■田宜祿

（港中旅（青島）海泉灣有限公司）

2016年12月中央經(jīng)濟會議提出房住不炒的政策，以后每年的經(jīng)濟工作會議都強調(diào)房住不炒的政策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)成為房地產(chǎn)工作的基本要求。疊加行業(yè)大周期和政府管控機制的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的項目利潤率越來越低。在此背景下，向成本管控挖掘利潤，推行全成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)全成本，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目整個建設(shè)周期過程中所投入的全部成本費用。主要包括：土地成本、建安成本、配套設(shè)施費、營業(yè)稅金、財務(wù)費用、營銷費用、管理費用、行政事業(yè)收費、規(guī)費、風(fēng)險成本等內(nèi)容，這些成本費用發(fā)生在項目前期投資決策、設(shè)計、招標采購、施工、銷售、結(jié)算、交房等各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制需要重點關(guān)注設(shè)計、招標采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制存在的主要問題

1.1 缺乏科學(xué)的成本控制體系及科學(xué)的成本控制理念

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視成本控制工作，全成本控制管控體系建設(shè)日趨完善，但也有部分房地產(chǎn)企業(yè)的全成本控制管控體系建設(shè)尚處于較低水平，相關(guān)的成本管控制度也不健全，還沒有養(yǎng)成全員參與、全過程、全方位控制的成本控制意識，成本控制理念還停留在片面地強調(diào)降低費用開支層面，還沒有樹立科學(xué)的成本控制理念，有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險控制意識，不考慮企業(yè)的風(fēng)險承受能力，盲目高負債擴張，一旦市場銷售形勢不好，就會產(chǎn)生巨大的資金流動性風(fēng)險成本，給企業(yè)、購房者、供應(yīng)商、金融機構(gòu)帶來巨大的損失。

1.2 對設(shè)計階段成本管控缺乏足夠重視

設(shè)計階段的成本管控對房地產(chǎn)項目的成本管控非常重要。工程設(shè)計費只占到開發(fā)建安成本很小比例，只有1.5%～3%。但是其對項目總成本的影響深遠，工程設(shè)計對項目總成本的影響達到70%～90%?？刂品康禺a(chǎn)項目成本，設(shè)計階段的成本管控非常關(guān)鍵。

很多房地產(chǎn)項目成本超目標成本，都是因為在設(shè)計環(huán)節(jié)沒有加強成本控制而導(dǎo)致的。房地產(chǎn)項目公司在成本控制方面存在的主要問題：一是沒有在設(shè)計階段實施目標成本限額設(shè)計，引起下一步的招投標及施工階段的成本控制失控的連鎖反應(yīng)，造成項目成本超出目標成本。二是造價工程師沒有參與設(shè)計全過程。三是沒有運用價值工程對設(shè)計方案進行分析優(yōu)化。如筆者參與過的一個某縣城的房地產(chǎn)項目，因為前期項目定位過于高端，贈送面積過多，對地下室面積沒有優(yōu)化控制，設(shè)計過程中沒有及時地進行成本控制與預(yù)警，導(dǎo)致項目單方成本超當(dāng)?shù)仄骄績r30%，造成了項目后期的銷售困難。

1.3 招標采購質(zhì)量影響后期成本管控

選擇一家實力強、報價合理的施工單位中標可以減輕很多項目管理工作，對成本控制是一個很好的保證，選到了合適的中標單位，省心、省力、省錢事半功倍，選錯了中標單位，費心、費力、費錢事倍功半。項目公司在招采環(huán)節(jié)存在的主要問題：一是對合約規(guī)劃重視不夠，缺少項目整體合約規(guī)劃環(huán)節(jié)或者是合約規(guī)劃質(zhì)量不高。二是沒有邀請適量的綜合實力強的招標人來投標。三是招標文件和招標商務(wù)工程量清單編制水平不高。

1.4 施工階段成本管控不到位

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，除去土地成本外，施工階段的發(fā)生成本占到項目總成本的70%～85%，施工階段工作內(nèi)容多、時間長，土建施工、安裝施工、裝修施工、綠化道路施工等交叉作業(yè)，施工階段的成本管理是其全成本管理工作最關(guān)鍵也是最復(fù)雜的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段存在的主要問題：一是項目公司對施工階段動態(tài)成本管控能力弱，成本部門不能及時準確地獲得施工階段的工程進度、材料進場進度等成本信息，使成本部的成本報表缺乏及時性和準確性，削弱了企業(yè)動態(tài)成本管理的作用。二是設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管控不嚴。隨意更改設(shè)計方案，隨意進行現(xiàn)場簽證，造成施工成本隨意增加。三是沒有統(tǒng)籌好工程工期、質(zhì)量與安全、成本的對立統(tǒng)一關(guān)系。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制的對策

2.1 健全組織保障及制度保障，樹立科學(xué)的成本控制理念

首先房地產(chǎn)企業(yè)要從組織和制度方面建立體系保障全成本控制的落實。在組織保障方面，房地產(chǎn)企業(yè)集團總部、各個子分公司及開發(fā)項目部都要設(shè)置專門成本控制部門，利用三級組織架構(gòu)，保證成本控制工作執(zhí)行到位，保證成本控制目標的實現(xiàn)。在制度體系方面，房地產(chǎn)企業(yè)集團制定企業(yè)總體的成本管控制度，子公司項目公司參照集團制度制定適合項目自身的成本管控制度，子公司、項目公司參照集團制度制定適合項目自身的成本管控制度，并將相關(guān)成本控制工作成果與員工績效考核等掛鉤。充分激發(fā)全體員工成本控制的責(zé)任心與積極性，保證全成本管理工作的質(zhì)量和時效。其次，要樹立科學(xué)的成本控制理念。倡導(dǎo)廉潔奉公、風(fēng)清氣正、勤儉節(jié)約、全員參與的企業(yè)成本控制文化。房地產(chǎn)企業(yè)高層要樹立風(fēng)險控制意識，根據(jù)企業(yè)自身實力合理控制資產(chǎn)負債率，防范盲目擴張帶來的巨大風(fēng)險成本發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)中層和員工要做好全成本控制的過程控制，保證項目各階段的動態(tài)成本合理控制在目標成本之內(nèi)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)全員還要樹立科學(xué)成本控制理念，平衡成本與收入、成本與質(zhì)量、成本與進度，成本與風(fēng)險之間的關(guān)系，實現(xiàn)合理的項目利潤，實現(xiàn)企業(yè)長遠的總體效益。

2.2 加強設(shè)計階段的成本管控

2.2.1 推行目標成本限額設(shè)計

限額設(shè)計就是對設(shè)計各個階段的目標成本進行層層限額控制，在滿足功能的情況下，保證初步設(shè)計總概算不超項目可行性研究報告的投資估算，保證施工圖設(shè)計預(yù)算不超初步設(shè)計總概算，各專業(yè)按分配的投資限額控制專業(yè)設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的設(shè)計前期、概念規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、擴初設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段都要有明確的設(shè)計限額指標。比如：設(shè)計前期可研階段，必須根據(jù)項目土地的特質(zhì)、當(dāng)?shù)厥袌龇績r、產(chǎn)品的初步定位、企業(yè)的合理利潤等條件，確定出項目的投資成本估算限額。在方案設(shè)計階段，必須進行多種強排方案比選，綜合考慮市場認可度、目標成本、利潤等因素，在保證初步設(shè)計總概算不超投資估算的前提下選擇最優(yōu)方案。施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書中必須明確規(guī)定各項主要限額設(shè)計指標，如每平米鋼筋用量、每平米混凝土用量、墻地面積比、窗地面積比等。各個設(shè)計環(huán)節(jié)的成本限額指標要環(huán)環(huán)相扣，逐步落實，保證項目總成本控制在目標成本之內(nèi)。

2.2.2 成本管理部門參與項目設(shè)計全過程

設(shè)計管理部門要加強與成本管理部門和工程管理部門的溝通，保證設(shè)計的施工合理性，保證設(shè)計各階段成本不超目標成本之內(nèi)。成本管理部門盡可能全程跟進設(shè)計過程，保證不同設(shè)計階段的設(shè)計成果對應(yīng)的成本，能夠控制在目標成本之內(nèi)，如果出現(xiàn)超出目標成本的情況，及時反饋設(shè)計部門進行設(shè)計優(yōu)化調(diào)整。

2.2.3 運用價值工程提升設(shè)計全成本管控能力

價值工程以產(chǎn)品功能分析為核心，以提高產(chǎn)品的價值為目的，力求以最低的壽命周期成本，實現(xiàn)產(chǎn)品使用所要求的必要功能的創(chuàng)新型設(shè)計方法。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段要格局項目定位確定合理的建造標準，不追求花哨過剩的功能，適度從緊控制的成本，制定適配的目標成本限額。盡可能實現(xiàn)，讓提高產(chǎn)品功能產(chǎn)生的溢價收入大于提高產(chǎn)品功能而投入的成本，或者是減少不重要的產(chǎn)品功能，成本的下降大于功能減少引起的收入減少。

2.3 加強招投標采購環(huán)節(jié)成本管控

招標采購環(huán)節(jié)成本控制，重點要從加強合約規(guī)劃、甄選投標單位、編制招標文件和工程量清單等幾方面做好控制，保證招標采購的質(zhì)量，為后面施工等環(huán)節(jié)的成本控制奠定基礎(chǔ)。

2.3.1 加強項目合約規(guī)劃工作

合約規(guī)劃是對項目整個過程中可能產(chǎn)生的合同種類、合同明細及合同執(zhí)行要點得提前規(guī)劃，對全成本控制很關(guān)鍵。合約規(guī)劃具體包括：項目合同分類，各類合同的明細、每個合同的工程范圍、合同間的界面初步劃分、每個合同金額估算、合同簽約計劃、合同之間內(nèi)容、組織、技術(shù)、時間上的協(xié)調(diào)等。高質(zhì)量的合約規(guī)劃，能提高招標采購的效率和質(zhì)量，同時也會提高成本控制的總體控制能力，合約規(guī)劃不只是項目公司的事，集團公司要加強對項目公司合約規(guī)劃工作的指導(dǎo)。成本部門要高度重視合約規(guī)劃工作，杜絕因合約規(guī)劃不科學(xué)、合同界面劃分不清晰，后期招標出現(xiàn)內(nèi)容漏項，或者出現(xiàn)招標內(nèi)容的重復(fù)，增加施工階段的設(shè)計變更及簽證，影響后期工作進度和工作質(zhì)量，影響成本控制。

2.3.2 保證適量的綜合實力強的投標單位參與投標

通過招標平臺或其他渠道盡可能擴大公告的知曉范圍，讓足量綜合實力強的施工單位參與投標。房地產(chǎn)企業(yè)一般會結(jié)合企業(yè)自身條件和每個建設(shè)項目的特點，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)業(yè)績、財務(wù)狀況等條件對候選投標單位進行資格預(yù)審，必要時對投標候選入圍投標單位進行考察，篩選合格的投標單位正式邀請其投標，盡量保證同一檔次的企業(yè)競爭充分。

2.3.3 編制高質(zhì)量的招標文件和商務(wù)工程量清單

首先招標領(lǐng)導(dǎo)小組組織由成本部門、工程部門、設(shè)計部門、設(shè)計單位、招標中介公司參加的圖紙評審會，減少設(shè)計差錯，補充設(shè)計漏項，明確材料選型及做法，為編制招標文件和招標控制價做好圖紙基礎(chǔ)工作。第二要提供高質(zhì)量的招標文件，招標文件要明確招標項目的概況和特征、招標范圍、計劃工期、質(zhì)量要求、評標辦法、投標控制價、合同條款及各式、工程量清單、圖紙等內(nèi)容。其中合同條款及各式要明確承包方式、合同工期、施工界面、項目建設(shè)進度、雙方的權(quán)利和義務(wù)、工程款支付條款、竣工驗收、質(zhì)量保修期、違約責(zé)任、風(fēng)險等主要條款內(nèi)容，便于投標人清晰編制投標報價。第三要提供高質(zhì)量的商務(wù)工程量清單。提供的施工圖紙和施工方案是經(jīng)過招標審核后的圖紙，保證施工圖紙規(guī)范，圖集引用清晰充分。保證工程量清單項目名稱具體、劃分清晰、齊全合理，特征描述清晰。工程量清單計價規(guī)范、列式工整、順序合理，工程量計算準確，材料、設(shè)備品牌要求清晰明確，市場詢價組價應(yīng)準確。最后要預(yù)留一定的標書反饋時間，讓投標單位反饋招標文件和商務(wù)工程量清單問題，對反饋問題招標人要在規(guī)定時間內(nèi)統(tǒng)一澄清回復(fù)，及時改正漏項、計算錯誤、套價錯誤等信息，澄清文件同一時間通過郵件或其他方式發(fā)送各投標單位。

2.4 加強對施工階段成本管控

2.4.1 加強施工階段的動態(tài)成本管控

完善企業(yè)施工階段的成本控制責(zé)任機制，壓實工程部門施工階段成本控制責(zé)任，成本部門與工程部門建立良好的溝通機制，成本部門也要深入工程現(xiàn)場何時工程進度，施工單位的請款申請必須要監(jiān)理公司要簽字確認工程進度及工程質(zhì)量，成本部門按照合同規(guī)定嚴格審核進度款的合理性，財務(wù)部門付款后要第一時間向成本部門反饋，方便成本部門及時登記合同臺賬，成本部門及時編報動態(tài)成本報表，對成本出現(xiàn)的異常問題及時通報公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門。

2.4.2 做好設(shè)計變更及簽證的管控

做好設(shè)計變更及簽證管控，首先要建立健全相關(guān)的審批制度，合理規(guī)定項目公司設(shè)計變更及簽證的金額權(quán)限，超權(quán)限的設(shè)計變更及簽證必須報總部審批。其次要做好簽證現(xiàn)場執(zhí)行組織工作，選擇合理的現(xiàn)場施工方案、施工方法，做好與原施工工序合理搭接，減少對原施工成品的破壞，合理安排材料的采購，合理組織勞動力。第三要做好設(shè)計變更及簽證的完工驗收工作，建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方三方共同完成現(xiàn)場實測工程量工作，登記驗收記錄。驗收記錄必須有三方代表簽字，同時簽證單由三方各留一份，結(jié)算時由建設(shè)方交審計單位，簽證單必須連續(xù)編號。

2.4.3 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好工期、質(zhì)量與安全、成本之間對立統(tǒng)一的關(guān)系

保證質(zhì)量和安全是企業(yè)的底線，也是企業(yè)成本控制的重要保證。做好材料進場驗收，所有材料必須提供生產(chǎn)廠家合格證明。重要的施工工藝必須施工樣板先行，樣板驗收合格后才允許正式施工。建立健全施工質(zhì)量保證體系，要求施工方嚴格按設(shè)計施工圖紙施工，嚴格按規(guī)范標準施工。施工安全措施必須落實到位，防患于未然。要在保證工期、質(zhì)量與安全的前提下，合理控制工程成本，不能應(yīng)為成本控制而影響項目的工期、質(zhì)量與安全，項目延期交付引起的索賠成本，安全事故引起的事故處理成本，項目質(zhì)量問題引起的后期維修成本，都會導(dǎo)致項目成本失控，同時會影響企業(yè)的信譽。

3 結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制是一個系統(tǒng)性很強且復(fù)雜的工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的組織和制度體系來保障，全員樹立科學(xué)的成本控制理念，需要重點做好設(shè)計環(huán)節(jié)、招標環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等的成本控制工作。如何打造企業(yè)信息化、精細化、系統(tǒng)化的全成本控制核心競爭力，科學(xué)管控項目成本，實現(xiàn)項目合理目標利潤，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。