黃志強(qiáng)

濟(jì)南市章丘區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司

我國已于2016年4月30日進(jìn)行“以增值稅取代營業(yè)稅”的全國試點(diǎn)，改變原有的增值稅項(xiàng)目，通過對舊項(xiàng)目的簡單管理征收增值稅，對新項(xiàng)目征收一般稅，促進(jìn)稅收政策的逐步轉(zhuǎn)變。但是目前，在舊項(xiàng)目的竣工和新項(xiàng)目的清算和管理中仍存在一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在新舊項(xiàng)目更新?lián)Q代時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的管理措施，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的評估和監(jiān)督體系。

一、相關(guān)理論概述

(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

“風(fēng)險(xiǎn)”一詞源于古意大利語，從不同角度來看，風(fēng)險(xiǎn)也有不同的含義，一方面，它與機(jī)會(huì)、概率、意外事件和隨機(jī)性相結(jié)合；另一方面，它與危險(xiǎn)、損失和破壞相結(jié)合。

(二)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司因其稅務(wù)行為未有效遵守稅法規(guī)定而在未來可能遭受的財(cái)務(wù)損失，以及在此背景下導(dǎo)致形象損害所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也包括房地產(chǎn)在開展稅務(wù)期間由于未能及時(shí)了解相關(guān)稅法要求，未將優(yōu)惠政策充分應(yīng)用，導(dǎo)致支付更多的風(fēng)險(xiǎn)?；谪?cái)務(wù)管理目標(biāo)視角下，企業(yè)的利潤最大化是生存的基礎(chǔ)，也是企業(yè)在發(fā)展中不斷追求的目標(biāo)，故應(yīng)盡最大努力降低稅收成本，但是，稅收是強(qiáng)制性的，國家有權(quán)依法參與企業(yè)經(jīng)營成果的分配過程，這就導(dǎo)致了雙方的利益沖突。

(三)風(fēng)險(xiǎn)控制理論

風(fēng)險(xiǎn)管理理論始于20 世紀(jì)30 年代，本世紀(jì)初趨于成熟，以企業(yè)財(cái)務(wù)和信用風(fēng)險(xiǎn)為主要研究內(nèi)容，并開始運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)工具對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，同時(shí)分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。以澳大利亞風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)為代表的現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理理論強(qiáng)調(diào)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該是一種自上而下的積極管理模式，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化、系統(tǒng)化和一體化，以取代自下而上的被動(dòng)管理模式，避免分散管理的弊端。

(四)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)根據(jù)制定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，合理安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，有效規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，避免成為稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注點(diǎn)，從而減輕企業(yè)整體的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，避免不必要的損失，維護(hù)企業(yè)良好的社會(huì)形象。且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理績效評估應(yīng)將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)納入公司績效評估，績效考核以公司制定的稅務(wù)會(huì)計(jì)法律法規(guī)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)為考核依據(jù)，以過程考核和績效考核相結(jié)合為考核方法，確定考核對象和考核周期，不斷完善和量化評估內(nèi)容，使其適當(dāng)、可操作、易于實(shí)施。

二、“營改增”對YZ房地產(chǎn)企業(yè)的影響及涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)YZ房地產(chǎn)企業(yè)基本情況

YZ房地產(chǎn)企業(yè)是隸屬于國家中央企業(yè)的房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的獨(dú)立子公司，活動(dòng)范圍覆蓋在20多個(gè)城市之中，并在活動(dòng)期間逐漸擁有較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，YZ房地產(chǎn)是1991年于香港上市的首批房地產(chǎn)企業(yè)，直到2019年房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)左右。近年來，在中國房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展的背景下，建筑行業(yè)也有所提升，其中以YZ房地產(chǎn)有限公司為主的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中也不斷壯大自己的規(guī)模，通過相關(guān)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，截至2021 年底年報(bào)所知，YZ 房地產(chǎn)企業(yè)得到明顯的提升，企業(yè)資本規(guī)模已經(jīng)可以達(dá)到414 億元，純利潤已經(jīng)達(dá)到15.31 億元。

(二)土地環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

在計(jì)算銷售房地產(chǎn)的增值稅時(shí)，其中涉及到的應(yīng)納稅所得額包括當(dāng)前房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)銷售面積相對應(yīng)的土地價(jià)格，這些都是土地環(huán)節(jié)的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)。對于土地環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析中，針對增值稅的計(jì)算時(shí)，應(yīng)納稅額應(yīng)當(dāng)包括土地的可抵扣價(jià)格，土地的可抵扣價(jià)格根據(jù)土地總價(jià)的比例計(jì)算，該比例將根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)銷售面積和建筑物可供銷售的總面積確定，可供銷售的面積一般都不包括地下停車場的面積，主要以房屋面積為主，而地上的通行建筑則可以放在其中。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)是目前發(fā)展較為迅速的產(chǎn)業(yè)之一，雖然房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所涉及的稅收較少，但這一環(huán)節(jié)是增值稅稅前管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，獲得上游發(fā)票的可能性取決于扣除此類發(fā)票的可能性，通常，這種聯(lián)系涉及更多的稅收，因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。此外，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)人員的影響下，由于人員能力不足或者各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，就可能存在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不規(guī)范、對相關(guān)政策了解不全面、深入、稅收籌劃不足等問題，這增加了稅收成本。

(四)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的主要條件，而在銷售期間所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較多，因?yàn)橐话愕募{稅都是在房地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的，所以應(yīng)注意增值稅計(jì)算中關(guān)于的進(jìn)項(xiàng)稅，以及這部分稅務(wù)的及時(shí)扣除，否則會(huì)在一定程度上影響稅務(wù)成本。根據(jù)財(cái)稅2016第36號文件的相關(guān)規(guī)定，要想準(zhǔn)確理解增值稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，就必須準(zhǔn)確掌握收到銷售款項(xiàng)的日期與獲得銷售付款憑證的時(shí)間，只有把握以上幾點(diǎn)之后才可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到幫助，一般可以以無形財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成之日或者財(cái)產(chǎn)變更之日為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

三、YZ房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法

(一)投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

要想提升房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，就需要加強(qiáng)對投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，在投資環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中應(yīng)該將公司發(fā)展戰(zhàn)略作為主要內(nèi)容，尤其是在項(xiàng)目的開發(fā)與規(guī)劃中，需要將現(xiàn)有資源與前景結(jié)合，充分關(guān)注投資決策過程中所涉及的稅收因素。一般情況下，稅收因素會(huì)直接影響企業(yè)的盈利與投資效果，只有合理進(jìn)行稅收分析，才可以進(jìn)一步降低稅收產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的盈利能力。對于投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制需要加強(qiáng)可行性研究分析，其中包括計(jì)算到組織評審期間所涉及到的各種目標(biāo)成本，基于此可以看出，在此期間需要財(cái)務(wù)部門給予一定的稅務(wù)支持，如果在可行性研究分析期間并沒有考慮到增值稅產(chǎn)生的影響，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性將降低，甚至?xí)谝欢ǔ潭仍黾禹?xiàng)目未來運(yùn)營的不確定性，因此，在計(jì)算定位版本、原理圖版本和施工設(shè)計(jì)版本的目標(biāo)成本時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分重視財(cái)務(wù)部與市場部的充分參與，將各種目標(biāo)成本及時(shí)提交，通過將各種目標(biāo)成本提交給財(cái)務(wù)部門審核后，就可以將投資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)控制。

(二)總包環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

當(dāng)房地產(chǎn)公司出售2016年4月30日之前獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目或自己開發(fā)的舊項(xiàng)目時(shí)，可以選擇簡單地計(jì)算并按5%的稅率繳納增值稅，在這種情況下，在合同中獲得的增值稅發(fā)票不能從增值稅中扣除，在選擇供應(yīng)商之前，公司總部合同部和項(xiàng)目公司合同部將確認(rèn)本項(xiàng)目適用的增值稅計(jì)算方法。而對于合同起草過程中的增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目，公司合同部要求公司項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理人員與供應(yīng)商討論合同內(nèi)容，如需修改與稅務(wù)合同有關(guān)的稅務(wù)條件，財(cái)務(wù)部人員應(yīng)審查修改后的合同內(nèi)容，如果合同價(jià)格含稅，必須明確增值稅的責(zé)任方、運(yùn)輸方式和開具的發(fā)票類型。

(三)采購環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)采購環(huán)節(jié)也是極易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此期間需要注意選擇合適的供應(yīng)商，選定供應(yīng)商之后需要加強(qiáng)納稅人身份的驗(yàn)證與識別，無論是小規(guī)模納稅人還是普通納稅人都是選擇供應(yīng)商的主要方式，而在比較和選擇采購價(jià)格時(shí)，申請部門需要在了解現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上申請稅收支持，只有準(zhǔn)確掌握現(xiàn)狀才可以向財(cái)務(wù)部門申請支持。對于采購期間涉及到的合同而言，應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)討論，及時(shí)了解稅務(wù)合同中各種需要變更的條款，對于需要變更的內(nèi)容而言，需要經(jīng)由財(cái)務(wù)部人員審核，將現(xiàn)有合同及時(shí)修改，如果合同價(jià)格含稅，必須明確增值稅的責(zé)任方、運(yùn)輸方式和開具的發(fā)票類型，為了節(jié)約成本，公司可以通過集中采購的方式采購工程材料，這種集中采購的方式可以確保財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，交易結(jié)束之后應(yīng)分別簽訂合同，并取得相應(yīng)的發(fā)票。

(四)資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中必不可少的就是固定資產(chǎn)的存在，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)行活動(dòng)期間，固定資產(chǎn)是可以確保房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)，通常情況下，房地產(chǎn)本身持有的一些房屋、建筑物與交通工具等，這部分內(nèi)容屬于非貨幣性資產(chǎn)，使用的期限可以超過12個(gè)月，這些內(nèi)容也是固定資產(chǎn)的組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營期間涉及到的固定資產(chǎn)類型較多，且價(jià)值也較高，這些固定資產(chǎn)在使用期間也會(huì)出現(xiàn)一些維修、報(bào)廢、異常報(bào)廢等各種問題，而在進(jìn)行此類活動(dòng)期間，也會(huì)對企業(yè)稅務(wù)處理產(chǎn)生不同影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在購買固定資產(chǎn)類型中，首先應(yīng)保證固定資產(chǎn)能夠符合稅法的有關(guān)規(guī)定，其次應(yīng)確保固定資產(chǎn)采購需要具備增值稅專用發(fā)票，最后在管理期間可以利用發(fā)票將其抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

(五)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

一般來說，對于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)控制，需要加強(qiáng)對發(fā)票的有效控制，營銷部可以向財(cái)務(wù)部提供準(zhǔn)確的買家信息，并由財(cái)務(wù)部進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)后發(fā)現(xiàn)如果提供的信息不正確，就不可以開具紅字增值稅專用發(fā)票，這也會(huì)給公司帶來稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，故財(cái)務(wù)部稅務(wù)管理處需要根據(jù)銷售項(xiàng)目的計(jì)稅方法與發(fā)票類型進(jìn)行稅務(wù)處理，而一旦缺乏某一內(nèi)容，就可能給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基于此，財(cái)務(wù)部總行需要及時(shí)管理所涉及到的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在出口時(shí)正確計(jì)算相應(yīng)的增值稅。

四、加強(qiáng)YZ房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

(一)加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識

目前，中國西門子、家樂福和通用電氣已經(jīng)建立了一支龐大而專業(yè)的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，但是對稅務(wù)部門的管理仍存在一些問題，尤其是并未切實(shí)了解成本控制的水平，影響稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中應(yīng)定期計(jì)算和規(guī)劃稅負(fù)，將各種資源進(jìn)行整合，將稅收風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

(二)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是嚴(yán)重影響企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)，在對該風(fēng)險(xiǎn)控制期間，需要不斷做好財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍的建設(shè)，在此期間，財(cái)務(wù)人員需要不斷學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理知識，只有這樣才可以提升自身的能力與素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理人員也需要準(zhǔn)確掌握有關(guān)于“營改增”的具體情況，以及一些相關(guān)政策，在此背景下也會(huì)涉及一些財(cái)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)管理人員需要在工作期間加強(qiáng)與其他部門的互動(dòng)，及時(shí)了解其他部門的現(xiàn)狀，并鼓勵(lì)各部門之間交流，充分協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系，并重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員納稅意識，通過合理完善的手段進(jìn)行稅收，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

(三)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別和評估機(jī)制

加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別與評估是可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，在企業(yè)運(yùn)營期間YZ房地產(chǎn)需要加強(qiáng)對復(fù)雜問題的識別，這些問題具備包括總體組織結(jié)構(gòu)的規(guī)劃、企業(yè)的重大資金投資與商業(yè)模式變更等內(nèi)容，這些都是企業(yè)在運(yùn)營期間可能涉及到的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，對于這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以選擇專家進(jìn)行調(diào)查分析，準(zhǔn)確識別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)評估和分析的技術(shù)方法很多，主要有層次分析法、影響分析法(FMEA)、風(fēng)險(xiǎn)暴露模型、德爾菲技術(shù)方法等，在這些方法中，涉及的有些方法具有簡單直觀的特點(diǎn)，這些方法可以在很大程度上準(zhǔn)確評估人員的主觀意識，并借助人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，而有些方法在使用期間較為復(fù)雜，需要借助高等數(shù)學(xué)知識準(zhǔn)確判斷風(fēng)險(xiǎn)類型，并針對不同類型的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行不同的風(fēng)險(xiǎn)控制，通過分析可知，F(xiàn)MEA方法在房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中具有相對合適的優(yōu)勢，可以不斷分析房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)期間發(fā)生問題的原因，并在失敗的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確分析，從而切實(shí)識別潛在風(fēng)險(xiǎn)，然后進(jìn)一步分析和評估這些風(fēng)險(xiǎn)，以將風(fēng)險(xiǎn)消除或降低到可接受的水平。

(四)各個(gè)部門之間的信息溝通

一個(gè)企業(yè)可以不斷發(fā)展的關(guān)鍵就是企業(yè)各部門之間有效交流，這種及時(shí)的溝通可以確保任何信息都能夠準(zhǔn)確掌握，尤其是企業(yè)管理人員與稅務(wù)部門的溝通，能夠迅速發(fā)展企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的一些不足之處，并將發(fā)現(xiàn)的不足之處及時(shí)解決，這就可以將不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意與稅務(wù)部門之間的直接聯(lián)系，只有這樣才可以準(zhǔn)確掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)的最新政策變化，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要基于新政策進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化和完善相關(guān)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制程序。

五、結(jié)束語

當(dāng)前，中國“營改增”在改革的路徑、方向和目標(biāo)上邁出了重要一步，企業(yè)也面臨著更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，要想加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的能力。風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制期間需要加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別與控制，特別是在“營改增”的基礎(chǔ)上，要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，就需要準(zhǔn)確掌握運(yùn)營期間可能涉及到的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，并針對這些風(fēng)險(xiǎn)給予一定的干預(yù)措施，本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)分析可以準(zhǔn)確找出各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)，并根據(jù)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況，對其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程和方法進(jìn)行梳理和分析。