魯香

（北京科住物業(yè)管理有限公司，北京 100086）

物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量關(guān)系著各區(qū)域業(yè)主的切身利益，也影響著當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定性。所以，不同規(guī)模的物業(yè)企業(yè)都需要仔細(xì)分析自身資金管理過程中，是否存在專業(yè)人才缺失、財(cái)務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足等問題，同時采取相對應(yīng)的策略，以降低物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升其競爭力，讓業(yè)主都能得到高質(zhì)量服務(wù)，從而促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加持久。

一、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資金管理的意義

（一）戰(zhàn)略發(fā)展層面

物業(yè)企業(yè)資金管理最明顯的特點(diǎn)是企業(yè)涉及資產(chǎn)范圍較廣，且數(shù)量繁多。例如：物業(yè)企業(yè)需要對住宅小區(qū)進(jìn)行日常的檢查與維護(hù)，物業(yè)維修領(lǐng)料相對較多，工作人員每日消耗的低值易耗品數(shù)量也多。因此，物業(yè)企業(yè)需要依據(jù)自身的發(fā)展情況制定全面的戰(zhàn)略規(guī)劃，加強(qiáng)資金管理，規(guī)范各項(xiàng)物品的購買、使用，規(guī)范物業(yè)費(fèi)收款要求，及時催收賬款，保證物業(yè)企業(yè)資金流通，進(jìn)而保障企業(yè)有足夠的資金用于小區(qū)日常維修、公共設(shè)備設(shè)施的完善等工作，讓企業(yè)各項(xiàng)資金得到合理分配和統(tǒng)籌，使業(yè)主能夠享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間的良好關(guān)系，使其更加融洽，從而推動物業(yè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

此外，從戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā)的資金管理，能夠讓物業(yè)企業(yè)更加重視資金管理的作用，進(jìn)一步加大資金管理力度，使得物業(yè)企業(yè)資金鏈更加安全，企業(yè)也能更合理地控制運(yùn)營成本，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)而提升企業(yè)的利潤，讓企業(yè)能夠有充足的資金用于各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)設(shè)備的完善與升級，提升物業(yè)企業(yè)的工作效率[1]。并且，從戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā)，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的資金管理，還能讓其通過市場發(fā)展預(yù)測，制定合適的發(fā)展、運(yùn)營方案，適應(yīng)市場環(huán)境的變化，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)的競爭力，助力企業(yè)快速發(fā)展。

（二）內(nèi)部結(jié)構(gòu)層面

加強(qiáng)資金管理后，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)能夠得到進(jìn)一步的優(yōu)化，促使各部門工作流程更加規(guī)范，各個部門的工作任務(wù)、職責(zé)更加清晰，各部門的支出才能得到有效控制。各部門工作人員通過資金的合理分配，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，使得每筆資金都能發(fā)揮至最大功效，進(jìn)而降低物業(yè)企業(yè)的支付風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

另外，加強(qiáng)資金管理后，物業(yè)企業(yè)管理人員還能裁撤企業(yè)部分部門、崗位，讓企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加精簡，使每位工作人員的工作任務(wù)、職責(zé)更加清晰明了。物業(yè)企業(yè)在推行各項(xiàng)決策時，工作人員就更能夠充分發(fā)揮自身的作用，彰顯自身的價值，進(jìn)而推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。并且，優(yōu)化后的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，還能使資金管理人員得到有效的監(jiān)管，進(jìn)而降低物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，推動企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）市場環(huán)境層面

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展帶動了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，讓其進(jìn)入了高速發(fā)展時期，逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。國家相關(guān)政策以及先進(jìn)的現(xiàn)代信息技術(shù)的支持，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)張，社區(qū)資源也得到了充分運(yùn)用與挖掘，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益也隨之增長。

如今，隨著中高收入階層人數(shù)的增加，雖然進(jìn)一步推動了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，但是該階層對于更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要求，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。部分規(guī)模較小、資金管理力度較弱的物業(yè)企業(yè)因不能滿足業(yè)主的需求以及資金占有現(xiàn)象嚴(yán)重等原因，退出住宅小區(qū)的物業(yè)管理，影響企業(yè)的發(fā)展[2]。

而部分物業(yè)企業(yè)則通過詳細(xì)分析當(dāng)前的市場環(huán)境變化，積極了解業(yè)主的需求等方式，適當(dāng)調(diào)整資金管理方式，并加大資金管理力度，使得物業(yè)企業(yè)的管理更加規(guī)范、透明，讓每筆資金的使用方向、使用過程等得到全程的監(jiān)管，促使每筆資金得到合理的使用，滿足業(yè)主的需求，進(jìn)而促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加平穩(wěn)。

另外，物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)資金管理后，還能充分挖掘、利用社區(qū)的資源，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，讓物業(yè)企業(yè)能夠有充足的資金投入到完善基礎(chǔ)設(shè)施以及購買先進(jìn)設(shè)備等工作，進(jìn)而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量及核心競爭力，讓物業(yè)企業(yè)能夠適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境的變化。

二、物業(yè)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金管理環(huán)境不佳

科學(xué)的資金管理意識、完善的管理制度以及先進(jìn)的現(xiàn)代信息技術(shù)能夠?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)營造一個良好的資金管理環(huán)境。但是，就目前情況而言，大部分物業(yè)企業(yè)并未營造一個良好的資金管理環(huán)境，部分管理人員的資金管理意識滯后，更重視資金的使用，而缺乏預(yù)期規(guī)劃等管理意識，致使物業(yè)企業(yè)不能合理地分配各項(xiàng)資金。

各個部門開展各項(xiàng)任務(wù)時，容易出現(xiàn)資金不足，或者資金投入過多的現(xiàn)象。再加上企業(yè)高層管理人員對于中層管理人員的影響，部分中層管理人員在執(zhí)行資金管理的過程中，也容易忽視資金的規(guī)劃，不重視各部門資金管理的執(zhí)行，導(dǎo)致出現(xiàn)資金浪費(fèi)等情況，致使物業(yè)企業(yè)資金使用效率降低。對物業(yè)企業(yè)影響最大的是財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門管理人員的不重視會導(dǎo)致部門內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不重視自身工作，缺乏自我管理，財(cái)務(wù)人員的工作質(zhì)量就會降低，物業(yè)企業(yè)的資金管理就會受到嚴(yán)重的影響。

另外，部分物業(yè)企業(yè)缺乏完善的資金管理制度，這些物業(yè)企業(yè)在制定制度時，依舊應(yīng)用較為傳統(tǒng)的資金管理制度，沒有充分考慮后期市場環(huán)境的變化，在出現(xiàn)相關(guān)資金管理問題時，也沒有制定對應(yīng)的管理措施[3]。所以，制度不符合企業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，這部分物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量不高，并且管理制度的不完善，還會導(dǎo)致考核、內(nèi)部控制制度出現(xiàn)漏洞，物業(yè)企業(yè)在推進(jìn)資金管理時，就容易暴露各種問題。

此外，部分物業(yè)企業(yè)的信息化建設(shè)力度較弱，沒有完善的信息基礎(chǔ)設(shè)施，也沒有先進(jìn)的資金管理系統(tǒng)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的資金管理環(huán)境不佳，各部門之間信息交流的速度、頻率不高，一些關(guān)鍵信息的傳遞也容易受到影響，無法充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，問題不能被及時處理，物業(yè)企業(yè)自然就不能正常運(yùn)行，業(yè)主的利益就會受到影響，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間就容易產(chǎn)生矛盾，若未進(jìn)行妥善地處理，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間的矛盾就容易升級，不利于社會的穩(wěn)定，也會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的生存環(huán)境更加復(fù)雜。

（二）專業(yè)人才缺失

資金管理人才是提升物業(yè)企業(yè)資金管理質(zhì)量的重要因素。但是，當(dāng)前既掌握財(cái)務(wù)相關(guān)知識以及相關(guān)的法律法規(guī)，又了解先進(jìn)信息技術(shù)、掌握相關(guān)操作方法的復(fù)合型人才較少。大部分物業(yè)企業(yè)缺失專業(yè)人才，也沒有制定完善的人才培養(yǎng)機(jī)制，剛?cè)肼毜呢?cái)務(wù)人員沒有接受規(guī)范的入職培訓(xùn)，不能盡快適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前工作環(huán)境，工作時就容易出現(xiàn)各種問題，不僅對物業(yè)企業(yè)的運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，財(cái)務(wù)人員的工作積極性也易受到影響。

對于已經(jīng)有一定工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員來說，隨著時間的推移，會遺忘部分財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)操作等知識，對相關(guān)法律法規(guī)的理解與記憶也會受到影響，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)風(fēng)險增加。而部分物業(yè)企業(yè)沒有讓這部分財(cái)務(wù)人才定時參加相關(guān)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等活動，財(cái)務(wù)人員的能力不但不能得到增長，還會因物業(yè)企業(yè)一直沿用之前較為傳統(tǒng)的管理模式，固化其思維模式，不易接受新事物。

所以，物業(yè)企業(yè)在開展資金管理過程中出現(xiàn)問題時，這些財(cái)務(wù)人員就不能靈活地處理。除此之外，部分物業(yè)企業(yè)招聘時，由于沒有多余的資金，或者沒有加大資金的投入力度，從而導(dǎo)致企業(yè)吸引人才的力度較低，物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量自然就不高。

（三）資金閑置、占有現(xiàn)象嚴(yán)重

部分物業(yè)企業(yè)管理人員重視各項(xiàng)資金的使用而沒有對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。采購部門在購買物資時，部分工作人員根本不清楚各項(xiàng)物資的購買數(shù)量，只能依照企業(yè)之前的購買數(shù)量購買相關(guān)的物資。在此情況下，物業(yè)企業(yè)就特別容易出現(xiàn)盲目采買的情況。而隨著此類事件的增多，物業(yè)企業(yè)物資庫存積壓越來越多，企業(yè)的資金閑置現(xiàn)象就愈發(fā)嚴(yán)重，不僅會增加物業(yè)企業(yè)物資保管費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，使得企業(yè)資金的利用率降低，還會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)流動資金減少，物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就會受到嚴(yán)重的影響[4]。而物業(yè)企業(yè)的資金閑置現(xiàn)象頻發(fā)后，部分工作人員還會鉆取制度的漏洞，挪用企業(yè)的部分物資，加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重阻礙物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足

部分物業(yè)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足的問題。規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)因其資金不充足，沒有設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，且專門安排開展審計(jì)工作的財(cái)務(wù)人員的工作能力較低，不能充分發(fā)揮該崗位的作用，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險較高。而部分組建審計(jì)部門的物業(yè)企業(yè)也因?qū)徲?jì)工作由財(cái)務(wù)部門兼任等原因，而未充分發(fā)揮作用，致使企業(yè)承擔(dān)較大的風(fēng)險。另外，部分企業(yè)缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，無法對各部門的工作進(jìn)行有效的監(jiān)管，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險就會升高。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資金管理、降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的策略研究

（一）優(yōu)化資金管理環(huán)境

物業(yè)企業(yè)要想提升其資金管理質(zhì)量，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，就要進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)企業(yè)的資金管理環(huán)境。物業(yè)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)自身資金管理意識的培養(yǎng)，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的管理知識，掌握國家稅收政策的變化等情況，了解當(dāng)前市場環(huán)境以及業(yè)主需求的變化等，進(jìn)而制定合適的決策，以推動資金管理工作有序開展，讓企業(yè)各項(xiàng)資金都能被合理地使用。

同時，物業(yè)企業(yè)管理人員還需要加強(qiáng)中層管理人員以及基層工作人員資金管理意識的培養(yǎng)，讓中層管理人員能夠充分發(fā)揮其作用，積極推動基層工作人員學(xué)習(xí)，使自身掌握更多的資金管理知識及相關(guān)政策的變化，促使其能夠更加了解物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的資金管理質(zhì)量。

而基層工作人員在受到中層管理人員的監(jiān)管后，也會更加重視資金管理相關(guān)的學(xué)習(xí)活動，積極學(xué)習(xí)相關(guān)知識，進(jìn)而促使物業(yè)企業(yè)資金管理工作能夠順利推行，提升企業(yè)的工作效率。高層管理層到基層工作人員的共同努力，積極學(xué)習(xí)資金管理知識，能夠讓物業(yè)企業(yè)營造一個良好的學(xué)習(xí)氛圍與工作環(huán)境[5]。

在環(huán)境的影響下，部分積極性不高的工作人員也會受此正面影響，從而促使整個物業(yè)企業(yè)的管理水平得到進(jìn)一步提升，企業(yè)才能更加健康、快速地發(fā)展。物業(yè)企業(yè)要完善自身的資金管理制度，學(xué)習(xí)其他企業(yè)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)，并依據(jù)自身制度存在的問題以及企業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀等，制定精細(xì)化的資金管理制度，讓企業(yè)各項(xiàng)預(yù)算編制、執(zhí)行等工作得到監(jiān)管，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)資金的使用效率，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)還要制定對應(yīng)的考核及內(nèi)控制度，讓表現(xiàn)優(yōu)秀的工作人員得到對應(yīng)的獎勵等，全面調(diào)動工作人員的積極性，使每位業(yè)主都能享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

此外，物業(yè)企業(yè)還要加大信息化建設(shè)力度，依據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，有計(jì)劃地完善企業(yè)內(nèi)部信息，購買合適的管理系統(tǒng)，給物業(yè)企業(yè)資金管理奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)，使各部門間的聯(lián)系更加便捷，進(jìn)而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

（二）培養(yǎng)專業(yè)資金管理人才

培養(yǎng)專業(yè)的資金管理人才，物業(yè)企業(yè)要完善人才培養(yǎng)機(jī)制，依據(jù)已有的財(cái)務(wù)人員的工作能力制定更加科學(xué)地培養(yǎng)計(jì)劃，讓每位工作人員都能不斷夯實(shí)自身的基礎(chǔ)知識，并不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的理論，拓寬其知識框架，從而提升其資金管理能力。物業(yè)企業(yè)還需要給財(cái)務(wù)人員提供信息技術(shù)及相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)機(jī)會，讓其能夠掌握各項(xiàng)管理系統(tǒng)的操作方法，全面掌握相關(guān)法律法規(guī)，讓物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加平穩(wěn)。

另外，物業(yè)企業(yè)還需要依據(jù)自身實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展方向等，不斷完善企業(yè)的人才培養(yǎng)計(jì)劃，讓企業(yè)的發(fā)展更加持久。此外，物業(yè)企業(yè)還需要重視企業(yè)的入職培訓(xùn)及考核工作，讓每位新入職的財(cái)務(wù)人員都能在較短時間內(nèi)熟悉自身的工作任務(wù)，知曉自身職責(zé)，適應(yīng)企業(yè)的工作氛圍、環(huán)境[6]。并且對所有資金管理人員進(jìn)行定時的考核，了解每位工作人員的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而適當(dāng)?shù)卣{(diào)整培養(yǎng)計(jì)劃，讓其能力得到全面發(fā)展。

（三）提高資金利用率

資金閑置、占有現(xiàn)象嚴(yán)重的物業(yè)企業(yè)，需要先將庫存的物資進(jìn)行全面清點(diǎn)，了解各項(xiàng)物資的使用情況。同時，物業(yè)企業(yè)需要進(jìn)行市場調(diào)查，掌握各項(xiàng)物資價格的變化情況，進(jìn)而確定各項(xiàng)物資的購買數(shù)量?？茖W(xué)控制庫存數(shù)量，不僅能有效避免資金閑置及占有情況的加重，還能促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃更為合理。物業(yè)企業(yè)需要將閑置、無效的物資進(jìn)行清理，通過變賣等方式，讓企業(yè)獲得更多的流動資金。物業(yè)企業(yè)還可以選擇信譽(yù)較高的企業(yè)開展合作，減少企業(yè)資金閑置現(xiàn)象，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)資金利用率。為保證各項(xiàng)資金能被合理使用，物業(yè)企業(yè)還需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算編制，并加大各項(xiàng)編制執(zhí)行力度，保證企業(yè)各項(xiàng)資金得到合理規(guī)劃，保證各項(xiàng)資金的使用落到實(shí)處，進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)的資金利用率。

（四）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

物業(yè)企業(yè)的資金管理關(guān)系著每位業(yè)主的利益。因此，物業(yè)企業(yè)需要強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)風(fēng)險機(jī)制，完善企業(yè)事前檢查機(jī)制，有效控制物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)還要加強(qiáng)企業(yè)各環(huán)節(jié)、各部門以及每位工作人員的動態(tài)監(jiān)督，讓工作人員能夠充分了解自身的責(zé)任以及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，讓企業(yè)各項(xiàng)資金的使用方向得到實(shí)時監(jiān)督，進(jìn)而降低企業(yè)的風(fēng)險。并且物業(yè)企業(yè)需要嚴(yán)格落實(shí)事后的反饋，對各項(xiàng)資金的使用情況等進(jìn)行詳細(xì)分析，掌握企業(yè)資金管理過程中出現(xiàn)的問題，并采取對應(yīng)的措施，以提升企業(yè)的資金使用效率，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)還需要加強(qiáng)審計(jì)人員，或者審計(jì)部門的管理，讓審計(jì)人員能夠有序開展各項(xiàng)審計(jì)工作，保證財(cái)務(wù)部門獨(dú)立性的同時，有效物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險，讓其能夠更加穩(wěn)定發(fā)展，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量不僅關(guān)系著物業(yè)企業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展，也關(guān)系每位業(yè)主的實(shí)際利益。因此，物業(yè)企業(yè)要不斷優(yōu)化資金管理環(huán)境，讓所有工作人員都重視企業(yè)的資金管理工作，遵循完善的管理制度，開展相關(guān)工作；物業(yè)企業(yè)也要大力培養(yǎng)專業(yè)資金管理人才，提升企業(yè)管理水平，解決企業(yè)資金閑置、占有等現(xiàn)象，進(jìn)而提高企業(yè)各項(xiàng)資金的利用率；物業(yè)企業(yè)還需要不斷強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，降低企業(yè)的風(fēng)險，促使物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。