曾小清 浙江開元物業(yè)管理股份有限公司 浙江融創(chuàng)歸心物業(yè)服務有限公司

目前，物業(yè)企業(yè)處于市場經(jīng)濟飛速變化的形勢背景下，要想實現(xiàn)長遠的生存和發(fā)展，必須提升自身在市場層面的核心競爭能力，當前雖然物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)逐漸重視內(nèi)控體系的建設工作，但當前在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，仍然存在一些風險，亟待進一步優(yōu)化和解決。所以，要求有關人員對其給予重點關注，科學高效地分析物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)存在的各種風險，采取有效措施，對內(nèi)控體系實行精準高效的組建，在提高經(jīng)營風險防范工作能力的同時，推動企業(yè)實現(xiàn)長遠且平穩(wěn)的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營管理體系中內(nèi)控工作涵蓋的主要內(nèi)容分析

(一)費用支出控制

在物業(yè)管理工作體系中，費用支入控制指的是物業(yè)企業(yè)在具體經(jīng)營環(huán)節(jié)形成的各種費用支出、各種代收性質(zhì)的水、電費用支出，管理人員需要針對所有支出方案做出合理管控，以財務核算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息作為主要參考依據(jù)，對電表和水表等在運營環(huán)節(jié)的具體狀況實現(xiàn)定期精準的核查，確保費用在支出控制環(huán)節(jié)的科學性。

(二)庫存物資控制

在物業(yè)管理工作中強化對庫存物資的管控力度，能夠?qū)ζ髽I(yè)的物資實現(xiàn)高效合理的整合，同時以市場環(huán)境變化波動狀況為基礎，針對各項內(nèi)容展開深層次的分析，從而合理明確庫存管理環(huán)節(jié)可行性最高的方法。與此同時，針對采購工作質(zhì)量實行嚴格管控，對于一些規(guī)模相對較大的采購規(guī)劃，必須由財務部門對其實行精準科學的預算，確保對質(zhì)量在安全性層面實行合理管控，組建安全合理的統(tǒng)計管理工作方案。從根源上確保庫存物資在管理層面的獨立性，同時也為原材料質(zhì)量在管控環(huán)節(jié)提供有力保障。

(三)收入控制

針對物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的工作規(guī)劃實行深層次的分析，針對收入進行控制時，需要將物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制工作體系的建設作為工作環(huán)節(jié)的核心目標，及時監(jiān)測和觀察收入管理環(huán)節(jié)存在的各種問題，以此為基礎，完善和優(yōu)化物業(yè)規(guī)范保障工作體系，確保資金在收入和記載層面的各項內(nèi)容滿足有關工作需求，科學高效地強化企業(yè)在資金層面的管理力度，防止資源產(chǎn)生浪費。合理強化內(nèi)部控制力度，有效加強單據(jù)在收入角度的有效性、可靠性，同時實時觀察資金在應用層面存在的各種不同風險，通過對資金收入實現(xiàn)高效精準的管控，能夠確保物業(yè)經(jīng)營活動順利可靠地開展[1]。

二、物業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)存在的主要風險影響因素分析

(一)合同糾紛風險

合同糾紛問題不論在任何地區(qū)、時間都以不同形式存在，物業(yè)行業(yè)在我國當下每個城市幾乎普遍存在，但由于一些主觀、客觀角度等不同的因素影響，租賃合同在人員用工、經(jīng)營資源等層面，都存在一些不夠科學且亟待完善的問題，甚至于一部分條款和當?shù)胤煞ㄒ?guī)存在相互沖突的問題，而且一些合同內(nèi)容對于合同雙方在利益的層面實際歸屬，并沒有做出清晰明確的說明，由此導致意外事故一旦產(chǎn)生，依然會在合同角度形成一定程度的矛盾糾紛問題，導致雙方都會在經(jīng)濟角度遭受不同程度的損失。例如，承租方?jīng)]有按照合同條例的規(guī)定內(nèi)容私自改造裝修房產(chǎn)，并將其作為他用，在改造環(huán)節(jié)導致房屋出現(xiàn)損壞，而且對人員生命安全造成了威脅。

(二)租金回籠風險

租金收入是確保物業(yè)經(jīng)營管理工作體系，在經(jīng)濟角度實現(xiàn)平穩(wěn)運行的一項主要支撐，所以物業(yè)企業(yè)必須強化對租金范圍、租金支付方式的重視力度，同時在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但物業(yè)管理工作通常狀況下，要求租賃雙方共同參與、共同負責，承租方在此環(huán)節(jié)會形成較大的影響，如果承租方受到個人觀念、經(jīng)濟原因等客觀因素的影響，則很容易產(chǎn)生資金回籠風險。此外，我國社會公眾在契約角度的精神有待于進一步提升和強化，誠信建設力度也有待于進一步加強，上述問題都屬于資金回籠風險產(chǎn)生的主要誘因。

(三)成本控制風險

成本控制風險不論是對企業(yè)的初期發(fā)展以及未來的成熟性拓展都擁有極為重要的作用，現(xiàn)代化背景下的社會競爭愈演愈烈，人工成本逐年遞增。由此，組建完善且科學的成本管控工作體系，對行業(yè)內(nèi)部的可持續(xù)性發(fā)展來講，擁有不可或缺的作用。但是在具體工作環(huán)節(jié)，資金預算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會形成一定的風險。例如：采購預算與實際支出二者之間形成的數(shù)值差異，必然會在資金和資源角度形成一定的浪費問題，無形之中增加企業(yè)的運營成本，同時人力資源分配不夠合理，也會引發(fā)各個部門之間產(chǎn)生一定的沖突[2]。

(四)內(nèi)部環(huán)境控制風險

物業(yè)企業(yè)當前在內(nèi)部機構(gòu)設立層面存在一定的風險因素，例如：各個部門之間缺乏高效科學的溝通以及聯(lián)系；企業(yè)上層領導人員對于機構(gòu)設置工作沒有給予重點關注；內(nèi)部各項工作部門之間的職能出現(xiàn)相互交叉的問題；制度建設環(huán)節(jié)存在諸多亟待于進一步完善和優(yōu)化的內(nèi)容，大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制工作體系整體不夠標準，新制度和舊制度在執(zhí)行環(huán)節(jié)相互矛盾；舊制度在應用環(huán)節(jié)很難發(fā)揮出自身的最大價值，一些規(guī)章制度只是單純流于表面等。

三、以物業(yè)經(jīng)營管理工作風險控制為基礎，構(gòu)建內(nèi)控工作體系的主要措施分析

(一)提升物業(yè)企業(yè)對內(nèi)控建設工作價值的認知

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生風險或問題的主要原因是，企業(yè)內(nèi)部從管理層一直到基層員工在執(zhí)行各自工作期間，都沒有相應的指導工作方針作為指引，導致所有人員在工作期間缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標，管理層在工作環(huán)節(jié)也缺乏一定的戰(zhàn)略眼界，無法清晰明確地制定各項制度，并確保各項制度得到真正意義上的落實，各項工作職責模糊不清過于混亂，導致內(nèi)部整體工作人心散漫且工作效率不高。

所以物業(yè)企業(yè)需要首先從思想建設角度著手，定期組織經(jīng)營管理座談工作會、專家講座等相應座談，幫助企業(yè)內(nèi)部各個人員全方位、系統(tǒng)化地了解內(nèi)控工作體系的主要內(nèi)容，強化工作人員對于內(nèi)控建設能夠合理優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理工作效率的主要理解。在此環(huán)節(jié)特別需要強化管理層各個人員對于內(nèi)控建設工作價值的認知，所有管理人員的認識得到合理提升，才能確保管理者在公司發(fā)展決策制定環(huán)節(jié)具備前瞻性的戰(zhàn)略眼光，同時也能夠強化各個小組、各個部門管理人員對于下屬各個員工在思想工作層面的普及認知，以最快的速度精準高效地在企業(yè)內(nèi)部組建一個適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制工作環(huán)境以及工作體系[3]。

(二)構(gòu)建科學化的績效考核管理機制

物業(yè)企業(yè)需要強化對各個工作人員在能力水平層面的多元化要求?，F(xiàn)階段，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中，半數(shù)以上的工作人員都不是相關專業(yè)人員，雖然此種方式讓人員在工資支出上整體成本相對不高，但是非專業(yè)人員在工作期間的不專業(yè)性也極強，但如若操控不當則企業(yè)在經(jīng)濟層面遭受的損失，將會遠遠高于企業(yè)在人力成本角度節(jié)約的費用。

所以物業(yè)企業(yè)必須深層次認知當前存在的問題，合理提升人才招聘環(huán)節(jié)的工作門檻，打造出一批精英化管理工作團隊。與此同時，物業(yè)企業(yè)需要組建科學化的績效考核管理機制，確保員工在工作期間的工作能力能夠呈現(xiàn)透明化的狀態(tài)，不僅能夠讓管理層通過員工的日常工作效率，評估其在工作環(huán)節(jié)存在的各種問題，檢測經(jīng)營活動開展是否足夠科學，亦能夠?qū)T工的日常工作提出科學可靠的建議；而且績效考核也能夠為員工設立一定的工作目標，讓員工在工作期間具備一定的壓力，通過高效的獎勵懲罰措施，將壓力轉(zhuǎn)化為動力，合理提升員工在工作期間的主觀能動性以及工作責任心。

(三)強化風險預警工作體系的構(gòu)建

內(nèi)部控制對于企業(yè)管控來講，大部分都是對內(nèi)部的行為實行合理約束，降低由于行為不標準、執(zhí)行力度不夠透徹所形成的各種問題，但是需要注意，物業(yè)在經(jīng)營管理活動中除卻自身存在的問題之外，還有外部環(huán)境不斷變化波動所形成的各種影響。所以需要強化對風險預警評估體系的建設，首先，對物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營環(huán)節(jié)有可能產(chǎn)生的各種風險展開全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)督和推測；其次，推動物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的建設，總體來講，保證二者在運行期間相輔相成、協(xié)同運作，最大限度地提升物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)內(nèi)控工作的力度和效率[4]。

(四)強化資金管控力度

在物業(yè)企業(yè)中必須強化對資金的管理。

其一，強化對資金在流動環(huán)節(jié)的各項記錄工作，并保證記錄工作內(nèi)容的完整性，對于各種工作發(fā)票和單據(jù)必須做好嚴格科學的管理，保證財務數(shù)據(jù)信息具備完整性和精準性。

其二，強化對庫存的管控，針對固定資產(chǎn)在購置和折舊層面必須編制出科學可行的規(guī)章管理工作體系，降低或防止固定資產(chǎn)在調(diào)配環(huán)節(jié)出現(xiàn)低配、超配的問題。

其三，對資金支出實行高效管控，針對資金應用的合理性、申請額度、應用用途等展開嚴謹認真的審核，科學合理地提升物業(yè)企業(yè)資金在應用環(huán)節(jié)的整體效率，同時提升對資金支出明細的掌控力度。

其四，在物業(yè)企業(yè)中對資金支出實行管理工作時，需要同步強化對資金結(jié)算的管理，物業(yè)企業(yè)與一般企業(yè)存在的不同是，其在收入層面的一部分費用是代收的水費和電費等。對于此部分的數(shù)據(jù)需要做到獨立核算，不能與其他內(nèi)容相互混淆，需嚴格高效的管理，有助于物業(yè)財務部門對收支實行精準高效的核算，提高財務管控環(huán)節(jié)的整體效率。

(五)強化物業(yè)企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)力度

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建內(nèi)控工作體系極其需要，逐步組建完善科學的服務中心綜合管理模式，并對服務中心在運營環(huán)節(jié)的模式實行創(chuàng)新和完善，確保服務管理工作機制能夠適配更多的工作內(nèi)容。以此為基礎，針對如何高效科學地提高服務工作質(zhì)量展開深層次的探討和分析，同時確保對物業(yè)企業(yè)的財務管理工作實現(xiàn)高效精準的預算以及考核，從根源上解決物業(yè)企業(yè)在具體運營環(huán)節(jié)面臨的各種不同問題，及時找到問題所在，采取有針對性的解決措施，合理降低物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)存在的各種安全風險以及隱患。

此外，在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部需要合理強化各個部門間的溝通和協(xié)調(diào)力度，通過高效性科學的協(xié)調(diào)交流，能夠讓企業(yè)經(jīng)營管理人員直觀清晰地了解到管理環(huán)節(jié)的各項工作重點，同時明確財務管理工作模式創(chuàng)新的重要性，合理提升信息在服務環(huán)節(jié)的綜合質(zhì)量，并建立相對應的反饋工作機制，確保物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的各項活動能夠緊跟時代發(fā)展潮流不斷變化和發(fā)展，同時持續(xù)優(yōu)化風險控制環(huán)節(jié)的整體內(nèi)控工作體系，確保物業(yè)經(jīng)營工作環(huán)節(jié)，能夠?qū)⑺袃?nèi)控工作體系真正意義上落到實處，并發(fā)揮各項內(nèi)控體系的最大價值，最終推動物業(yè)企業(yè)在發(fā)展層面實現(xiàn)可持續(xù)性的創(chuàng)新[5]。

四、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段，在物業(yè)經(jīng)營管理工作活動中，要想合理強化對風險的管控工作力度，就必須從物業(yè)管理方式創(chuàng)新角度著手，從根源上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性和可靠性，并對具體運營環(huán)節(jié)的狀況展開深層次的研究和分析，明確管理環(huán)節(jié)各項工作內(nèi)容的差異，針對風險實行有針對性防范和解決，確保為物業(yè)管理工作順利高效地開展奠定有力且可靠的基礎。同時，有關人員需要將內(nèi)控管理工作作為管理環(huán)節(jié)的主要重點，持續(xù)不斷地優(yōu)化和創(chuàng)新內(nèi)控工作機制，最大限度防范經(jīng)營風險問題發(fā)生，確保在物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)發(fā)揮出自身最大價值?！?/p>