質(zhì)及供應穩(wěn)定。同時，也可與產(chǎn)業(yè)鏈下游租戶及服務商建

立密切合作，合作利用房產(chǎn)資源并提供高品質(zhì)租賃及物業(yè)服務。還可加強與金融、科技及其他行業(yè)的協(xié)作，聯(lián)合開發(fā)與房產(chǎn)有關的金融產(chǎn)品及服務，更方便、更有效地服務租戶。產(chǎn)業(yè)鏈整合及協(xié)同發(fā)展過程中需重視構建高效的合作機制及利益分配機制以保障各參與主體能分享合作成果及收益。與此同時，還應重視強化內(nèi)部管理與人才培養(yǎng)、提升全產(chǎn)業(yè)鏈運營效率與服務質(zhì)量。

四、結束語

國有資產(chǎn)房產(chǎn)的精細化管理及運營模式優(yōu)化， 關系到國有資產(chǎn)自身保值增值問題。本文在對精細化管理思路和方法進行深入剖析的基礎上，針對現(xiàn)階段國有資產(chǎn)房產(chǎn)運營中存在的現(xiàn)實問題，有針對性地提出一系列優(yōu)化策略，但這些戰(zhàn)略的實施并不是一朝一夕之事，未來還需政府以及社會各界共同努力。

參考文獻：

[1]郭屏南.新形勢下國有資產(chǎn)管理面臨的問題及應對策略[J].中國集體經(jīng)濟，2022（22）：53-54.

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[3]王晉.事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理中存在的問題及應對策略[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2022（11）：39-40.

（作者單位：中交第二航務工程局有限公司）