楊春雷

（康橋悅生活服務(wù)集團(tuán)有限公司，河南 鄭州 450052）

自彩生活服務(wù)于2014年成功登陸香港資本市場，國內(nèi)具有一定規(guī)模的物業(yè)企業(yè)紛紛加入上市隊(duì)伍。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2019年-2021年，新增上市物業(yè)企業(yè)分別為11家、18家、14家，上市募集資金分別為119.6億港幣、695.4億港幣、108.1億港幣?？梢灶A(yù)見的是，在當(dāng)前物業(yè)市場發(fā)展環(huán)境下，雖然IPO市場熱度有所放緩，但赴港上市依然是未來2-3年優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)獲得資本市場關(guān)注的有效途徑。在物業(yè)企業(yè)香港上市的過程中，財(cái)務(wù)問題尤為重要，合理地預(yù)見并識別影響上市進(jìn)程的關(guān)鍵財(cái)務(wù)問題，采取有效的防范措施進(jìn)行化解，才能保證物業(yè)企業(yè)順利上市。

一、物業(yè)企業(yè)港交所上市常見財(cái)務(wù)問題

（一）財(cái)務(wù)指標(biāo)門檻問題

目前物業(yè)企業(yè)行業(yè)集中度低，除國內(nèi)排名靠前且具有房地產(chǎn)開發(fā)背景的大型物業(yè)公司外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)還屬于中小型企業(yè)，在營業(yè)收入、利潤、市值等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)方面離香港主板上市門檻可能還有一定的距離。另外，香港主板上市新規(guī)將盈利指標(biāo)提高了60%，無疑加大了中小型物業(yè)企業(yè)香港上市的難度。有計(jì)劃在香港主板上市的物業(yè)企業(yè)如果沒有提前進(jìn)行業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)規(guī)劃，通過擴(kuò)規(guī)模、增營收、提利潤等方式去滿足香港主板上市門檻中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，對物業(yè)企業(yè)登陸香港資本市場將形成實(shí)質(zhì)性障礙。

（二）財(cái)務(wù)規(guī)范性問題

財(cái)務(wù)規(guī)范性是上市的基本要求，也是上市過程中審核的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)常見的財(cái)務(wù)規(guī)范性問題有：一是公共區(qū)域收益問題。有的物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中，沒有嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例，賬面確認(rèn)了不屬于物業(yè)企業(yè)享有的公區(qū)收益；二是社保公積金合規(guī)問題。物業(yè)管理行業(yè)為勞動密集型行業(yè)，基于成本的壓力，往往沒有給全部員工購買足額的五險(xiǎn)一金，而社保公積金的繳納情況是上市審核的重點(diǎn)之一；三是稅務(wù)合規(guī)性問題?；谖飿I(yè)企業(yè)核算的不規(guī)范性，往往存在延遲繳稅及補(bǔ)稅情況，而上市過程中，審核機(jī)構(gòu)會對稅款是否足額繳納進(jìn)行審核，而且需要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具稅務(wù)合規(guī)性證明；四是非物業(yè)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)收入問題。物業(yè)企業(yè)可以運(yùn)用其自身的客戶資源優(yōu)勢，將閑置資產(chǎn)進(jìn)行出租經(jīng)營，如未售車位的出租、未售空置商鋪的出租等。但是基于上市的審核要求，該等收入為非物業(yè)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)收入，不能作為上市申報(bào)的報(bào)表收入。

（三）財(cái)務(wù)獨(dú)立性問題

赴港上市的物業(yè)企業(yè)大多是具有房地產(chǎn)開發(fā)背景的關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)，財(cái)務(wù)的獨(dú)立性也是港交所審核的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。具體表現(xiàn)在：一是業(yè)務(wù)依賴性問題。物業(yè)企業(yè)可以通過關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取物業(yè)管理資源，如果該比例過高，可能會被聯(lián)交所認(rèn)定為擬上市企業(yè)業(yè)務(wù)開展存在嚴(yán)重依賴性，影響其上市的適合性；二是關(guān)聯(lián)交易問題。物業(yè)企業(yè)通過前期介入服務(wù)、案場管理服務(wù)等向地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司提供服務(wù)是常見的關(guān)聯(lián)交易，聯(lián)交所對關(guān)聯(lián)交易的比例并沒有明晰的限定，但如果關(guān)聯(lián)交易的價(jià)格不公允或未進(jìn)行相關(guān)的披露和豁免批準(zhǔn)，將會違反聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)定；三是關(guān)聯(lián)方資金占用問題。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自身的影響力和控制力從其關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行資金拆借，大額的關(guān)聯(lián)方資金占用影響擬上市公司財(cái)務(wù)獨(dú)立性，成為上市審核的重點(diǎn)；四是貸款擔(dān)保問題。由于物業(yè)企業(yè)一般是優(yōu)良的信用主體，房地產(chǎn)企業(yè)可能會以物業(yè)企業(yè)作為貸款主體，然后將其所借資金轉(zhuǎn)借給房地產(chǎn)企業(yè)使用，在貸款的過程中，大股東擔(dān)保成為影響物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)獨(dú)立性的重要因素；五是同業(yè)競爭問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多業(yè)態(tài)布局，如裝飾業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)、新零售業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)很有可能與物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有開展的業(yè)務(wù)形成潛在的同業(yè)競爭關(guān)系。

二、物業(yè)企業(yè)上市財(cái)務(wù)問題的形成原因

（一）財(cái)務(wù)指標(biāo)方面

優(yōu)良的財(cái)務(wù)指標(biāo)是物業(yè)企業(yè)香港上市的基本前提，影響物業(yè)企業(yè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)成的因素主要有：一是行業(yè)集中度低。目前，物業(yè)管理行業(yè)仍處于跑馬圈地階段，行業(yè)集中度較低，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，其營業(yè)收入、利潤、市值等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)與香港上市門檻仍有距離。二是社區(qū)增值業(yè)務(wù)開展不足。大多中小型物業(yè)企業(yè)以低利潤率的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主要經(jīng)營，而高利潤率的社區(qū)增值業(yè)務(wù)開展不足，導(dǎo)致企業(yè)整體盈利能力有限。三是上市規(guī)則調(diào)整。港交所于2018年、2022年分別對市值指標(biāo)、盈利指標(biāo)進(jìn)行大幅上調(diào)，提高了企業(yè)上市財(cái)務(wù)門檻，無形中增加了中小物業(yè)企業(yè)上市的難度。

（二）財(cái)務(wù)規(guī)范性

影響物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范性的主要因素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是物業(yè)企業(yè)為勞動密集型行業(yè)，基于降本增效的壓力，并沒有給全部員工足額購買社會保險(xiǎn)及公積金。二是長期穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)與逐年上漲的勞動成本之間的矛盾給物業(yè)企業(yè)造成很大的經(jīng)營壓力，為彌補(bǔ)該剪刀差，物業(yè)企業(yè)充分利用自身的客戶資源優(yōu)勢，將公共區(qū)域資源、空置的車位或商鋪資源進(jìn)行經(jīng)營出租變現(xiàn)。在該等多經(jīng)業(yè)務(wù)開展中，很容易出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)未將公共收益合理分?jǐn)偞_認(rèn)收入，未將非物業(yè)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)收益返還給實(shí)際產(chǎn)權(quán)方等不規(guī)范財(cái)務(wù)問題。

（三）財(cái)務(wù)獨(dú)立性

目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制的下屬公司或關(guān)聯(lián)公司，關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)存在業(yè)務(wù)依賴性、關(guān)聯(lián)交易價(jià)格不公允等財(cái)務(wù)不獨(dú)立的主要原因。同時(shí)，隨著近兩年房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)下行，物業(yè)企業(yè)成為房地產(chǎn)企業(yè)輸血的重要來源，大額關(guān)聯(lián)資金占用及擔(dān)保問題成為影響物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)獨(dú)立性的重要因素。

三、物業(yè)企業(yè)港交所上市財(cái)務(wù)問題的應(yīng)對措施

（一）優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)

首先，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該提前做好上市財(cái)務(wù)指標(biāo)規(guī)劃，努力提高市場占有率，通過規(guī)模的快速擴(kuò)張優(yōu)化擬上市企業(yè)的營業(yè)收入、利潤、市值等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，以滿足上市的門檻需要。一方面，除了關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資源，物業(yè)企業(yè)應(yīng)考慮外拓市場的大力開拓，考慮重點(diǎn)城市、重點(diǎn)業(yè)態(tài)的拓展布局，以補(bǔ)充現(xiàn)有在管項(xiàng)目，提高綜合經(jīng)營能力。另一方面，物業(yè)企業(yè)可以考慮尋找適當(dāng)?shù)臉?biāo)的公司進(jìn)行并購，以快速實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入、利潤等規(guī)模指標(biāo)的擴(kuò)充。

其次，物業(yè)企業(yè)需在傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上開拓新業(yè)務(wù)，提升業(yè)務(wù)盈利能力。一方面，物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分利用自身的品牌優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)優(yōu)勢對外輸出非業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)品，如案場服務(wù)、前期介入服務(wù)、顧問管理服務(wù)等。此類服務(wù)產(chǎn)品毛利潤率相對較高，可以很好地提升企業(yè)整體盈利能力。另一方面，物業(yè)企業(yè)未來收入和盈利的主要提升空間在于如何開拓社區(qū)增值服務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)能夠在社區(qū)增值服務(wù)的開展方面進(jìn)展良好，做好“最后一公里”服務(wù)，并且具備一些具有特色的服務(wù)項(xiàng)目，可以提升物業(yè)企業(yè)的盈利能力和估值優(yōu)勢。

最后，提高運(yùn)營管理效能，降本增效，提升盈利能力。一方面，人工成本占物業(yè)企業(yè)成本的70%以上，人工效能的提升對物業(yè)企業(yè)降本增效起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)可以通過智能化設(shè)備的合理投入有效降低人工成本。比如，掃地機(jī)設(shè)備的投入可以大量減少基層保潔人員，通過對車輛出入道閘系統(tǒng)和智能收費(fèi)系統(tǒng)的改造，可以有效節(jié)約車輛管理及收費(fèi)人員的數(shù)量；另一方面，公區(qū)能耗的管控對物業(yè)企業(yè)降本增效也很關(guān)鍵。物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定單方能耗管控指標(biāo)并嚴(yán)格考核，排查項(xiàng)目能耗使用重點(diǎn)環(huán)節(jié)，減少“跑冒滴漏”的產(chǎn)生。通過對公共區(qū)域計(jì)量設(shè)備“商改民”的改造，實(shí)現(xiàn)公區(qū)電價(jià)從商業(yè)電價(jià)向居民電價(jià)的轉(zhuǎn)化，有效降低公區(qū)能耗成本。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)核算

首先，規(guī)范公共區(qū)域收益的確認(rèn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定并結(jié)合實(shí)際情況，物業(yè)企業(yè)依照其管理職權(quán)出租公共資源，在不損害業(yè)主公共利益并且出租公共資源所得收益主要用于補(bǔ)充維修資金或按照業(yè)主大會決定使用的情況下，物業(yè)企業(yè)為管理出租公共資源而收取合理服務(wù)費(fèi)用的行為，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。對于公共收益的核算需要做以下規(guī)范：一是梳理物業(yè)管理合同，對于合同中已經(jīng)明確分成比例的，按照協(xié)議規(guī)定的比例區(qū)分公共收益，屬于物業(yè)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用部分確認(rèn)收入，屬于全體業(yè)主的部分確認(rèn)為往來科目進(jìn)行專項(xiàng)核算，對于合同中尚未明確分成比例的，物業(yè)企業(yè)可以考慮與業(yè)主委員會簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確；二是對于物業(yè)企業(yè)日常公共區(qū)域的改造支出，可以考慮在已經(jīng)確認(rèn)的屬于全體業(yè)主的公共收益中列支，以補(bǔ)充維修資金的使用；三是無論確認(rèn)的歸屬于全體業(yè)主的公共收益還是列支的公共區(qū)域改造支出，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年定期向全體業(yè)主進(jìn)行公示，保證公共收益的收取和使用是公開合理的。

其次，規(guī)范員工社保公積金的管理。社保公積金的規(guī)范性是物業(yè)企業(yè)香港上市審核的重點(diǎn)之一，建議物業(yè)企業(yè)進(jìn)行以下規(guī)范：一是通過服務(wù)外包的方式將保潔、秩序、綠化等非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，以降低自持員工的數(shù)量比例；二是對于申報(bào)期內(nèi)未按規(guī)定繳納的社保公積金，測算應(yīng)補(bǔ)足的差額在財(cái)務(wù)報(bào)表中進(jìn)行撥備的會計(jì)處理；三是與當(dāng)?shù)厣绫＞帧⒐e金管理中心充分溝通，獲取其出具的合規(guī)確認(rèn)函；四是對于應(yīng)繳未繳部分，物業(yè)企業(yè)的大股東或?qū)嶋H控制人可以做出承擔(dān)補(bǔ)繳義務(wù)的兜底性承諾。

再次，物業(yè)企業(yè)在香港上市的過程中，需要特別關(guān)注稅務(wù)的合規(guī)性。對于稅務(wù)的合規(guī)性處理，建議從以下方面規(guī)范：一是對因收付實(shí)現(xiàn)制等核算不規(guī)范導(dǎo)致的會計(jì)追溯調(diào)整引起的稅款補(bǔ)繳，建議物業(yè)企業(yè)提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門進(jìn)行溝通，在申報(bào)期的最后一個(gè)會計(jì)期間進(jìn)行補(bǔ)充申報(bào)處理，避免因補(bǔ)繳稅款產(chǎn)生的滯納金及稅務(wù)罰款。二是在向聯(lián)交所遞交A1表之前，物業(yè)企業(yè)需要獲取主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的無重大違法違規(guī)稅務(wù)合規(guī)性證明。三是對于個(gè)別確實(shí)無法獲取稅務(wù)合規(guī)證明的公司主體，可采用稅務(wù)訪談的方式對稅務(wù)合規(guī)性進(jìn)行補(bǔ)充證明。

最后，對于非物業(yè)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營收入，可從以下方面進(jìn)行規(guī)范：一是物業(yè)企業(yè)可根據(jù)非產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營成本，并結(jié)合市場化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與資產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)方約定一定比例的服務(wù)費(fèi)提取標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)屬于物業(yè)企業(yè)的服務(wù)收入，將剩余比例的經(jīng)營收入返還給資產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)方。二是可以采用整租的方式進(jìn)行經(jīng)營，即物業(yè)企業(yè)與資產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)方約定閑置資產(chǎn)的整租成本獲取其承租權(quán)，然后再進(jìn)行市場化經(jīng)營出租。

（三）提高財(cái)務(wù)獨(dú)立性

首先，如果物業(yè)企業(yè)來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的項(xiàng)目管理面積及其營業(yè)收入占比過高，可能會被聯(lián)交所認(rèn)定業(yè)務(wù)存在過分依賴性，從而影響物業(yè)企業(yè)上市適合性的判斷。物業(yè)企業(yè)在上市前應(yīng)盡早進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)劃，通過積極拓展外部客戶，努力降低申報(bào)期內(nèi)來自關(guān)聯(lián)方交付的合同面積及收入比例，以展示其有能力獨(dú)立于關(guān)聯(lián)方的物業(yè)開發(fā)和業(yè)務(wù)運(yùn)營，以便消除聯(lián)交所對業(yè)務(wù)依賴性的顧慮。

其次，盡管香港上市對關(guān)聯(lián)交易的比例并沒有嚴(yán)格明確的限制，物業(yè)企業(yè)應(yīng)保持關(guān)聯(lián)交易的比例不要過高（一般不超過30%），否則可能會引起聯(lián)交所對于上市公司獨(dú)立性產(chǎn)生懷疑。另外，所有關(guān)聯(lián)交易在定價(jià)和條款方面必須以公允合理為前提，物業(yè)企業(yè)最好能提供相同業(yè)務(wù)與獨(dú)立第三方客戶之間在付款條件、定價(jià)及毛利率等方面的比較，以證明關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是合理的。另外，未來三年的關(guān)聯(lián)交易上限金額及定價(jià)基準(zhǔn)需要在招股書中詳細(xì)披露，并需要取得聯(lián)交所的豁免批準(zhǔn)。

再次，根據(jù)香港上市條例，為保證擬上市公司運(yùn)營和財(cái)務(wù)獨(dú)立，在上市前擬上市公司和關(guān)聯(lián)公司之間的非業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)往來、擬上市公司為控股股東提供的擔(dān)?；蚩毓晒蓶|為擬上市公司提供的擔(dān)保必須予以解除。物業(yè)企業(yè)應(yīng)在上市前梳理資金占用及擔(dān)保情況，對于申報(bào)期內(nèi)關(guān)聯(lián)資金占用，應(yīng)參照市場化的資金成本要求股東計(jì)息支付，以體現(xiàn)交易的公允性，同時(shí)關(guān)聯(lián)資金借款需在上市前清償。對于關(guān)聯(lián)企業(yè)以物業(yè)為主體的金融貸款或擔(dān)保業(yè)務(wù)，須在上市前更換貸款或擔(dān)保主體，或提前進(jìn)行貸款清償和擔(dān)保解除。

最后，根據(jù)香港上市條例，上市公司和上市公司控股股東的業(yè)務(wù)之間需要有清楚明確的劃分，如果控股股東或其關(guān)聯(lián)公司與擬上市公司有相類似的業(yè)務(wù)，該等業(yè)務(wù)將與擬上市公司之間存在潛在的同業(yè)競爭問題。物業(yè)企業(yè)在上市前應(yīng)對控股股東控制的所有業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，可以考慮將控股股東控制下的有同業(yè)競爭關(guān)系的所有業(yè)務(wù)重組至擬上市的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營和管理。對于不能納入上市范圍的，物業(yè)企業(yè)必須具備充分的商業(yè)理由向聯(lián)交所解釋，可以與控股股東簽署不競爭協(xié)議或由控股股東做出相關(guān)承諾，并在招股書中做出相關(guān)披露。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)在香港上市的過程中，良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)、規(guī)范性的財(cái)務(wù)核算、獨(dú)立性的業(yè)務(wù)運(yùn)營和財(cái)務(wù)管理是物業(yè)企業(yè)通過香港上市審核的關(guān)鍵因素。擬上市的物業(yè)企業(yè)在上市前應(yīng)對自身的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行全面系統(tǒng)性的梳理，從財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)規(guī)范性、財(cái)務(wù)獨(dú)立性等監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)環(huán)節(jié)分析影響上市的具體財(cái)務(wù)問題，明確問題產(chǎn)生的真正成因，制定科學(xué)的整改和解決方案，以保證物業(yè)企業(yè)在香港資本市場順利上市。