信海光

近期的中國房地產(chǎn)市場，利好頻發(fā)。一邊是京滬兩個(gè)一線城市同時(shí)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，另一邊則是央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，存量房貸利率正式迎來初步調(diào)整方案。

兩大樓市利好分別從松杠桿和降低利率成本兩端發(fā)力，立刻引發(fā)社會熱議和市場騷動。據(jù)新京報(bào)報(bào)道，北京一些樓盤部分房源收回折扣，臨時(shí)啟動加班機(jī)制，“48小時(shí)不打烊”“72小時(shí)隨時(shí)訂房”，房產(chǎn)中介則集體向潛在客戶群發(fā)傳播喜訊，意向購房者也心動不已，看房量大增。

這當(dāng)然顯示出“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政，對北京這樣的一線城市樓市所帶來的沖擊力。但這是否意味著房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，未來樓市又將何去何從？

釋放積壓的改善性需求

市場異動和售樓員的興奮可以理解，因?yàn)閮纱罄么_實(shí)堪稱重磅，屬于政策工具箱里的要件。但如果僅以此三兩天的市場反應(yīng)，就預(yù)期樓市將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，則稍嫌過于急切。就像有購房者所言，“政策確實(shí)不錯(cuò)，但購房是大支出，還是需要理性消費(fèi)”。

何謂“理性消費(fèi)”？就當(dāng)下而言，對購房者來說，除了要權(quán)衡自己的收入、錢包與購房款的多少之外，就是觀察和判斷新政后未來房價(jià)的走勢。

如果預(yù)期平穩(wěn)，則不妨再多選選看看；如果預(yù)期大漲，短期內(nèi)市場供需面會出現(xiàn)重大改變，則需提高行動效率，比如“連夜交定金”。

毫無疑問，北京、上海樓市在供需面上與其他城市一直有所不同，其房價(jià)更加堅(jiān)挺，需求更加旺盛，限購措施對需求的抑制力也更加強(qiáng)大。這導(dǎo)致限購只要出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松綁，就會有新的需求被釋放出來，供求就會發(fā)生變化，進(jìn)而影響市場與人心。

尤其是改善性需求。由于各種原因，目前市場上的剛性需求很難短期走強(qiáng)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對這部分購房群體也無影響，但改善性需求卻一直期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，因?yàn)檫@切實(shí)可以解決關(guān)鍵問題。

比如，有的人在外地有房有貸，但在北京無房，按之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，他們要在北京購房就須面對二套房的高額首付；比如，本地有房的想改善置換，“認(rèn)房不認(rèn)貸”也大大緩解了他們的資金壓力。

事實(shí)上，從7月24日中央政治局會議提出“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，市場上就產(chǎn)生了一線城市有可能會調(diào)整樓市政策的預(yù)期，這也導(dǎo)致一部分原本就有的購房需求轉(zhuǎn)為觀望等待，有的樓盤甚至因此“8月至今零成交”。

現(xiàn)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，這部分積壓下來的需求也就順而釋放，轉(zhuǎn)化為“連夜交定金”群體的一部分。

地產(chǎn)業(yè)要回歸民生屬性

眾所周知，“金九銀十”歷來是房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵時(shí)期。樓市新政在8月末及時(shí)落地，堪稱解了地產(chǎn)商的燃眉之急，相信各個(gè)樓盤的銷售額都會因此有不錯(cuò)的環(huán)比增長，房價(jià)也可能會出現(xiàn)一些上漲。

但對炒房客而言，如果因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”而預(yù)期樓市重回牛市，想再靠囤房牟取暴利，那就純屬奢望了。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策雖然給力，卻不能改變市場大趨勢，而且這也不是政策出臺的本意。

近期的樓市新政，雖然被認(rèn)為是一種驚喜，但其實(shí)也在今年以來政府一以貫之的政策邏輯之內(nèi)。早在年初，住建部部長倪虹就曾表示，2023年要因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

7月24日，中共中央政治局召開會議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，同時(shí)還提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷。這意味著明確了一個(gè)大周期的分水嶺，政策工具箱是服務(wù)于新的供求關(guān)系，而非改變這種供求關(guān)系。

再往前追溯到去年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，在涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容上提到保交樓、保民生、保穩(wěn)定，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)等都表明，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，政策工具的主要目的在于穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

這并不是說房地產(chǎn)業(yè)變得不再重要。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位依舊舉足輕重，其規(guī)模大、權(quán)重高、鏈條長、帶動強(qiáng)、牽涉面廣，直接對于城市及區(qū)域發(fā)展有拉動作用，同時(shí)還事關(guān)民生與就業(yè)，必須予以高度重視。

但面對新的市場供需形勢，房地產(chǎn)業(yè)不能再走老模式，房地產(chǎn)企業(yè)也不能再走老的經(jīng)營模式。以前，房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)就是高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)，一味靠拿地和融資求發(fā)展，帶來暴利的同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，遇到市場疲軟就容易爆雷，然后就寄希望于政策刺激。

新的更健康的發(fā)展模式，則必須要從這個(gè)循環(huán)中跳出來，回歸到地產(chǎn)業(yè)的基本民生屬性，即滿足居住需求，提高住房品質(zhì)，為消費(fèi)者建造“好房子”。

房地產(chǎn)業(yè)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，但這并不意味著暴利、過度金融化和泡沫化等問題的合理化。這不只是該不該的問題，更是能不能維持下去的問題，甚至不以政策意志為轉(zhuǎn)移，而是取決于新的經(jīng)濟(jì)形勢、人口形勢、收入狀況、供需狀況等深刻背景。

事實(shí)上，房地產(chǎn)政策也是服務(wù)于這一新形勢的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展思維、經(jīng)營模式也需要服從于新的大形勢，重建更加長遠(yuǎn)的自我規(guī)劃。