商毅夫 楊超

【摘要】擴募是基礎設施公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的里程碑，有助于形成REITs發(fā)展新格局，但REITs首發(fā)和擴募涉及的稅務處理仍存在不確定性。通過引入SK產(chǎn)業(yè)園REITs案例，文章對比分析產(chǎn)業(yè)園公募REITs首發(fā)階段和擴募階段的稅務處理，以期為基礎設施公募 REITs的有序發(fā)展和稅務實踐提供借鑒。

【關鍵詞】產(chǎn)業(yè)園；REITs；首發(fā)；擴募；稅務處理

【中圖分類號】F812.42

自2020年4月《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》出臺以來，基礎設施領域公募REITs備受市場關注。截至2023年4月底，滬深兩市已上市發(fā)售32只公募REITs，市值規(guī)模超過900億元，底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、租賃住房以及清潔能源等多種類型。其中，產(chǎn)業(yè)園公募REITs（含倉儲物流園）13只，占比最高。在REITs快速發(fā)展的同時，擴募成為REITs發(fā)展的新里程碑。2022年5月，滬深交易所發(fā)布REITs擴募指引，打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道。2023年3月31日，博時蛇口產(chǎn)園等首批4單公募REITs擴募注冊獲證監(jiān)會批復，標志著公募REITs擴募邁出關鍵一步，公募REITs迎來首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局?；诖?，本文引入SK產(chǎn)業(yè)園REITs案例，對比分析產(chǎn)業(yè)園公募REITs首發(fā)和擴募的稅務處理問題。

一、案例引入

SK產(chǎn)業(yè)園REITs設立于2021年6月，在其架構(gòu)中，底層資產(chǎn)為SK產(chǎn)業(yè)園中的辦公樓資產(chǎn)項目，其主要營業(yè)收入為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公物業(yè)租賃收入；原始權益人為不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的A集團。不考慮交易成本和交易費用，其他信息如下：

（一）首發(fā)發(fā)售。2021年6月21日發(fā)行基金9億份，募集資金20.8億元；底層資產(chǎn)E評估價值25億元，評估增值10億元；項目公司D的注冊資本1億元，向SPV轉(zhuǎn)移股權交易金額為15億元；股權轉(zhuǎn)移1個月后，項目公司D反向吸收合并SPV。首發(fā)發(fā)售后架構(gòu)如圖1所示。

（二）擴募發(fā)售。2023年4月18日擴募發(fā)售基金份額5.8億份，募集資金13.5億元；底層資產(chǎn)G為項目公司F名下唯一資產(chǎn)，評估價值20億元，評估增值10億元；項目公司F的注冊資本2億元，向SPV轉(zhuǎn)移股權交易金額18億元；股權轉(zhuǎn)移1個月后，項目公司F反向吸收合并SPV。擴募發(fā)售后架構(gòu)如圖2所示。

根據(jù)首發(fā)和擴募的募集說明書，SK產(chǎn)業(yè)園REITs首次發(fā)售和擴募發(fā)售的步驟主要包括：第一，底層資產(chǎn)剝離：原始權益人將持有的底層資產(chǎn)進行剝離、分立，連同負債、人員轉(zhuǎn)移至項目公司；第二，項目公司股權轉(zhuǎn)讓：基礎設施基金設立SPV，并通過SPV收購項目公司全部股權和債權，項目公司全部股權和債權轉(zhuǎn)讓至SPV；第三，反向吸收合并項目公司反向吸收合并SPV，反向吸收合并完成后，原SPV注銷，基礎設施基金通過持有資產(chǎn)支持計劃全部份額，間接持有項目公司全部股權和債權。

二、首發(fā)階段稅務處理分析

REITs首發(fā)發(fā)售涉及的稅種，主要包括企業(yè)所得稅、增值稅及附加、土地增值稅和印花稅等，按發(fā)售步驟的相關稅務處理分析如下：

（一）底層資產(chǎn)剝離階段

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2014〕116號文，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資的，應對非貨幣性資產(chǎn)進行評估，并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。按此規(guī)定，本例中原始權益人A集團通過剝離，將持有的底層資產(chǎn)E轉(zhuǎn)移至項目公司D，應按照評估增值額10億元、25%稅率繳納企業(yè)所得稅?；诖?，A集團在此環(huán)節(jié)預計繳納企業(yè)所得稅為10億元×25%=2.5億元。

2.增值稅及附加

根據(jù)財稅〔2016〕36號文，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。本例中原始權益人A集團將持有的底層資產(chǎn)E剝離，目的是發(fā)行公募REITs而非銷售獲利，故按上述規(guī)定屬于資產(chǎn)重組行為?；诖耍珹集團可向稅務機關申請適用上述規(guī)定，對剝離底層資產(chǎn)E的行為，按不征收增值稅處理。

3.土地增值稅

根據(jù)財稅〔2018〕57號文，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。在本例中原始權益人A集團不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且底層資產(chǎn)剝離的商業(yè)實質(zhì)并非以房地產(chǎn)作價入股投資。基于此，A集團可向稅務機關申請適用上述文件，按暫不征收土地增值稅處理。

4.印花稅

根據(jù)《印花稅法》，對于“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”，資產(chǎn)交易雙方應以相關交易合同載明的資產(chǎn)價值，按0.05%稅率繳納印花稅；對于“資金賬簿”，按實收資本和資本公積之和，按0.025%稅率繳納印花稅?；诖?，A集團預計繳納印花稅為25億元×0.05%=125萬元；項目公司D預計繳納印花稅為25億×0.05%+1億×0.025%=127.5萬元。

（二）項目公司股權轉(zhuǎn)讓

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2014〕116號文，項目公司D應將股權轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關交易費用及稅費后的余額，計入應納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。在本例中，由于不考慮交易成本和交易費用，企業(yè)所得稅的應納稅所得額即為底層資產(chǎn)E的評估增值，因此項目公司D預計繳納的企業(yè)所得稅為10億×25%=2.5億元。

2.增值稅及附加

A集團轉(zhuǎn)讓項目公司F的100%股權，不屬于增值稅的應稅范圍，無需繳納增值稅。

3.土地增值稅

在本例中，項目公司D股權轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行REITs，具有合理商業(yè)實質(zhì)，并非為逃避土地增值稅納稅義務而進行的特殊安排。項目公司D可向稅務機關申請適用財稅〔2018〕57號文的規(guī)定，按暫不征收土地增值稅處理。

4.印花稅

根據(jù)《印花稅法》，項目公司D與SPV簽訂的股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方應以相關交易合同載明的資產(chǎn)價值，按0.05%稅率繳納印花稅。在該環(huán)節(jié)，項目公司D與SPV應各自繳納印花稅為15億×0.05%=75萬元。

（三）反向吸收合并

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2009〕59號文，在不適用特殊性稅務處理的情況下，項目公司D應按公允價值確定接受SPV各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎，同時SPV應按清算進行所得稅處理。SPV的資產(chǎn)主要為對項目公司D的長期股權投資，若項目公司D未發(fā)生增值，則SPV無需繳納企業(yè)所得稅；若項目公司D發(fā)生增值，則SPV需就增值額，按25%稅率繳納企業(yè)所得稅。在本例中，由于反向吸收合并距股權轉(zhuǎn)移時點較近，可按項目公司D未發(fā)生增值、SPV無需繳納企業(yè)所得稅處理。

2.增值稅及附加

根據(jù)國家稅務總局公告2011年第13號文，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的納稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?；诖?，項目公司D反向吸收合并SPV，項目公司D取得的SPV持有的底層資產(chǎn)E及其對應的負債、人員，不征收增值稅。

3.土地增值稅

根據(jù)財稅〔2018〕57號文，SPV公司和項目公司D均不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且本次反向吸收合并的商業(yè)實質(zhì)，可向稅務機關申請適用上述文件，暫不征收土地增值稅。

4.印花稅

根據(jù)《印花稅法》，項目公司D與SPV簽訂的股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方應以相關交易合同載明的資產(chǎn)價值，按0.05%稅率繳納印花稅。在該環(huán)節(jié)，項目公司D與SPV應各自繳納印花稅為15億×0.05%=75萬元。

三、擴募階段稅務處理分析

SK產(chǎn)業(yè)園REITs擴募由資產(chǎn)支持計劃下設的SPV2，直接從原始權益人A集團處收購項目公司F的100%股權；項目公司F最終反向吸收合并SPV2，使得資產(chǎn)支持計劃直接持有項目公司F的100%股權和債權。在此次擴募環(huán)節(jié)中，不涉及底層資產(chǎn)剝離，僅涉及項目公司股權轉(zhuǎn)讓和反向吸收合并，相關稅務處理如下：

（一）項目公司股權轉(zhuǎn)讓

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2022〕3號公告，在基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權實現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉(zhuǎn)讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額。

在本例中，若項目公司F股權的公允價值未發(fā)生變動，則A集團在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應不產(chǎn)生所得，無需繳納企業(yè)所得稅。如股權轉(zhuǎn)讓價格超過原計稅基礎，A集團可按照上述規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓當期暫不繳納，遞延至基礎設施REITs完成擴募的募資并支付股權轉(zhuǎn)讓價款后，按照25%稅率繳納企業(yè)所得稅。同時，針對A集團自持本基礎設施REITs份額對應的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，則可遞延至實際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。

2.增值稅及附加

A集團轉(zhuǎn)讓項目公司F的100%股權，不屬于增值稅的應稅范圍，無需繳納增值稅。

3.土地增值稅

與首發(fā)階段項目公司D的股權轉(zhuǎn)讓處理類似，項目公司F也可向稅務機關申請適用財稅〔2018〕57號文規(guī)定，按暫不征收土地增值稅處理。

4.印花稅

根據(jù)《印花稅法》，A集團、SPV2應以相關交易合同載明的資產(chǎn)價值，按0.05%稅率繳納印花稅。在該環(huán)節(jié)，A集團與SPV2應各自繳納印花稅為18億×0.05%=90萬元。

（二）反向吸收合并

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2009〕59號文，在不適用特殊性稅務處理的條件下，項目公司F應按公允價值確定接受SPV2全部資產(chǎn)和負債的計稅基礎；SPV2應按清算進行所得稅處理；SPV2的資產(chǎn)主要為對項目公司E的長期股權投資，如果項目公司E未發(fā)生較大增值，則SPV2無需繳納企業(yè)所得稅。反向吸收合并后，項目公司F承接SPV2的債務，向?qū)ｍ椨媱滱BS2期支付利息，項目公司F需考慮以下方面稅務影響：①利息支出扣除的稅務影響；②關聯(lián)方債資比的稅務影響；③利率水平的稅務影響。

2.增值稅及附加

根據(jù)國家稅務總局公告2011年第13號，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的納稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。因此，項目公司F反向吸收合并SPV2后，項目公司F取得的SPV2原持有的底層資產(chǎn)G及其對應的負債、人員，不征收增值稅。

3.印花稅

根據(jù)財稅〔2003〕183號文，關于資產(chǎn)賬簿的印花稅，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資產(chǎn)賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。關于產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅，企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。由于財稅〔2003〕183號文件的出發(fā)點是為貫徹落實國務院關于支持企業(yè)改制的指示精神，針對經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，在改制過程中涉及的印花稅稅收政策的規(guī)范，一般企業(yè)合并或分立的重組處理是否可以適用相關政策存在不確定性。如無法適用財稅〔2003〕183號文的規(guī)定，則：

①對吸收合并的SPV2股權，項目公司E和專項計劃ABS2期應以相關合同載明的資產(chǎn)價值按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為0.05%。

②對項目公司E因吸收合并增加的計入“實收資本”“資本公積”科目的金額，按“營業(yè)賬簿”稅目繳納印花稅，稅率為0.025%。

四、問題與建議

在上述分析中可以發(fā)現(xiàn)，在首發(fā)和擴募稅務處理中，存在以下值得探討的問題。

（一）底層資產(chǎn)是否處于獨立公司名下，決定是否涉及資產(chǎn)剝離的稅務處理

無論是首發(fā)還是擴募，REITs的底層資產(chǎn)都需要置于獨立的項目公司名下，即該項目公司名下只能持有與底層資產(chǎn)直接相關的全部資產(chǎn)和負債。如果REITs的底層資產(chǎn)與原始權益人的其他資產(chǎn)或負債混合在同一個法人主體公司下，則在擴募階段仍然需要對底層資產(chǎn)進行剝離，從而涉及資產(chǎn)剝離階段的稅務處理，相關處理與首發(fā)階段稅務處理一致。如果底層資產(chǎn)原本已經(jīng)在獨立法人主體公司名下，則原始權益人只需要對該獨立法人主體公司進行清理，以達到REITs發(fā)行的要求，從而不涉及底層資產(chǎn)剝離，進而不涉及資產(chǎn)剝離階段的稅務處理。在本例中，由于擴募涉及的底層資產(chǎn)原本已在獨立法人主體公司名下，因而不涉及底層資產(chǎn)剝離及相關稅務處理。

（二）適用政策文件的不同，可能導致稅務處理存在差異

實操中稅務機關根據(jù)3號公告僅認可“劃轉(zhuǎn)”方式進行資產(chǎn)剝離才符合所得稅遞延的規(guī)定。為此，項目在設計交易方案時均首先考慮以“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”作為重組路徑。然而，其他稅種的優(yōu)惠文件對于符合優(yōu)惠條件的重組形式存在不同規(guī)定，比如財政部和稅務總局公告2021年第21號規(guī)定，符合條件的整體改制、合并、分立、以房地產(chǎn)作價入股進行投資等可暫不征收土地增值稅，盡管將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到新下設的項目公司實質(zhì)也是以不動產(chǎn)投資的行為，但在執(zhí)行21號公告時若限于文件形式要求，則會導致采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式不一定能享受土地增值稅的減免，無疑增加了企業(yè)重組環(huán)節(jié)的稅負壓力。因此，政策制定部門需出臺文件進一步明確適用稅收優(yōu)惠的重組形式。

（三）反向吸收合并是否可直接一步操作，決定是否導致重復計稅

無論是REITs首發(fā)還是擴募，均可能涉及反向吸收合并，但部分地區(qū)的相關程序上無法對反向吸收合并進行直接一步操作，從而只能分步完成，即SPV先將項目公司股權劃轉(zhuǎn)給專項計劃，形成專項計劃同時持有SPV和項目公司的架構(gòu)，再由項目公司吸收其兄弟公司SPV。盡管分步完成反向吸收合并無額外的企業(yè)所得稅影響，但從印花稅的角度，由于在形式上多發(fā)生了一次股權轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，稅務機關可能會要求SPV和專項計劃需參照劃轉(zhuǎn)的股權價值雙方計征印花稅，增加了整體稅負壓力。該問題在首發(fā)階段和擴募階段都存在，鑒于實質(zhì)是為了完成最終的反向合并，稅務機關需進一步探討是否可在印花稅上穿透兩步而視為一步處理，避免重復計稅問題。

五、結(jié)語

根據(jù)本文引入的案例及稅收處理分析，本文認為對于REITs首發(fā)和擴募階段的稅務處理仍存在需進一步探討的地方。政策層面可加大財稅支持力度，明確所適用的法規(guī)文件，對符合規(guī)定的享受稅收減免優(yōu)惠，支持基礎設施REITs全產(chǎn)業(yè)鏈集聚發(fā)展。

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責編：險峰