藍(lán)建英

（北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司，北京 100029）

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓力下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度進(jìn)一步加劇，行業(yè)利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮，房企想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下維持可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)管理。成本作為影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要指標(biāo)，加強(qiáng)成本管理和控制是房企降本增效的有效手段。

一、房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容

房地產(chǎn)成本即項(xiàng)目總投資，主要包括開發(fā)成本、期間費(fèi)用和稅費(fèi)三大部分內(nèi)容，其中開發(fā)成本包括土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等；其間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容，從縱向來說就是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)從投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)形成的各項(xiàng)成本費(fèi)用等進(jìn)行控制，從橫向來說就是要對(duì)公司各個(gè)部門發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行管控，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本管控，應(yīng)該運(yùn)用全面成本管理理念，構(gòu)建全員、全過程、全方位的成本控制體系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

（一）是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)通過事前對(duì)項(xiàng)目的合理預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以為企業(yè)投資提供決策依據(jù)，降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)；通過事中的成本管控與分析，能夠及時(shí)采取糾偏措施，減少企業(yè)資源的浪費(fèi)，降低企業(yè)成本；通過事后及時(shí)地復(fù)盤分析，可以為后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)提供借鑒，從而為企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（二）能夠有效改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

成本控制的有效實(shí)施，離不開相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和制度，因此，良好的成本控制會(huì)促使企業(yè)管理層提升管理理念和意識(shí)，制定相對(duì)完善的成本控制流程和制度，進(jìn)而提高各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理質(zhì)量，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

（三）是落實(shí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的重要保障

成本控制最主要的原則是要落實(shí)成本考核機(jī)制，即對(duì)開發(fā)企業(yè)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門進(jìn)行嚴(yán)格控制和考核，在動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上制定合理考核指標(biāo)，將成本指標(biāo)層層進(jìn)行分解到企業(yè)的各環(huán)節(jié)、各部門、各員工，使每位員工都有成本控制的意識(shí)，充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，努力去降低消耗，節(jié)約成本，提升企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）成本管控意識(shí)落后

過去多年間，在寬松的土地政策、金融政策及良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)刺激下，我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣了價(jià)格上漲帶來的紅利，沒有較強(qiáng)的成本控制意識(shí)，部分房企至今沒有建立完善的成本管理體系，對(duì)成本管控沒有引起足夠的重視，片面地認(rèn)為成本管控是財(cái)務(wù)和成本部門的職責(zé)，與其他部門關(guān)系不大，沒有制定合理的成本控制標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)控制流程，成本控制完全依靠各個(gè)部門的自覺自律，過程管控缺失，僅在事后進(jìn)行追責(zé)，結(jié)果往往不盡如人意。

（二）目標(biāo)成本制定不科學(xué)

有些房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本制定過程中，沒有統(tǒng)籌各專業(yè)、各部門的輸入條件，沒有根據(jù)自身企業(yè)具體情況，而是僅參考其他企業(yè)的成本標(biāo)準(zhǔn)來確定目標(biāo)成本，既沒有經(jīng)過專業(yè)部門的評(píng)審，也沒有分階段進(jìn)行深化和調(diào)整，目標(biāo)不切實(shí)際，使成本管控缺乏合理依據(jù)，成本控制無法落到實(shí)處。

（三）全過程成本控制不到位

1．項(xiàng)目可行性分析不足

一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目可行性分析不足，在對(duì)地塊信息情況不明、地方政策了解不透徹、市場(chǎng)調(diào)研不充分，沒有經(jīng)過實(shí)地考察及對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行充分論證的情況下，僅憑經(jīng)驗(yàn)和直覺就草率做出拿地決策，給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2．設(shè)計(jì)方案選用不嚴(yán)謹(jǐn)

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個(gè)開發(fā)過程中特別重要的一環(huán)，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占開發(fā)總成本的比重不高，約為2%，但卻會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生重大影響。即使如此，還是有部分房企沒有對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)引起足夠的重視，相關(guān)部門溝通不暢，設(shè)計(jì)質(zhì)量不高，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)方案沒有經(jīng)過充分論證，造成后續(xù)建設(shè)過程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)反復(fù)變更、施工單位頻繁要求增加簽證等情況。一方面這增加了項(xiàng)目建設(shè)成本，另一方面也可能會(huì)造成工期的延誤，從而對(duì)后續(xù)環(huán)節(jié)的工作產(chǎn)生影響，比如銷售無法按期進(jìn)行，造成客源流失，影響銷售及資金回籠等。

3．施工過程管控不到位

建安成本在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)非常高的比重，且施工環(huán)節(jié)是整個(gè)開發(fā)過程中歷時(shí)最長(zhǎng)、工序最多的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此房企普遍比較重視這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，但在實(shí)際工作中，建安成本的控制效果仍不容樂觀，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是施工節(jié)點(diǎn)排期不合理，引起趕工或工期延誤，增加趕工費(fèi)用；二是設(shè)計(jì)變更頻繁，索賠簽證把關(guān)不嚴(yán)，沒有認(rèn)真審核簽證的合理性，造成索賠成本的增加；三是動(dòng)態(tài)成本管理不到位，存在過程結(jié)算、核算不及時(shí)等情況，無法盡快發(fā)現(xiàn)問題采取糾偏措施。

4．竣工結(jié)算相關(guān)流程和制度不完善

大部分房企目前都存在結(jié)算流程及制度上的不足，缺乏完善的監(jiān)督與管理機(jī)制，由于結(jié)算審核工作比較復(fù)雜和煩瑣，在初算審核階段，容易出現(xiàn)工程簽證審核力度不夠的情況，施工單位普遍存在高估冒算，高套定額單價(jià)，高套取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等提高成本的現(xiàn)象；在二審過程中，審核人員與相關(guān)單位工作人員缺乏深入的溝通與交流，對(duì)施工內(nèi)容了解不全面，不注重資料的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，僅僅對(duì)資料相關(guān)的數(shù)字進(jìn)行簡(jiǎn)單的核實(shí)，很難保證審核的工作質(zhì)量，從而出現(xiàn)成本控制不利的情況，影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

5．資金管控缺失

一是資金規(guī)劃不到位，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不足，部分房企在投資決策階段由于缺乏合理的資金預(yù)測(cè)及規(guī)劃，企業(yè)盲目投資擴(kuò)張，導(dǎo)致出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。在擴(kuò)張投資策略下，企業(yè)買入大量土地卻不能及時(shí)開發(fā)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加，大量流動(dòng)資金被占用。一方面加大了企業(yè)的資金成本，另一方面也導(dǎo)致企業(yè)面臨較高的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，影響了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二是融資規(guī)劃不合理，融資成本高，目前房企主要融資渠道還是依靠銀行貸款，一旦信貸政策收緊，一方面可能引起貸款利率調(diào)高，增加企業(yè)融資成本，另一方面也可能導(dǎo)致企業(yè)無法按預(yù)期順利取得銀行貸款，從而影響正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（四）缺乏科學(xué)的成本控制考核機(jī)制

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)成本考核工作不夠重視，考核意識(shí)較弱。雖然有些企業(yè)制定了績(jī)效考核制度，但是由于缺乏合理的成本考核標(biāo)準(zhǔn)，既沒有將成本指標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到具體責(zé)任人，也沒有明確的獎(jiǎng)懲機(jī)制，成本考核工作流于形式，成本控制效果不理想。

（五）成本管控手段落后，管控人員水平不足

在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)中，成本核算和成本控制工作基本均由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)人員負(fù)責(zé)，這些會(huì)計(jì)人員綜合水平普遍不高，除了算賬記賬外，缺乏對(duì)數(shù)據(jù)的分析能力，僅能用財(cái)務(wù)部門的核算結(jié)果來進(jìn)行數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，沒有充分利用信息化技術(shù)進(jìn)行成本管控。有的企業(yè)沒有專門的成本管理系統(tǒng)，完全依靠EXCEL表格進(jìn)行合同管理，有的企業(yè)雖然引入了相關(guān)系統(tǒng)，但由于成本管控人員水平缺欠，不具備成本管控思維，無法將系統(tǒng)的管控功能進(jìn)行充分挖掘和利用，使成本管控工作無法落到實(shí)處。

四、房地產(chǎn)成本控制改進(jìn)對(duì)策

（一）升級(jí)成本管控理念

根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)成本管理理念，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段、環(huán)節(jié)，不僅管理層要有全過程總成本控制意識(shí)，還需要將成本控制的理念滲透到企業(yè)的每一位員工，采取績(jī)效考核等管理手段，充分調(diào)動(dòng)全體員工參與成本管控的積極性，開源節(jié)流，增強(qiáng)企業(yè)效益，同時(shí)應(yīng)更加重視事前控制，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，將各階段、各環(huán)節(jié)、各方面的靜態(tài)成本控制與動(dòng)態(tài)成本控制有效聯(lián)動(dòng)，從源頭上最大限度地降低成本，提高效益。

（二）科學(xué)確定目標(biāo)成本

首先要規(guī)范目標(biāo)成本的編制流程，組建橫向跨職能部門的團(tuán)隊(duì)，集合各專業(yè)、各部門的力量，拓寬數(shù)據(jù)采集渠道，及時(shí)收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的編制一般分四個(gè)階段進(jìn)行，分別為定位階段編制版本、方案階段編制版本、初擴(kuò)階段編制版本和施工圖階段編制版本，每個(gè)版本的編制依據(jù)有所不同。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，各個(gè)階段成本方案的編制依據(jù)也越來越細(xì)化，對(duì)目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確度要求也越來越高，因此各個(gè)階段必須根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)信息，在與各專業(yè)充分溝通的基礎(chǔ)上，及時(shí)更新和調(diào)整目標(biāo)成本，使目標(biāo)成本的確定更接近實(shí)際。

（三）完善成本管控體系，加強(qiáng)全過程成本管控

1．加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，科學(xué)進(jìn)行投資決策

投資前期管理工作是投資決策的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，首先要對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行內(nèi)外部環(huán)境分析，形成初步開發(fā)計(jì)劃；其次要組織經(jīng)驗(yàn)豐富的各專業(yè)人員對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，了解投資項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、周邊環(huán)境、發(fā)展趨勢(shì)等初步規(guī)劃方案，在綜合各專業(yè)的數(shù)據(jù)及信息后，估算出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和各種評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)做出詳細(xì)的描述和分析，形成投資方案，公司管理層和決策層在對(duì)項(xiàng)目可行性做出綜合評(píng)價(jià)和論證后，選擇最優(yōu)投資方案。

2．提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，科學(xué)篩選設(shè)計(jì)方案

在這個(gè)階段，企業(yè)可以通過招標(biāo)方式選擇合適的設(shè)計(jì)單位，決策層和管理層要與設(shè)計(jì)人員保持密切溝通，運(yùn)用價(jià)值工程分析進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，既要保證工程質(zhì)量，又要有效降低項(xiàng)目成本支出，要根據(jù)設(shè)計(jì)的不同階段，以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度制定出多個(gè)方案，在經(jīng)過反復(fù)分析和論證后，科學(xué)篩選出最優(yōu)方案。

3．重視項(xiàng)目施工管理，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本控制

施工階段是項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制的關(guān)鍵階段。在這個(gè)階段，一是要制定合理的施工計(jì)劃，實(shí)時(shí)監(jiān)控計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)度，保質(zhì)保量完成各個(gè)工程節(jié)點(diǎn)；二是要對(duì)成本簽證的合規(guī)性進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，工程、設(shè)計(jì)、成本等部門要保持密切溝通，保證簽證費(fèi)用的合理性，避免成本浪費(fèi)；三是要對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理，及時(shí)進(jìn)行過程結(jié)算和核算，監(jiān)控實(shí)際成本和目標(biāo)成本之間的差異，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏。

4．提高竣工結(jié)算質(zhì)量，加強(qiáng)內(nèi)控管理

竣工結(jié)算是指工程竣工驗(yàn)收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行的工程結(jié)算。這個(gè)階段雖然一般不會(huì)發(fā)生直接成本，但會(huì)存在隱性成本。該階段成本控制的關(guān)鍵是要制定和完善結(jié)算相關(guān)流程和制度，強(qiáng)化內(nèi)控制度設(shè)計(jì)，比如在一審的基礎(chǔ)上要嚴(yán)格實(shí)施二審復(fù)核制度，二審審核人員要深入現(xiàn)場(chǎng)了解情況加強(qiáng)與相關(guān)人員的溝通，確認(rèn)結(jié)算相關(guān)資料及成本計(jì)算的合理性，避免松弛及舞弊情況的發(fā)生，同時(shí)要將成本控制與個(gè)人考核掛鉤，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，最大限度地控制成本。

5．完善資金管理體系，提高資金使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其高額投資、高額負(fù)債、高資金沉淀等特點(diǎn)決定了資金管理的重要程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全資金管理體系，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，科學(xué)進(jìn)行投資規(guī)劃，努力降低融資成本，積極做好資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，確保企業(yè)資金收支平衡、資金鏈安全穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)步提升。

（四）建立成本控制考核機(jī)制

績(jī)效考核可以有效提高成本控制人員的參與度和成本管理的效率，因此房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)成本考核的意識(shí)，建立成本考核激勵(lì)機(jī)制，合理制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)成本責(zé)任，將成本控制的效果和個(gè)人績(jī)效掛鉤，充分調(diào)動(dòng)所有員工成本控制的積極性，持續(xù)改善成本管制效果。

（五）培養(yǎng)復(fù)合型的成本管控人才，提高信息化水平

房地產(chǎn)企業(yè)要充分挖掘信息化系統(tǒng)的管控功能，以信息化系統(tǒng)為載體，以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，以全面預(yù)算為抓手，使成本控制工作真正落到實(shí)處。企業(yè)可以設(shè)立專門的成本管控崗位，由經(jīng)驗(yàn)豐富的成本或財(cái)務(wù)人員擔(dān)任或兼任，該崗位人員在掌握成本核算及控制技術(shù)的同時(shí)，也要有一定的信息化建設(shè)水平及管理思維。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資源整合的過程，涉及面廣，開發(fā)周期長(zhǎng)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目差異性較大，因此這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管控的難度非常大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，建立有效的成本管控體系，合理確定成本控制目標(biāo)，并利用信息化及全面預(yù)算等手段對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)管理和控制，以保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。