■孫克宏

（天津海納置業(yè)有限公司）

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平是受公司成本控制水平直接影響的。競爭優(yōu)勢是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。如果企業(yè)在長期發(fā)展過程中形成了降低成本的文化氛圍，使自己的業(yè)務(wù)成本水平和管理費(fèi)用水平都處在行業(yè)中領(lǐng)先水平，企業(yè)就會(huì)以低成本水平占領(lǐng)市場，獲得競爭優(yōu)勢。企業(yè)開發(fā)成本核算項(xiàng)目相當(dāng)復(fù)雜，包括征用土地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)等。土地占總開發(fā)成本比例很重要，關(guān)系到能否順利開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地成本對建筑項(xiàng)目預(yù)期收益能否實(shí)現(xiàn)，至關(guān)重要。首先，企業(yè)根據(jù)建筑面積與土地面積計(jì)算容積率，對土地成本進(jìn)行預(yù)算，得到單位土地成本 。配套費(fèi)和其他間接費(fèi)用是另一項(xiàng)重要管控成本，這一成本費(fèi)用屬耗用性質(zhì)企業(yè)難以收回，所以企業(yè)更加需要嚴(yán)格管控，另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，融資不可避免，管控企業(yè)融資成本，成為一個(gè)重要方面。銀行貸款融資，企業(yè)承擔(dān)著高額財(cái)務(wù)費(fèi)用，面臨巨大投資風(fēng)險(xiǎn)，對該部分成本精準(zhǔn)管控，對于房地產(chǎn)企業(yè)良性擴(kuò)張意義重大。我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，企業(yè)會(huì)面臨外部激烈市場競爭，從而給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來重大影響。因此公司需要通過優(yōu)化產(chǎn)品價(jià)格和降低產(chǎn)品成本，為公司獲得更大利潤空間。企業(yè)經(jīng)營最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，從收入、成本、利潤三者關(guān)系看，有效的成本管控能夠降低成本，增加利潤，進(jìn)而節(jié)約資金，使企業(yè)資金良性循環(huán)，取得相對競爭優(yōu)勢，企業(yè)獲得最大效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最高目標(biāo)。優(yōu)化成本管控工作是提高利潤，節(jié)約資金的源頭管理，也是企業(yè)經(jīng)營管理的重要一環(huán)，同時(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者經(jīng)營管理水平增加了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)一步引導(dǎo)全體員工參與成本管控的自覺性，調(diào)動(dòng)全員參與成本管控工作能夠奠定企業(yè)降低成本費(fèi)用良好的文化和制度基礎(chǔ)。良好有效的成本管控是企業(yè)盈利關(guān)鍵一環(huán)，確保房地產(chǎn)企業(yè)合理有效支出節(jié)省成本。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理中，對成本管控，成為提高企業(yè)競爭力非常有效的方法，成本管控起到的作用越來越突出，從項(xiàng)目啟動(dòng)階段至項(xiàng)目結(jié)束，如何做到用最少的資金投入做出最好品質(zhì)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，成本管控至關(guān)重要。成本管控貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的全過程，在開發(fā)中保證前期土地開發(fā)，工程建設(shè)，配套建設(shè)，銷售管理，售后服務(wù)，在開發(fā)經(jīng)營的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都需要有效管控，確保開發(fā)企業(yè)資金的最大使用率。

2 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控需要解決的幾個(gè)問題

2.1 經(jīng)營管理者成本管控觀念已經(jīng)跟不上企業(yè)發(fā)展速度

在項(xiàng)目開發(fā)建造過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特殊性影響成本歸集核算，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對成本核算對象也未做出比較明確規(guī)定。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象任意劃分，成本對象歸集不明確，會(huì)計(jì)核算工作數(shù)值不準(zhǔn)確，降低了產(chǎn)品成本管控的準(zhǔn)確性。企業(yè)日常經(jīng)營當(dāng)中，部分公司高層領(lǐng)導(dǎo)人比較重視擴(kuò)大單位內(nèi)部生產(chǎn)規(guī)模以及開拓銷售業(yè)務(wù)市場，而對于內(nèi)部經(jīng)營成本管控缺乏關(guān)注，程度不夠。對成本管控工作認(rèn)識片面，提到成本管控，企業(yè)經(jīng)營者總是簡單想到降低開支，節(jié)約成本費(fèi)用，降低造價(jià)，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和提高服務(wù)水平，企業(yè)長遠(yuǎn)利益受到損失，只注重眼前利益，缺乏對成本管控對象的研究，片面關(guān)注傳統(tǒng)成本核算，只是單純對開發(fā)成本控制，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)品信譽(yù)受損甚至影響銷售量。

2.2 成本管控缺乏內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

成本管控工作專業(yè)、系統(tǒng)、復(fù)雜。內(nèi)部成本管控監(jiān)督管理制度為降低成本費(fèi)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供了制度基礎(chǔ)。而現(xiàn)狀是，很多企業(yè)單純追求規(guī)模大、市場占有率高。忽視內(nèi)部成本管控控制制度建設(shè)，致使企業(yè)出現(xiàn)了有章不循，難以有效執(zhí)行的成本管控管理制度。表現(xiàn)形勢有以下幾點(diǎn)：其一，由于有些管理者缺乏管理意識，很多企業(yè)直接沒有成本管控制度；其二，部分企業(yè)即使制定了內(nèi)部成本管控監(jiān)督制度，但由于缺少監(jiān)督執(zhí)行，使得內(nèi)控成本管控制度成為擺設(shè)；由于企業(yè)管理層的成本管控意識，核算意識不強(qiáng)、專業(yè)能力有限，造成沒有將成本控制提到公司整體層面，造成單位內(nèi)部成本信息不能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一共享以及成本管理數(shù)據(jù)未能夠給業(yè)務(wù)部門提供支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于缺乏成本管控的內(nèi)部成本管控監(jiān)督制度，導(dǎo)致成本管控執(zhí)行工作受阻，由此給企業(yè)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。制度的缺失造成企業(yè)內(nèi)部各部門配合不緊密，相互監(jiān)督制約能力不強(qiáng)，成本管控內(nèi)部監(jiān)督制度本身存在一定局限性，給具體執(zhí)行者成本管控工作帶來一定阻力。

2.3 成本核算信息資料準(zhǔn)確性不足

財(cái)務(wù)成本核算資料要求真實(shí)、完整、及時(shí)、謹(jǐn)慎、開發(fā)型企業(yè)成本核算有其自身特點(diǎn)，前期成本，土地成本、土建工程成本，安裝工程成本、配套工程成本、融資成本，銷售成本，大都涉及預(yù)算預(yù)決算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有效信息系統(tǒng)支持，單靠人工很難及時(shí)的出分析報(bào)告，這就需要使用計(jì)算機(jī)專門軟件支持，配備一套科學(xué)完整高效的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)核算開發(fā)成本至關(guān)重要。開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算人員不熟悉開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成，容易出現(xiàn)過分降低成本忽視成本管控的真正作用，出現(xiàn)為管控而管控，偷工減料、人為降低工程造價(jià)、忽視管控質(zhì)量。企業(yè)自身的融資業(yè)績需求也可能造成開發(fā)成本信息不準(zhǔn)確，給成本管控工作帶來阻力，直接影響成本管控質(zhì)量，因小失大，給企業(yè)造成巨大損失，影響企業(yè)發(fā)展。

2.4 缺乏成本管控的戰(zhàn)略安排

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中成本管控者及其從業(yè)人員大多數(shù)沒有全局掌控意識，更缺乏企業(yè)成本管控方面管理的專業(yè)知識與技能，企業(yè)經(jīng)營管理者對成本管控大多缺乏戰(zhàn)略安排，重視不夠，而管理者考慮更多是擴(kuò)大新的投資渠道，新的盈利增長模式，考慮開發(fā)新項(xiàng)目，購買土地，擴(kuò)大銷售量，盡可能多的占領(lǐng)市場份額，對現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的成本管控不重視，缺乏長期戰(zhàn)略安排。跨界投資，多元化發(fā)展，盲目投入不熟悉的新領(lǐng)域，導(dǎo)致新項(xiàng)目無疾而終，本末倒置。忽視內(nèi)部成本管控，造成成本浪費(fèi)，利潤降低，大大阻礙了企業(yè)發(fā)展壯大。

2.5 成本管控工作者的素質(zhì)和管理水平不匹配，綜合素養(yǎng)有待提升

企業(yè)成本管理者存在市場意識相對欠缺，成本管控手段落后，成本管控工作專業(yè)性很強(qiáng)，需要從業(yè)人員有極高的專業(yè)素質(zhì)，企業(yè)實(shí)施成本管控的過程中，首先，對成本所有核算控制內(nèi)容、環(huán)節(jié)、進(jìn)行統(tǒng)一整理，利用成本管控流程進(jìn)行分析。其次，高質(zhì)量成本管控效果，企業(yè)加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，大力提升財(cái)務(wù)人員和管理人員的成本管控的業(yè)務(wù)技能和綜合素養(yǎng)，使企業(yè)能夠更好的參與市場競爭。我國企業(yè)成本管控工作水平還需要大大提高。我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是這幾十年成長起來的，由于良好的市場環(huán)境成就了行業(yè)暴利。企業(yè)經(jīng)營者和員工有了暴利心里，粗放式經(jīng)營增加了企業(yè)非必要成本，甚至是浪費(fèi)。從現(xiàn)實(shí)情況看，企業(yè)缺少專業(yè)管成本管控人才使得成本管控工作出現(xiàn)嚴(yán)重的滯后，無法做到及時(shí)跟進(jìn)，如不加快人才培養(yǎng)，則企業(yè)在發(fā)展中會(huì)處于不利地位。管理人員素質(zhì)整體薄弱，在成本管控方面缺少專業(yè)的知識、技能，這也導(dǎo)致了成本管控的隨意性較大；成本管控范圍內(nèi)容狹窄。伴隨市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對成本管控也提出了更高要求，管控人員必須及時(shí)隨市場形勢改進(jìn)對自身的工作方法和思路，以更快的適應(yīng)新時(shí)期的成本管控工作。

3 針對以上問題的解決對策

3.1 企業(yè)經(jīng)營管理者轉(zhuǎn)變成本管控觀念

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想走出傳統(tǒng)模式的桎梏，擺脫落后的“市場優(yōu)先，銷售優(yōu)先”的管理理念，就要在企業(yè)樹立財(cái)務(wù)成本管控意識。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)容易陷入單一的為降低成本而降低成本實(shí)施管控。隨著市場經(jīng)營環(huán)境的變化，企業(yè)成本管控觀念也應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。怎么科學(xué)合理減少成本，減量不減質(zhì)，只強(qiáng)調(diào)節(jié)省，甚至直接去掉某些支出，只會(huì)降低企業(yè)質(zhì)量；怎么優(yōu)化調(diào)控成本，使成本達(dá)到最優(yōu)結(jié)構(gòu)水平，充分發(fā)揮成本利潤率最大化，盡可能少的成本付出獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的巨大轉(zhuǎn)變，房住不炒，價(jià)格下降的情況下，成本管控工作更是一項(xiàng)全面、系統(tǒng)的工作，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，從粗放式野蠻向精細(xì)發(fā)展，利潤降低拿地成本加大，成本管控在市場競爭的大環(huán)境下企業(yè)競爭目的就是股東利益最大化，樹立企業(yè)利潤觀念，企業(yè)才能從單純降低成本到優(yōu)化成本與效益，使企業(yè)成本管控與企業(yè)效益兼顧，開發(fā)出精品工程，創(chuàng)造出更多價(jià)值，從源頭控制開發(fā)成本，提高企業(yè)盈利水平。

3.2 完善成本核算制度和成本內(nèi)部控制監(jiān)督制度

首先，建立完善的成本核算制度是成本管控的制度基礎(chǔ)。管理層及財(cái)務(wù)人員首先理解企業(yè)經(jīng)營模式，經(jīng)濟(jì)情況及市場需求，設(shè)置全面和科學(xué)系統(tǒng)成本核算科目，全面改善核算科目設(shè)置情況，明確成本計(jì)量原則，做好房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)資料收集，確保數(shù)據(jù)真實(shí)性，并形成制度。其次，成本監(jiān)督部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，通過研究、論證、實(shí)踐，不斷總結(jié)成本管控方法，逐級分解成本總目標(biāo)，細(xì)化每項(xiàng)實(shí)施措施，降低企業(yè)資源消耗，另外，做好成本管控績效考核工作，保證成本管控績效考核有明確的目標(biāo)、清晰的方向，又有具體成本管控業(yè)務(wù)的考核，在日常工作中不斷提高員工成本管控的執(zhí)行力。做到隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)分析研究、及時(shí)解決問題。成立成本考核領(lǐng)導(dǎo)小組，監(jiān)督與考核成本管控的執(zhí)行。長期執(zhí)行成本管控制度并有完善的內(nèi)部監(jiān)督就會(huì)使企業(yè)大大提高經(jīng)濟(jì)效益，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)建立內(nèi)部審計(jì)制度，提高審計(jì)人員素質(zhì)，提高審計(jì)業(yè)務(wù)水平。

3.3 從傳統(tǒng)成本核算方法向預(yù)算管理方法推進(jìn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)政策市場環(huán)境越來越成熟，為了確保能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)更好的發(fā)展壯大，圓滿完成年度目標(biāo)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，選擇有效預(yù)算編制方法，建立成本預(yù)算機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行全員、業(yè)務(wù)全覆蓋，管理全過程的預(yù)算管理，要查明原因并采取措施。預(yù)算表管理全面覆蓋企業(yè)各個(gè)部門，從項(xiàng)目籌資、投資，設(shè)計(jì)、施工、裝修、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，保證成本預(yù)算活動(dòng)的科學(xué)合理性，除此之外，還要分階段的成本預(yù)算管理，同時(shí)細(xì)化成本預(yù)算目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在傳統(tǒng)的成本核算模式下向預(yù)算管理推進(jìn)，改進(jìn)成本核算的方法，采用事前預(yù)算，事中測算、事后及時(shí)決算相結(jié)合的方法進(jìn)行成本管控，在項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行科學(xué)合理預(yù)算規(guī)劃，能夠有效控制成本費(fèi)用，中期現(xiàn)場追蹤審計(jì)控制成本費(fèi)用結(jié)合實(shí)際情況對資金使用進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，逐步建立起與成本管控配套的信息平臺(tái)，提升房開企業(yè)成本管控效率。

3.4 加強(qiáng)成本管控工作的戰(zhàn)略性安排

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場競爭獲得競爭優(yōu)勢的途徑之一，企業(yè)通過有效途徑降低成本，是企業(yè)成本低于競爭對手，甚至在同行業(yè)中最低，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略，其核心就是加強(qiáng)內(nèi)部成本控制。房地產(chǎn)經(jīng)營者現(xiàn)階段要有開發(fā)市場戰(zhàn)略眼光和市場精準(zhǔn)定位，才能把開發(fā)成本管控工作提高到企業(yè)戰(zhàn)略地位的高度，面臨市場的激烈競爭，巨大的前期投入，融資困難，良好的資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)生存和發(fā)展的重要問題。為客戶開發(fā)出更有價(jià)值的房產(chǎn)，創(chuàng)新的開發(fā)模式賺取更多收益，增加股東價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)成本管控上升到戰(zhàn)略管理高度，即將開發(fā)成本管控管理對象單純成本核算到成本控制，先進(jìn)的管理體制會(huì)促使企業(yè)更好的發(fā)展。

3.5 重視提高全體員工參與成本管控的水平與工作能力

房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的行業(yè)特殊性，這就對工作人員的專業(yè)性提出了更高要求。近幾年，政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)稅收政策不斷頒布，“營改增”后，相關(guān)政策和制度也發(fā)生了巨大改變，這就更需要相關(guān)人員教育培訓(xùn)，提高專業(yè)技能和知識水平，以適應(yīng)新的市場變化。人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，企業(yè)應(yīng)通過組織培訓(xùn)使得員工對成本管控管理的重要作用予以了解，規(guī)范其管控流程，結(jié)合崗位及發(fā)展?fàn)顩r展開針對性教育培訓(xùn)，積極增強(qiáng)相關(guān)人員成本管控意識。成本管控人員要熟悉會(huì)計(jì)電算化軟件與ERP系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管控精細(xì)化，保證成本費(fèi)用結(jié)果及時(shí)性與準(zhǔn)確性。當(dāng)今，企業(yè)與企業(yè)之間競爭，實(shí)質(zhì)就是人才與人才之間的競爭，企業(yè)對員工加強(qiáng)培訓(xùn)和招聘人才，建設(shè)一支穩(wěn)定高素質(zhì)的專業(yè)成本管控人才團(tuán)隊(duì)。企業(yè)員工是開發(fā)成本管控的具體執(zhí)行者，應(yīng)主動(dòng)發(fā)揮全員成本管控的主動(dòng)性。

4 結(jié) 語

在新的房地產(chǎn)市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化對成本進(jìn)行管控，對自身管理工作進(jìn)行規(guī)范，推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控直接關(guān)系到企業(yè)能否在激烈市場競爭環(huán)境中存活并進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述，成本管理貫穿項(xiàng)目全過程，從項(xiàng)目建設(shè)階段到項(xiàng)目銷售結(jié)束，成本管控工作尤為重要，通過分析成本管控的各個(gè)環(huán)節(jié)及控制要素，提出控制措施完善成本管控機(jī)制保障工程成本最低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。由此可見企業(yè)成本管控是一項(xiàng)復(fù)雜長期，企業(yè)管理者需要在執(zhí)行過程中樹立正確成本管控觀念，各個(gè)部門和員工共同協(xié)作配合好，運(yùn)用成本效益觀念，創(chuàng)造出更好的產(chǎn)品，指導(dǎo)成本管控，提升企業(yè)管理水平。