方達夫

（安徽皖和律師事務(wù)所 安徽·合肥 230022）

近年來，存量房交易中客戶跳單的問題已經(jīng)引起業(yè)界關(guān)注，并且成為很多學者討論的焦點。 為解決該問題，早期研究主要從委托合同與中介合同的參照適用以及居間報酬請求權(quán)的法理依據(jù)等角度出發(fā)，周江洪教授、其木提先生的研究綜合表明，在民法典出臺的新形勢下，參照委托合同及中介合同中格式條款的適用能夠在一定程度上解決存量房交易中“跳單”的行為[1]。 但隨著交易市場的靈活復(fù)雜多變，直接類比委托合同或中介合同中格式條款的適用不能完全在法理角度解決“跳單”的問題。 本文以存量房交易中客戶“跳單”的行為為研究對象，通過分析該行為的表現(xiàn)形式、形成的誘因、法理原理等方面，得到“法院在相關(guān)訴訟活動中的審查重點不應(yīng)當僅僅停留在買賣雙方的合同是否簽訂，更多的是應(yīng)當注重中介機構(gòu)是否盡到了中介義務(wù)以及需要個案分析在中介活動中當事人多方存在問題的成因”這一結(jié)論，具有一定的現(xiàn)實價值。

一、“跳單”行為的概念及其表現(xiàn)形式

存量房交易中的“跳單”行為亦被稱為“跳中介”， 是指買房人或者是房屋出售人與中介公司簽署中介委托服務(wù)合同， 中介公司已經(jīng)按照合同約定，向相對人提供了一系列中介服務(wù)，存量房買賣合同一方或者雙方為了有效地規(guī)避或盡量減少所需支付的中介費用，跳過中介而與其他相對人直接簽訂買賣合同或另行與其他中介機構(gòu)就同一存量房簽訂中介合同的行為。

在實踐中，“跳單”的行為主要為以下幾種形式所體現(xiàn)：1.委托人利用中介機構(gòu)提供締約的機會，拋開該中介，使用其他渠道私下聯(lián)系相對人，與之直接簽訂買賣合同；2. 委托方與其他相對人拋開了中介方另行簽訂合同，但是并未利用該中介方所提供的締約機會；3. 委托人與其他相對人沒有利用該中介機構(gòu)向其提供的締約機會，而是通過另行委托的其他中介機構(gòu)提供的締約機會簽訂了合同；4. 委托人與中介機構(gòu)訂立了中介合同，但中介機構(gòu)并未提供有效的締約機會。 在當下的司法實務(wù)中，第1 種的情形參照《民法典》第963 條，委托人需向中介機構(gòu)支付相應(yīng)的報酬；第2、3、4 種情形參照《民法典》第964 條，中介機構(gòu)只能向委托人主張在中介活動中花費的必要費用。

二、“跳單”行為的法律性質(zhì)及誘因

根據(jù)《民法典》第963 條、964 條，中介機構(gòu)履行中介義務(wù)并給買賣雙方提供了締約機會，可以向委托人主張事先約定的報酬作為中介活動相應(yīng)的對價；如果中介機構(gòu)沒有提供締約機會，則該中介機構(gòu)只能主張在中介活動中付出的必要費用。 在實踐中，需要支出的必要費用通常都會比中介機構(gòu)成功促使雙方簽訂合同而獲取的中介服務(wù)報酬少，這容易導致買賣雙方為了避開較高額的報酬而私下簽訂合同。 買賣雙方的這種做法無疑損害了中介機構(gòu)的合法權(quán)益。 委托人與中介公司簽訂中介合同后，如能夠確定房產(chǎn)中介公司已經(jīng)完全履行了中介義務(wù)，而委托人卻惡意“跳單”，此時，委托人不但需要按照之前達成的中介合同的約定支付相應(yīng)的價款作為中介活動的報酬，還需要向該中介機構(gòu)支付違約金。 買賣雙方的這種“跳單”，無疑是其雙方故意避免支付中介服務(wù)報酬的行為。 這種帶有違約性質(zhì)的惡意“跳單”，對中介機構(gòu)是非常不公平的，它違背了誠實信用等基本原則，若不盡早規(guī)范，或?qū)⒔o房地產(chǎn)二級交易市場帶來消極影響。 在存量商品房買賣交易中，我們應(yīng)該嚴格遵循誠實信用的基本原則， 既要有效地維護商品房買賣雙方的合法權(quán)利， 也必須有效地保障中介機構(gòu)的合法利益， 從而有效地促進存量房交易服務(wù)市場的健康和諧發(fā)展[2]。

導致“跳單”行為頻繁出現(xiàn)的原因有多種，主要包括：部分委托人法律契約意識淡薄及各個房產(chǎn)中介機構(gòu)的服務(wù)水平存在差異；各地交易習慣及存量房交易的實際情況大相徑庭，規(guī)制難以全面，發(fā)生相關(guān)糾紛時，裁判各異。 要從根本上解決“跳單”行為引起的法律問題， 首先可以建立一系列統(tǒng)一、健全的房地產(chǎn)中介交易服務(wù)行業(yè)法律標準。 對于房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)來說，一方面需加強培養(yǎng)員工的法律素質(zhì)，提高其法律素養(yǎng)，規(guī)范法律文本以及保存好該法律文本作為訴訟證據(jù)；另一方面，提高自身的服務(wù)水平，盡量與委托人形成獨家代理，力求最終做到讓更多的委托客戶對此感到放心滿意，在與委托人簽訂中介合同前，就其格式條款業(yè)務(wù)員需進行詳細的講解， 使得委托人充分知悉違約的不利后果，以此有效減少“跳單”的出現(xiàn)。

三、“跳單”行為的法理分析與判斷

“跳單”行為之所以會出現(xiàn)，需考量委托人在委托時是否存在主觀上逃避支付中介服務(wù)報酬的主觀心理，以及委托人是否利用了中介機構(gòu)按照中介合同為其提供的締約機會。 中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范不夠完善及其對于“跳單”行為認定不夠具體也是導致近些年來有關(guān)房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛日益增多的原因[3]。“跳單”行為如何加以認定？筆者認為可以從以下幾個方面加以判斷：

（一）是否簽訂了獨家委托購房或者賣房協(xié)議

實踐中大多數(shù)委托人一般都是針對同一處房產(chǎn)與幾家中介機構(gòu)簽訂數(shù)份委托買房或者出售房屋的協(xié)議，這樣能夠最大程度地增加容錯率。 相反，也有不少的委托人希望自己能夠由一家積極、 專業(yè)的中介機構(gòu)提供服務(wù)， 而把所有希望都完全寄托于一家專業(yè)中介機構(gòu)上，只與一家中介公司簽訂委托協(xié)議，這就是獨家委托。 目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的獨家委托數(shù)量相對比較少， 但是它們卻是房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展的一個必然趨勢。 當委托人只委托一家房產(chǎn)中介機構(gòu)時， 該中介機構(gòu)一般也都會積極地為委托客戶提供有價值的相關(guān)信息以及相關(guān)服務(wù)， 因為在獨家交易中， 該委托人只能與一家中介機構(gòu)形成委托關(guān)系，不能另行委托第二家中介機構(gòu)。 所以，在這種情況下， 中介機構(gòu)一般都會盡心盡責地為委托人提供良好的中介服務(wù)， 因為中介機構(gòu)所能獲得的期待利益是確定的，不論該次的服務(wù)期限長與短，總能獲得來自該委托人的中介服務(wù)報酬作為該次中介服務(wù)的對價。 這可以避免行業(yè)惡性市場競爭，降低交易成本，促進房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

處理“跳單”糾紛，首先審查委托人與中介機構(gòu)之間是否形成獨家代理，如果一個已經(jīng)獲得獨家代理的中介機構(gòu)獨基于合法有效的獨家服務(wù)中介合同為獨家委托人盡心盡力地提供了締約機會，該獨家委托人也利用了獨家中介機構(gòu)提供的中介服務(wù)（交易相對人的信息資料），委托人跳過中介直接或間接的完成交易，顯然屬于惡意“跳單”，需要承擔相應(yīng)的違約責任。

（二）房產(chǎn)中介機構(gòu)是否提供積極有效的中介服務(wù)

房地產(chǎn)中介服務(wù)于當下紛繁活躍的房地產(chǎn)交易市場中應(yīng)運而生，中介機構(gòu)數(shù)量龐大，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)能力各異。 在一些中介機構(gòu)眼中，房地產(chǎn)中介服務(wù)活動只是簡單提供房屋信息，引導顧客看房以及協(xié)助買賣雙方簽訂購房合同，只注重當下眼前的利益，而不注重長遠效益，未完全發(fā)展成現(xiàn)代化商業(yè)模式。 但也有不少開發(fā)商和中介機構(gòu)提供更加精細化的服務(wù)，充分為委托客戶著想，比如根據(jù)客戶的需求，在帶領(lǐng)委托人看房之前精心篩選出最符合委托人自身需要的房子，給委托人節(jié)省了時間也節(jié)省了精力；在賣房者與其他買家就購房相關(guān)事宜沒有完全達成統(tǒng)一的情況下，從中為雙方斡旋，在買賣雙方都能接受的條件下使交易雙方達到共贏，從而避免了因為一些微不足道的因素阻礙交易的情形出現(xiàn)。 現(xiàn)如今房產(chǎn)中介機構(gòu)除了為買賣雙方提供締約機會促使雙方簽訂買賣合同之外，還為委托人提供諸如辦理銀行貸款、辦理房屋、水、電、燃氣等過戶登記服務(wù)。 在房地產(chǎn)中介機構(gòu)的服務(wù)下， 買賣雙方順利高效地完成交易，這樣的好處是為房產(chǎn)中介機構(gòu)積攢良好口碑，推動房產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展。 然而現(xiàn)實中，仍不乏一些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了達到某種目的，發(fā)布虛假的房源信息，以一些低價的房源作為營銷誘餌，引誘一些準備買房的人去該中介機構(gòu)看房，等該客戶就看好的房源決定與之簽訂合同時，中介機構(gòu)的工作人員卻以委托人選擇的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵、 功能不佳、周邊配套不成熟、房屋質(zhì)量老化等理由，引導委托人購置其他較高價格的或者其主觀推薦的房屋。 中介機構(gòu)的上述行為看似已經(jīng)盡到了中介服務(wù)義務(wù)，實則非誠信行為，長遠看來，不僅有違委托人的初衷，可能還會影響整個存量房交易市場秩序。

發(fā)生存量房交易“跳單”糾紛時，應(yīng)當考慮原先的中介服務(wù)機構(gòu)起到的作用，該機構(gòu)是否盡心盡責地為委托人提供了中介服務(wù)。 如果中介服務(wù)機構(gòu)僅僅帶領(lǐng)委托人看過房，而后委托人通過其他中介機構(gòu)完成交易，這時候不能因為先前的房產(chǎn)中介機構(gòu)單純地帶領(lǐng)委托人看過房就認定為其提供了積極、有效的中介服務(wù)，因此將委托人通過后來的中介機構(gòu)就同一處存量房達成交易的行為認定為“跳單”。

（三）委托人有無利用房產(chǎn)交易中介機構(gòu)提供的信息

如前所述，在當前的房地產(chǎn)交易市場中，由于賣房者通常都是委托多家相關(guān)房產(chǎn)的中介機構(gòu)為其代理銷售一套房屋，多個房產(chǎn)中介機構(gòu)的房源信息是共通共享的，買房人可能在不同家的房產(chǎn)中介機構(gòu)看到相同的房源信息。 比如，在某縣佳緣信息咨詢服務(wù)中心訴劉某一案中，法院認為在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下，各家中介公司的報價和服務(wù)難免存在差異，若以此限制買受人的選擇權(quán)，將造成買賣雙方利益明顯失衡。 所以，不能僅僅憑借買房人最終購置的房屋由先前的中介機構(gòu)帶領(lǐng)其看過就簡單地認定為先前的中介機構(gòu)已經(jīng)提供了積極、充足的中介服務(wù)。 出現(xiàn)委托人私下成交的情形下，需要判斷購房人所購得的房屋房源信息資料與和原中介機構(gòu)提供的是否相一致，由委托人承擔舉證責任，證明其獲得該套房源資料系另有途徑或者渠道， 否則委托人的行為可以被認定為“跳單”。 委托人在一家房產(chǎn)機構(gòu)了解了房源信息并且獲取了交易相對人的聯(lián)系方式，這時候買賣雙方避開中介機構(gòu)徑行達成交易或者是買賣雙方協(xié)定好重新找第三方房產(chǎn)中介機構(gòu)促成其達成交易，并且許諾支付其一定的好處，這就是所謂的委托人利用原先的房產(chǎn)機構(gòu)提供的信息而“跳單”的行為。 除此之外，委托人就無須對原先的房產(chǎn)中介機構(gòu)承擔相應(yīng)的違約責任。 我們需要正視房產(chǎn)服務(wù)中介市場中正常競爭現(xiàn)象。 比如，同一處房源信息可能在不同的房地產(chǎn)中介機構(gòu)同時發(fā)布，購房委托人在不同機構(gòu)看到該房源，經(jīng)過比對，選擇其中報價低或者提供最佳服務(wù)的一家，與其簽訂中介合同，這種情況不一定屬于“跳單”的行為。

四、“跳單”行為下中介報酬請求權(quán)確認

“跳單”情況下中介機構(gòu)能否行使以及如何行使中介報酬請求權(quán)，是解決因“跳單”現(xiàn)象引起的糾紛的關(guān)鍵[4]。 首先要明確中介報酬請求權(quán)得以行使的條件是什么，不同法院對成立的條件持有不同的觀點，筆者整理了二百多份相關(guān)判決，有的法院認為合同成立即可主張該權(quán)利，也有的法院認為合同生效才可主張該權(quán)利，具體見圖1。

圖1 中介報酬請求權(quán)行使條件分析

筆者認為，評價中介機構(gòu)取得中介服務(wù)報酬的條件有一點因素頗為重要，即“中介機構(gòu)是否能提供締約機會，促使雙方達成交易”，于是通常就認為只有中介機構(gòu)促使交易雙方順利地簽訂了合同并且合同也已經(jīng)履行，中介機構(gòu)才有可能獲取中介服務(wù)報酬。 買賣雙方是否順利簽訂買賣合同當然是中介機構(gòu)能否獲取中介報酬一項重要指標，但如果買賣雙方?jīng)]能簽訂買賣合同，其無法簽訂合同的原因不能歸結(jié)于該中介機構(gòu)，中介機構(gòu)已經(jīng)盡到了積極的中介服務(wù)義務(wù)，而是因為委托人的過失導致的合同沒有順利地簽訂，這種情況下中介服務(wù)機構(gòu)的報酬權(quán)又怎樣主張呢？ 《民法典》第963 條明確規(guī)定了中介人在促使購買者和賣主之間完成了交易后可以獲得一個中介的報酬請求權(quán)，但對于委托人“跳單”情況，該條款需要做進一步解釋，因此這些糾紛的處理除了依據(jù)《民法典》的規(guī)定外，還要結(jié)合其立法原則及目的，綜合考量適用。 在二手房的交易市場中，獨家委托買房或者賣房的情形下，在《看房確認書》等一系列中介機構(gòu)與客戶雙方簽訂的協(xié)議中有明確的條款書面規(guī)定了禁止其“跳單”，一旦違背了這一條款規(guī)定的義務(wù)，中介機構(gòu)就可以基于相關(guān)協(xié)議、合同內(nèi)容主張委托人自行承擔中介合同約定的違約責任。 在獨家代理的市場條件下，一旦房產(chǎn)中介服務(wù)公司發(fā)現(xiàn)了委托人與其相對人直接簽訂合同成交時，經(jīng)過嚴格審查，該房產(chǎn)中介機構(gòu)確實為委托人提供了獨家房產(chǎn)信息、服務(wù)，且沒有直接證據(jù)證明委托人是通過其他渠道獲取的相關(guān)信息，出現(xiàn)“跳單”行為，已經(jīng)提供了完善的中介服務(wù)的中介機構(gòu)除了可以向委托人主張相應(yīng)的中介服務(wù)報酬，還可以向其主張違約責任。 如果同時向多家中介機構(gòu)委托，中介機構(gòu)通過什么方式去確認自己的報酬請求權(quán)？ 委托人試圖隱瞞或掩蓋自己惡意“跳單”的違約行為，達到逃避支付報酬的目的，從而在充分獲得中介服務(wù)以后，利用另一家名義上的中介機構(gòu)來為其提供所謂的中介服務(wù)。 原中介機構(gòu)只要具有充分的證據(jù)證明委托人利用了先前自己提供的出賣房屋的資源信息，以及自己在履行中介義務(wù)的過程中確已盡到職責，此種情況下，該中介服務(wù)機構(gòu)可以向這個委托人主張中介服務(wù)報酬作為中介服務(wù)的對價[5]。 另一種情況是中介服務(wù)機構(gòu)曾經(jīng)安排過購房人去看房，但是后來沒有再為該購房人提供過任何中介服務(wù)，而該購房人此后在別家房產(chǎn)中介機構(gòu)也看到了相同的房源信息，后一家房產(chǎn)中介機構(gòu)若盡心盡力地提供了中介服務(wù)并促使雙方簽訂房屋買賣合同，則這個時候就不能認定前一家中介服務(wù)機構(gòu)提供了締約機會，此時先前的房屋中介機構(gòu)就沒有向該委托人請求支付中介服務(wù)報酬的權(quán)利。

五、行使中介報酬請求權(quán)的特殊情形

中介機構(gòu)盡到一個合格的中介義務(wù)， 為買賣雙方提供締約機會，促使買賣雙方簽訂購房合同的，委托人則無理由不向該中介機構(gòu)支付相應(yīng)的報酬。 實踐中即使中介機構(gòu)積極發(fā)揮作用促成雙方簽訂買賣合同， 委托人也有可能不肯支付相應(yīng)的中介報酬或者是少支付中介報酬。 因為即使中介服務(wù)機構(gòu)積極促使合同訂立， 買賣雙方也有可能因為其他一些因素導致合同未簽訂或者合同有效力瑕疵， 這個時候如果是中介機構(gòu)的過錯導致的， 委托人當然有理由拒絕支付報酬。 此外還有可能是因為一些其他原因諸如買方的銀行貸款沒有辦理成功或是買賣不破租賃等不能歸結(jié)于中介機構(gòu)的原因?qū)е碌模?這個時候中介機構(gòu)完成了自己的義務(wù)， 給買賣雙方提供了締約機會， 買賣雙方基于此締約機會也順利地簽訂房產(chǎn)買賣合同， 這個情形下委托人需要支付報酬作為中介機構(gòu)服務(wù)的對價。 當然還有觀點認為，房產(chǎn)中介機構(gòu)的中介義務(wù)不僅包括促進買賣雙方簽訂合同，還應(yīng)該包括幫助委托人辦理銀行貸款以及為委托人辦理產(chǎn)權(quán)登記、水、電、氣過戶等手續(xù)[6]。 筆者認為，房產(chǎn)中介機構(gòu)為雙方提供了締約機會就已經(jīng)盡到了中介機構(gòu)應(yīng)盡的義務(wù)， 如果后續(xù)由于不能歸結(jié)于中介機構(gòu)的原因?qū)е潞贤瑳]有履行， 這個時候中介機構(gòu)的報酬請求權(quán)不受影響， 仍然可以向委托人主張中介服務(wù)報酬； 如果合同不能順利履行是因為該中介機構(gòu)的原因引起的， 那么可以支持委托人少付或者不付中介服務(wù)報酬，這是無可厚非的。

結(jié) 語

在日常的司法實踐活動中，審查重點不應(yīng)當僅僅停留在買賣雙方的合同是否簽訂，更多的是中介機構(gòu)是否盡到了中介義務(wù)以及在中介活動中存在哪些問題。 在認定委托人可以少付或者不支付中介報酬時應(yīng)當注意兩點：一是如果是中介機構(gòu)的過錯導致買賣雙方簽訂的合同無法履行的；二是中介機構(gòu)未盡到中介義務(wù)導致買賣雙方履行存有瑕疵。

注釋：

①參見《民法典》第963 條:中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。 對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。 因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

②參見《民法典》第964 條:中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

③參見（2022）閩09 民終239 號判決書。