陳婧

（石河子市一統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，新疆 石河子 832000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及融資的具體概述

（一）運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

在過(guò)去，由于市場(chǎng)及政策等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，相關(guān)企業(yè)數(shù)量不斷增加，帶動(dòng)著部分企業(yè)及人員會(huì)出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象，雖然在一定程度上提高了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但對(duì)社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展的穩(wěn)定性造成影響；為此，國(guó)家有關(guān)部門制定了嚴(yán)格的規(guī)范制度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及“炒房”現(xiàn)象進(jìn)行限制管控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施，導(dǎo)致自身應(yīng)力能力與效益不斷下降，如果不及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)與發(fā)展方案，極易受到市場(chǎng)淘汰[1]。

（二）企業(yè)融資的具體特點(diǎn)

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中需要消耗大量時(shí)間，其由工程規(guī)劃施工至竣工驗(yàn)收整體過(guò)程需要消耗3-5年左右，且工程規(guī)模與高度越大，其所消耗的時(shí)間也越多，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金投入之后，其回收周期較長(zhǎng)，極易影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，增加了財(cái)務(wù)及融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率。

2．資金需求量較大

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，其在本質(zhì)上屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等工作都需要大量資金的投入，相當(dāng)一部分企業(yè)自有的資金無(wú)法滿足工作需要，這就需要借助外部融資等方式的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)資金籌措與周轉(zhuǎn)；而大多數(shù)融資渠道的門檻較高，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式與特點(diǎn)，科學(xué)選擇合適的融資渠道與方式，在完成融資的同時(shí)，避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)。

3．財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及國(guó)家宏觀政策之間的關(guān)系較為緊密，如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)與國(guó)家宏觀政策出現(xiàn)變化時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展極易受到影響而出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，由此導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行融資及日常運(yùn)營(yíng)等過(guò)程中存在較大的不確定性[2]。

（三）常見(jiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)類型

1．政策風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資工作時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)屬于常見(jiàn)問(wèn)題之一，其主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程對(duì)民生、社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有著極大的影響，為了降低融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率，國(guó)家部門會(huì)頒布相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控，不過(guò)，由于政策在頒布之前需要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研分析，如果政策頒布之前，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資工作時(shí)，將會(huì)在很大程度上出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，限制融資功能做水平的提高，同時(shí)對(duì)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)發(fā)展造成阻礙；為此，相關(guān)企業(yè)管理人員需要組織專業(yè)人員，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理及融資等方面的思路，積極創(chuàng)新融資風(fēng)險(xiǎn)管控方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展提供保障[3]。

2．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上屬于動(dòng)態(tài)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，其主要是指融資過(guò)程極易受到企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況所影響，例如，某一房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)一塊地皮進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，該地皮價(jià)格較高，且具有極高的發(fā)展?jié)摿Γ贿^(guò)，由于該企業(yè)所采用的策略方法缺乏合理性，在融資過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率較高，不僅無(wú)法有效完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，還會(huì)對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)與發(fā)展造成制約；同時(shí)，如果部分企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)等過(guò)程中沒(méi)有積極樹(shù)立正面的社會(huì)形象，且施工人員沒(méi)有嚴(yán)格遵循國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，導(dǎo)致項(xiàng)目施工存在大量質(zhì)量與安全漏洞問(wèn)題，極易對(duì)企業(yè)自身運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展造成阻礙。

3．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在任何企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中都屬于常見(jiàn)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)有著極大的影響；而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展融資工作時(shí)，由于融資工作屬于特殊的財(cái)務(wù)工作內(nèi)容，其涉及的部門與環(huán)節(jié)較多，且融資規(guī)模較大，如果部分財(cái)務(wù)人員對(duì)融資工作缺乏足夠的了解與重視，實(shí)際工作缺乏科學(xué)專業(yè)的技術(shù)與工作方法，極易引起工作漏洞，提高融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

4．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

除此之外，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中同樣屬于常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)之一，其主要是由于相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)工作人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及信息變化缺乏及時(shí)地了解與掌握，且當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境與信息出現(xiàn)變化時(shí)沒(méi)有制定應(yīng)對(duì)措施；雖然大多數(shù)房產(chǎn)對(duì)人們屬于剛需物品，不過(guò)，隨著市場(chǎng)詐騙問(wèn)題的不斷出現(xiàn)，再加之國(guó)家調(diào)控政策的頒布，人們大多對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望態(tài)度，降低了房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體效益，且對(duì)融資工作帶來(lái)較大的困難，如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能及時(shí)找出市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并制定防控措施，還會(huì)增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率，從而影響企業(yè)融資及運(yùn)營(yíng)管理等方面的正常進(jìn)行[4]。

（四）常見(jiàn)的融資方式

通常，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，大多數(shù)企業(yè)及管理人員會(huì)選擇民間借貸、抵押、買賣及匯票等方式，雖然能夠帶來(lái)一定的資金，不過(guò)，由于融資方式單一，且投入成本較高，企業(yè)需要付出大量利息，且融資資金無(wú)法充分滿足運(yùn)營(yíng)等工作的需要；為此，國(guó)家有關(guān)部門調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助銀行信貸、發(fā)放股權(quán)、債券及信托產(chǎn)品等，以此來(lái)獲取資金，有效提高了企業(yè)融資工作的便利性，且不會(huì)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供了基礎(chǔ)與保障。

二、引起房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的常見(jiàn)因素

（一）缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

研究表明，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作開(kāi)展時(shí)，融資工作水平與質(zhì)量對(duì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的承受力有著極大的影響；不過(guò)，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不足，其認(rèn)為融資工作屬于財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的重要作用缺乏重視，實(shí)際工作也僅僅由財(cái)務(wù)部門人員進(jìn)行處理，導(dǎo)致實(shí)際工作水平較低，企業(yè)內(nèi)部與外部融資方面的資源得不到有效利用，極易引起企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展造成極大影響。

（二）融資渠道較少

在部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)自身思想理念較為傳統(tǒng)，且風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不足，融資工作以銀行貸款方式為主，雖然能夠獲取一定資金，不過(guò)，其融資渠道過(guò)于單一，企業(yè)對(duì)銀行有著強(qiáng)烈的依賴性，貸款利率的決定權(quán)在銀行方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏議價(jià)能力，導(dǎo)致融資工作需要消耗大量成本與代價(jià)，降低企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益；而如果銀行的融資渠道出現(xiàn)問(wèn)題之后，企業(yè)無(wú)法獲取需要的資金，由此而影響著企業(yè)自身及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）受國(guó)家政策及金融市場(chǎng)環(huán)境影響

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)等方面有著極大的影響，為此，國(guó)家有關(guān)部門為其制定并頒布了一定的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，帶動(dòng)著金融市場(chǎng)環(huán)境的變化，導(dǎo)致部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難現(xiàn)象，甚至?xí)鹳Y金鏈斷裂；同時(shí)，部分中小型企業(yè)在進(jìn)行融資工作時(shí)，由于其自身資金實(shí)力及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等較低，導(dǎo)致其在通過(guò)銀行信貸方面的額度較低，無(wú)法借助該方式進(jìn)行融資，而其他方式的成本較高，不僅影響著融資及運(yùn)營(yíng)等過(guò)程的順利進(jìn)行，還會(huì)提升企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展造成限制與制約。

（四）企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃開(kāi)發(fā)過(guò)程需要消耗大量時(shí)間與資金成本，當(dāng)工程竣工之后才可以獲取資金效益；不過(guò)，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模等因素的影響，其內(nèi)部資金儲(chǔ)備相對(duì)較少，大多是吸收外源性資金對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行進(jìn)行保障，導(dǎo)致企業(yè)自身有著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，極大地增加了融資工作的難度；如果企業(yè)受政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，導(dǎo)致現(xiàn)金流與資金鏈周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)，極易導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（五）企業(yè)盈利能力不足

企業(yè)自身盈利能力主要是指項(xiàng)目建設(shè)施工之后，能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)得到銷售回款，在償還負(fù)債融資本息之后，還可以獲取充足的利潤(rùn)，為后期運(yùn)營(yíng)與發(fā)展提供保障；不過(guò)，由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不足，購(gòu)買力處在較大的差異，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨去化速度較慢，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期與成本增加，其盈利能力不斷降低，甚至無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回本金與利潤(rùn)，極易引起資金短缺或破產(chǎn)等問(wèn)題，同時(shí)對(duì)行業(yè)整體發(fā)展造成不良影響。

（六）部分企業(yè)存在盲目融資現(xiàn)象

此外，在部分企業(yè)開(kāi)展融資工作時(shí)，企業(yè)管理人員為了獲取充足資金來(lái)保障生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的順利進(jìn)行，管理人員沒(méi)有根據(jù)企業(yè)具體狀況選擇合適的融資渠道，且忽視了常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，甚至?xí)⑵髽I(yè)內(nèi)部固定資產(chǎn)進(jìn)行抵押，如果后期運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或資金鏈斷裂等現(xiàn)象，其相關(guān)債務(wù)無(wú)法有效償還，還會(huì)阻礙企業(yè)自身的運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的策略措施

（一）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的提升

當(dāng)前時(shí)期，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作的開(kāi)展，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員首先需要明確融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作的重要性，在實(shí)際工作中，管理人員需要嚴(yán)格遵循有關(guān)部門的政策規(guī)定，積極參與培訓(xùn)教育活動(dòng)，以此來(lái)提高自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與素養(yǎng)；同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要組織財(cái)務(wù)等部門，加強(qiáng)宣傳教育活動(dòng)的開(kāi)展，對(duì)全體職工進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的培養(yǎng)，確保在開(kāi)展融資工作之后，各部門人員都能夠進(jìn)行配合，在提高融資工作水平的同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率，為企業(yè)自身及行業(yè)整體發(fā)展打下優(yōu)良的基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)融資渠道多元化發(fā)展

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作開(kāi)展時(shí)，其融資渠道單一，融資工作成本較高，影響著企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，同時(shí)還會(huì)引起融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；為此，在后期工作中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要加強(qiáng)與政府部門的協(xié)調(diào)配合，并組織專業(yè)部門與人員，加強(qiáng)融資方式與渠道的研究創(chuàng)新，促進(jìn)融資工作的多元化發(fā)展，強(qiáng)化提高融資工作水平，將企業(yè)自身融資壓力進(jìn)行緩解降低，在減少融資成本支出的同時(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率；而房地產(chǎn)企業(yè)管理人員則需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模與運(yùn)轉(zhuǎn)模式，選擇合適的融資方式，進(jìn)一步提高現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展水平。

（三）加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策與金融市場(chǎng)環(huán)境的了解

同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程極易受到國(guó)家政策及金融市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，為此，在企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員需要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策與金融市場(chǎng)環(huán)境的了解，當(dāng)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化時(shí)，相關(guān)企業(yè)可以宏觀調(diào)控政策調(diào)整運(yùn)營(yíng)及融資等工作的方案，并選擇新興技術(shù)與方式，在提高融資工作水平的同時(shí)，避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)金融體系的完善

房地產(chǎn)金融體系作為日常運(yùn)營(yíng)及融資等工作的重要環(huán)節(jié)，對(duì)相關(guān)工作水平有著極大的影響，當(dāng)企業(yè)開(kāi)展融資風(fēng)險(xiǎn)防控工作時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，并順應(yīng)國(guó)家政策規(guī)范的要求，完善金融體系，實(shí)現(xiàn)多元化融資，同時(shí)還可以加強(qiáng)信托、投資基金等金融產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新，促進(jìn)金融市場(chǎng)發(fā)展水平的提高；另外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要聯(lián)合政府部門，根據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)環(huán)境發(fā)展要求，對(duì)金融領(lǐng)域的法律法規(guī)進(jìn)行完善，并制定科學(xué)完善的房地產(chǎn)融資流程及信用評(píng)級(jí)制度，提高金融監(jiān)管水平，在最大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控水平與質(zhì)量。

（五）加強(qiáng)融資的合理規(guī)劃

除了以上措施之外，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控水平的提高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要加強(qiáng)融資方案的合理規(guī)劃，在這一過(guò)程中，工作人員需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式及特點(diǎn)等，以此來(lái)設(shè)計(jì)出合理的融資金額，避免由于償還能力不足導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)；同時(shí)，工作人員還需要選擇合適的融資渠道與方式，進(jìn)一步提高融資工作水平，為房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供充分的促進(jìn)作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，融資風(fēng)險(xiǎn)屬于常見(jiàn)問(wèn)題之一，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)及行業(yè)發(fā)展等有著極大的影響，為此，在日常工作中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策及金融市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等方面進(jìn)行充分的了解，同時(shí)還需要組織專業(yè)人員根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的模式與特點(diǎn)制定防控方案，對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展，降低金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率；另外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以聯(lián)合有關(guān)部門，對(duì)融資、運(yùn)營(yíng)及成本管理等方面進(jìn)行監(jiān)管，積極組織培訓(xùn)教育活動(dòng)，加強(qiáng)金融專業(yè)人才的培養(yǎng)教育，保障企業(yè)融資工作的順利進(jìn)行，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)水平的提高，從而推動(dòng)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的進(jìn)步與發(fā)展。