袁倩

（橫琴國際商務(wù)中心開發(fā)有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的重要性

自1998年，我國取消住房分配制度，改為實行住房貨幣化，房地產(chǎn)市場迎來了高速發(fā)展時期，但在2016年國家明確提出“房住不炒”，及后續(xù)“三道紅線”等一系列的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司需要控制成本，精打細算，提高資金的使用效率，向高質(zhì)量發(fā)展。

財務(wù)分析有助于管理者更好地了解企業(yè)的整體運作，預(yù)測未來的收益，及時發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)對預(yù)期可控的非系統(tǒng)性風(fēng)險，同時也是投資人、債權(quán)人了解企業(yè)目前獲利能力、償債能力以及未來發(fā)展趨勢的依據(jù)。財務(wù)人員通過提取報表數(shù)據(jù)并結(jié)合其他信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進行綜合分析和評價，為管理層人員提供決策依據(jù)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，及時調(diào)整戰(zhàn)略方針。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中存在的問題

（一）管理層忽視財務(wù)分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)管理層一般對工程進度和銷售收入利潤比較關(guān)注，容易忽視財務(wù)分析工作，在投資決策時較少使用財務(wù)分析信息，對于財務(wù)工作的認識，一般停留在會計基礎(chǔ)核算上，沒有意識到財務(wù)分析在經(jīng)營決策上的重要性，甚至認為單獨設(shè)立財務(wù)分析崗位會增加公司成本。由于管理者在財務(wù)分析工作上沒有給予足夠的支持和重視，導(dǎo)致財務(wù)人員為了完成上級任務(wù)而做的財務(wù)分析報告最終也會流于形式。

（二）財務(wù)分析結(jié)果有效利用率低

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析結(jié)果大部分沒有得到有效利用，主要由以下三方面：其一，部分財務(wù)人員因業(yè)務(wù)能力有限所提供的財務(wù)分析報告與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高，無法準(zhǔn)確解讀企業(yè)實際經(jīng)營困境，對管理層來說實際使用價值不大。其二，數(shù)據(jù)搜集需要各業(yè)務(wù)部門層層配合提供，最后進行加工處理，在時效性方面具有一定的滯后性，無法及時提供會計信息。其三，財務(wù)分析結(jié)果整改工作因不屬于公司人員業(yè)績考核范圍內(nèi)，接收信息者對于后期整改工作未給予充分重視，這些都不利于企業(yè)長遠發(fā)展[1]。

（三）財務(wù)分析方法單一

一是比率分析法和比較分析法作為傳統(tǒng)的分析方法，使用用途最廣，但也存在局限性。比率分析法是同一時期財務(wù)報表上相關(guān)數(shù)據(jù)比較，分析過去經(jīng)營狀況的基本工具，其數(shù)據(jù)來源于財務(wù)報表的賬面價值而非公允價值，不反映真實的市場價值，屬于靜態(tài)分析，對預(yù)測未來具有局限性。比較分析法是兩兩可比數(shù)據(jù)進行對比，從而對公司目前的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況產(chǎn)生的差異進行分析，該方法所使用的數(shù)據(jù)必須具有可比性，否則得出錯誤的結(jié)論。單一使用某個指標(biāo)難于判斷公司整體的經(jīng)營狀況[2]。

二是同一類指標(biāo)用單一方法無法滿足所有人需求，不同需求者對財務(wù)報告需求點不同，同一類型指標(biāo)利益主體不同，看待問題立場亦不同，如資產(chǎn)負債率，房地產(chǎn)投資者看重公司盈利能力，在資本收益率大于綜合借款利率時，借助財務(wù)杠桿提高整體盈利額，此時該資產(chǎn)負債率越高越好；對于銀行債權(quán)人，更看重資金的安全性，此時資產(chǎn)負債率越低越好；對于經(jīng)營管理者，需要綜合考慮風(fēng)險與收益的平衡關(guān)系以及個人的風(fēng)險偏好。另外，同一種類型指標(biāo)的高低應(yīng)結(jié)合行業(yè)差異、營業(yè)周期、資產(chǎn)構(gòu)成、大環(huán)境等其他因素而定，不能一概而論。

三是財務(wù)人員容易忽視非財務(wù)信息。大部分財務(wù)人員進行財務(wù)分析工作側(cè)重于取報表數(shù)據(jù)而進行分析，往往忽視財務(wù)報表之外的能反映公司經(jīng)營活動的非財務(wù)信息，這些信息內(nèi)容多而廣，且有助于管理者了解企業(yè)經(jīng)營狀況，同樣需要重點關(guān)注。

（四）財務(wù)人員專業(yè)水平有待提高

大部分財務(wù)人員沒有完整參與過項目立項到清算整個階段，無法把握項目不同階段財務(wù)需要重點關(guān)注的事項，相關(guān)業(yè)務(wù)知識單薄，分析結(jié)果與實際業(yè)務(wù)脫節(jié)，沒有深度或是解讀不到位，不能為企業(yè)提供有價值的信息，另外財務(wù)人員為了完成任務(wù)或是應(yīng)付突擊檢查而做分析報告，其分析結(jié)果對使用者是否有用不予關(guān)注，數(shù)據(jù)背后的原因不予重視；此外，以會計思維做分析難以揭示業(yè)務(wù)根本問題，數(shù)據(jù)分析過于專業(yè)化，不利于非財務(wù)專業(yè)管理者等財務(wù)報告使用者理解和使用，無法解決管理層面臨的困境，對于那些真正需要財務(wù)數(shù)據(jù)做分析的責(zé)任人苦惱于無法獲取真正有用的信息。財務(wù)人員日常學(xué)習(xí)側(cè)重于會計核算、研究新的財稅政策和會計準(zhǔn)則制度，需要跟上國家相關(guān)政策的調(diào)整，少有時間對企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)進行全面分析。

三、針對上述問題的對策建議

（一）提高管理層對財務(wù)分析重要性的認識

房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要整體提高人員財務(wù)分析水平，首先要意識到財務(wù)分析的重要性，將財務(wù)分析工作有效落實到位，責(zé)任到人，同時業(yè)務(wù)開展及數(shù)據(jù)獲取需要各部門配合，管理者需要積極協(xié)調(diào)各部門工作，建立切實可行的計劃有序開展。另外，建立科學(xué)財務(wù)分析制度，有利于財務(wù)分析工作順利開展，有章可循，制定財務(wù)分析制度必須符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，并根據(jù)實際情況具體任務(wù)進行細化，通過反復(fù)實踐做出科學(xué)預(yù)判。在規(guī)范的制度幫助下有效提高財務(wù)分析完成水平，凸顯其價值。通過財務(wù)分析結(jié)果綜合評價各部門管理人員業(yè)績完成情況，并與績效考核掛鉤，充分調(diào)動管理人員的積極性。

（二）提高財務(wù)分析的有用性

有效的財務(wù)分析能夠反映企業(yè)過去經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展趨勢，揭示現(xiàn)有風(fēng)險和不確定因素，預(yù)測未來發(fā)展前景，這對于投資者和管理者的決策是非常重要。以使用者需求為導(dǎo)向，撰寫分析報告需具有針對性[3]，對于股東投資者側(cè)重于資本的保增值狀況、未來發(fā)展趨勢、利潤及股利分配；債權(quán)人重視資金的安全性，重點關(guān)注企業(yè)償債能力，同時也會關(guān)注盈利能力；經(jīng)營管理者需要掌握所有重點信息，綜合分析企業(yè)各個方面，主要包括盈利能力、償債能力、運營能力及發(fā)展能力，同時關(guān)注企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)人員在編制財務(wù)分析報告時需要積極與各部門領(lǐng)導(dǎo)加強溝通，了解其真正需求點，根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向撰寫財務(wù)分析報告，同時要求其報告具有可理解性，數(shù)據(jù)分析要到位，對于房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降原因不能簡單歸集于營業(yè)收入下降多少，其間費用增加多少，需要結(jié)合市場大環(huán)境將數(shù)據(jù)深入到業(yè)務(wù)，分析數(shù)據(jù)背后的原因，將業(yè)務(wù)中存在的問題反映出來，為企業(yè)經(jīng)營管理提供有價值的決策信息，這樣的分析報告更具有實用價值。

財務(wù)分析報告需要和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合。所謂企業(yè)戰(zhàn)略，是以未來為主導(dǎo)，并對該目標(biāo)進行全方面整體規(guī)劃，管理者根據(jù)市場環(huán)境的變化結(jié)合自身的資源優(yōu)勢和能力生產(chǎn)出符合市場需求的產(chǎn)品，形成競爭優(yōu)勢，根據(jù)不同市場環(huán)境做出相應(yīng)的調(diào)整，始終跟戰(zhàn)略保持一致。近年來國家多次提出“房住不炒”，回歸到居住屬性，而非投資屬性，整體告別黃金時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要思考如何轉(zhuǎn)型及切換賽道，始終跟隨國家政策方針走。2022年12月國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》（以下簡稱“《綱要》”），該綱要對地產(chǎn)未來13年發(fā)展具有指導(dǎo)意義，其明確堅持“房住不炒”定位，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原有的粗放型管理，細分產(chǎn)業(yè)鏈，探索未來發(fā)展模式，因城施策順應(yīng)市場規(guī)律，根據(jù)市場剛性需求和改善住房需求未來往高質(zhì)量住宅發(fā)展。

借助現(xiàn)代化技術(shù)，收集和處理數(shù)據(jù)，提高財務(wù)分析效率和質(zhì)量。在大數(shù)據(jù)時代，財務(wù)分析者借助計算機技術(shù)保存大量數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)部門按時上傳相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享，收集數(shù)據(jù)更快捷，建模并轉(zhuǎn)化為有用的信息，挖掘數(shù)據(jù)背后的聯(lián)系，極大提高財務(wù)分析的效率[4]。財務(wù)分析及后期行動方案追蹤執(zhí)行結(jié)果需要納入管理人員績效考核范疇，讓各部門領(lǐng)導(dǎo)層意識到財務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性，綜合評價管理者工作業(yè)績完成水平，對于通過考核的人員可進行薪酬調(diào)整，調(diào)動管理人員的積極性。通過財務(wù)分析可客觀了解企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以改進，有利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，整體提高經(jīng)濟效益。

（三）改進財務(wù)分析方法

1．構(gòu)建多元化財務(wù)分析

使用比率分析法需要將各種比率進行全面分析，有效結(jié)合，單一使用某個指標(biāo)難于準(zhǔn)確判斷公司整體經(jīng)營狀況，同時需要配合因素分析法進行差額分析，對于總差異造成的原因劃分為各個因素的影響，從而進行分析，對過去現(xiàn)在將來有個詳盡的了解。單一的財務(wù)分析方法因某個指標(biāo)的好壞并不能說明整個企業(yè)經(jīng)濟效益水平，局部無法替代整體，需要結(jié)合綜合分析方法才能全面評價企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。杜邦分析法，是企業(yè)綜合績效分析方法，利用指標(biāo)間內(nèi)在邏輯關(guān)系，對企業(yè)進行綜合分析，以凈資產(chǎn)收益率為代表，拆解成銷售利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三個因素的乘積，其分別對應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況和償債能力，通過分析這三個因素，找到房企經(jīng)營過程問題關(guān)鍵點并加以改進。

2．結(jié)合非財務(wù)指標(biāo)

對于投資者，債權(quán)人及內(nèi)部管理者，僅靠財務(wù)指標(biāo)不能夠滿足所有人的需求，還需要結(jié)合非財務(wù)指標(biāo)，形成一套合理的財務(wù)分析體系。關(guān)注企業(yè)償債能力的表外因素，企業(yè)本身是否存在債務(wù)危機、工傷賠償?shù)确杉m紛，未決訴訟，這些會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的知名度和市場認可；另外要考慮銀行貸款給房企的授信額度、抵押物的質(zhì)量和變現(xiàn)能力、經(jīng)營租賃、債務(wù)擔(dān)?；虺兄Z支付事項，這些都會增加企業(yè)潛在的償債風(fēng)險。對于新項目需要考慮所在城市的供求關(guān)系，已完工項目考慮銷售情況，如庫存商品數(shù)量、銷售額、去化率等其他指標(biāo)，這些反映整個市場的購買力，對決策者具有重要的參考意義[5]。

（四）全面提高財務(wù)人員綜合素質(zhì)

企業(yè)需要全面提高財務(wù)人員綜合能力，財務(wù)人員需要積極參與到工程項目運作，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)，定期和管理者溝通，反饋意見，不斷優(yōu)化財務(wù)分析指標(biāo)，逐步由會計核算過渡到財務(wù)管理思維；時刻關(guān)注最新的房地產(chǎn)相關(guān)政策，在獲取相關(guān)數(shù)據(jù)時需考慮重要性原則，切忌在非重要信息上停留過多關(guān)注，能夠反映企業(yè)真實的有經(jīng)營成效的數(shù)據(jù)才具有重要意義，這需要依賴經(jīng)驗豐富的財務(wù)人員做出職業(yè)判斷；不定期進行專業(yè)知識的培訓(xùn)和考核，實行2到3年輪崗制，這有利于財務(wù)人員充分熟悉公司成本、收入、資金、稅務(wù)、內(nèi)審各版塊業(yè)務(wù)，拓寬知識面，深入了解項目開發(fā)全過程及各部門工作職責(zé)。

財務(wù)分析報告編制根據(jù)不同報告使用者做出調(diào)整，因人而異，首先，提供給財務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)數(shù)據(jù)解析可專業(yè)化，其他部門領(lǐng)導(dǎo)者非本專業(yè)數(shù)據(jù)解析應(yīng)通俗易懂、易于理解；其次，分析內(nèi)容范圍需考慮公司部門所在級別，若是部門或是子公司分析內(nèi)容可詳細具體，分析對象為集團總部因內(nèi)容繁多無法面面俱到需抓住幾個大重點分析即可，提綱挈領(lǐng)，簡明扼要。財務(wù)分析工作本身不能給公司帶來直接經(jīng)營成果，唯有相關(guān)管理人員使用分析報告并作出行動才具有意義，對于行動方案結(jié)果財務(wù)分析人員需要同步追蹤，進一步提供行動結(jié)果評估分析，對于取得成效的結(jié)果應(yīng)大力推進，無法取得成果需做進一步溝通和改進，形成一個正向的循環(huán)，提高財務(wù)分析報告的質(zhì)量，調(diào)動財務(wù)人員的積極性，通過設(shè)置薪酬激勵體系激發(fā)財務(wù)人員內(nèi)在潛能，實現(xiàn)員工和企業(yè)共同成長。

四、結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展階段進入行業(yè)成熟期，整個行業(yè)進入分化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，應(yīng)當(dāng)充分認識到財務(wù)分析對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性，有效的財務(wù)分析可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)過去經(jīng)營業(yè)績揭示經(jīng)營活動中存在的問題，合理配置資源，避免企業(yè)追求短期利益做出的決策失誤，整體提高經(jīng)濟效益促使房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。