○聊城大學(xué)商學(xué)院 趙迎春 ○聊城大學(xué)財(cái)務(wù)處 丁際波

2007年,建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》),但一直沒有對(duì)這項(xiàng)資金的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行規(guī)范,使得會(huì)計(jì)核算比較隨意,資金管理混亂。2020年4月,財(cái)政部頒布《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》,填補(bǔ)了這項(xiàng)空白,并于2021年1月1日起開始實(shí)施。該辦法對(duì)維修資金的會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)范,《核算辦法》明確規(guī)定,單位應(yīng)在首次實(shí)施日,根據(jù)《核算辦法》的有關(guān)規(guī)定建立一套新賬,將其中的原賬資產(chǎn)、負(fù)債和其他凈資產(chǎn)的期末余額經(jīng)核算后轉(zhuǎn)至與新賬有關(guān)的會(huì)計(jì)科目的期初余額,并根據(jù)《核算辦法》進(jìn)行了重分類核算,同時(shí)也根據(jù)《核算辦法》中有關(guān)新賬會(huì)計(jì)科目期初余額的要求做出調(diào)整。執(zhí)行《核算辦法》第一個(gè)報(bào)表年度不用再編制上年份的比較性財(cái)務(wù)報(bào)表。本文以本核算辦法為依據(jù),對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行詳細(xì)說明。

一、住宅專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算

住宅專項(xiàng)維修資金交存的會(huì)計(jì)核算，就會(huì)涉及到會(huì)計(jì)主體的確認(rèn)問題。一般情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)公司交付房屋時(shí)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司向購(gòu)房人收取住宅專項(xiàng)維修資金，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)把這部分資金轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)刈≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理中心，本小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之后，可以委托所在地一家商業(yè)銀行作為住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶，然后通知住宅專項(xiàng)維修資金管理中心，管理中心會(huì)在收到通知30日之內(nèi)，把該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開設(shè)的專戶，并將有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會(huì)。從上面程序可以看出，住宅專項(xiàng)維修資金的交存會(huì)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅專項(xiàng)維修資金管理中心和業(yè)主委員會(huì)三個(gè)會(huì)計(jì)主體，這三個(gè)會(huì)計(jì)主體在收到款項(xiàng)的賬務(wù)處理如下所示。

例1 恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市開發(fā)建設(shè)了一個(gè)新物業(yè)，其中包括了20棟高層住宅、15棟小高層住宅和6棟多層住宅，房屋達(dá)到交付條件，在房屋交付時(shí)，亨達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司共收到購(gòu)房人首期繳納的住宅專項(xiàng)維修資金2000萬元。之后轉(zhuǎn)到本市的住宅專項(xiàng)維修資金管理中心在銀行開設(shè)的維修資金專戶。3個(gè)月后，該物業(yè)的業(yè)委會(huì)成立，業(yè)委會(huì)在某商業(yè)銀行開設(shè)了住宅專項(xiàng)維修資金專戶，住宅專項(xiàng)維修資金管理中心把屬于該物業(yè)的住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)到其賬戶。會(huì)計(jì)處理如下：

會(huì)計(jì)主體：恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司

收到維修資金時(shí)：

借：銀行存款

2 000

貸：其他應(yīng)付款——代收住宅專項(xiàng)維修資金

2 000

轉(zhuǎn)給管理中心時(shí)：

借：其他應(yīng)付款——代收住宅專項(xiàng)維修資金

2 000

貸：銀行存款

2 000

會(huì)計(jì)主體：住宅專項(xiàng)維修資金管理中心

收到維修資金時(shí)：

借：銀行存款

2 000

貸：商品住宅維修資金——某某物業(yè)

2 000

轉(zhuǎn)給業(yè)主委會(huì)時(shí)：

借：商品住宅維修資金——某某物業(yè)

2 000

貸：銀行存款

2 000

會(huì)計(jì)主體為業(yè)主委會(huì)時(shí)：

收到維修資金

借：銀行存款

2 000

貸：交存收入

2 000

隨著住宅專項(xiàng)維修資金管理的完善，有地的地方也出臺(tái)了住宅專項(xiàng)維修資金的收繳，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得收取住宅專項(xiàng)維修資金。如2021年4月7日，北京市住建委在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取契稅和住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》， 通知提出新建商品房交易中，應(yīng)該由購(gòu)房人繳納住宅專項(xiàng)維修資金，購(gòu)房人應(yīng)自行繳納，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收、代繳，確實(shí)需要代辦的可以委托開發(fā)企業(yè)或第三方辦理，但相應(yīng)款項(xiàng)不得轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)或其他第三方賬戶。

另外，住宅專項(xiàng)維修資金專戶除了會(huì)收到購(gòu)房人繳納的專項(xiàng)維修資金，還會(huì)有一些其他的收入，比如共用設(shè)施設(shè)備的租金收入，住宅專項(xiàng)維修資金的利息收入，公共設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的殘值收入等。

例2 共用設(shè)施設(shè)備出租收入50萬元，住宅專項(xiàng)維修資金銀行存款利息收入3萬元，住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債取得利息收入5萬元，住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后殘值收入7萬元，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款

650 000

貸：經(jīng)營(yíng)收入

500 000

存款利息收入

30 000

國(guó)債利息收入

50 000

共用設(shè)施處置收入

70 000

二、住宅專項(xiàng)維修資金使用的會(huì)計(jì)核算實(shí)例

例3 某商品住宅銀行維修資金專戶發(fā)生住宅共用部分維修改造支出 50 000元，增值稅 6500元，業(yè)主退房支出 300 000 元以及房屋滅失支出 100 000元。業(yè)主委員會(huì)的會(huì)計(jì)處理為：

借：維修支出

56 500

返回支出

300 000

貸：銀行存款

356 500

借：返回支出

100 000

貸：應(yīng)付房屋滅失返還資金

100 000

借：應(yīng)付房屋滅失返還資金

100 000

貸：銀行存款

100 000

三、住宅專項(xiàng)維修資金核算的期末結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)例

【接上例】例4 期末交存收入、經(jīng)營(yíng)收入、存款利息收入、國(guó)債利息收入和共用設(shè)施處置收入賬戶的余額以及維修支出、返回支出等支出類賬戶余額轉(zhuǎn)入“商品住宅維修資金”和“已售共有住房維修資金”賬戶。 賬務(wù)處理如下：

借：交存收入

5000 000

經(jīng)營(yíng)收入

500 000

存款利息收入

30 000

國(guó)債利息收入

50 000

共用設(shè)施處置收入

70 00

貸：商品住宅維修資金

5 650 000

借：商品住宅維修資金

456 500

貸：返回支出

400 000

維修支出

56 500

此外，在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)還會(huì)發(fā)生其他的相關(guān)業(yè)務(wù)，比如將待分配的累計(jì)收益轉(zhuǎn)入商品住宅維修資金，退回以前多交的維修資金，收到維修單位退回的維修資金，將維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理等業(yè)務(wù)。

例5 某商品住宅小區(qū)將待分配的累計(jì)收益200 000元轉(zhuǎn)入住宅維修資金專戶，退回以前多交的維修資金50 000元，收到維修單位退回的維修支出 5000元，將100 000元維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理。其賬務(wù)處理如下：

借：待分配累計(jì)收益

200 000

貸：商品住宅維修資金

200 000

借：商品住宅維修資金

50 000

貸：銀行存款

50 000

借：銀行存款

5 000

貸：商品住宅維修資金

5 000

借：商品住宅維修資金

100 000

貸：銀行存款

100 000

四、住宅專項(xiàng)維修資金的其他核算

住宅專項(xiàng)維修資金除了進(jìn)行正常的收繳使用和期末結(jié)轉(zhuǎn)外，有時(shí)也會(huì)發(fā)生其他符合政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。維修資金用于房屋保修期滿之后的維修、更新和改造，所以一般會(huì)有一定時(shí)期的閑置。比如對(duì)于一段時(shí)期用不到的維修資金，尤其是新建住房一般會(huì)幾年內(nèi)用不到維修資金，即便是用到也是很少的一部分，大量的維修資金存在專戶里，為了提高專戶資金的使用效率和保值增值，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定可以購(gòu)買國(guó)債。此時(shí)用到的會(huì)計(jì)賬戶為“國(guó)債投資”， “國(guó)債投資” 賬戶核算住宅專項(xiàng)維修資金按規(guī)定購(gòu)入國(guó)債的成本。

例6 某商品住宅維修資金銀行賬戶劃出資金 1 000 000 元用于購(gòu)買國(guó)債，同時(shí)收到以前購(gòu)買的到期國(guó)債的本金 2 000 000 元和利息收入 100 000元。其賬戶處理如下：

借：國(guó)債投資

1 000 000

貸：銀行存款

1 000 000

借：銀行存款

2 100 000

貸：國(guó)債投資

2 000 000

國(guó)債利息收入

100 000

住宅專項(xiàng)維修資金的管理還可以施行備用金制度，由代管機(jī)構(gòu)向分支機(jī)構(gòu)發(fā)放備用金，使用后分支機(jī)構(gòu)再向代管機(jī)構(gòu)報(bào)銷的管理方式。此時(shí)用到的會(huì)計(jì)賬戶為 “備用金”，“備用金” 賬戶核算代管機(jī)構(gòu)撥付給分支機(jī)構(gòu)的備用金。

例7 某商品住宅維修資金實(shí)行備用金制度，核定某分支機(jī)構(gòu)的備用金為 100 000元，并撥付；分支機(jī)構(gòu)報(bào)銷備用金用于維修支出 20 000元。其賬戶處理如下：

借：備用金

100 000

貸：銀行存款

100 000

借：維修支出

20 000

貸：銀行存款

20 000

《核算辦法》的實(shí)施，有利于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整，同時(shí)也保證了維修資金健康安全的使用和保管。但也應(yīng)該注意到，《核算辦法》實(shí)施中存在的一些問題，首先，由于我國(guó)商品住宅發(fā)展時(shí)間比較短，物業(yè)管理公司不規(guī)范，不少物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門虛設(shè)，一人兼數(shù)職的情況普遍存在；其次，物業(yè)公司賬簿設(shè)置不全面，有的物業(yè)公司根本就沒有專業(yè)的賬簿，有的只記流水賬；最后，物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)較低，無法正確的使用《核算辦法》?；谝陨蠁栴}，要真正有效的實(shí)施《核算辦法》，需要對(duì)物業(yè)管理公司的賬簿設(shè)置、部門設(shè)置以及人員的配備情況進(jìn)行完善，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的責(zé)任意識(shí)和對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，真正擔(dān)起管理住宅專項(xiàng)維修資金的管理和核算的責(zé)任。