陳文博

（山東工商學(xué)院會計學(xué)院，山東 煙臺 264005）

一、引言

改革開放40 多年以來， 中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展程度顯著提高，人民生活消費(fèi)水平迅速提升。 然而，受新冠疫情及國內(nèi)外形勢影響， 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險不斷增加。 特別是房地產(chǎn)行業(yè)形勢錯綜復(fù)雜，暴雷、停貸現(xiàn)象頻出，前景大霧彌漫，難以預(yù)測。

現(xiàn)階段，因?yàn)樾鹿谝咔橛绊懞蛧H形勢疊加，房地產(chǎn)與文旅行業(yè)市場信心低下，大量資金出逃，地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方面迎來了巨大挑戰(zhàn)。 成本上升以及行業(yè)資金循環(huán)都出現(xiàn)了巨大危機(jī)，行業(yè)變革迫在眉睫。但錯綜復(fù)雜的地產(chǎn)行業(yè)短時間內(nèi)很難作出改變。 內(nèi)審、風(fēng)控部門不直接從事企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營活動，獨(dú)立于企業(yè)業(yè)務(wù)層之外， 能夠以一個相對獨(dú)立的立場系統(tǒng)性地從全局高度全面審查及評估企業(yè)存在的財務(wù)與非財務(wù)風(fēng)險。 以內(nèi)控和內(nèi)審為切入點(diǎn)識別與應(yīng)對企業(yè)風(fēng)險，提高企業(yè)風(fēng)險管理能力，推進(jìn)企業(yè)盡快使用市場環(huán)境的變化不失為可行之路。因此，本文選擇以房地產(chǎn)公司融創(chuàng)為例， 分析高風(fēng)險頻暴雷背景下的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，并提出相關(guān)建議，以期推進(jìn)行業(yè)、企業(yè)的健康高效發(fā)展。

二、地產(chǎn)行業(yè)“頻繁暴雷”風(fēng)險現(xiàn)狀分析

（一）客觀形勢發(fā)生了重大變化

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)到了一個瓶頸期，在一定程度上成為中國金融業(yè)重要的組成部分，產(chǎn)生的大量房地產(chǎn)泡沫影響了中國總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與健康。 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于自身的特殊性，普通的利潤率、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)已經(jīng)無法明確地顯示和比較企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，央行在2020 年8 月發(fā)布以“三道紅線”指標(biāo)控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險， 要求剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債率三個指標(biāo)分別達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。 隨著經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)步與發(fā)展，中國大陸常住人口城市化率在2021 年末已經(jīng)達(dá)到了64.72%，二三線人口涌入一線城市速率變緩；而二三線城市人口數(shù)量開始處于停滯甚至出現(xiàn)下降趨勢。 城市化與人口分布出現(xiàn)嚴(yán)重兩極分化現(xiàn)象。 同時，中國居民負(fù)債杠桿近年來不斷上升， 近五年來上升了20%多，消費(fèi)疲軟導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯頹勢。 刺激點(diǎn)不夠直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)下行，同時受中國房地產(chǎn)政策影響房價開始出現(xiàn)下跌趨勢，而疫情更加重了這一趨勢。 2021 年開始，恒大、融創(chuàng)等知名房企接連暴雷，債務(wù)違約導(dǎo)致投資者資金不敢進(jìn)入。 今年部分地區(qū)又出現(xiàn)集體斷貸現(xiàn)象，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了惡劣影響，加劇了行業(yè)風(fēng)險惡性循環(huán)。

（二）融創(chuàng)內(nèi)審與風(fēng)控架構(gòu)風(fēng)險分析

融創(chuàng)中國控股有限公司（簡稱融創(chuàng)）作為中國知名地產(chǎn)企業(yè)之一，成立于2003 年，并于2010 年在香港聯(lián)交所上市。 從融創(chuàng)公司的組織架構(gòu)來看，融創(chuàng)將全國業(yè)務(wù)以地域?yàn)閯澐謽?biāo)準(zhǔn)，分為九大區(qū)域公司，分別為北京集團(tuán)、華北集團(tuán)、上海集團(tuán)、東南集團(tuán)、華中集團(tuán)、華南集團(tuán)、西北區(qū)域、成渝區(qū)域、云貴區(qū)域。 各區(qū)域公司負(fù)責(zé)各自范圍內(nèi)的房產(chǎn)、文旅等業(yè)務(wù)。 但融創(chuàng)的審計部門只設(shè)置在集團(tuán)總部和各個二級區(qū)域公司，眾多三級子公司并沒有自身的審計監(jiān)督部門， 而融創(chuàng)地產(chǎn)的很多子公司體量巨大，業(yè)務(wù)廣泛，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。 此外，融創(chuàng)也沒有專門的風(fēng)險管理部門，風(fēng)險管理審計在公司內(nèi)部的建設(shè)較為薄弱，不能有效起到應(yīng)對與化解風(fēng)險的職能。 以融創(chuàng)北京集團(tuán)為例，下設(shè)財務(wù)管理中心、成本管理中心、投資發(fā)展中心、項目管理中心等，而財務(wù)管理中心又下設(shè)融資管理部、財務(wù)管理部、稅務(wù)管理部、財務(wù)共享中心和駐北京區(qū)域?qū)徲嫴课宕舐毮懿块T，其中的審計部門是總公司駐派單位，獨(dú)立性相對良好，可以保證審計工作的客觀與獨(dú)立。 但相對之下，審計方式還停留在傳統(tǒng)審計思想中，并沒有有效應(yīng)用先進(jìn)的風(fēng)險管理審計相關(guān)概念，對風(fēng)險管理審計的重視度不夠。 而在這種思想下，獨(dú)立的風(fēng)險監(jiān)測點(diǎn)是風(fēng)險管理的重點(diǎn)對象，即只對公司明顯的事件風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控。 但由于此類風(fēng)險點(diǎn)分散于公司內(nèi)部不同的部門之中，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險管理工作極其分散。 在此情況下，使得公司一般不能有效地預(yù)測風(fēng)險的來臨，即不能在事件發(fā)生前形成有效的預(yù)防。 只能在負(fù)面事件發(fā)生后進(jìn)行風(fēng)險管理與補(bǔ)救，但事后補(bǔ)救也相應(yīng)地失去了風(fēng)險管理與控制本身應(yīng)有的價值。

三、“頻繁暴雷”背景下融創(chuàng)高負(fù)債高風(fēng)險原因探究

(一)償債壓力巨大，違約風(fēng)險較高

受房地產(chǎn)泡沫影響，房地產(chǎn)與文旅行業(yè)市場信心低下，主力資金出逃，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方面迎來了巨大挑戰(zhàn)，成本上升以及行業(yè)資金循環(huán)都出現(xiàn)了巨大危機(jī)。 近幾年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)無論是從行業(yè)集中度， 還是合理競爭方面都遇到很多問題，疫情的影響改變了行業(yè)需求結(jié)構(gòu)。

疫情影響造成經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)率升高，對收入的預(yù)期不樂觀導(dǎo)致人們的購買欲望降低，購房者需求大大降低，影響房地產(chǎn)企業(yè)收入，特別是一些資金不夠雄厚的小微企業(yè)最后走上破產(chǎn)之路。 地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險，加速改變了行業(yè)結(jié)構(gòu)，促使內(nèi)部審計部門更加重視風(fēng)險管理審計的建設(shè)，以期有效面對突如其來的不確定風(fēng)險。 由于國外貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，對全球產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了沖擊，產(chǎn)品需求增長彈性減少、政府政策的不確定性增加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展的主要方向，使房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)收能力出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極化。

目前，融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到88.12%。 如此巨大的資產(chǎn)負(fù)債率，疫情影響和國際形勢又遲緩了融創(chuàng)的資金回籠速率，導(dǎo)致2022 年3 月23 日融創(chuàng)一支規(guī)模達(dá)40 億，名為“20 融創(chuàng)01”的債券到期無法償還。 融創(chuàng)提出了“展期2 年按季償付本金”的方案，受到大部分債權(quán)人反對，第一次談判無果而終。 由于融創(chuàng)交不出財報，股票已被暫停，這筆40億元到期債券對于融創(chuàng)而言是一場前所未有的風(fēng)險危機(jī)。 因此，融創(chuàng)內(nèi)部審計部門應(yīng)更加重視風(fēng)險管理工作并積極踐行，努力識別并降低企業(yè)面臨的重大風(fēng)險。

（二）建造成本上升，資金回籠變緩

新冠疫情發(fā)生后，地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)原材料成本出現(xiàn)一定程度的上漲，基礎(chǔ)性材料上漲5—15%，量少稀缺材料上漲20%，大宗材料上漲10%，運(yùn)費(fèi)成本也直線上升，包括利率在內(nèi)也受到影響。 而材料的上漲對于前期預(yù)算不足的項目會額外增加漲價成本，會給整個上下游造成成本與法務(wù)糾紛，影響工期交付和品質(zhì)把控。 在這種負(fù)面影響下，融創(chuàng)的建設(shè)成本大大上升，而利潤大大下降，企業(yè)面臨較大的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。

在新冠疫情和國際形勢的沖擊下， 一些企業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)品積壓、成本上升和資金回籠緩慢的原因，導(dǎo)致原有的整個生產(chǎn)銷售的產(chǎn)品生命周期受到影響，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)了極大的壓力。 雖然中國通過利率補(bǔ)貼、增發(fā)貨幣、降低利率等手段從宏觀角度抵消了部分新冠疫情和國際形勢對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響，但效果有限。 不能完全抹除疫情及國際變化對中國企業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害，企業(yè)資金鏈斷裂，財務(wù)危機(jī)頻發(fā)等情況成為中國房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流波動較大，主要依賴外部融資，盈利滯后于現(xiàn)金流。 因此，企業(yè)的財務(wù)報表承受著巨大的壓力。 由于房企的現(xiàn)金流是早于盈利的，對于融創(chuàng)這類上市公司而言壓力更為巨大，若財務(wù)報表反應(yīng)的數(shù)據(jù)不理想將嚴(yán)重影響投資者對融創(chuàng)的信心。 在如此經(jīng)營模式下，企業(yè)面臨的風(fēng)險巨大。 融創(chuàng)審計部門應(yīng)建立一套行之有效的風(fēng)險管理識別與應(yīng)對體系，根據(jù)市場及企業(yè)自身財務(wù)條件，評估本年度應(yīng)投資及銷售的地產(chǎn)項目，避免財報壓力過大而“爆炸”，不斷提高風(fēng)險管理審計工作水平，為企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

四、融創(chuàng)如何避免“暴雷”的相關(guān)建議

據(jù)最新消息，融創(chuàng)已經(jīng)于2023 年9 月25 日在中國香港提起破產(chǎn)重組申訴，并向美國法院申請美國債務(wù)的破產(chǎn)保護(hù)。 不管最后結(jié)果如何，融創(chuàng)如果還想在中國房地產(chǎn)市場創(chuàng)業(yè)發(fā)展，必須思考良好的對策，保證交房率。

（一）開源節(jié)流，安全渡過困難期

面對疫情及市場萎靡的雙重影響，融創(chuàng)應(yīng)該拓寬原材料來源渠道，抓好對成本和費(fèi)用的控制。 盡管融創(chuàng)公司近幾年的銷售凈利潤并沒有下滑，但由于成本占比連年上升，使得銷售成本率和成本費(fèi)用率出現(xiàn)相反方向變動的現(xiàn)象，企業(yè)盈利很可能因此下降。所以，加強(qiáng)成本控制顯得十分重要。為此提出兩點(diǎn)建議：首先，加強(qiáng)企業(yè)成本控制，打造完善的采購供應(yīng)鏈，保證原材料能夠持續(xù)高質(zhì)量的供應(yīng)。 其次，努力構(gòu)建自己品牌價值，打造企業(yè)的核心產(chǎn)品。第三，加強(qiáng)采購管理，并形成自己的供應(yīng)鏈管理概念。 第四，完善公司財務(wù)制度，避免不必要的費(fèi)用支出，使支出更加規(guī)范化。 管控現(xiàn)金流量才能夠更好地推動融創(chuàng)盈利能力的提高， 在未來的發(fā)展過程中，融創(chuàng)要注意清晰地分開收支兩條線，對于現(xiàn)金及其等價物進(jìn)行定期預(yù)算和盤點(diǎn)，以此來幫助企業(yè)實(shí)時了解企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況。 第五，要對資金進(jìn)行合理調(diào)配，以減少企業(yè)資金的機(jī)會成本和需求成本。 但同時也得衡量企業(yè)資金的持有成本，使得三個成本之和最小。 第六，規(guī)范、完善多元化投資。 近幾年來，房地產(chǎn)市場態(tài)勢不明朗，對房地產(chǎn)行業(yè)投資要更加謹(jǐn)慎，并盡可能地進(jìn)行多元化投資以分散風(fēng)險。 投資之前，應(yīng)當(dāng)對各項目進(jìn)行完整的資金核算和盈利預(yù)測， 對比項目的可行性和機(jī)會成本，擇優(yōu)投資。

（二）重視風(fēng)控，營造風(fēng)險管理文化

思想是一切行動力的根源，因此想要建立風(fēng)險管理審計體系，就必須先解決思想上的問題。 首先，要轉(zhuǎn)變對風(fēng)險管理審計體系的態(tài)度，定期開展風(fēng)險管理意識培訓(xùn)，自上而下地從管理層開始學(xué)習(xí)風(fēng)險管理審計的重要性及相關(guān)專業(yè)知識。 其次，要系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)使公司內(nèi)部整體更加重視應(yīng)對風(fēng)險危機(jī)的意識，提高思想站位。 將風(fēng)險管理與審計工作緊密結(jié)合并上升到企業(yè)戰(zhàn)略的高度，從而有助于營造更加濃厚的風(fēng)險管理審計建設(shè)與應(yīng)用意識。 第三，對于融創(chuàng)內(nèi)部審計人員而言，因是風(fēng)險管理審計體系最直接的建立與應(yīng)用人員，因此要將風(fēng)險管理意識直接深入到日常的審計工作中，積極主動轉(zhuǎn)變審計工作方式，全面貫徹風(fēng)險管理審計工作理念與方法。 第四，內(nèi)審工作人員還要積極加強(qiáng)對其他部門的風(fēng)險管理并納入公司全流程作業(yè)。 通過以上措施在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步形成風(fēng)險管理氛圍。

要建立符合自身情況的風(fēng)險管理體系并非一蹴而就。 由于各個企業(yè)自創(chuàng)立之初的業(yè)務(wù)、資金、背景等不同，相互之間會存在較大的性質(zhì)差異。 在建立這一體系時，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展經(jīng)營水平與特點(diǎn)、業(yè)務(wù)類型、戰(zhàn)略目標(biāo)、風(fēng)險管理水平等建立相應(yīng)有效的風(fēng)險管理系統(tǒng)。 完善的風(fēng)險管理體系應(yīng)當(dāng)包括風(fēng)險管理流程、控制目標(biāo)、資源安排、應(yīng)對措施規(guī)劃要求和風(fēng)險確保體系五個部分。 由于風(fēng)險不是一成不變的，變化速度往往快于人們的預(yù)判。 因此，風(fēng)險管理必須是一個動態(tài)的過程，不可一蹴而就。 企業(yè)在制定自己的風(fēng)險管理體系時要根據(jù)內(nèi)外部現(xiàn)實(shí)情況的不斷變化對自身體系進(jìn)行及時調(diào)整，以適應(yīng)新情況，使得風(fēng)險管理工作切實(shí)符合企業(yè)自身發(fā)展的需要。

（三）強(qiáng)化內(nèi)控，運(yùn)用數(shù)據(jù)審計方法

通過對比傳統(tǒng)審計與風(fēng)險管理審計對待風(fēng)險的處理與評價方法可以得知，風(fēng)險管理審計方法更加注重各個事件風(fēng)險之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。 大數(shù)據(jù)云計算等新技術(shù)的革新，使得獲取并全面分析信息成為可能。 通過對全樣本進(jìn)行采集分析與評估，可對公司風(fēng)險水平有一個較為客觀的評估結(jié)果。 融創(chuàng)應(yīng)積極與地方高等院校、研究院合作，委派內(nèi)審人員與風(fēng)控部門人員進(jìn)修學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、云計算等技術(shù)。 將新技術(shù)的巨大優(yōu)勢與審計工作相結(jié)合，提高審計工作效率與效果。 同時，通過與風(fēng)險管理審計理念相結(jié)合從而在實(shí)踐中更準(zhǔn)確地鑒證風(fēng)險點(diǎn)、評估風(fēng)險管理的有效性。

同時，在利用大數(shù)據(jù)信息化的發(fā)展中，公司自身自行培養(yǎng)高素質(zhì)的員工勢在必行。 融創(chuàng)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)信息化要求，制定出一個更能適應(yīng)現(xiàn)代技術(shù)變化的人員發(fā)展方案。 在對審計工作人員的要求中，不只看重審計專業(yè)能力，還應(yīng)包括能夠熟練掌握審計方法和與審計工作相關(guān)的評估能力。 將計算機(jī)水平、對大數(shù)據(jù)信息的分析應(yīng)用等能力作為重點(diǎn)考察內(nèi)容，也可以引進(jìn)一批計算機(jī)專業(yè)人才與審計專業(yè)能力高的審計人員相互配合，打造出掌握高新技術(shù)的審計部門。 當(dāng)然，對已經(jīng)工作多年的老員工， 公司應(yīng)該針對自身大數(shù)據(jù)信息發(fā)展的情況，結(jié)合以后的趨勢，對審計工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，以便他們能更好地利用大數(shù)據(jù)信息進(jìn)行內(nèi)部審計，提升審計人員信息化審計能力。

五、結(jié)語

疫情影響和國際形勢變化遠(yuǎn)未結(jié)束，而其對于經(jīng)濟(jì)的影響也逐漸顯現(xiàn)，逐步開始影響人們的日常生活。 在形勢并不明朗的當(dāng)下，中國提出的雙循環(huán)發(fā)展格局將有效緩解疫情和國際形勢變化所帶來的沖擊，促使中國經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)發(fā)展。 但企業(yè)所面臨的風(fēng)險點(diǎn)不斷增加并趨向復(fù)雜。 因此，企業(yè)必須重視風(fēng)險管理工作，尤其是企業(yè)內(nèi)審、風(fēng)控這一環(huán)節(jié)尤為重要。 將內(nèi)部審計工作融入風(fēng)險管理企業(yè)工作中，建立并應(yīng)用系統(tǒng)性的風(fēng)險管理審計工作體系是企業(yè)預(yù)防與應(yīng)對風(fēng)險的重要手段。 在市場競爭激烈與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境疲勢的當(dāng)今，融創(chuàng)若想立于不敗之地不被競爭所替代，就必須正確面對并及時處理企業(yè)所面臨的風(fēng)險，將所面對的風(fēng)險控制在合理范圍之內(nèi)，最大化地為公司發(fā)展掃除障礙。 同時，企業(yè)風(fēng)險管理審計可以有效解決企業(yè)所遇到的風(fēng)險管理問題，并對風(fēng)險進(jìn)行有效防范與處理。 因此，要求公司樹立正確的風(fēng)險防范意識，培訓(xùn)高質(zhì)量復(fù)合型企業(yè)內(nèi)部審計人員隊伍，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

建立風(fēng)險管理審計體系不僅是融創(chuàng)面對危機(jī)的可行之舉，同時也是中國審計事業(yè)發(fā)展至今為適應(yīng)新的風(fēng)險增長點(diǎn)的新要求。 除房地產(chǎn)企業(yè)的融創(chuàng)外，中國各類企業(yè)都應(yīng)積極探索并應(yīng)用風(fēng)險管理審計工作方式方法，促進(jìn)中國審計與風(fēng)險管理事業(yè)向前發(fā)展。