高淑連

（江門市明泰投資發(fā)展有限公司，廣東 江門 529000）

從理論建設上來看，通過對房地產(chǎn)項目成本策劃相關內(nèi)容的分析，能夠幫助其建立行之有效的成本管理體系，充分整合企業(yè)有利資源，結(jié)合各種成本策劃方法，進而形成針對性強的項目管理辦法，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)個性化成本管理理論的形成。從實踐應用上來看，加強對成本策劃的應用分析，能夠提升房地產(chǎn)項目管理的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的價格戰(zhàn)已經(jīng)打響，通過“開源”實現(xiàn)價值創(chuàng)造的結(jié)果并不理想，只能通過“節(jié)流”進行，項目管理的有效成本策劃，能夠直接提升企業(yè)的盈利水平，進而提升企業(yè)的綜合能力，突破現(xiàn)有成本局限，提高其市場競爭力。

一、成本策劃相關理論內(nèi)容概述

所謂成本策劃，屬于成本管理的重要一部分，致力于制定成本目標并規(guī)定必要的運行過程和相關資源以及實現(xiàn)成本目標，其策劃內(nèi)容涵蓋了成本管理與控制的全部方面，最終目的是滿足顧客、管理者以及法律法規(guī)的要求，以及實現(xiàn)組織要求的成本目標。雖然其隸屬于成本管理，但是其也體現(xiàn)出了自身的明顯特征：成本策劃與生產(chǎn)過程中使用的標準成本計算不同，主要表現(xiàn)在它主要應用在產(chǎn)品的開發(fā)以及設計階段；成本策劃并非一種可供實施的成本控制手段，而是在成本控制實施前的一種成本“設計”；成本策劃旨在設計產(chǎn)品規(guī)格，更適用于品種多、量少生產(chǎn)的形態(tài)；成本策劃不是財務部門的專屬工作，而是需要銷售、生產(chǎn)等部門的通力合作。

在進行成本策劃時，必須堅持以下幾方面基本原則：一是市場導向性原則。從本文強調(diào)的房地產(chǎn)項目管理的成本策劃來看，其必須以市場需求為主，這也是市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)項目開展的根本方針，作為統(tǒng)籌項目經(jīng)營的綱領文件，企業(yè)必須充分了解市場，對市場的需求以及未來進行充分預測，結(jié)合市場動態(tài)變動規(guī)律，展開成本策劃；二是事前控制原則。即成本策劃的核心要義就是事前的成本控制，在項目實際展開之前就要確定策劃目標和經(jīng)營指標以及預留相應偏差，防范未來有可能出現(xiàn)的不利因素；三是科學合理原則。成本策劃要從實際出發(fā)，保證其準確性、嚴謹性、客觀性以及可靠性，對售價與損失都做出合理地預估[1]。

房地產(chǎn)項目管理進行成本策劃，主要是希望以此達到兩方面目的：第一，降低項目成本。在傳統(tǒng)成本管理過程中，對制造、物資分配等成本管理重視度更高。在成本策劃的影響下，除了產(chǎn)品與使用機理之間的關系外，還要對產(chǎn)品的價值進行分析，實現(xiàn)產(chǎn)品使用機能與質(zhì)量上的理想成本；第二，重視實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略利益管理。企業(yè)在成本上采取的各種措施，都是為了實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略而設置的，正確合理的成本策劃，能夠運用價值分析達到降低企業(yè)成本的最終目的，實現(xiàn)利益目標。所以成本策劃對于企業(yè)來說，是一項十分重要的內(nèi)容。而房地產(chǎn)項目管理中的成本策劃主要包括設計階段策劃、事前策劃、事中施工策劃、事后結(jié)算策劃等。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的成本問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本策劃環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時，除了項目本身的建設外，企業(yè)還要從整體的環(huán)境上為成本策劃提供基礎氛圍。但目前來看，企業(yè)該方面工作完善并不到位。其一，成本策劃思想落后，房地產(chǎn)項目管理成本策劃并未結(jié)合全面統(tǒng)籌思路，其與成本策劃的對接不到位，存在管理空白。雖然房地產(chǎn)項目管理過程中不斷強調(diào)成本策劃的重要性，但是其與資金調(diào)控等內(nèi)容始終掛鉤，因此被直接劃歸到了財務部門，導致涉及項目建設的各層級，從領導層、管理層到具體操作職工等，都沒有對成本策劃形成正確認識，也就無法配合其展開相關工作，不成熟的成本策劃認知直接降低了成本策劃效果。其二，成本策劃相關制度建設不全。一方面，盡管房地產(chǎn)在進行項目管理時，設置了相應的成本管理制度與體系，也對成本策劃給出了相應的表述，但是在實際執(zhí)行中，其落實并不到位，很多細則與辦法流于形式，各環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)上缺乏責任感，制度無法發(fā)揮對崗位職責的指導作用；另一方面，項目管理成本考核機制缺失，房地產(chǎn)項目管理中的成本考核較為傳統(tǒng)，缺乏活力，無法起到提高職員積極性的作用，且缺乏針對性考核的個性化考核，“大鍋飯”現(xiàn)象仍存在。

（二）房地產(chǎn)項目各階段存在的成本問題

除了企業(yè)層面上存在的成本策劃問題外，其在具體項目管理各階段存在的問題才是主要限制成本策劃發(fā)揮作用的地方，具體表述如下：

1、事前決策論證不到位

成本策劃最重要的就是事前對項目實施的可行性論證，但從房地產(chǎn)項目管理上來看，其在項目事前決策論證環(huán)節(jié)工作并不到位。一方面，其事前開發(fā)階段的調(diào)研深度與廣度不夠，項目的可行性、可靠性無法得到保證，造成后期施工、銷售等出現(xiàn)問題，不利于項目資金回款，可能導致企業(yè)出現(xiàn)大額損失。同時，項目成本策劃可能受到人員能力問題等的影響，致使其投資等估算不準，專業(yè)性欠缺，開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)透支現(xiàn)象，導致工程延期。另一方面，招投標階段缺乏成本策劃參與，招投標的專業(yè)性較高，一般情況下由財務部門和工程部門把控，但是這兩者部門間存在一定分歧，對于成本無法形成統(tǒng)一認識，以致招標環(huán)節(jié)困難度提升，既無法保證質(zhì)量，又無法保證成本可控，成本策劃在該環(huán)節(jié)的作用無法發(fā)揮。

2、事中項目控制不力

成本策劃雖然是項目管理的事前籌劃，但是在事中項目施工階段也需要其進行跟蹤調(diào)整。但就目前來看，其在項目事中施工階段的策劃參與作用不明顯。首先，成本策劃的動態(tài)性缺失。當施工階段出現(xiàn)簽證、變更等情況時，財務部門無法第一時間得到消息，內(nèi)部溝通渠道存在堵塞，不利于成本策劃的及時更新，盡管項目管理會定期召開例會匯報施工情況，但是也只是概括施工進展，不會對具體的成本等內(nèi)容進行介紹。其次，簽證和變更等方面的監(jiān)管不到位。項目管理在施工過程中發(fā)生變更是十分常見的事情，一旦前期規(guī)劃不到位，施工階段的變更就會越頻繁，實際成本支出與預期會存在很大差異，但為了保證工程順利建設，必須投入相應成本，直接導致成本失控，不利于項目成本管理。且在施工過程中各部門間的協(xié)調(diào)能力也有所欠缺，零星工程同時進行，但彼此間的對接不到位，導致重復施工，造成嚴重浪費[2]。

3、事后結(jié)算、回款等不及時

竣工結(jié)算階段是對整個項目管理過程的復盤、反饋，需要統(tǒng)計從項目開始到竣工過程中的所有費用支出并進行統(tǒng)計分析。雖然房地產(chǎn)項目管理已經(jīng)形成了一套標準的款項支付程序，但是盡管項目已經(jīng)建設完成，可施工主體并未第一時間匯總相關決策材料，在決算工作之后，可能導致項目無法及時進入市場，資金回籠不及時，致使企業(yè)財務情況惡化。

三、成本策劃在房地產(chǎn)項目管理中的應用

要想發(fā)揮成本策劃對房地產(chǎn)項目管理的助力作用，就要使其分階段進行，全面滲透到項目管理的方方面面，針對上述提到的成本策劃在各階段出現(xiàn)的問題，以下也將針對性地提出應用優(yōu)化。

（一）成本策劃在房地產(chǎn)項目事前的應用

正確的思維邏輯認知是指導企業(yè)從事經(jīng)營活動的根本，所以要想保證成本策劃順利落實到房地產(chǎn)項目管理上，就必須保證房地產(chǎn)企業(yè)全員充分認識到成本策劃的重要性。首先，樹立正確的成本策劃觀念，進一步完善成本策劃相關體系。企業(yè)可在項目管理上制定帶有激勵性質(zhì)的策略，將其與成本策劃嵌套，提升企業(yè)全員對成本策劃的重視程度和參與積極性，在成本策劃體系更新上，堅持全面、全員以及全過程，例如項目責任制（責任到人）、項目利潤管控機制（經(jīng)營目標）等。

其次，自上而下地細化目標成本，對項目管理需要的具體費用進行策劃，同時注意策劃一定要復盤：項目策劃要按照“一項目一策劃一復盤”的程序進行，不能把策劃流于形式，過程中通過數(shù)據(jù)（動態(tài)利潤回顧）可以采用月度、季度、年度、工程重大節(jié)點等進行復盤。策劃是否執(zhí)行，有偏差的原因，屬于客觀原因還是主觀原因。及時總結(jié)經(jīng)驗，在后期策劃中進行規(guī)避。

再次，明確具體策劃內(nèi)容，包括決策階段、土地開發(fā)階段、招投標階段中。其中，成本策劃在決策階段上的應用主要包括項目策劃、調(diào)研、設計以及可行性研究等，從市場調(diào)研出發(fā)，到估算項目成本，再到財務分析，最后確定具體成本，形成報告，為后續(xù)具體施工奠定基礎。在土地開發(fā)階段的成本策劃，主要是與施工設計結(jié)合，將確定的項目成本分配到施工的各個專業(yè)，到具體的單位工程上，充分結(jié)合建筑標準，以及可行性技術(shù)方法，對設計規(guī)模以及工程數(shù)量等進行確定，保證其不突破既定成本。成本策劃在招投標階段的應用，主要以預算的形式表現(xiàn)，根據(jù)項目可行性報告以及圖紙設計標準等，編制目標成本第二版，對后續(xù)的開發(fā)經(jīng)營活動以及具體施工等進行約束[3]。

最后，尤其注重成本策劃一定要進行總結(jié)，保證成本策劃相關數(shù)據(jù)的長期完整性，避免出現(xiàn)資料丟失、錯誤等行為，不利于后續(xù)決算等工作進行。

（二）成本策劃在房地產(chǎn)項目事中的應用

項目管理的施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入最大的階段，同時也是理論性的成本策劃落實到實踐上的過程。在該階段，項目管理必須按照合約要求，以及具體的合同嚴格執(zhí)行目標成本，保證其建設過程中的各項支出在成本控制的指標要求內(nèi)。首先，科學規(guī)劃施工組織設計，強調(diào)項目合同的約束作用，嚴格追蹤并督查合同執(zhí)行情況，實行動態(tài)成本控制，可啟用成本信息化管理，借助現(xiàn)代信息技術(shù)實現(xiàn)全過程動態(tài)成本監(jiān)控，保留關鍵信息。如果發(fā)現(xiàn)與合同條例不符的內(nèi)容，必須及時備注記錄并上報，通過溝通達成共識，避免出現(xiàn)更大經(jīng)濟損失，減少合同執(zhí)行差異[4]。其次，強調(diào)項目現(xiàn)場管理。一方面，科學策劃工期，主要考慮其是否存在搶工、窩工等現(xiàn)象，有幾個冬施、環(huán)保周期、雨季、政府重大活動等。包括主材購買的時間與主材價格波動周期的策劃，合理對主材價格進行預判，以減少價格波動引起的費用，規(guī)范采購管理，保證項目采購能夠與工程進度計劃、銷售計劃等匹配。另一方面，注重對設計變更和現(xiàn)場簽證的管理，設計變更在房地產(chǎn)項目管理中已是常態(tài)，一旦發(fā)生變更必須進行變更評估，與組織工程部以及設計單位等就變更內(nèi)容進行洽談，通過監(jiān)理人員和成本管理部門審批通過后方才生效，但其中大額變更必須由上級簽字。最后，從施工技術(shù)和施工設備上對投資成本進行控制，結(jié)合項目規(guī)模、性質(zhì)以及現(xiàn)場的施工條件和區(qū)域經(jīng)濟等情況，多方面論證施工工藝的可行性，包括施工工序、流水作業(yè)等，積極應用先進的施工工藝和建筑材料，從裝飾裝修上不斷控制工程建設成本。

（三）成本策劃在房地產(chǎn)項目事后的應用

相對其他階段來說，結(jié)算階段的成本策劃較為簡單，房地產(chǎn)項目可在現(xiàn)行的結(jié)算模式程序上進一步優(yōu)化，重點關注企業(yè)項目的施工資料以及工程量清單匯總等，通過初審和復審結(jié)合的方式展開工程結(jié)算，其主要流程包括如下：工程驗收合格后，編制并報送工程竣工結(jié)算書；項目部成本專員對項目進行工程結(jié)算初審，包括實際的工程量、計算以及材料價格審核、變更、簽證等內(nèi)容；初審結(jié)束后，施工單位無異議，則簽訂確認表，然后進入復審。必須按照嚴格的審計流程和制度展開工作，保證項目結(jié)算環(huán)節(jié)成本策劃的有效實施，此外還包括索賠與反索賠策劃，要評估和業(yè)主的關系，過程履約情況等，保證工程質(zhì)量的同時，也要保證自身的經(jīng)濟效益[5]。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理中對成本策劃的分析應用，不僅關系到自身的經(jīng)濟效益，而且關系著企業(yè)與市場的適應性。通過本文對相關內(nèi)容的分析，發(fā)現(xiàn)成本策劃在房地產(chǎn)項目管理的具體環(huán)節(jié)上還存在一定問題：企業(yè)成本策劃意識不強、事前設計、招投標環(huán)節(jié)成本策劃作用不明顯、事中施工階段缺乏成本策劃的調(diào)整、事后結(jié)算因為回款不及時等也降低了成本策劃的有效性。結(jié)合企業(yè)實際需求，也從如下方面提出為了優(yōu)化：強調(diào)事前設計等環(huán)節(jié)的成本管理，樹立全企業(yè)范圍內(nèi)的成本策劃意識，將一切變盡可能地控制在施工前，通過相應的體系制度等對成本策劃進行說明，提高制度的約束性、指導性，嚴格規(guī)范相關人員的工作行為；事中施工成本策劃，明確項目施工的作業(yè)流程，在保證質(zhì)量以及使用功能的情況下，縮短建設周期，善用優(yōu)良的施工工藝，合理控制施工周期，降低該階段的成本支出；事后成本策劃，主要包括變更接洽和工程結(jié)算，必須加強對工程結(jié)算資料的審核，保證上報數(shù)據(jù)的準確性和有效性，成本管理不得自行確認并結(jié)算。由于筆者實務經(jīng)驗的缺失，以及對相關文獻、理論等學習不深入，導致提出的策略等也較為淺顯，未來會加強該方面的學習，力求提出更具實踐價值的成本策劃應用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地踐行其社會、商業(yè)價值。此外，由于本文分析主體是房地產(chǎn)行業(yè)，對其他領域、行業(yè)的借鑒作用尚待考察。在現(xiàn)代信息技術(shù)和管理理念飛速進步的當下，房地產(chǎn)項目管理的成本策劃還有巨大的上升空間。