蘇華 秦佳麗

近日，一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”激蕩樓市，疊加超大特大城市城中村改造推進(jìn)、全國首套房最低首付比例調(diào)整為20%、六大國有銀行批量調(diào)整存量房貸利率等組合拳先后出擊，部分調(diào)控措施超出了市場預(yù)期。

本刊了解到，自多部委集中發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化政策以來，各地樓市調(diào)控政策精準(zhǔn)落地，8月份至今逾40座城市出臺了房地產(chǎn)相關(guān)提振政策，主要涉及限購及限貸政策松綁、房貸利率調(diào)整、房票安置、公積金政策及購房補(bǔ)貼等。

其中，作為全國樓市進(jìn)入松綁“限貸”新階段的標(biāo)志，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策除了于8月份最后一周北上廣深靴子落地，廈門、武漢、成都、重慶、長沙等10余個(gè)城市也集體官宣執(zhí)行該信貸新政；限購政策松綁方面，新近福州、嘉興等二三線城市松綁限購之外，9月份深圳市確認(rèn)就非住宅類商辦物業(yè)向港澳居民放松限購。

國盛證券報(bào)告顯示，近期房地產(chǎn)政策出臺頻次創(chuàng)歷史新高，政策放松腳步加速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年8月行業(yè)單月政策頻次達(dá)132條，創(chuàng)下2022年“因城施策”背景下單月最高紀(jì)錄。各地政策將持續(xù)落地、更多增量政策正在路上。本輪放松周期最終放松的力度達(dá)到2008、2014年的級別。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，當(dāng)前各類提振措施出爐可以視為房地產(chǎn)政策周期的拐點(diǎn)，但與此前歷史拐點(diǎn)相比存在差異：“第一，房地產(chǎn)所處的階段不一樣，前兩次松動(dòng)，我國房地產(chǎn)均處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中，進(jìn)城買房、剛需置業(yè)是典型特征；目前城鎮(zhèn)化大幅放緩，改善型需求已經(jīng)成為主導(dǎo)；第二，當(dāng)時(shí)的供求關(guān)系處于人多房少的階段，而目前整體處于供大于求的狀況；第三，目前房企爆雷及停工是樓市的特征，而彼時(shí)并沒有出現(xiàn)大面積房企爆雷的情況；第四，從政策效果來看，當(dāng)時(shí)政策效果立竿見影，目前政策的效力還有待驗(yàn)證?！?/p>

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊介紹，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20多年的快速發(fā)展進(jìn)程經(jīng)歷了多次周期性波動(dòng)，在2008、2014年兩次下行周期中，同樣呈現(xiàn)交易冷淡，投資、開工低迷狀況，彼時(shí)中央各部委及各地多次優(yōu)化需求端政策：“2008～2009年，政策在需求端通過調(diào)整限貸、交易稅費(fèi)等降低了購房門檻，國務(wù)院辦公廳明確了二套改善住房定義，降低二套房首付比例和房貸利率。2014～2016年，除北上廣深外，各地均取消限購，在不‘限購’城市，首套房首付比例最低降至20%，二套最低首付比例降至30%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策?！?/p>

對標(biāo)2008年與2014年兩輪房地產(chǎn)調(diào)控放松，最近的這輪放松有所不同，陳文靜指出，從市場效果上看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了新房見頂后的回落階段。疊加目前居民收入感受和就業(yè)預(yù)期尚未恢復(fù)，加杠桿購房意愿低于前幾輪市場周期，因此后續(xù)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇還需要過程?！半S著8月底監(jiān)管部門落地多項(xiàng)政策舉措，一線城市先后執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，目前房地產(chǎn)‘政策底’已經(jīng)顯現(xiàn)。不過后續(xù)核心一二線城市限購區(qū)域、二套房首付比例、交易稅費(fèi)等政策仍有優(yōu)化空間?！?/p>

在陳文靜看來，目前一線城市全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策力度超出市場預(yù)期，極大修復(fù)了市場情緒，特別是北京、上海新房項(xiàng)目訪盤量和認(rèn)購量大幅提升。短期來看，一線城市市場行情持續(xù)時(shí)間可能好于其他城市，這取決于購房者換房節(jié)奏以及其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。

據(jù)了解，自“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在北上廣深靴子落地，這些城市樓市的成交熱度呈攀升趨勢。北京大興某品牌房企項(xiàng)目置業(yè)顧問趙強(qiáng)（化名）近期忙于連軸加班。“周五（9月1日）北京‘認(rèn)房不認(rèn)貸’出臺那天，有客戶晚上忙著轉(zhuǎn)賬，最晚的弄到凌晨兩點(diǎn)到三點(diǎn)。整個(gè)周末我們都是這么晚的工作節(jié)奏，最近幾天下班也基本在凌晨12點(diǎn)以后?！壁w強(qiáng)向本刊表示，其所負(fù)責(zé)的樓盤近日銷售激增，“這幾天，不到一周時(shí)間已經(jīng)賣了30多套，比平時(shí)每周的成交量翻了三四倍。”

如果踩準(zhǔn)推盤節(jié)奏，部分熱門板塊項(xiàng)目更易迎來“開門紅”。深圳寶安區(qū)某本土房企項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊介紹，其負(fù)責(zé)項(xiàng)目當(dāng)前在深圳屬于賣得最好的一個(gè)，由于項(xiàng)目本身自帶網(wǎng)紅盤屬性，趕上政策加持，因此成交數(shù)據(jù)亮眼?！?月份開盤更多是運(yùn)氣，其實(shí)我們本身也準(zhǔn)備在這個(gè)節(jié)點(diǎn)加推，結(jié)果趕巧政策落地。”據(jù)介紹，“這個(gè)項(xiàng)目之前已經(jīng)開盤兩期，9月2日共加推了800多套，周末兩天已經(jīng)賣出600多套，剩下‘天地層’等尾盤?！?/p>

同樣表示成交量翻番的還有上海寶山區(qū)某知名房企項(xiàng)目置業(yè)顧問葉瀾（化名）?！捌鋵?shí)現(xiàn)在網(wǎng)上盛傳有的項(xiàng)目‘一個(gè)星期抵得上之前一個(gè)月的成交量’并不夸張。”她向本刊表示，“我們項(xiàng)目最近的日均成交量也在40套左右，比之前翻了三四倍。很多客戶屬于當(dāng)天來、當(dāng)天敲定?！?/p>

對部分業(yè)內(nèi)人士而言，一線城市全域?qū)嵤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”超過了預(yù)期?！吧虾Ｍ瞥觥J(rèn)房不認(rèn)貸’政策當(dāng)天，我們幾個(gè)小時(shí)前還在問銀行方面的人士，對方說‘不可能’，結(jié)果幾小時(shí)以后就落地了?！比~瀾談道，“所以對于后續(xù)市場走勢以及政策效果，我們也很難預(yù)判，但是以前有跡可循——2014年左右，上海就實(shí)施過‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，當(dāng)時(shí)熱度大概維持了一年半左右?！?/p>

值得一提的是，盡管新政落地時(shí)部分樓盤連夜釋放“收回折扣”等提價(jià)信號。但多位銷售人士表示，所謂“價(jià)格上調(diào)”現(xiàn)象并不普遍，而由于新盤需遵循嚴(yán)格的“限價(jià)”與價(jià)格備案制度，預(yù)計(jì)后續(xù)樓市價(jià)格也不至于像此前那般“瘋漲”，但具體走勢有待市場確認(rèn)。“新房價(jià)格是備案審批過的，基本不會有變化?！比~瀾表示。

從主力客群來看，對比昔日核心城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”樓市調(diào)控舉措下，只要審核到購房人貸款人名下有房屋購買記錄或者住房貸款記錄，即被界定為二套房或以上的嚴(yán)格交易標(biāo)準(zhǔn)；“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政將更多作用于“外來客”與“置換客”，即本地?zé)o房但在全國范圍其他城市有貸款記錄的客戶，以及“賣一買一”需求的改善型置換客戶。

多位銷售人員表示，近期接待客戶中，搭乘該類政策東風(fēng)“緊急上車”的客群占比過半，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政讓部分觀望客戶在短期內(nèi)需求釋放。其中，曾經(jīng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行力度最嚴(yán)的城市，意味著市場反彈空間可能更大。趙強(qiáng)談道，“北京之前普宅、非普宅的二套房商貸首付比例分別是60%、80%，而總價(jià)374萬元就會界定成非普宅。所以現(xiàn)在新政下，如果符合了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（首付比例35%至40%），購買力反彈空間還是很大的?！?/p>

實(shí)際上，一線樓市短期提振已體現(xiàn)在企業(yè)成績單上，北京不少搶跑市場的開發(fā)商發(fā)布了熱銷海報(bào)。比如，融創(chuàng)北京壹號院項(xiàng)目公布其9月3日開盤當(dāng)天熱銷56.2億元，中建璞園發(fā)布海報(bào)稱9月2日首映勁銷21.8億元，華潤置地橡樹灣項(xiàng)目也發(fā)布海報(bào)稱9月1日至3日銷售金額突破8.6億元。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，雖然當(dāng)前統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)有所滯后，不過廣州、上海樓市成交數(shù)據(jù)已呈升溫跡象。本刊查詢中指云數(shù)據(jù)了解到，2023年第36周（8.28-09.03），上海、廣州的新建商品住宅成交面積分別為28.46萬平方米、14.23萬平方米，環(huán)比增長87.39%、51.20%；成交金額分別為205.31億元、56.97億元，環(huán)比增長82.59%、56.21%。8月底率先松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政的廣州此前下行的成交情況開始扭轉(zhuǎn)。

另值得一提的是，一線樓市熱度整體攀升之余，不同項(xiàng)目之間、高能級城市與非核心城市之間仍然存在差異。

當(dāng)前并非所有項(xiàng)目都在該輪“政策大禮包”下明顯波動(dòng)，不同類型項(xiàng)目成交情況也有分化。北京豐臺區(qū)某高端項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊表示：“由于我們屬于高端改善型樓盤，大部分客群還是以高端客群為主，雖然到訪跟成交量也有升溫，但沒有剛需樓盤那樣立竿見影的效果。”

另有銷售人員表示，樓市新政想要顯現(xiàn)效果需要?dú)v經(jīng)更長周期。上海青浦區(qū)某房企項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊表示：“現(xiàn)在進(jìn)場的客戶大部分是之前態(tài)度猶豫的觀望客戶，政策出臺后催化了交易。但其實(shí)一些置換客戶要經(jīng)歷‘賣一買一’的過程，現(xiàn)在開始掛牌的話，沒有一兩個(gè)月處理不掉?！J(rèn)房不認(rèn)貸’政策想要真正顯示出效果，怎么也要一兩個(gè)月左右?！?/p>

此外，相較于高能級城市經(jīng)歷嚴(yán)格調(diào)控后呈現(xiàn)出更大的反彈空間，部分非一線城市在新政影響下波動(dòng)不大。譬如，同樣在近期落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的重慶，首鋼地產(chǎn)市場經(jīng)理馬騰飛向本刊表示：“目前當(dāng)?shù)貥鞘袖N售、價(jià)格方面并沒有太大波動(dòng)?！?/p>

目前，樓市正進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”時(shí)間，對此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦持相對樂觀態(tài)度：“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策實(shí)施后，三四線城市的反彈高度肯定和一線城市有差距。僅就一線城市來看，今年‘金九銀十’應(yīng)該沒有大問題，即便是基于政策窗口期經(jīng)歷一波脈沖式復(fù)蘇，并在10月份有所回落，也能夠和今年7、8月份的市場低谷拉開差距?！?/p>

他補(bǔ)充道，后續(xù)各大一線城市之間也容易產(chǎn)生分化，即由于廣州之前已經(jīng)經(jīng)歷過一輪信貸政策松綁，所以這次執(zhí)行力度可能會弱一點(diǎn)。而上海、北京二套房商貸標(biāo)準(zhǔn)此前執(zhí)行力度最嚴(yán)，因此可以預(yù)見后續(xù)市場反彈高度可能領(lǐng)銜。

盧文曦表示，后續(xù)房地產(chǎn)市場想要整體復(fù)蘇，關(guān)鍵還是要恢復(fù)房企的自我造血機(jī)制，確保房子賣得掉、資金能夠回籠。“說到底，企業(yè)融資也好、借款也好，始終要還。這還是要依靠市場的鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來，把銷售端帶起來，才能解決房企的根本問題?！?/p>

在盧文曦看來，目前眾多作用于樓市消費(fèi)需求端的政策工具中，“限購”“限貸”是牌面最大的兩張，堪比“大王”“小王”，近期“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地相當(dāng)于給“限貸”板塊做了松綁，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松后，對于改善型需求的釋放有幫助?！耙痪€城市現(xiàn)在只動(dòng)用了一張牌，如果后續(xù)市場還沒有改善，那就一張一張牌接著打?！?/p>

宋紅衛(wèi)向本刊表示：“最直接有效的樓市提振政策有兩個(gè)條件，一是降門檻，主要是取消限購、降低首付比例；二是降低成本，包括允許房價(jià)下調(diào)、降低利率、降低交易稅費(fèi)。其中取消限購、降低首付比例效果最為明顯?！?/p>

馬騰飛也向本刊表示，房地產(chǎn)市場的“治本”政策是面向購房者，只有銷售量起來，才能解決企業(yè)自我造血的問題，推動(dòng)市場復(fù)蘇。在馬騰飛看來，后續(xù)不同能級城市“金九銀十”表現(xiàn)將延續(xù)分化?！爱?dāng)前的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策會在一線城市起到一定作用，直接影響存在置換需求的中產(chǎn)人群，但是對于缺乏購買力的客群作用有限，政策的出發(fā)點(diǎn)更多是寄希望一線城市起到帶動(dòng)市場和提振信心作用?！彼硎?，“就全國范圍看，后續(xù)‘金九銀十’整體成交量也許有回升，但由于嚴(yán)格的限價(jià)政策，實(shí)際成交價(jià)格不會上漲，企業(yè)大概率還會降價(jià)促銷?！?/p>

在陳文靜看來，后續(xù)樓市提振政策還有優(yōu)化空間。據(jù)介紹，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻、降低購房成本展開。除了優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，一是降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)；二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或通過降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化；三是優(yōu)化限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。

在陳文靜看來，該輪政策刺激下，重點(diǎn)布局高能級城市的房企將率先受益，即近期系列政策如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例下調(diào)等，一二線熱點(diǎn)城市跟進(jìn)落實(shí)積極、側(cè)重支持需求釋放，容易帶動(dòng)一二線城市房企交易提升。而從中長期投資布局來看，衡量企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健和具備估值修復(fù)空間的關(guān)鍵指標(biāo)，包括布局一二線城市項(xiàng)目占比、銷售額增長、償債能力指標(biāo)等?！耙欢€城市占比較高、銷售額增長較快、償債能力強(qiáng)的，這些企業(yè)具備較強(qiáng)的估值修復(fù)空間?！?/p>

事實(shí)上，在行業(yè)深度調(diào)整趨勢下，企業(yè)需要盡快恢復(fù)至拿地-開發(fā)-銷售的良性循環(huán)。從低能級城市換倉到高能級城市則在頭部房企中近乎達(dá)成共識。

天風(fēng)證券報(bào)告顯示，從10家重點(diǎn)房企的一線城市土儲布局來看，截至2022年底，保利發(fā)展、城建發(fā)展、萬科分別以1692.69萬平米、1256.13萬平米、1199.15萬平米的一線城市土儲面積位居TOP3，在各企業(yè)總土儲中依次占比9.98%、75.67%、10.10%。此外，首開股份、越秀地產(chǎn)在一線土儲規(guī)模均超過千萬平方米（見表1）。

數(shù)據(jù)來源：天風(fēng)證券、企業(yè)公告（注：未公布總土儲數(shù)據(jù)的按照未竣工項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容建面匯總估算）

值得一提的是，大本營本身位于一線城市的地方國企，在當(dāng)?shù)鼐邆涿黠@的土儲優(yōu)勢。譬如城建發(fā)展、首開股份所持一線土儲主要來自北京；越秀地產(chǎn)的一線城市土儲逾九成位于廣州。

另據(jù)本刊了解到，搭乘政策東風(fēng)，9月份一線城市推盤積極性上升，譬如廣州預(yù)計(jì)近期有45個(gè)項(xiàng)目推出新盤搶占“金九”市場，其中保利發(fā)展、珠江股份9月推盤數(shù)量居前，預(yù)計(jì)新取證項(xiàng)目均超過5個(gè)。

從區(qū)域房企最新銷售情況看，前期貨值儲備充沛的房企更易支撐銷售業(yè)績。而在樓市筑底背景下，頭部房企在一線城市攻勢仍然猛烈。在北上廣，房企銷售回款向少數(shù)公司集中的趨勢仍在延續(xù)。

以北京為例，本刊據(jù)克而瑞榜單統(tǒng)計(jì)，2023年1～8月，由中海地產(chǎn)、城建發(fā)展、華潤置地構(gòu)成的北京房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營成交金額合計(jì)773.76億元，同比去年TOP3陣營上升38.8%。同期由招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份構(gòu)成的上海房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營成交金額合計(jì)688.98億元，同比去年TOP3陣營上升8%；在廣州，由越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、廣州地鐵構(gòu)成的廣州房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營，成交金額合計(jì)647.21億元，同比去年TOP3陣營上升5%（見表2）。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢下，更多央國企取代民營企業(yè)占據(jù)一線梯隊(duì)。其中，作為一線城市蟬聯(lián)數(shù)年的“銷冠”，今年中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華潤置地仍各自穩(wěn)坐北京、廣州、深圳前8月權(quán)益銷售規(guī)模榜單首位。

對于目前房企調(diào)倉一線樓市，宋紅衛(wèi)表示，房企搶占一線市場的本質(zhì)是為了避險(xiǎn)，尋求投資安全區(qū)域?！安贿^，一線城市布局同樣意味著面臨更大挑戰(zhàn)，一是拿地成本高企；二是扎根一線城市的房企多為實(shí)力較強(qiáng)的央國企，競爭激烈；三是一線城市土地分化明顯，外圍土地銷售壓力較大，拿錯(cuò)土地就會深陷困局；四是上海等一線城市的舊改項(xiàng)目已經(jīng)成為房企的主要拿地模式，投入資金大、時(shí)間周期長，能力要求較高?！彼麑Υ苏劦?，“因此，一線城市未來需要依靠房企憑借資金和品牌實(shí)力去獲取土地，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將會持續(xù)。”

而如果把觀察范圍擴(kuò)充至房企整體銷售及拓儲表現(xiàn)，近期頭部房企陣營經(jīng)歷了持續(xù)洗牌?；诖饲罢摺罢婵掌凇辟彿空哂^望情緒濃厚、傳統(tǒng)成交淡季等原因，二季度以來樓市再度步入下行通道。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～8月，百強(qiáng)房企銷售總額為43656億元，同比下降8.6%。其間市場分化仍在加劇，TOP50房企中，央國企、穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)、出險(xiǎn)民企的銷售額平均增幅依次為21.3%、0.7%、-9.1%、-46.0%，央國企與民企的銷售分化顯著。

本刊梳理中指院榜單了解到，今年行業(yè)頭部效益凸顯，行業(yè)深度調(diào)整下，國央企韌性更強(qiáng)。今年前8月達(dá)成千億級銷售額的房企包括保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城中國、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)共計(jì)12家，數(shù)量較去年同期增加2家（見表3）。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院、本刊整理

與此同時(shí)，目前TOP10陣營座次爭搶仍然激烈，今年前8月，行業(yè)銷售額TOP3陣營由“碧萬?！备鼮椤氨Ｈf中”。其中，保利發(fā)展今年以來穩(wěn)坐榜首，以2990億元繼續(xù)領(lǐng)跑，銷售額同比增長7.54%；中海地產(chǎn)沖入TOP3，銷售額增長17.22%至2110億元。

作為衡量企業(yè)財(cái)務(wù)水平的關(guān)鍵，房企凈利潤規(guī)模仍是直觀的體現(xiàn)。由于今年房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)高開低走、景氣度指數(shù)降低，據(jù)目前悉數(shù)披露完畢的房企中期業(yè)績報(bào)告，上半年118家A股房企中僅76家錄得盈利，占比約六成。

其中，凈利潤規(guī)模前三甲為保利發(fā)展、萬科A、綠地控股，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤122.22億元、98.70億元及26.10億元。當(dāng)中保利發(fā)展業(yè)績表現(xiàn)最為亮眼，除了奪得上半年A股上市房企凈利潤榜首，其間歸母凈利潤同比增幅亦達(dá)12.65%，是頭部房企中為數(shù)不多維持業(yè)績正向增長的房企（見表4）。

數(shù)據(jù)來源：Wind

而把觀察范圍擴(kuò)大至凈利潤排行TOP10的A股房企，國央企及混改房企占據(jù)7 席，涵蓋招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、金橋B股等。同時(shí)，部分民企仍能保持韌性，新城控股、濱江集團(tuán)、新湖中寶同樣入圍凈利潤規(guī)模TOP10，其中新城控股的凈利潤水平最高，達(dá)22.79億元。

從房企“造血”能力看，為避免錢荒窘境，“現(xiàn)金為王”成為頭部房企共識。在今年的中期業(yè)績會上，多位房企高層表達(dá)對現(xiàn)金流的重視，“寧可不要利潤也要保證現(xiàn)金流”。

本刊據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為衡量房企真實(shí)造血能力的重要指標(biāo)，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（以下簡稱“經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額”）在頭部房企之間呈現(xiàn)更多增長跡象。今年上半年，A股房企中有58家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值，占比近五成，與去年同期大致持平。聚焦賬面經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額規(guī)模居前的房企，上半年華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額位居A股房企TOP3，分別為333億元、276億元、265億元，較去年同期激增150.76%、5637.15%、636.57%（見表5）。

另據(jù)本刊了解，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增加，一定程度上說明房企流動(dòng)性擴(kuò)充。反映在期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額上，該類房企這一指標(biāo)也普遍靠前。截至今年年中，“保萬招”期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額居于TOP3，分別達(dá)1475.67 億元、1197.06億元、1024.38 億元，系今年A 股房企中僅有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額上千億元的房企。

與房企行業(yè)大批企業(yè)虧損相對應(yīng)，該板塊估值處于低位。據(jù)Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至9 月7日，118家A股房企市盈率PE（TTM）中位值為8.37倍，對比今年年初11.17倍的中位值，目前板塊估值中樞下移。另值得一提的是，目前仍有逾四成A股房企破凈。剔除市盈率呈負(fù)數(shù)的標(biāo)的，目前萬科A、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)等10余家房企市盈率位于行業(yè)中位值以下。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值中樞整體的下移，利檀投資董事長陳昊揚(yáng)向本刊表示，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)這一輪市場調(diào)整已歷經(jīng)兩年。其間行業(yè)經(jīng)歷房企出險(xiǎn)、拋售資產(chǎn)、低價(jià)循環(huán)、房價(jià)下降等，市場下行的趨勢已經(jīng)形成，反轉(zhuǎn)起來不會太迅速，還需要更多耐心和時(shí)間。

深諳地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)經(jīng)知名博主@朱酒向本刊表示，盡管現(xiàn)在很多地產(chǎn)股的市盈率和市凈率已經(jīng)處于比較低的位置，但在過往兩年，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體上毛利率都呈下降趨勢，而且2022年和今年上半年，部分企業(yè)的銷售額出現(xiàn)了明顯降幅?！暗禺a(chǎn)股的結(jié)利特點(diǎn)決定了報(bào)表體現(xiàn)的大部分是兩到三年前的業(yè)績。也就是說，未來至少兩年的時(shí)間里，相當(dāng)大一部分房企的利潤表上仍然會呈現(xiàn)不佳表現(xiàn)。”在朱酒看來，“我們現(xiàn)在看到的一些地產(chǎn)股的估值確實(shí)不高，但在增速更低、業(yè)績甚至虧損的預(yù)期下，可能這個(gè)估值看起來就不低了?！?/p>

實(shí)際上，作為房地產(chǎn)后周期產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，部分家居、家電企業(yè)正走出獨(dú)立行情。以定制家居板塊為例，由于前期計(jì)提減值風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，今年上半年逾八成A股定制家居企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。另據(jù)宋紅衛(wèi)介紹，考慮到21個(gè)超大特大城市“城中村”改造的集中推出，預(yù)計(jì)后續(xù)會帶動(dòng)裝修、電梯及家用電器等行業(yè)的一波概念拉動(dòng)。

“家居家電板塊并不完全依賴于房地產(chǎn)，本身具備消費(fèi)屬性，另外很多存量房裝修對家居家電有著升級換代需求。所以，經(jīng)過周期調(diào)整之后，有的家居企業(yè)在業(yè)績表現(xiàn)等方面，已經(jīng)先于房地產(chǎn)板塊開始觸底恢復(fù)。”陳昊揚(yáng)如此表示。

在陳昊揚(yáng)看來，從長期價(jià)值投資布局看，應(yīng)該規(guī)避陷入出險(xiǎn)境地的、不?？s表的企業(yè)，優(yōu)選業(yè)績不斷向上的、低負(fù)債率的、各類成本指標(biāo)偏低的企業(yè)，在后續(xù)行業(yè)板塊開始向上調(diào)整的時(shí)候，這類標(biāo)的更容易成為贏家。他補(bǔ)充提醒，“在一貫穩(wěn)健的央國企及區(qū)域龍頭房企中，去年有的區(qū)域型房企由于競爭對手減少開始加杠桿拿地，如果碰上今年這樣房價(jià)向下的情況，加杠桿其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，需要仔細(xì)甄別。”

（本文所涉?zhèn)€股僅做舉例，不做買賣推薦。）