張 凱

（中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司廣東省分行風(fēng)險(xiǎn)管理部，廣東 廣州 510055）

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額占比較高，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。為防范化解房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性重大風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，黨中央及地方政府出臺(tái)了一攬子“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的支持政策，以因城施策的調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)由去杠桿向穩(wěn)杠桿轉(zhuǎn)變。金融機(jī)構(gòu)在堅(jiān)決貫徹黨中央及地方政府的政策導(dǎo)向，嚴(yán)格遵循監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范管理要求的前提下，亟須立足區(qū)域?qū)嶋H，統(tǒng)籌好發(fā)展與安全，處理好長(zhǎng)期調(diào)控與短期紓困的關(guān)系，構(gòu)建防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

黨中央明確房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是抑制合理的自住需求和改善性需求，而是要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，同時(shí)防止房?jī)r(jià)快速上漲而引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題、金融安全和資產(chǎn)泡沫等問(wèn)題。一是需求端堅(jiān)持推行“因城施策”，逐步落實(shí)差別化、精細(xì)化調(diào)控的目標(biāo)，以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等為主要手段的政策不放松，各地方政府可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整或打補(bǔ)丁，同時(shí)可以在人才引進(jìn)、放寬落戶(hù)等方面進(jìn)行放松。二是供給端重點(diǎn)改革土地制度和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為抑制土地市場(chǎng)熱度和地價(jià)倒逼房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，土地調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，包括：“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建”，以及將庫(kù)存與供地掛鉤、供地“兩集中”等；在住房供應(yīng)制度方面重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租售同權(quán)、租購(gòu)并舉等機(jī)制的建立，并配套融資政策，住房租賃市場(chǎng)加速發(fā)展。三是融資端對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，在國(guó)家“降杠桿”“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”等一系列指導(dǎo)意見(jiàn)下，房企在金融體系內(nèi)的各類(lèi)融資渠道收緊，并通過(guò)約談、警示、專(zhuān)項(xiàng)檢查等方式全面封堵房地產(chǎn)違規(guī)融資行為。2020年8月，房企財(cái)務(wù)指標(biāo)“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)，對(duì)重點(diǎn)房企資金和融資端進(jìn)行管理，抑制房企盲目擴(kuò)張，約束高杠桿拿地和高負(fù)債擴(kuò)張行為。2021年1月起實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類(lèi)型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

1.國(guó)家近期調(diào)控政策

2021年前三季度以收緊政策為主，政策涵蓋限購(gòu)、限貸、限價(jià)、市場(chǎng)整頓等各個(gè)層面；第四季度開(kāi)始釋放轉(zhuǎn)暖信號(hào)，調(diào)控政策以適度放松信貸、滿(mǎn)足合理住房需求為導(dǎo)向。

2021年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

2022年3月國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)提出：“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。允許部分房企的銀行貸款進(jìn)行展期，緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理的并購(gòu)貸款、并購(gòu)債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過(guò)并購(gòu)重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)的傳染與擴(kuò)大。

2022年4月中央政治局會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

2022年5月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，下調(diào)個(gè)人住房貸款利率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.廣東省調(diào)控政策

2022年4月，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，《方案》指出，要積極支持居民合理住房信貸需求，做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，完善金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

2022年以來(lái)，全國(guó)已有70余個(gè)城市推出了旨在松綁樓市的新政，房地產(chǎn)調(diào)整性政策頒布超過(guò)160次，主要以放松限購(gòu)限貸、下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例等需求端政策調(diào)整為主。廣東省前期有限購(gòu)政策的城市共有8個(gè)，即廣州、深圳、東莞、珠海、佛山、中山、江門(mén)、惠州（大亞灣和惠陽(yáng)），全部集中在珠三角地區(qū)。近期，佛山、惠州、中山、東莞、江門(mén)等地已出臺(tái)房地產(chǎn)松綁政策，從放松調(diào)控手段來(lái)看，主要集中在放松限購(gòu)區(qū)域、降低購(gòu)房門(mén)檻、下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房“禮包”等具體執(zhí)行層面松綁政策。

綜上，在銷(xiāo)售過(guò)冷、土地流拍增加、房企“爆雷”事件頻發(fā)等形勢(shì)下，央行開(kāi)始釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策轉(zhuǎn)向拉開(kāi)序幕，各地政策優(yōu)化空間已開(kāi)啟，但“房住不炒”的主基調(diào)不變，“大放水”式放松難再現(xiàn)，但剛性需求的釋放是得到支持的，未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)“限漲”和“限跌”將并行。

二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況分析

1.銷(xiāo)售情況：先揚(yáng)后抑，降溫明顯

2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)1.1%。商品房銷(xiāo)售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%，其中住宅銷(xiāo)售額比上年增長(zhǎng)5.3%。但是從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，從下半年開(kāi)始商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。2021年10月全國(guó)單月銷(xiāo)售面積同比下降 21.7%，較2月高點(diǎn)（104.9%）降126.5個(gè)百分點(diǎn)，下行速度及幅度創(chuàng)近十年之最。

廣東省全年房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)前高后低走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2021年全省商品房銷(xiāo)售面積1.40億平方米，銷(xiāo)售額2.23萬(wàn)億元，同比分別下降6.0%和1.1%。其中上半年商品房銷(xiāo)售面積總體處于歷年高位水平，下半年自8月起各月銷(xiāo)售面積均為過(guò)去六年同期最低水平。從城市來(lái)看，全省城市間分化明顯，具體而言，廣州、珠海、汕頭等平均銷(xiāo)售面積增幅超過(guò)兩位數(shù)，而清遠(yuǎn)、中山降幅超過(guò)20%，東莞、云浮降幅超過(guò)10%。

2022年1月至3月全省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2021年下半年行業(yè)下行的趨勢(shì)，受兩節(jié)（元旦、春節(jié)）因素疊加，廣東省房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積2379萬(wàn)平方米，同比下降36.9%，環(huán)比下降31.22%；銷(xiāo)售金額3490億元，同比下降42.3%，環(huán)比下降35.15%。

2.業(yè)績(jī)情況：增速轉(zhuǎn)負(fù)，下行明顯

2021年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)和盈利情況與行業(yè)整體走勢(shì)保持一致，下行行情較明顯。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，截至12月末百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售12.6萬(wàn)億元，較去年同期降低3.5%，是七年來(lái)首次同比增速為負(fù)。

受融資成本上升和銷(xiāo)售疲軟等原因的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)也有明顯下降。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2022年1月29日，已有66家A股上市房企披露2021年年度業(yè)績(jī)預(yù)告。其中30家房企預(yù)告歸母凈利潤(rùn)虧損，占比約46.15%。

3.信用情況：融資受限，暴雷頻發(fā)

2021年，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)數(shù)量大幅提升，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)大增。根據(jù)《2021年第四季度中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用狀況報(bào)告》，截至2021年12月31日，全國(guó)共有9家境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行人確認(rèn)信用債券實(shí)質(zhì)違約或觸發(fā)交叉條款（不包括展期情形），涉及債券44只，比2020年全年增長(zhǎng)80%，違約涉及債券余額452.70億元，比2020年全年增長(zhǎng)76.22%。

4.集中度情況：國(guó)企愈強(qiáng)，區(qū)域分化

2021年房地產(chǎn)行業(yè)依然維持著“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，但是由于部分頭部民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)偏弱，且接連“爆雷”，使得國(guó)企、央企的主導(dǎo)地位在本輪調(diào)控中進(jìn)一步顯現(xiàn)。

中指院數(shù)據(jù)顯示：在新增貨值前五位中，除碧桂園以超過(guò)5000億元位列榜首，其余均為國(guó)企、央企；2021年土地投資方面，拿地金額同比上漲且全年金額超過(guò)250億元的百?gòu)?qiáng)房企中，國(guó)企、央企占比過(guò)半，隨著行業(yè)兼并重組，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)企、央企的集中度還將進(jìn)一步上升。區(qū)域集中度上升也是2021年的發(fā)展趨勢(shì)。數(shù)據(jù)綜合反映，以廣州、深圳兩個(gè)全國(guó)中心城市為核心的都市圈，以及汕頭省域副中心城市為核心的城市群，其住房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)韌性更強(qiáng)。在現(xiàn)金流緊張和銷(xiāo)售低迷的情況下，房企戰(zhàn)略回歸一二線(xiàn)城市進(jìn)一步提升了區(qū)域集中度，總體來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)城市和其他城市房地產(chǎn)發(fā)展的差距逐步擴(kuò)大。

三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

自2021年5月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，特別是部分前期激進(jìn)擴(kuò)張，高杠桿運(yùn)營(yíng)的大型頭部房企風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，造成較大的市場(chǎng)振蕩。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2021年TOP100房企全口徑銷(xiāo)售12.6萬(wàn)億元，同比增速-3.2%，是七年來(lái)首次同比增速為負(fù)。2022年4月末，受新冠疫情疊加影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交2053萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至60%，其中：一線(xiàn)城市成交同比下降48%，上海市場(chǎng)陷入停擺；二線(xiàn)城市成交同比下降60%，如武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%；三四線(xiàn)城市暫以62%同比跌幅居首。

房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況主要表現(xiàn)有二。一方面，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，從融資性現(xiàn)金流角度分析，融資性現(xiàn)金流凈流入從2017年、2018年的約7000億元的降到2019年至2020年上半年約3400億元的水平，下滑幅度達(dá)到51%。2021年下半年開(kāi)始企業(yè)融資受限力度加大，下半年融資性現(xiàn)金流凈流出3978億元，是2020年同期的5倍以上，2021年融資性現(xiàn)金流凈流出1893億元，年度首次出現(xiàn)凈流出，企業(yè)資金壓力增大。另一方面，到期債務(wù)規(guī)模企高。2021年個(gè)別房企出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象，債券市場(chǎng)房企違約數(shù)量和金額明顯增加，目前房企償債壓力還在延續(xù)。克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2022年3月至6月，170家房企共有781.9億元債券到期以及162.2億美元存量債到期，其中3 月為各公司債集中到期的月份，合計(jì)約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。

四、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有較強(qiáng)的金融屬性，長(zhǎng)期以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)重依賴(lài)融資杠桿，在持續(xù)的實(shí)踐探索中，房地產(chǎn)企業(yè)走出了一條以提供商品房快銷(xiāo)方式為主的開(kāi)發(fā)模式，即“拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、再拿地、再開(kāi)發(fā)、再銷(xiāo)售”，如從商業(yè)銀行貸款集中度角度看，近年商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)40%。然而“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”是把“雙刃劍”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，需求旺盛，房?jī)r(jià)高升，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)大規(guī)模直接與間接融資形式的形式，通過(guò)杠桿效應(yīng)，在短時(shí)間內(nèi)贏得紅利，加速企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段，市場(chǎng)需求萎縮，在銷(xiāo)售下降、融資渠道收緊的雙重壓力下，高負(fù)債將加速其資金鏈緊張，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的接連“爆雷”。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度金融化成為其出險(xiǎn)的根本原因。圍繞過(guò)度金融化的根本因素，以下從政策影響、土地市場(chǎng)、供求關(guān)系等角度淺析其他風(fēng)險(xiǎn)成因。

1.政策敏感度高，房企融資渠道收窄，加速“三高”運(yùn)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)

2016年12月，當(dāng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，指出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。此后，在黨中央重大會(huì)議和報(bào)告中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位。為落實(shí)黨中央“降杠桿” “防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策導(dǎo)向，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)深入信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，金融體系內(nèi)融資渠道普遍收緊。2020年8月，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)房企財(cái)務(wù)指標(biāo)“三道紅線(xiàn)”政策，強(qiáng)化重點(diǎn)房企資金、融資端管理，旨在抑制房企盲目擴(kuò)張，約束高杠桿拿地和高負(fù)債擴(kuò)張行為；2021年1月起，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)立足金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類(lèi)型，對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行分檔管理。政策影響下，2021年年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%。以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)在此沖擊下，不堪一擊。根據(jù)《2021年第四季度中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用狀況報(bào)告》，截至2021年12月31日，全國(guó)共有泛?？毓?、花樣年、華夏幸福、陽(yáng)光100中國(guó)、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)等9家境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行人確認(rèn)信用債券實(shí)質(zhì)違約或觸發(fā)交叉條款，涉及債券44只，比2020年全年增長(zhǎng)80%，違約涉及債券余額452.70億元，比2020年全年增長(zhǎng)76.22%。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩，市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，成為房企出險(xiǎn)的“導(dǎo)火索”

經(jīng)過(guò)20多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)由增量時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r(shí)代。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比為1.09，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市分別為0.97、1.08、1.12，住房、戶(hù)數(shù)比例已經(jīng)達(dá)到靜態(tài)平衡。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，人口大量外遷，過(guò)剩程度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加深。雖然黨中央及地方政府的政策有力提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但政策傳導(dǎo)及購(gòu)房者信心仍需時(shí)日，大部分頭部房企的經(jīng)營(yíng)和債務(wù)壓力依然存在，2022年4月末，受疫情疊加影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，百城成交同比跌幅擴(kuò)至60%。

3.土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、土地閑置，引發(fā)資金回籠不力，加大房地產(chǎn)資金鏈緊張

從目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成看，土地成本占到房?jī)r(jià)的一半以上，一線(xiàn)城市熱點(diǎn)區(qū)域甚至地價(jià)占到房?jī)r(jià)的70%。土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)除了帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲外，還帶來(lái)土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，截至2020年年末，百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值達(dá)到46萬(wàn)億元，截至2021年上半年，有11家房企總土儲(chǔ)貨值超萬(wàn)億元，有的土儲(chǔ)規(guī)模按照目前的開(kāi)發(fā)速度足夠10年開(kāi)發(fā)，巨量土地在開(kāi)發(fā)商手中囤積，長(zhǎng)時(shí)間閑置。為抑制土地市場(chǎng)熱度和地價(jià)倒逼房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，黨中央持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的土地調(diào)空調(diào)政策，包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)配建”以及將庫(kù)存與供地掛鉤、供地“兩集中”等，促進(jìn)形成地市、房市穩(wěn)健循環(huán)體系。

五、宏觀形勢(shì)下房企抗險(xiǎn)能力分析

面臨著百年未有之大變局與新冠疫情影響的相互疊加，在國(guó)家防范房地產(chǎn)泡沫采取的一系列調(diào)控措施指引下，大部分房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)從自身角度，紛紛優(yōu)化戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，力爭(zhēng)在這場(chǎng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)役中置于不敗之地。

1.規(guī)模以上優(yōu)質(zhì)房企以降杠桿、降負(fù)債為目標(biāo)、以提高產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)水平為路徑，實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)策略，在房企新一輪“洗牌”中仍表現(xiàn)穩(wěn)健

全國(guó)性?xún)?yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、保利、中海、龍湖、華潤(rùn)等房企，持續(xù)通過(guò)高質(zhì)量周轉(zhuǎn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，通過(guò)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，控制擴(kuò)張沖動(dòng)等，加速去化回款。在目前融資渠道收緊、板塊下行的宏觀環(huán)境下，呈現(xiàn)較強(qiáng)的駕馭周期能力。此外，不難發(fā)現(xiàn)它們當(dāng)中很多開(kāi)始積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式及產(chǎn)業(yè)布局，努力拓展住房租賃、物流、生態(tài)、文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域發(fā)展特色業(yè)務(wù)。這類(lèi)善于積極調(diào)整發(fā)展布局與策略的全國(guó)性龍頭企業(yè)在一輪洗牌中，如萬(wàn)科、龍湖，仍然站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)從向金融要紅利到向管理、運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)的轉(zhuǎn)變。

2.區(qū)域龍頭房企受政策影響程度相對(duì)較低，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性

區(qū)域龍頭房企長(zhǎng)期深耕本土市場(chǎng)，由于前期未利用杠桿，盲目擴(kuò)張，負(fù)債水平普遍保持低位，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小，同時(shí)由于土地儲(chǔ)備取得時(shí)間較早，土地成本也占有優(yōu)勢(shì)，目前表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。

3.國(guó)有企業(yè)在當(dāng)下政策及市場(chǎng)環(huán)境下略顯優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)中的“優(yōu)等生”

大型央企、國(guó)企自身通過(guò)加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，控制土地投資以及對(duì)外投資，注重內(nèi)生資金的平衡，保持財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，企業(yè)凈負(fù)債率低于監(jiān)管要求，如保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、大悅城、越秀地產(chǎn)、綠城等。2022年以來(lái)，央行、國(guó)資委組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國(guó)企開(kāi)會(huì)，傳達(dá)了鼓勵(lì)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)化、法治化原則，并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，部分民營(yíng)企業(yè)屢遭信用危機(jī)，作為“接盤(pán)俠”的央企、國(guó)企積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解類(lèi)并購(gòu)，將會(huì)受到國(guó)家層面、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行的青睞，成為行業(yè)中的“優(yōu)等生”。

六、優(yōu)質(zhì)房企探索轉(zhuǎn)型案例

廣州永慶坊舊城改造項(xiàng)目。廣州永慶坊是廣州市歷史文化保護(hù)街區(qū)，同時(shí)也是全市最長(zhǎng)和最完整的騎樓老街，有著濃郁的嶺南風(fēng)情和西關(guān)文化特色，蘊(yùn)藏著豐富的歷史文化資源，包括八和會(huì)館、李小龍故居和詹天佑故居等文物古跡，以及連片的西關(guān)大屋和竹筒屋等嶺南傳統(tǒng)民居。但至21世紀(jì)初，該歷史建筑存在建筑結(jié)構(gòu)老舊、安全隱患突出；片區(qū)不符合建筑規(guī)范；單位建筑面積小，建筑密集，公共空間缺失等問(wèn)題。

廣州市政府為推動(dòng)恩寧路片區(qū)改造，進(jìn)行了多番努力，卻一波三折，最后在社會(huì)各界人士的努力下，探索出以保護(hù)歷史文化為基調(diào)，引入萬(wàn)科地產(chǎn)以BOT模式運(yùn)作的改造方案，以“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與、互利共贏”的原則，將大部分原居住用地置換成為商業(yè)用地、商務(wù)用地及公共服務(wù)配套設(shè)施用地，政府出讓所持物業(yè)一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，吸引社會(huì)企業(yè)投資，并指導(dǎo)和控制改造工程的規(guī)劃、建設(shè)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入類(lèi)型。

萬(wàn)科地產(chǎn)獲得對(duì)該片改造區(qū)域的特許運(yùn)營(yíng)授權(quán)，項(xiàng)目改造收益主要通過(guò)租金，成本回收期長(zhǎng)達(dá)10余年，但2018年項(xiàng)目就做到收支平衡。從無(wú)人問(wèn)津到門(mén)庭若市，永慶坊日均人流量已增至1萬(wàn)人次，商鋪出租率升至95%，不僅成為文藝青年的青睞之地，也是廣州街坊懷舊的好去處。

七、房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控策略

根據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年年末，房地產(chǎn)貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比重為27.07%，如果加上信托等通道業(yè)務(wù)，占比超過(guò)1/3；房地產(chǎn)融資存量占社融存量比為18.76%。若房企大面積違約，將會(huì)嚴(yán)重影響商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量，進(jìn)而動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的根基。因此，前瞻性防控房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)既是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的落腳點(diǎn)，更是持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

為深化落實(shí)黨中央“房住不炒”定位，全面貫徹金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域重大金融風(fēng)險(xiǎn)的管理要求，筆者從金融機(jī)構(gòu)防控風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，以“存量調(diào)結(jié)構(gòu)、增量強(qiáng)選擇”為指導(dǎo)思想，結(jié)合區(qū)域差別化管理，突出大型房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化貸后資金封閉管理，提出以下風(fēng)險(xiǎn)防控策略建議，從而加固房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防火墻，為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)金融力量。

1.密切關(guān)注政府及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)政策，找準(zhǔn)房企風(fēng)險(xiǎn)防控的落腳點(diǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)高度關(guān)注行業(yè)的調(diào)整變化，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的趨勢(shì)走向，充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)作用，準(zhǔn)確把握“三線(xiàn)四檔”房企融資監(jiān)管要求，支持企業(yè)合理融資需求。高度關(guān)注區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供求和庫(kù)存消化情況，防范區(qū)域、項(xiàng)目、客戶(hù)等交叉風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于受困房企，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、壓貸，配合地方政府做好風(fēng)險(xiǎn)化解工作，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

2.建立標(biāo)準(zhǔn)明確的客戶(hù)評(píng)價(jià)體系，握準(zhǔn)房企風(fēng)險(xiǎn)畫(huà)像圖

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以違約客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)因子為切入，從財(cái)務(wù)指標(biāo)、客戶(hù)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)成分、區(qū)域政策等維度，采取定性指標(biāo)與定量指標(biāo)相結(jié)合的方式，豐富客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)畫(huà)像元素，建立一套多維的、動(dòng)態(tài)的、科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)清晰的房地產(chǎn)客戶(hù)評(píng)價(jià)體系，統(tǒng)一客戶(hù)選擇策略與風(fēng)險(xiǎn)偏好，為機(jī)構(gòu)房企客戶(hù)選擇及全流程管理提供風(fēng)險(xiǎn)“導(dǎo)航”。

3.高效識(shí)別存量客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)，瞄準(zhǔn)“洗牌”后行業(yè)的危與機(jī)

對(duì)于存量未出險(xiǎn)房企客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)依托貸后走訪(fǎng)檢查，通過(guò)定期查閱財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，判斷該客戶(hù)是否從過(guò)往規(guī)?；?、高周轉(zhuǎn)高杠桿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展模式成功轉(zhuǎn)型為多元化布局、上下游疏通的穩(wěn)健型房企。對(duì)成功轉(zhuǎn)型類(lèi)房企，應(yīng)極提供綜合金融服務(wù)，包括但不限于城市更新、住房租賃、養(yǎng)老服務(wù)、債券承銷(xiāo)等產(chǎn)品，通過(guò)提供一攬子涵蓋存款、理財(cái)、貸款、結(jié)算服務(wù)，拓寬銀行端收入來(lái)源；對(duì)于存量出險(xiǎn)房企客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大貸后監(jiān)測(cè)力度，落實(shí)封閉管理要求，在金融監(jiān)管政策指引下，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)充分利用智能風(fēng)控手段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，納入預(yù)警管理，采取“有保有壓，有扶有控”的策略，穩(wěn)步有序降低風(fēng)險(xiǎn)房企客戶(hù)表內(nèi)外余額。

4.樹(shù)牢風(fēng)險(xiǎn)前置化理念，號(hào)準(zhǔn)增量客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)脈象

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從客戶(hù)、項(xiàng)目、區(qū)域、產(chǎn)品等維度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新增客戶(hù)貸前選擇能力，全面準(zhǔn)確評(píng)估客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力?？蛻?hù)選擇方面，綜合考慮客戶(hù)的資質(zhì)情況、經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況和具體項(xiàng)目情況等，優(yōu)先支持央企及國(guó)企，擇優(yōu)支持合作關(guān)系持續(xù)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏穩(wěn)健、綜合負(fù)債率低的大中型民企及區(qū)域龍頭房企；項(xiàng)目選擇方面，優(yōu)先支持四證齊全、能提供足值抵押、收益可覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，對(duì)于融資需求較大的項(xiàng)目，可以采取組建內(nèi)外部銀團(tuán)的方式，分散集中度風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)貸款周期與后期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相匹配；區(qū)域選擇方面，審慎支持缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、以周邊投資客為主且去化周期超過(guò)15個(gè)月的區(qū)域、常住人口窄幅變動(dòng)的（2021年常住人口較2020年增加不足1萬(wàn)人），且人均GDP低于區(qū)域平均值的地區(qū)；產(chǎn)品選擇方面，重點(diǎn)增加普通商品住房開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重，同時(shí)把握普通商品住房開(kāi)發(fā)貸款增量額度主要用于剛需、改善型需求的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

5.緊盯貸后資金封閉管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)，定準(zhǔn)大型房企風(fēng)險(xiǎn)防控方案

金融機(jī)構(gòu)經(jīng)辦崗位應(yīng)堅(jiān)決履職好貸后管理職責(zé)，實(shí)施常態(tài)化的封閉資金管理執(zhí)行情況監(jiān)測(cè)，制定差別化的檢查內(nèi)容，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，納入預(yù)警管理。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)已暴露的大型房企集團(tuán)，結(jié)合監(jiān)管要求、同業(yè)策略、房企和項(xiàng)目情況以及風(fēng)險(xiǎn)特征等因素，“一戶(hù)一策”妥善制定風(fēng)險(xiǎn)化解與處置措施；對(duì)于跨區(qū)域、跨機(jī)構(gòu)的銀團(tuán)貸款項(xiàng)目，牽頭銀行、協(xié)辦銀行應(yīng)明確責(zé)任，共同做好項(xiàng)目的封閉資金監(jiān)測(cè)與管理，防范多頭管理不力的現(xiàn)象出現(xiàn)。