[摘要]《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款將優(yōu)先承租權(quán)上升至法定權(quán)利層面。該項權(quán)利在保護(hù)承租人權(quán)益、維護(hù)租賃市場秩序、保障人民群眾居住安定等方面極具意義。司法實踐中，認(rèn)定承租人優(yōu)先承租權(quán)是否受到侵害，需以準(zhǔn)確識別優(yōu)先承租權(quán)的行使條件及規(guī)則為前提。行使條件方面，對于出租人是否有繼續(xù)出租之意愿，可基于承租人的舉證，同時考慮出租人是否進(jìn)行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、另行出租的間隔時間等因素。對于同等條件，可從“相對同等”原則出發(fā)，以租賃面積、租期、租金、支付方式等條款為基礎(chǔ)，區(qū)分影響住房租賃、商業(yè)租賃合同履行的重要因素，結(jié)合承租人是否曾有嚴(yán)重違約行為進(jìn)行綜合考量。行使規(guī)則方面，出租人是否履行通知義務(wù)、承租人是否于合理期限內(nèi)作出表示為關(guān)鍵問題，轉(zhuǎn)租情況下優(yōu)先承租權(quán)的行使亦值得關(guān)注。

[關(guān)鍵詞]優(yōu)先承租權(quán)；形成權(quán)；同等條件

[中圖分類號]D923.6 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2023.09.001

一、法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

（一）房屋租賃合同關(guān)系合法有效，且租賃期限于2021年1月1日后屆滿

“租賃期限屆滿”系該條文的明確規(guī)定，排除了合同無效、被撤銷、提前解除等情形。作為一項法定權(quán)利，租賃合同關(guān)系合法有效，是優(yōu)先承租權(quán)的行權(quán)基礎(chǔ)、應(yīng)有之義。但租賃期限長短不應(yīng)成為限定因素，合同條款系締約時雙方合意的結(jié)果，如僅將優(yōu)先承租權(quán)賦予長期租賃合同關(guān)系的承租人，則可能為規(guī)避優(yōu)先承租權(quán)提供機(jī)會，易使優(yōu)先承租權(quán)淪為空談。同時，基于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第二十一條之規(guī)定，租賃期限在2021年1月1日后屆滿的，承租人方可主張法定優(yōu)先承租權(quán)。

（二）出租人有繼續(xù)出租意愿

出租人作為權(quán)利人，對其所有的房屋是否出租擁有自主決定權(quán)，因而優(yōu)先承租權(quán)的行使，須以出租人在租賃期限屆滿后仍有繼續(xù)出租意愿為前提，如出現(xiàn)出租人欲收回自用，或租賃房屋已被納入征收范圍等情形，優(yōu)先承租權(quán)則無行使可能。但鑒于該要件具有極強(qiáng)的主觀色彩，且容易發(fā)生變動，涉訴案件中，證明責(zé)任的分配、證明標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是審查該要件的關(guān)鍵。

民事訴訟中，基于誰主張、誰舉證的基本原則，承租人對出租人是否有繼續(xù)出租意愿負(fù)有證明責(zé)任，同時可將出租人是否進(jìn)行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、出租間隔時間等因素予以綜合考量。若出租人以正當(dāng)理由阻卻承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，后在短期內(nèi)另行出租的，承租人仍有權(quán)以優(yōu)先承租權(quán)受侵害為由提起訴訟，此時則要求出租人對另行出租的緣由予以合理解釋，并加以證明。如在楊某某與遼寧虎躍（丹東）客運(yùn)有限公司（以下簡稱虎躍公司）房屋租賃合同糾紛案中，遼寧省丹東市中級人民法院認(rèn)為，雙方簽訂的租賃合同期滿后，虎躍公司收回房屋并未自行使用，而是出租給案外人經(jīng)營超市，虎躍公司主張其收回房屋后裝修自用，之后因經(jīng)營虧損，才對房屋進(jìn)行重新招租，由于涉案房屋于2021年6月4日交付虎躍公司使用，2021年9月27日租賃給案外人經(jīng)營使用，虎躍公司未能提供充分證據(jù)證明在此期間其裝修自用，并經(jīng)營虧損，故對虎躍公司的該主張未予采信。[1]

（三）滿足同等條件

同等條件的要求體現(xiàn)了立法者利益平衡的價值理念，[2] 即對承租人予以適當(dāng)傾斜保護(hù)的同時，不能排除出租人出租房屋以追求利益的權(quán)利，該要件是體現(xiàn)利益平衡、維護(hù)租賃市場秩序、實現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)設(shè)立初衷的關(guān)鍵，亦是司法實踐中類案審理主要的爭議焦點(diǎn)?！巴葪l件”一詞，在我國民事法律中并不少見，如按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、承租人優(yōu)先購買權(quán)、職務(wù)技術(shù)成果完成人優(yōu)先受讓權(quán)、股東優(yōu)先購買權(quán)中均有同等條件之要求。而在按份共有人優(yōu)先購買權(quán)中，同等條件主要指轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素，在股東優(yōu)先購買權(quán)中，同等條件主要指股權(quán)的數(shù)量、價格、支付方式及期限等因素。因此，在相關(guān)司法解釋未對優(yōu)先承租權(quán)同等條件進(jìn)一步釋明之前，租金、支付方式、租期、租賃面積等因素均有重要參考意義。

但優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先受讓權(quán)均發(fā)生在買賣合同關(guān)系當(dāng)中，相較而言，房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，其同等條件的認(rèn)定則更為復(fù)雜多變，商業(yè)租賃中的免租期、租金遞增、租賃用途、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等條款，住房租賃中是否飼養(yǎng)寵物、是否改變房屋結(jié)構(gòu)等均可能成為“條件”，承租人既往的履約情況、商業(yè)租賃承租人經(jīng)營狀況等亦會影響合同的訂立、履行。如上海市青浦區(qū)人民法院在何某1與何某2房屋租賃合同糾紛一案中認(rèn)為，“法律規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，該處的同等條件并非僅指租金、租期、支付方式等合同約定的具體條款，也應(yīng)包含民事主體是否守約、誠信等足以影響合同訂立和履行的社會評價。合同訂立首先應(yīng)基于信任?！盵3]

結(jié)合上述分析，司法實踐中對于優(yōu)先承租權(quán)同等條件的認(rèn)定，可從“相對同等”原則出發(fā)，以租賃面積、租金、支付方式、租期等合同條款為基礎(chǔ)，區(qū)分住房租賃、商業(yè)租賃中的重要履約因素，同時結(jié)合承租人是否曾有嚴(yán)重違約行為進(jìn)行綜合考量，以實現(xiàn)意思自治和公共標(biāo)準(zhǔn)的平衡[4]，通過司法裁判傳遞誠實信用的社會主義核心價值觀。

二、法定優(yōu)先承租權(quán)的行使規(guī)則

談及行使規(guī)則，首先應(yīng)準(zhǔn)確理解該項權(quán)利的性質(zhì)。當(dāng)前司法實踐中，有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)系請求權(quán)，如在錫山區(qū)東北塘樂之購超市商店、朱某某等房屋租賃合同糾紛案中，江蘇省無錫市中級人民法院認(rèn)為“優(yōu)先承租權(quán)系債權(quán)，屬于請求權(quán)，而非形成權(quán)，故樂之購商店主張依其單方意思表示即與出租人建立租賃合同關(guān)系的意見，不符合法律規(guī)定，不予支持?！盵5]亦有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)系形成權(quán)，如在郭某某、三明城發(fā)物業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案中，福建省三明市中級人民法院認(rèn)為“優(yōu)先承租權(quán)的立法初衷是為了更好保護(hù)承租人權(quán)利，防止因出租人隨意變更租賃關(guān)系影響承租人的生活經(jīng)營，對承租人權(quán)利的強(qiáng)化，但這一權(quán)利的性質(zhì)并非強(qiáng)制締約權(quán)，系為附條件形成權(quán)，即在法律規(guī)定條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關(guān)系?！盵6]溯回到優(yōu)先承租權(quán)的立法本意，在于保護(hù)承租人持續(xù)、穩(wěn)定的居住利益，因此，如將其定性為請求權(quán)，即同時為出租人行使抗辯權(quán)提供了可能，無疑易使優(yōu)先承租權(quán)制度落空。因此，為實現(xiàn)這一立法目的和立法價值，宜將優(yōu)先承租權(quán)界定為附條件形成權(quán)，即前述行使條件成就時，承租人依單方意思表示即可與出租人成立房屋租賃合同關(guān)系。[7]

（一）出租人需履行通知義務(wù)

根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知等義務(wù)，不僅是當(dāng)事人履行合同的原則，亦是誠信原則在履約中的體現(xiàn)。參照優(yōu)先購買權(quán)中的通知義務(wù)，優(yōu)先承租權(quán)的法定化，使得出租人負(fù)有保障該項權(quán)利的法定義務(wù)，要求出租人提前以合理方式告知，且告知內(nèi)容應(yīng)包括具體租賃條件是該義務(wù)的應(yīng)有之義。對于出租人告知的同等條件是否合乎常理，可結(jié)合市場租金標(biāo)準(zhǔn)、交易習(xí)慣等因素予以判斷，以防出現(xiàn)出租人與第三人惡意串通阻礙優(yōu)先承租權(quán)行使的情況。如在濟(jì)南寰宇商業(yè)運(yùn)營管理有限公司、青島何勇餐飲管理咨詢企業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案中，山東省濟(jì)南市中級人民法院認(rèn)為“人民法院審查出租人是否保障了優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)主要考慮以下兩個基本因素：一是審查出租人是否履行了提前通知承租人的義務(wù)，即出租人有意愿繼續(xù)出租房屋時，是否以合理方式通知承租人，征詢其是否主張優(yōu)先承租的權(quán)利；二是審查出租人是否履行了告知同等租賃條件的義務(wù)，即出租人應(yīng)將其與案外人租賃合同的同等條件告知原承租人?！盵8]

（二）承租人需以明示方式行使，且適用除斥期間

單方明示行為，系形成權(quán)通常的行使方式，包括口頭及書面通知等。但在被代理人對無權(quán)代理合同的追認(rèn)、受遺贈人的接受和放棄中亦體現(xiàn)了推定、沉默的默示行使方式。對于優(yōu)先承租權(quán)而言，其行使與否關(guān)系著房屋租賃合同的履行，影響著出租人權(quán)益的保護(hù)及交易的穩(wěn)定，故優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以明示方式行使，即要求承租人在收到出租人通知后的合理期限內(nèi)，作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的表示，期滿未作表示的，視為放棄。

鑒于形成權(quán)取決于行為人單方意思表示，故需對行使期間予以嚴(yán)格限制，該期間如果權(quán)利人未行使將導(dǎo)致權(quán)利本身消滅，此即除斥期間，優(yōu)先承租權(quán)概莫能外。至于除斥期間的長短，租賃雙方可在合同中作出約定，無約定的，應(yīng)在合理期限內(nèi)行使。何為“合理期限”，可參照承租人優(yōu)先購買權(quán)，即承租人收到出租人通知或自知道、應(yīng)當(dāng)知道出租人繼續(xù)出租意愿及同等條件之日起15日。不可忽視的是，基于形成權(quán)的特性，優(yōu)先承租權(quán)不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的單方意思表示到達(dá)出租人即生效，故在該意思表示到達(dá)出租人前，承租人可以撤回，但到達(dá)承租人后承租人不得主張撤銷。優(yōu)先承租權(quán)的行使在滿足相應(yīng)條件的情況下雖不以出租人同意為前提，但出租人仍有提出異議的權(quán)利，且該異議亦應(yīng)于合理期限內(nèi)提出，否則又將影響交易的穩(wěn)定、權(quán)利的實現(xiàn)。

（三）轉(zhuǎn)租情況下優(yōu)先承租權(quán)的行使

鑒于目前房屋租賃市場中轉(zhuǎn)租情況極為普遍，法律關(guān)系復(fù)雜，主體交雜，糾紛頻發(fā)。不論出租人是否同意，并不影響轉(zhuǎn)租合同效力，即在轉(zhuǎn)租合同合法有效、且滿足其他行使條件的情況下，次承租人可對承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，自不待言。而次承租人能否突破合同相對性對出租人行使優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)分而論之。在擅自轉(zhuǎn)租情形下，對出租人而言，承租人因此而違約，加之擅自轉(zhuǎn)租的合同并不能約束出租人，故出租人可能因此行使合同解除權(quán)，承租人喪失優(yōu)先承租權(quán)；即便出租人未行使合同解除權(quán)，承租人也可能因其違約行為而無法滿足同等條件之要求，故擅自轉(zhuǎn)租情形下，承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)，次承租人亦喪失對出租人行使該項權(quán)利的可能。在合法、整體轉(zhuǎn)租情形下，出租人明知次承租人占有使用房屋，且承租人對房屋無實際使用需求。出租人盡管同意轉(zhuǎn)租但其不受轉(zhuǎn)租合同約束，次承租人的利益保障仍有賴于承租人，而承租人此時又無穩(wěn)定使用需求，若嚴(yán)格依據(jù)合同相對性確定優(yōu)先承租權(quán)，在承租人主動放棄該權(quán)利的情況下，次承租人基于轉(zhuǎn)租合同可享有的優(yōu)先承租權(quán)便失去合同基礎(chǔ)，對于善意的次承租人非常不利，且有悖于優(yōu)先承租權(quán)的立法初衷。因此，出于對次承租人利益和動態(tài)交易安全的保護(hù)，結(jié)合保障人民群眾居住安定的立法本意，在合法、整體轉(zhuǎn)租情形下，如租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時期限屆滿，且承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)賦予次承租人向出租人主張優(yōu)先承租的權(quán)利。

三、結(jié)語

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山?！痹谒痉▽嵺`的反復(fù)適用和推動下，優(yōu)先承租權(quán)的行使條件及規(guī)則亦將愈發(fā)完善，為切實實現(xiàn)人民群眾住有所居、居有所安的美好需求提供強(qiáng)有力的法律保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]參見遼寧省丹東市中級人民法院（2022）遼06民終1432號民事判決書.

[2]曹湘芹.民法典中房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度的司法適用[N].人民法院報，2020-12-17.

[3]參見上海市青浦區(qū)人民法院（2021）滬0118民初13958號民事判決書.

[4]劉練軍，王佳.商事租賃優(yōu)先承租權(quán)之解釋與適用[J].江淮論壇，2021（4）：123-129+193.

[5]參見江蘇省無錫市中級人民法院（2021）蘇02民終7178號民事判決書.

[6]參見福建省三明市中級人民法院（2022）閩04民終109號民事判決書.

[7]黃薇.民法典理解與適用（三）[M].北京：法律出版社，2020：1606.

[8]參見山東省濟(jì)南市中級人民法院（2022）魯01民終5278號民事判決書.

作者簡介：喬續(xù)寧（1991.4-），女，漢族，河北張家口人，碩士，三級法官助理，研究方向：民法。