何鈴悅

（福州地鐵維保有限公司，福建 福州 350000）

近五年，在國家“房住不炒”“三條紅線”等宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著各種壓力、挑戰(zhàn)和復(fù)雜局勢(shì)。自房屋土地獲取、到開發(fā)建設(shè)，再到銷售商品房，資金籌集和使用始終貫穿其中，因此如何高效合理低成本地使用資金，對(duì)如今的房企顯得尤為重要。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長(zhǎng)周期模式，個(gè)人觀點(diǎn)是資金的管理始于投資計(jì)劃，結(jié)合自身業(yè)務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，定制科學(xué)合理的投資計(jì)劃，將計(jì)劃與自身業(yè)務(wù)有機(jī)結(jié)合，是確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性資金循環(huán)的基本前提。除企業(yè)制定的投資計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)翔實(shí)精確的資金計(jì)劃，包括項(xiàng)目全周期和年度資金計(jì)劃及顆粒度細(xì)致的月度和季度資金計(jì)劃，亦是降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。資金籌集能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新鮮血液，因此拓展融資渠道，加大資金籌集能力成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

（一）資金管理的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受國家宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供求狀況、消費(fèi)者購房信心，消費(fèi)取向等等諸多不確定因素的影響。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從招拍掛、立項(xiàng)再到銷售完結(jié)基本需要三至五年時(shí)間，時(shí)間跨度大，不確定因素多，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金管理的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

（二）資金管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)的“土地紅利”時(shí)代已然過去，對(duì)于各大房企而言，需要抓緊“管理紅利”。房企開發(fā)建造過程的復(fù)雜性，不確定性因素，上下游涉及的環(huán)節(jié)眾多，這些環(huán)節(jié)中都涉及資金管控，這些特點(diǎn)共同決定了資金管理的復(fù)雜性。

（三）資金籌集的關(guān)鍵性

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的每一步，都需要大量的資金投入，資金流之于企業(yè)，好比血液之于人體。血液循環(huán)得越好，企業(yè)就越茁壯成長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金需求數(shù)額巨大，單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身資金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足項(xiàng)目投資開發(fā)的資金需要，勢(shì)必需要借助外部籌資相輔，因此資金籌資也是資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題

（一）企業(yè)資金預(yù)算規(guī)章制度不完善，資金預(yù)算多流于形式

在公司的財(cái)務(wù)管理中，資金的管理是公司財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，但由于部分公司對(duì)資金的重視不夠，資金的管理方式和方法也相對(duì)落后；這就造成了我國的基金管理體制和體制方面的問題比較突出。首先，大部分中小房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金和支出都沒有按照有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，經(jīng)常會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目尚未完成就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況；在給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，也會(huì)對(duì)開發(fā)商的信用造成損害，從而使其信譽(yù)受損，甚至造成工程停工；其次，資金收支監(jiān)管不力，經(jīng)常會(huì)因工作人員的業(yè)務(wù)能力不足、資金管理意識(shí)不足而造成賬目錯(cuò)誤等問題，或是由于工作人員的不法心理致使惡意隱瞞、私下挪用等嚴(yán)重事件的產(chǎn)生，出現(xiàn)虛假資金管理數(shù)據(jù)，使企業(yè)蒙受巨大損失。特別是在預(yù)售期內(nèi)，開發(fā)商往往會(huì)在這段時(shí)間內(nèi)收取一定的保證金，如果不及時(shí)將保證金匯到銀行賬戶中，就有可能出現(xiàn)被挪用的情況。另外，有些中小房地產(chǎn)公司往往因人員配備不完善，或者自身認(rèn)識(shí)不夠，將單證和印章交給某一部門或某一人代為保管；而且，在職責(zé)劃分上，還存在著被侵占的風(fēng)險(xiǎn)。大部分企業(yè)沒有對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清查和清算，無法對(duì)資金進(jìn)行定期的檢查和清點(diǎn)，這也會(huì)造成資金管理人員的貪贓枉法，或者將公款和個(gè)人的錢混在一起，這會(huì)給公司造成很大的危險(xiǎn)。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

房地產(chǎn)行業(yè)歷來資金密集，資金流動(dòng)量巨大，資金需求量巨大，資金籌措的數(shù)額和成本一直是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)大問題，也是關(guān)系到公司發(fā)展和規(guī)模的一個(gè)重要問題。因?yàn)檎谋O(jiān)管和監(jiān)管，使得開發(fā)商很難從債券融資中得到資金，所以銀行貸款是大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要選擇。雖然銀行的項(xiàng)目貸款可以讓房地產(chǎn)公司在短期內(nèi)籌集到足夠的資金，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升，給公司的債務(wù)壓力更大。另外，目前國內(nèi)大部分的銀行都有很大的調(diào)控力度，不夠穩(wěn)定，這就造成了部分開發(fā)商的價(jià)格偏低、質(zhì)量差；融資渠道穩(wěn)固，但同時(shí)也要面對(duì)長(zhǎng)期和短期債務(wù)的壓力，信用成本的波動(dòng)甚至?xí)构こ坛霈F(xiàn)虧損多于盈利的窘境，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期難以突破的難題。

（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后

在目前的情況下，一些大的地產(chǎn)公司往往擁有大量的分支機(jī)構(gòu)，而分支機(jī)構(gòu)往往分布在不同的地區(qū)。為了解決某些問題，很多時(shí)候，各大公司都會(huì)將自己的一部分財(cái)務(wù)和采購權(quán)交給下屬公司，讓他們與各大銀行進(jìn)行商業(yè)往來，或者進(jìn)行資金的使用和管理。而在不同的銀行開設(shè)賬號(hào)，都會(huì)有一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備，導(dǎo)致基金分布不均勻，往往不能充分利用自己的資金。這樣的資金賬戶分布方式，往往會(huì)讓公司的總部難以獲得詳細(xì)的資金和儲(chǔ)備，也不能動(dòng)態(tài)地監(jiān)測(cè)到這些錢的流向，從而影響到公司的投資決策。

（四）資金決策不科學(xué)，決策行為盲目

企業(yè)投資項(xiàng)目的決策機(jī)制，是決定基本建設(shè)項(xiàng)目的投資方向、建設(shè)規(guī)模、投資時(shí)機(jī)、資金規(guī)模等重大問題的規(guī)范和程序，對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目的效益和成本起關(guān)鍵作用。投資決策的不科學(xué)，投資行為盲目，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率低下、大量資金沉積，對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源產(chǎn)生極大浪費(fèi)。

在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)期間，沒有提前在資金預(yù)算和資金規(guī)模、調(diào)度上高屋建瓴，提前布局和規(guī)劃，對(duì)資金使用沒有做到統(tǒng)籌管理與合理安排，會(huì)極大阻礙資金的使用效率和正常周轉(zhuǎn)。通常對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)而言，項(xiàng)目開發(fā)貸款融資是一次性的，是金融機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全盤的估值和貸款審批，因此項(xiàng)目前期資金相對(duì)比較充裕。從項(xiàng)目全周期來看，前期的資金需求和使用規(guī)模較項(xiàng)目后期而言，相對(duì)較小。因此企業(yè)決策時(shí)，應(yīng)結(jié)合資金使用特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金進(jìn)行分段管理，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況，分批次投入資金，做深做細(xì)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告。市場(chǎng)上許多房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和規(guī)范控制上，沒有充分重視前期的資金規(guī)劃和預(yù)算，更缺少對(duì)資金科學(xué)合理的安排，從而造成資金分配不均勻，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目前期融資資金停留在賬戶中無效沉積，資金利用效率低下。而到項(xiàng)目后期大量工程結(jié)算和管理成本支出，又出現(xiàn)資金供給不足、資金緊張的情況，在項(xiàng)目全周期開發(fā)過程中沒有讓資金的作用發(fā)揮到最佳。許多房地產(chǎn)企業(yè)自身供血能力不足，只能依靠新債還舊債，項(xiàng)目開發(fā)資金規(guī)模跟不上，出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)資金缺口甚至資金鏈斷裂，出現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目不能按時(shí)完工，爛尾樓等新聞?lì)l發(fā)，不僅對(duì)企業(yè)自身形象和操盤能力造成了不良影響，更有甚者，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)清算的危機(jī)。

（五）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管

對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理工作缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和貫徹，公司財(cái)務(wù)預(yù)算的管理還不夠完善，內(nèi)部監(jiān)督控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管。有的公司已制定了一項(xiàng)年度財(cái)務(wù)預(yù)算管理方案，但在具體實(shí)施中卻淪為是一種“擺設(shè)”和“空洞”。在日常實(shí)施中，公司管理層并未對(duì)資金的運(yùn)用和預(yù)算實(shí)施進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督，并對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整；造成了項(xiàng)目投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的經(jīng)費(fèi)利用率不高，資金成本和費(fèi)用經(jīng)常超出，控制效果不理想。

在現(xiàn)今的情況下，一些大的地產(chǎn)公司經(jīng)過集團(tuán)化，規(guī)?；?，往往擁有大量的分支機(jī)構(gòu)，而分支機(jī)構(gòu)往往分布在不同的地區(qū)。為了解決某些問題，很多時(shí)候，各大公司都會(huì)將自己的一部分財(cái)務(wù)和采購權(quán)交給下屬公司，讓他們與各大銀行進(jìn)行商業(yè)往來，或者進(jìn)行資金的使用和管理。而在不同的銀行開設(shè)賬號(hào)，都會(huì)有一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備，導(dǎo)致資金分布不均勻，往往不能充分利用自己的資金。這樣的資金賬戶分布方式，往往會(huì)讓公司的總部難以獲得詳細(xì)的資金和儲(chǔ)備，也不能動(dòng)態(tài)地監(jiān)測(cè)到這些錢的流向，無法有利控制資金使用效能，從而給公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管上的缺失。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施

（一）建立健全完善的資金預(yù)算管理制度

健全的資金預(yù)算管理體系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的第一步，是資金管理成效的重要保障。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以依據(jù)資金預(yù)算指標(biāo)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高企業(yè)資金的使用效益，進(jìn)而幫助企業(yè)規(guī)避或降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)。首先，房企應(yīng)提高資金預(yù)算指標(biāo)編制的科學(xué)性，從企業(yè)自身戰(zhàn)略目標(biāo)和定位出發(fā)，融合各職能部門、項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃，再將其細(xì)化到各節(jié)點(diǎn)。其次，強(qiáng)化資金預(yù)算落地執(zhí)行。以編制的預(yù)算指標(biāo)為指引，企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算指標(biāo)落地執(zhí)行，實(shí)時(shí)監(jiān)督，實(shí)時(shí)將實(shí)際數(shù)據(jù)和預(yù)期指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，并調(diào)整修正偏差。再次，加強(qiáng)對(duì)資金流向和流量的把控，保障預(yù)算內(nèi)資金流順暢供應(yīng)，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。多措并舉，合理控制存貨規(guī)模和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)來降低資金成本。然后，大額資金必須嚴(yán)格按照審定的項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行，保證專款專用，不得挪用資金及變更用途。最后，預(yù)算外資金支出，嚴(yán)格按預(yù)算審批制度上報(bào)上級(jí)部門批準(zhǔn)，程序完整，依據(jù)充足，待審批通過后再追加預(yù)算后辦理，嚴(yán)禁無預(yù)算、超預(yù)算的資金支付情況。

（二）建立多元化的融資渠道

在準(zhǔn)備融資的時(shí)候，不僅要有融資的渠道，還要考慮到投資的成本和風(fēng)險(xiǎn)，所以必須拓寬融資的渠道；選擇最合理、風(fēng)險(xiǎn)最小的融資方式，或者將各種融資方式結(jié)合起來，以避免金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。一是引進(jìn)資本和共同發(fā)展。這樣做的話，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小，不會(huì)經(jīng)常拖欠債務(wù)，所以公司的債務(wù)償還的危險(xiǎn)也會(huì)更??；二是信用擔(dān)保公司的資金來源。因?yàn)樾刨J資金的費(fèi)用比較高，因此適合于短期的資金；所謂“售后”，是指在銷售過程中，開發(fā)商與購買者簽訂合同，在某一期間將出售的房產(chǎn)進(jìn)行再購買。銷售后的回購，一般都是約定好的期限，到了最后期限，就需要進(jìn)行強(qiáng)制的回購，而且還會(huì)有一定的利息。在售后的回購中，融資渠道更為便捷，融資規(guī)模也比較大。

（三）建立內(nèi)部資金集中管理制度，合理調(diào)劑資金

針對(duì)中型規(guī)模及以上的房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果僅僅依靠改變支付方式是很難實(shí)時(shí)有效控制和防范企業(yè)資金管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的資金管控模式和策略，通過資金管理信息系統(tǒng)等管理工具，利用現(xiàn)代化管理工具提升資金結(jié)算工作的規(guī)范性和效率，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，降低財(cái)務(wù)成本，提高存量資金的流轉(zhuǎn)效率。同時(shí)，可以建立以總部為平臺(tái)，統(tǒng)籌所有分子公司項(xiàng)目資金，集資金結(jié)算、資金調(diào)度、信息反饋功能一體的資金集中管理制度。發(fā)揮資金集中優(yōu)勢(shì)，提高資金使用效率，最大程度上降低資金的占用，實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目公司到總部資金集中管理，統(tǒng)一調(diào)度和有效監(jiān)管的目的。

（四）建立科學(xué)的項(xiàng)目投資決策機(jī)制

正確決策是各項(xiàng)工作成功的重要前提，房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)未來發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，需建立科學(xué)的項(xiàng)目投資決策機(jī)制。特別是建立對(duì)三重一大問題的決策機(jī)制。通過確定先評(píng)估后決策的前期工作程序，有效推進(jìn)科學(xué)決策機(jī)制的建立和形成。建立組織決策咨詢委員會(huì)，建立專家評(píng)審制度等方式，多措并舉，更好地完成房企項(xiàng)目決策機(jī)制建設(shè)工作，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)資金監(jiān)管

強(qiáng)化內(nèi)部控制，做到資金在內(nèi)部使用與調(diào)配上的合理、合規(guī)，為企業(yè)資金監(jiān)管加上一道防護(hù)門。強(qiáng)化內(nèi)部控制，重點(diǎn)在于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的管控。首先，房企應(yīng)先針對(duì)管理層進(jìn)行系列風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，加強(qiáng)中高層管理人員對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，避免出現(xiàn)公司重大經(jīng)營(yíng)決策失誤和損失。其次，企業(yè)在踐行科學(xué)有效的內(nèi)控制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)審計(jì)和法務(wù)部門的職能監(jiān)督作用，同時(shí)可以外招專業(yè)審計(jì)和律師團(tuán)隊(duì)定期對(duì)房地產(chǎn)公司所有業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理和指導(dǎo)監(jiān)督，特別是已完工項(xiàng)目的業(yè)務(wù)梳理和整理分析，形成寶貴經(jīng)驗(yàn)，不斷迭代優(yōu)化內(nèi)控制度。最后，企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃上要留有一定的彈性空間，設(shè)置好企業(yè)資金的安全線，留出正常經(jīng)營(yíng)所需的現(xiàn)金流底線，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，行業(yè)的不斷深化改革和政策的調(diào)控，無疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從內(nèi)外部環(huán)境倒逼自身綜合實(shí)力的提升，讓企業(yè)可以更好地發(fā)展與完善。建立健全行之有效的資金管控體系，改進(jìn)企業(yè)資金管理模式，加強(qiáng)在投融資項(xiàng)目可行性分析和項(xiàng)目資金預(yù)算管理方式方法，拓寬企業(yè)權(quán)益性和債權(quán)性籌融資渠道，確保資金運(yùn)營(yíng)安全穩(wěn)定，為企業(yè)應(yīng)對(duì)不確定環(huán)境備好充足彈藥，避免出現(xiàn)資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，夯實(shí)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出能應(yīng)對(duì)新時(shí)代資金管理要求的財(cái)務(wù)人才，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航，貢獻(xiàn)能量。