趙偉

工資增速仍處高位，房價收入比下降，居民住房負擔(dān)能力不降反升。

2023 年年初以來，在美聯(lián)儲加息周期尚未結(jié)束之前，美國住宅地產(chǎn)市場明顯回暖，新屋開工、銷售和建造增速觸底上升，房價環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正。作為最具利率敏感性的部門，美國地產(chǎn)為何對利率出現(xiàn)“脫敏”？

2022 年3 月，美聯(lián)儲開始加息，在利率中樞不斷抬升的過程中，美國地產(chǎn)仍然持續(xù)回暖。成屋銷售、新房銷售增速回升，新房銷售量2022 年7 月觸底回升，成屋銷售量2023 年1 月觸底回升，截至5 月，新房銷售環(huán)比達12.2%，同比達20%。截至3月，美國FHFA、房地美房價指數(shù)及前20城房價環(huán)比增速均轉(zhuǎn)為正增長，新屋開工量1月以來同樣明顯回升。

房地產(chǎn)是典型的利率敏感性部門，在利率上行階段中的超前“反轉(zhuǎn)”并不常見。1980 年至2021 年間的五輪加息周期中，美國住宅價格、銷售和建設(shè)增速均明顯回落，高位拐點出現(xiàn)在擴張周期的后段（早于衰退），“反轉(zhuǎn)”時點多位于降息周期中——“真正的”反轉(zhuǎn)往往需要先經(jīng)歷經(jīng)濟衰退后的出清。例如，2004 至2008 年的加息周期里，美國地產(chǎn)銷售、建造增速均大幅回落，新房銷售增速降至-40%， 建造支出增速降至-20%，在降息的后半程，地產(chǎn)銷售才出現(xiàn)改善。

區(qū)域上看，本輪地產(chǎn)修復(fù)的范圍更廣，各地區(qū)銷售增速均有好轉(zhuǎn)。美國地產(chǎn)銷售市場中，南部地區(qū)占比約45%，東北地區(qū)12%，中西部23%、西海岸19%。南部地區(qū)成屋銷售增速由1月的-37% 回升至5 月-17%，新房銷售增速回升至5 月110%。西部地區(qū)銷售略緩慢，但成屋銷售也由去年11 月的-46% 回升至-25%。

“大危機”之后，美國住房供給不足的問題持續(xù)存在，供求矛盾日積月累。金融危機以來，美國房地產(chǎn)資本開支增速相對低迷，建造支出增速的中樞顯著低于危機前，房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)下行。近10年，千禧一代大量進入房地產(chǎn)市場，美國新增家庭數(shù)量不斷上升，2019年至2021年，美國每年新增家庭200萬至240萬，遠高于疫情前每年140萬-150萬戶的水平。從2015年到2021年，美國住房存量增加了約630萬套，但美國的家庭數(shù)量共增加了790萬戶，美國住房不足的潛在矛盾長期存在。

高利率不僅會壓制地產(chǎn)需求，也會收縮供給。大流行沖擊后先松后緊的貨幣政策加劇了二手房供給短缺問題。疫情期間，美聯(lián)儲實施了零利率政策，大量人群以較低的按揭貸款利率購買了房屋，2020 年一季度到2022 年一季度，美國凈增加了220 萬新屋主，自有住房比例提高了0.1 個百分點，達到65.4%。在美聯(lián)儲快速加息過程中，15年和30年抵押貸款利率在2022年9月均升至6%以上，其中，30 年利率在2022 年10 月底一度突破了7%。面對高利率，成屋業(yè)主表現(xiàn)出明顯的“惜售”行為，所以本輪加息以來新上市二手房的數(shù)量快速下跌，新房供給數(shù)量的影響相對較低，但新房市場占比較低，二手房的供不應(yīng)求是地產(chǎn)回暖的重要原因。

貨幣緊縮尚未明顯沖擊勞動力市場，工資增速仍處高位，房價收入比下降，居民住房負擔(dān)能力不降反升。受勞動力供給短缺的影響，加息周期開啟后，美國居民可支配收入同比增速仍繼續(xù)上升，至2023 年5 月已升至4%。但房價增速趨向于下跌，前20 城房價同比4 月已降至-1.7%。所以，與收入相比，住房變得更便宜了。新房房價收入比由2022 年三季度的10.9 降低至8.6，二手房則由9.2 降低至8.3。

短期內(nèi)，供給不足及居民較強的購房意愿使地產(chǎn)仍有修復(fù)動力。美國房地產(chǎn)庫存仍然處于歷史低位，當(dāng)前，美國居民的購房意愿仍然能夠得到支撐。中長期內(nèi)，美聯(lián)儲持續(xù)緊縮將使需求側(cè)進一步承壓，美國地產(chǎn)的修復(fù)仍然面臨考驗。通脹壓力仍可能進一步上升，2023 年年底的政策利率將可能更高。