盧延年，韓昀恒，王啟東

(中交投資有限公司，北京 100076)

1 片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目概述

片區(qū)綜合開發(fā)是在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中演化出的一種項(xiàng)目組織模式，主要內(nèi)涵是以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃為目標(biāo)，以土地一級(jí)開發(fā)作為切入點(diǎn)，通過實(shí)施整個(gè)區(qū)域的征地拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建設(shè)等工作實(shí)現(xiàn)土地的熟化，并進(jìn)一步開展二級(jí)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和城市運(yùn)營(yíng)的一系列投資經(jīng)營(yíng)行為[1]。片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目地域分布較廣，普遍投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，常見的開發(fā)類型有：新區(qū)開發(fā)[2]、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、高鐵新城、田園綜合體等。國(guó)內(nèi)片區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)模式主要有三大類型[3]，即完全政府主導(dǎo)型、完全市場(chǎng)主導(dǎo)型以及政府與企業(yè)合作開發(fā)型，三種模式都有一定的優(yōu)劣勢(shì)，且都作為主流模式經(jīng)歷過一定的發(fā)展歷程，當(dāng)前是以政府(或平臺(tái)公司)與企業(yè)合作開發(fā)為主。

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的總體發(fā)展呈現(xiàn)出若干特征：一是項(xiàng)目規(guī)模越來越大，開發(fā)內(nèi)容越來越豐富，對(duì)項(xiàng)目資金的需求在增加；二是地方政府發(fā)展理念在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)簡(jiǎn)單的城市建設(shè)向更加注重產(chǎn)城融合發(fā)展轉(zhuǎn)變，對(duì)投資人的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)能力的要求越來越高；三是受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，各方均在尋求擺脫片區(qū)綜合開發(fā)對(duì)土地的依賴，尋求實(shí)現(xiàn)多元化收入的路徑；四是地方政府防范隱性債務(wù)的政策繼續(xù)收緊，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施路徑合規(guī)性的要求越來越高。

基于以上發(fā)展特征，文章選擇片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的五個(gè)難點(diǎn)問題進(jìn)行分析并提出應(yīng)對(duì)策略。

2 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)問題分析

2.1 項(xiàng)目融資普遍困難

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)十億至上百億元，即使以滾動(dòng)開發(fā)的形式投資，啟動(dòng)資金通常也需要10億～30億元。顯然，這樣規(guī)模的項(xiàng)目資金不能僅依靠投資方自有資金，必須通過市場(chǎng)化融資[4]解決一定比例的資金，目前片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目融資面臨的難點(diǎn)可以概括為以下兩點(diǎn)。

2.1.1 片區(qū)綜合開發(fā)類項(xiàng)目缺乏匹配的金融產(chǎn)品

國(guó)家對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供融資有明確的管理要求，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)違法違規(guī)向地方政府、企業(yè)或者項(xiàng)目提供融資的行為，依法依規(guī)追究金融機(jī)構(gòu)及其相關(guān)負(fù)責(zé)人和授信審批人員責(zé)任。各類金融機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中，秉承從嚴(yán)的原則，在缺乏直接政策支持的情況下，對(duì)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目很難匹配對(duì)應(yīng)的金融產(chǎn)品。

2.1.2 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性收入難以支撐市場(chǎng)化融資

金融機(jī)構(gòu)對(duì)于項(xiàng)目融資首先要判斷項(xiàng)目的還款來源，若項(xiàng)目有經(jīng)營(yíng)收入，且項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)符合融資要求，那么較容易獲得項(xiàng)目融資。對(duì)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目而言，普遍缺乏市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)收入，大部分收入還是依賴土地出讓收入。一方面，土地市場(chǎng)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，造成項(xiàng)目收入波動(dòng)性和不確定性較大；另一方面，土地出讓收入屬于政府預(yù)算內(nèi)收入，金融機(jī)構(gòu)對(duì)收入性質(zhì)存在合規(guī)顧慮，因此片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目很難獲得常規(guī)的市場(chǎng)化融資。

2.2 金融機(jī)構(gòu)以股權(quán)投資方式投資片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目參與度不高

金融機(jī)構(gòu)參與片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)投資的形式主要是在投標(biāo)階段以聯(lián)合體成員的形式參與，并在中標(biāo)后與其他聯(lián)合體成員合資成立項(xiàng)目公司，根據(jù)成交項(xiàng)目中標(biāo)公示信息顯示金融機(jī)構(gòu)一般以基金管理公司、信托公司為主，總的來看參與片區(qū)綜合開發(fā)股權(quán)投資的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量并不多。金融機(jī)構(gòu)參與度不高的原因主要有以下幾點(diǎn)。

2.2.1 融資成本比較高

信托和私募股權(quán)基金屬于融資成本較高的非標(biāo)類金融產(chǎn)品，目前投向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的金融產(chǎn)品的利率都在12%以上。而以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要內(nèi)容的片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率正在逐步走低，普遍的市場(chǎng)收益水平為6%～8%，難以覆蓋融資利率?；诂F(xiàn)實(shí)情況，金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)要求將金融機(jī)構(gòu)股份設(shè)置為優(yōu)先股、建設(shè)期結(jié)束后按照一定投資收益率做股權(quán)回購(gòu)。

2.2.2 項(xiàng)目投資周期與融資周期存在錯(cuò)配

參與片區(qū)綜合開發(fā)類項(xiàng)目股權(quán)投資的大部分是信托和基金機(jī)構(gòu)。一般的信托計(jì)劃周期不超過3年，私募股權(quán)基金投資周期不超過5年，但是在大型片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目合作周期一般是5～10年，在實(shí)施過程中，受到規(guī)劃土地、宏觀市場(chǎng)、投資政策等外部因素影響，項(xiàng)目周期還將進(jìn)一步延長(zhǎng)。因此，在投資周期結(jié)束時(shí)，很多項(xiàng)目剛剛獲得收益，還無法回收成本，這就造成了投資期限錯(cuò)配。

2.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果欠佳

片區(qū)綜合開發(fā)是以一級(jí)開發(fā)為基礎(chǔ)，逐步實(shí)現(xiàn)二級(jí)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期階段，城市發(fā)展思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，單純的基建已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需求，政企合作、產(chǎn)城融合[5]的發(fā)展思路逐漸占據(jù)主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)變成地方政府及城市發(fā)展中的新理念、新目標(biāo)、新方向，地方政府也鼓勵(lì)社會(huì)資本通過片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目挖掘區(qū)域和產(chǎn)業(yè)潛力，在片區(qū)綜合開發(fā)中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展通常面臨的難點(diǎn)主要有以下方面。

2.3.1 產(chǎn)業(yè)定位不清晰或不合理

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決勞動(dòng)力就業(yè)，不少地方政府出于盡快完成招商引資任務(wù)的目的，急于建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，新增投資項(xiàng)目，缺乏整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，造成引入的產(chǎn)業(yè)未考慮地方實(shí)際情況，出現(xiàn)很多產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化的現(xiàn)象。對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際情況缺乏研究分析，產(chǎn)業(yè)定位不清晰，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確，不利于區(qū)域長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也給社會(huì)資本帶來困惑，不利于匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)資源。

2.3.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套設(shè)施和服務(wù)不完善

有些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，基本的產(chǎn)業(yè)配套條件都不具備，但地方政府又財(cái)力有限，無法承擔(dān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的建設(shè)投資，導(dǎo)致部分區(qū)域總體基礎(chǔ)設(shè)施水平較低。產(chǎn)業(yè)引入后的服務(wù)不到位，產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系跟不上產(chǎn)業(yè)落地后的需求，影響企業(yè)落地后的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，進(jìn)而影響后續(xù)的招商引資。

2.4 項(xiàng)目多元化收入渠道缺乏

多數(shù)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的收入來源很大一部分是依賴區(qū)域新增的土地出讓收入，在新形勢(shì)下如何減少對(duì)土地出讓收入的依賴、增加多元化收入[6]成為面臨的普遍難題。多元化的收入主要指片區(qū)內(nèi)可以通過日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入或者變現(xiàn)其他市場(chǎng)化的資源產(chǎn)生的收入，多元化收入的增加可以增強(qiáng)項(xiàng)目自身造血能力，提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前大部分片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目多元化收入渠道缺乏的原因主要有以下方面。

2.4.1 缺乏多元化收入的基礎(chǔ)

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目主要開發(fā)內(nèi)容以基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等為主，項(xiàng)目合作的社會(huì)資本方通常以建筑施工企業(yè)為主，關(guān)注重點(diǎn)通常在項(xiàng)目的建設(shè)和施工方面，缺乏項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的理念和經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)性較差，本身缺少能產(chǎn)生多元化收入的基礎(chǔ)。

2.4.2 片區(qū)內(nèi)能增加多元化收入的可利用資源挖掘不充分

片區(qū)綜合開項(xiàng)目周期長(zhǎng)，包含內(nèi)容復(fù)雜，通常項(xiàng)目公司成立后，要求在合作期限內(nèi)完成計(jì)劃的任務(wù)，項(xiàng)目實(shí)施主體或投資人出于對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的壓力，缺乏對(duì)片區(qū)的全面認(rèn)識(shí)和分析，容易忽視片區(qū)內(nèi)的一部分可利用資源，錯(cuò)失一些能產(chǎn)生多元化收入的資源。

2.5 投資回報(bào)支付方式與路徑不順暢

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目普遍投資額較大，社會(huì)資本對(duì)于項(xiàng)目中標(biāo)后具體開發(fā)實(shí)施過程中的開發(fā)計(jì)劃、回款情況、風(fēng)險(xiǎn)控制等，都需要進(jìn)行系統(tǒng)把控。其中項(xiàng)目回款會(huì)直接影響項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流、開發(fā)進(jìn)度和經(jīng)營(yíng)狀況，如何實(shí)現(xiàn)順暢支付是每個(gè)項(xiàng)目需要面對(duì)的難點(diǎn)。以土地出讓新增的收入為例，其在政府預(yù)算科目中如何列支，各個(gè)項(xiàng)目怎么安排支付流程，各地方政府尚沒有統(tǒng)一的流程路徑，更多的是基于當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算收支體制常規(guī)做法和項(xiàng)目實(shí)際需求進(jìn)行支付，對(duì)于參與片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足的社會(huì)資本來說存在不小的考驗(yàn)。

3 片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的應(yīng)對(duì)策略

3.1 多種途徑解決項(xiàng)目融資

針對(duì)子項(xiàng)目利用現(xiàn)有的融資路徑解決部分項(xiàng)目資金，也可以利用其他的金融工具進(jìn)行融資，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行操作。

3.1.1 結(jié)合政策熱點(diǎn)包裝政策支持的項(xiàng)目

梳理片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，結(jié)合EOD、城市更新、鄉(xiāng)村振興等專門領(lǐng)域的政策和概念，借助政府對(duì)專門領(lǐng)域發(fā)展金融支持政策包裝部分子項(xiàng)目，用于解決項(xiàng)目的部分融資問題。

3.1.2 利用經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的預(yù)期收入進(jìn)行融資

篩選和梳理片區(qū)中可以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的項(xiàng)目，例如停車場(chǎng)、充電樁、戶外廣告、收費(fèi)場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園等，以及供熱、供水、污水處理等公用事業(yè)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)收入，以此類項(xiàng)目進(jìn)行融資容易被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可接受。

3.1.3 創(chuàng)新融資路徑

探索其他的一些融資路徑，例如反向保理融資，通過保理公司代項(xiàng)目公司支付施工方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等，在工程完成項(xiàng)目公司獲得支付款項(xiàng)后，由項(xiàng)目公司向保理公司支付保理款項(xiàng)，融資期限一般不超過一年，融資金額通常不超過5億元。反向保理融資可以緩解項(xiàng)目公司短期資金支出壓力，但需要項(xiàng)目公司做好資金籌劃，將開發(fā)計(jì)劃與融資計(jì)劃做好匹配。

3.2 加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作

金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目積極性不高，主要是其資金成本較高和投資期限錯(cuò)位導(dǎo)致的，作為綜合開發(fā)項(xiàng)目的主要投資人，大型建筑類央企可以從以下兩方面探索與金融機(jī)構(gòu)的合作。

3.2.1 加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，各類投資企業(yè)在施工資質(zhì)、資信能力、建設(shè)管理能力、過往業(yè)績(jī)等方面差異不大，唯有在項(xiàng)目投融資能力上能夠區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱，獲得相對(duì)優(yōu)勢(shì)。投資企業(yè)要想長(zhǎng)期參與項(xiàng)目，可以積極與金融機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，合作設(shè)計(jì)多種符合項(xiàng)目需要的投融資模式，必要時(shí)可以做一定的讓利以便獲得優(yōu)惠的融資條件，根據(jù)項(xiàng)目情況制定融資方案，并在實(shí)施過程中確保資金及時(shí)到位。

3.2.2 與金融機(jī)構(gòu)合作謀劃，促使項(xiàng)目投資周期匹配融資周期

片區(qū)開發(fā)的一項(xiàng)基本原則是“分區(qū)策劃、滾動(dòng)開發(fā)”。較大的片區(qū)其開發(fā)周期往往在5年以上，但除了政策性長(zhǎng)期貸款、專項(xiàng)債等金融產(chǎn)品外，常規(guī)融資產(chǎn)品的周期在3～5年。為了避免融資周期錯(cuò)配帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)事先謀劃，制定分區(qū)(期)開發(fā)策略，劃定項(xiàng)目起步區(qū)。起步區(qū)應(yīng)滿足基本建設(shè)條件，應(yīng)能確保在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)效益，確?，F(xiàn)金流回正。后續(xù)開發(fā)各分區(qū)的開發(fā)周期也應(yīng)控制在3～5年，致力于實(shí)現(xiàn)分區(qū)自平衡。

3.3 明確片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位并完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套

區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，政府借助社會(huì)資本的力量發(fā)展產(chǎn)業(yè)是一種積極的路徑探索，政企雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供解決策略方案，主要從以下幾點(diǎn)考慮。

3.3.1 突出產(chǎn)業(yè)定位，制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案

發(fā)展產(chǎn)業(yè)首先要對(duì)一個(gè)城市的地理、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、交通和人文環(huán)境等條件做充分了解，在此基礎(chǔ)上研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀情況。對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量、產(chǎn)值規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)貢獻(xiàn)等產(chǎn)業(yè)收益情況進(jìn)行梳理，結(jié)合市場(chǎng)情況、市場(chǎng)空間、主要需求、痛點(diǎn)難點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行綜合分析，從而明確區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和方向，為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入指明方向。

在此基礎(chǔ)上制定產(chǎn)業(yè)策略和發(fā)展方案[7]，一方面制定片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化配置，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要與空間規(guī)劃相結(jié)合、與產(chǎn)業(yè)招商落地相配合，同時(shí)片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃近期目標(biāo)與遠(yuǎn)期愿景相結(jié)合、支柱產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)模與發(fā)展路徑相適應(yīng)；另一方面在片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定頒布產(chǎn)業(yè)投資指南目錄，明確鼓勵(lì)、允許、限制和禁止投資項(xiàng)目，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，引導(dǎo)片區(qū)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.3.2 完善片區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套

根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案要求，重點(diǎn)完善制約區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件和軟件設(shè)施等相關(guān)配套。完善片區(qū)水、電、路網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)配套等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域與城市生活區(qū)域的公共交通建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的通勤交通服務(wù)，積極發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)，構(gòu)建智能化、便利化、舒適化的產(chǎn)業(yè)片區(qū)。

政企雙方基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)體系，完善勞動(dòng)力、土地、資本、資源等要素流通，促進(jìn)知識(shí)、技術(shù)、信息、數(shù)據(jù)等新型生產(chǎn)要素合理流動(dòng)、有效集聚。服務(wù)平臺(tái)體系可以包含招商服務(wù)平臺(tái)、投融資平臺(tái)、公共資源交易平臺(tái)、人才服務(wù)平臺(tái)和智慧服務(wù)平臺(tái)等。

3.4 挖掘資源潛力增加項(xiàng)目多元化收入

通過挖掘所在區(qū)域資源拓寬多元化收入渠道，區(qū)域資源主要分為有形資源和無形資源。有形資源常見有土地資源、便于利用的自然資源、公共設(shè)施資源、物質(zhì)性的人文資源等，無形資源有政策資源、服務(wù)資源、非物質(zhì)性的人文資源等。針對(duì)不同資源條件，開發(fā)資源的利用途徑，常見的增加多元化收入的資源利用途徑有以下幾點(diǎn)。

3.4.1 有形資源的利用

在實(shí)踐中有部分項(xiàng)目開始探索嘗試?yán)卯?dāng)?shù)氐淖匀毁Y源開發(fā)收入作為片區(qū)綜合開發(fā)資金的來源。近些年有些地方政府將砂石資源配置給平臺(tái)公司作為其資產(chǎn)，砂石未來的收益可以用于支持平臺(tái)公司實(shí)施片區(qū)綜合開發(fā)。江西省率先發(fā)布《江西省河道采砂管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定縣級(jí)以上人民政府可以決定河道砂石資源實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。陸續(xù)有湖南、四川、湖北、浙江等地也出臺(tái)統(tǒng)一管理規(guī)定或設(shè)立相關(guān)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。對(duì)參與片區(qū)綜合開發(fā)的社會(huì)資本來說可以與平臺(tái)公司進(jìn)行談判，約定砂石資源的收益用來支付片區(qū)綜合開發(fā)的成本和收益，減少對(duì)于土地出讓收入的依賴。

此外，還可以挖掘所在城市的人文資源，主要是歷史文物、古代建筑、風(fēng)景名勝和工業(yè)遺產(chǎn)等，在片區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃或挖掘人文資源，圍繞人文資源建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造文旅項(xiàng)目，在其中策劃經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，積極開展各類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)達(dá)到發(fā)揚(yáng)城市人文資源的作用。

3.4.2 無形資源的利用

常見的無形資源為非物質(zhì)性人文資源，其抽象的特點(diǎn)通常較難直接利用，但是每個(gè)城市都有人文特殊性，通過挖掘并結(jié)合社會(huì)環(huán)境進(jìn)而塑造一定的城市形象[8]。城市IP就是城市形象和內(nèi)涵的一種體現(xiàn)，是城市人文資源的提煉展示。社會(huì)資本可以引入專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，以某種故事或人物等載體結(jié)合城市文化內(nèi)涵塑造IP形象，再通過互聯(lián)網(wǎng)等傳媒工具進(jìn)行大力傳播，形成營(yíng)銷效應(yīng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次創(chuàng)作發(fā)展，獲得相應(yīng)的知名度和營(yíng)業(yè)收入。

3.5 總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)可行支付方式與路徑

基于現(xiàn)行政府管理制度，項(xiàng)目的資金回報(bào)支付路徑可以結(jié)合政策依據(jù)和可行的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)。例如基于預(yù)算安排的資金回報(bào)支付路徑可以設(shè)計(jì)如下：

政府通過公開招標(biāo)方式選定平臺(tái)公司，作為片區(qū)綜合開發(fā)的實(shí)施主體并完成授權(quán)，平臺(tái)公司基于授權(quán)內(nèi)容與實(shí)施主體身份，通過公開招標(biāo)選擇社會(huì)資本，與平臺(tái)公司共同成立項(xiàng)目公司。片區(qū)內(nèi)不同類型的開發(fā)項(xiàng)目由各職能部門作為名義上的實(shí)施機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目開發(fā)支出列入各職能部門的預(yù)算，預(yù)算列支時(shí)間3～5年不等。由于平臺(tái)公司通過政府授權(quán)取得了片區(qū)綜合開發(fā)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，各職能部門可直接委托平臺(tái)公司負(fù)責(zé)。項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目合作周期和投資額編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，按照年度開發(fā)計(jì)劃中列舉的建設(shè)項(xiàng)目分別進(jìn)行立項(xiàng)，明確建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，建設(shè)項(xiàng)目主管職能部門根據(jù)開發(fā)周期安排相應(yīng)預(yù)算。

以上所列舉的支付路徑，是基于一般性的財(cái)政管理制度，結(jié)合片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目回報(bào)資金特點(diǎn)設(shè)計(jì)的，在項(xiàng)目實(shí)施中具有一定的普適性。不同的項(xiàng)目依據(jù)所在區(qū)域地方性政策、操作慣例，可以探索多樣化的資金回報(bào)支付路徑。

4 總結(jié)

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目融資困難可以通過多種途徑解決項(xiàng)目融資，基于項(xiàng)目合作內(nèi)容進(jìn)行分類，針對(duì)子項(xiàng)目進(jìn)行策劃，包裝融資政策支持力度較大的EOD、城市更新、鄉(xiāng)村振興等概念項(xiàng)目，解決部分項(xiàng)目資金，也可以包裝能產(chǎn)生市場(chǎng)化收益的項(xiàng)目，利用項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)融資，或者創(chuàng)新融資渠道實(shí)現(xiàn)融資；為了增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的參與度，項(xiàng)目投資人可以與金融機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，合作設(shè)計(jì)多種符合項(xiàng)目需要的較低成本的投融資模式，為項(xiàng)目提供資金支持，結(jié)合項(xiàng)目具體情況謀劃項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和與之匹配的融資計(jì)劃，在實(shí)施中確保資金及時(shí)到位；區(qū)域產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展需要先明確產(chǎn)業(yè)定位并制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案，在此基礎(chǔ)上完善制約區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件和軟件設(shè)施等相關(guān)配套，重點(diǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)搭建方面進(jìn)行優(yōu)化；在片區(qū)綜合開發(fā)中增加多元化收入渠道可以對(duì)各類城市資源充分發(fā)掘利用，通過市場(chǎng)化手段將資源價(jià)值最大化，增加多元化的收入來源，減少對(duì)土地出讓收入的依賴；不同項(xiàng)目在投資回報(bào)支付方式上有一定的區(qū)別，但是基本遵循現(xiàn)有財(cái)政管理制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，針對(duì)不同項(xiàng)目建議依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域地方性政策、操作慣例，設(shè)計(jì)多樣化的資金回報(bào)支付路徑，并根據(jù)具體項(xiàng)目情況靈活采用。