當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場相對低迷，恒大、碧桂園等房地產(chǎn)民營巨頭紛紛陷入資產(chǎn)危機，行業(yè)系統(tǒng)性的風(fēng)險非常大，于是，尋找到安全、可靠、快速見效的房地產(chǎn)和片區(qū)開發(fā)工具非常重要。

今年7月21日，國務(wù)院常務(wù)委員會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，這一政策被業(yè)內(nèi)認為是“棚改2.0”。

那么被認為是“棚改2.0”的這一輪超大特大城市城中村改造，市場規(guī)模空間究竟有多大？和“棚改”有何關(guān)系？為什么要推動城中村改造？如何保證城中村改造的執(zhí)行效果不走樣？未來城中村的方向在哪里？

01城中村從哪里來？到底是城，還是村？

城中村是中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的產(chǎn)物。

1998年，中國正式取消了持續(xù)幾十年的福利分房制度，全面推行住房公積金制度，開放了商品房市場，也從此開啟了城鎮(zhèn)化的高潮。許多農(nóng)村被快速擴張的城市裹挾在其中，成為城中村。

根據(jù)東證證券的估計，中國超大城市和特大城市中的城中村規(guī)模預(yù)計達到11.2億平方米，影響6225萬人，其內(nèi)核有兩大具體的特征：一是城，二是村。

城中村其實是一個非常具有中國化特征的概念，因為《中國土地法》規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。也就意味著，從所有權(quán)上來講，僅存在兩種權(quán)屬：國有土地和集體土地。城中村是在城（國有土地）中的村（集體土地），因此也就具有了特殊性。

在快速城鎮(zhèn)化的階段，城市規(guī)模在短短20年時間快速擴大，很多原本屬于城市近郊的村落，被城市發(fā)展包圍起來，形成了一個個城中村。

但城中村的土地屬性屬于集體土地，土地所有權(quán)歸村集體所有，這就導(dǎo)致村集體土地?zé)o法直接進入市場交易，無法通過適用于國有產(chǎn)權(quán)“招拍掛”的方式進行建設(shè)。

雖然從2014年開始，就有集體土地入市政策的試點，但是開展得比較謹慎，各地將城中村集體土地進入市場交易看作是降低周圍國有土地地價的行為，所以阻力很大。

所以，此次推動城中村改造，與“棚改lO”最大的差別是產(chǎn)權(quán)的差別。棚戶區(qū)改造不改變土地性質(zhì)，而是通過改變住宅的容積率水平來達到居住條件提升的目的。

那么，改造后的土地是否可以進入市場？入市的名義是集體土地還是國有土地？這決定了企業(yè)推動城中村改造的動力和整個政策工具的有效性。

02城中村改造為什么是一項好的工具？

其實，城中村改造的背后，是中國房地產(chǎn)的整體邏輯變化。

韓國之前也經(jīng)歷了類似的房價快速暴漲的階段。后來推動韓國房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展的工具叫做“7030”，即韓國《住宅法》規(guī)定，一個項目建設(shè)的70%是保障住房，面積以70～80平米為主，由大韓住宅公社開發(fā)。余下的30%是商品住房，按照市場價格可以自由波動。在韓國，有“70歸于上帝，30歸于凱撒”的說法。

對于占比70%的這類保障性住房，在開發(fā)完成后政府部門會進行審計，利潤率必須控制在5%內(nèi)，如果超過會面臨罰款。且韓國的保障性住房的品質(zhì)非常好，無論是建材還是小區(qū)環(huán)境都不亞于商品房。

而當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場同樣面臨轉(zhuǎn)型，所以城中村改造與最近陸續(xù)出臺的“認房不認貸”完全不同，并不是提高房價的救市行動，而是再平衡“公平與效率”的政策工具。

有專家預(yù)測，中國的房地產(chǎn)市場，未來會越來越接近新加坡和韓國新模式，“保障性住房”將成為主流。城中村改造，最大的受益者將是村民和村集體。在目前政策的推動下，通過提升居住密度，多出來的居住空間，可以用來擴大保障性住房。

值得注意的是，此次城中村改造有三大重要因素。

第一是僅限于“超大、特大城市”。7月21日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的指導(dǎo)意見中，將城中村改造范圍嚴格限定在超大城市與特大城市。

根據(jù)2014年11月發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據(jù)《中國人口普查分縣資料-2020》，全國有超大城市7個，特大城市15個。換而言之，本次城中村改造將嚴格限定在以上22個城市內(nèi)進行。超大城市和特大城市的區(qū)域首位度都非常高，對周邊地區(qū)甚至全國都具有非常強的吸引力，因此對于房地產(chǎn)的需求也格外旺盛，大量剛需型、改善型居住需求等待被釋放。

城區(qū)常住人口在500萬以下的大城市、中等城市和小城市，其中一大部分已經(jīng)出現(xiàn)收縮狀態(tài)，人口減少，過去新建商品房供應(yīng)過剩，去庫存過于困難，再進行新的城中村改造缺乏動力，也難以平衡整體資金。

第二，為了促進城市內(nèi)部均衡發(fā)展，推動城市住房體系走向更加健全，此次城中村改造，還將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。

過去備類社會保障房建設(shè)往往都是依靠政府出讓國有土地，房企拿地之后進行“商品房+回遷房+保障房”的配建，這就導(dǎo)致出現(xiàn)了兩個不可調(diào)和的問題：一是很多地區(qū)出現(xiàn)了商品房住戶與保障房住戶的隔離情況，因此也出現(xiàn)了很多沖突。二是保障房的配比產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)嫁到了所在地的商品房上，降低成本成為保障房建設(shè)中最大的需求，于是出現(xiàn)了大量品質(zhì)不佳的保障房。

未來“人人有房住”將成為常態(tài)，北京、上海、深圳這三個城市在2017年開始就確定了土地供給的6090是政策性住房，深圳更將在三年內(nèi)建設(shè)籌集46萬套（間）超過2000萬平米保障住房。

由于城中村是集體土地，土地成本相較于國有土地僅僅是三分之一甚至更少，在集體土地上建設(shè)的房子作為保障房進行銷售，同時在轉(zhuǎn)賣條件和價格上進行嚴控，這樣就既能增加整體住房供給，也可以調(diào)控整體房地產(chǎn)市場價格，同時也完成對于“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村改造，可謂一舉多得。

第三，此次改造將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走向“持續(xù)慢盈利”。

許多房地產(chǎn)企業(yè)過去已然習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)和快速盈利，但我們不應(yīng)該把市場和趨勢誤解成為企業(yè)戰(zhàn)略的正確。當(dāng)城鎮(zhèn)化速度和發(fā)展質(zhì)量的需求出現(xiàn)變化的時候，就需要越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“持續(xù)慢盈利”。

此次城中村改造，也許會探索出一套未來的賣房模式—一賣房子不再是過去的“一錘子買賣”，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將會將盈利的重點從開發(fā)高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向生活服務(wù)的慢盈利，走向持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)服務(wù)、持續(xù)盈利。

利用這項政策工具，推動城中村居民改善民生，提升村民的居住條件，也利用村級公司或鎮(zhèn)級聯(lián)營公司通過分紅形式為村民提供持續(xù)收入。

從產(chǎn)城融合的角度來看，各地城中村的需求點也各不相同，往往城中村還是城市重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，尤其是廣東的城中村，現(xiàn)在往往已經(jīng)形成村級工業(yè)園。

如何利用此次城中村改造推動工業(yè)園區(qū)整合、工業(yè)上樓等，就成了城市經(jīng)濟密度提升的關(guān)鍵措施。帶動一批優(yōu)質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得業(yè)務(wù)，也有利于打造城市新的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

03未來，我們還需要城中村嗎？

城中村對于中國城市其實是非常具有意義的產(chǎn)物，展望未來，改造城中村需要處理好幾個問題：

探索城市公平治理：城中村往往是城市低收入居民居住的場所，也是城市的低成本中心，如何在改造過程中，為低收入群體做好保障是首先要思考的問題。不能僅僅是簡單的“騰退外遷”，而是要為低收入者找到高性價比的居住空間，否則將會使整個城市付出更高的經(jīng)濟成本。

探索未來城市運營：中國雖然進入了房地產(chǎn)低迷交易的階段，但是居民對于“住得好”的需求會一直存在，這呼喚房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更多能夠持續(xù)服務(wù)的需求，可能有越來越多的地產(chǎn)商從“快開發(fā)”轉(zhuǎn)向“慢服務(wù)”。

探索村民的持續(xù)收入：針對城中村的“集體屬性”，此次改造也許會孵化一批村級或鎮(zhèn)級聯(lián)營企業(yè)，這類企業(yè)具有很強的投資屬性、運營屬性。這類企業(yè)如何在透明公平的基礎(chǔ)上，推動城市更好的發(fā)展，持續(xù)為村民提供收入來源，也是我們應(yīng)該關(guān)心的問題。

混亂不是深淵，而是階梯。當(dāng)下市場普遍信心不足，但危險和機遇永遠伴隨而來，我們期盼各個城市用好城中村改造這項政策工具，為更多的人提供美好生活，為經(jīng)濟帶來新的發(fā)展引擎，為我們的城市探索更多“公平”和“效率”，也守護好我們的家園。

摘自微信公眾號“地球知識局”