熊穎

11月以來，在信貸、債券融資、股權(quán)融資這“三只箭”聯(lián)合加持下，房企在國內(nèi)的融資環(huán)境得到明顯改善。與此同時，海外融資環(huán)境也出現(xiàn)了改善契機，近期，監(jiān)管機構(gòu)要求多家銀行向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔保的離岸貸款。截至目前，龍湖集團已經(jīng)拿到國內(nèi)房企首單“內(nèi)保外貸”貸款。另外，市場有消息稱，碧桂園的“內(nèi)保外貸”業(yè)務也有望落地。

不過，有國有大行內(nèi)部人士向《紅周刊》透露，“內(nèi)保外貸”業(yè)務風險較大，銀行不會大規(guī)模做“內(nèi)保外貸”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“內(nèi)保外貸”業(yè)務雖然一定程度上能夠改善當前房企的境外融資難環(huán)境，但2023年房企海外債償還壓力依然不小，主要集中在明年上半年的1月、2月以及4月。

“內(nèi)保外貸”，是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應貸款。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝表示，要通過內(nèi)保外貸業(yè)務跨境增信支持房企海外融資。商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務的支持力度，加快項目落地。

在政策落地下，近期已有房企的“內(nèi)保外貸”業(yè)務迅速落地。中國銀行官網(wǎng)12月9日消息顯示，近日，中國銀行利用境內(nèi)外聯(lián)動優(yōu)勢，成功為龍湖集團續(xù)做“內(nèi)保外貸”業(yè)務。本筆貸款12月9日實現(xiàn)提款，用于滿足龍湖集團的流動性需求。

據(jù)中國銀行介紹，本次業(yè)務合作，是中國銀行貫徹落實人民銀行和銀保監(jiān)會工作部署，執(zhí)行與龍湖集團《戰(zhàn)略合作協(xié)議》安排。

“內(nèi)保外貸”業(yè)務放開的大背景，恰逢房企海外融資的“冰封時刻”。《紅周刊》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來（截至12月13日），38家房企旗下的92只海外債發(fā)生實質(zhì)性違約，未能按時兌付本息的違約海外債發(fā)行金額合計375.51億元。其中，6、7月為房企債務違約的高峰期。

而《紅周刊》梳理2022年以來的房企海外債數(shù)據(jù)可以明顯感受到，違約高峰期之后，自今年8月開始，房企的海外發(fā)債渠道明顯受阻。

知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉指出，今年以來，多家房企主動撤銷評級，這意味著，絕大多數(shù)內(nèi)房企，尤其是爆雷房企的境外融資渠道已經(jīng)關(guān)閉。

多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，如今“內(nèi)保外貸”業(yè)務的放開意味著房企海外融資的重啟。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《紅周刊》指出，目前，境外信用債融資基本冰凍，存量債券價格折價非常大，導致境外融資市場的大門基本關(guān)閉，負面消息較多。而“內(nèi)保外貸”業(yè)務的放開有助于逐步冰釋境外對中國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境，其作用和“三支箭”類似，相當于給房企打開了一個新的融資渠道。

不過，談及“內(nèi)保外貸”究竟能起到多大作用，業(yè)內(nèi)人士仍持謹慎態(tài)度。

某國有大行內(nèi)部人士張豐（化名）向《紅周刊》介紹，“內(nèi)保外貸”的風險比較大，若掌握不了境外的資金用途，一不小心就會被盯上。其實之前監(jiān)管部門已經(jīng)基本叫?！皟?nèi)保外貸”這項業(yè)務了，雖然未明確禁止，但從2017年、2018年開始，幾乎是做一筆查一筆罰一筆。

“我們和房企洽談‘內(nèi)保外貸’的項目并不多，我們（行）在‘內(nèi)保外貸’上吃虧比較多，應該不會太主動（去做‘內(nèi)保外貸’業(yè)務）。”除此之外，張豐還指出，在他看來，銀行不會大規(guī)模的做“內(nèi)保外貸”業(yè)務。

李宇嘉向《紅周刊》表示，能夠享受到這一政策的，依舊是一些未出險的企業(yè)。具體來說，就是堅持主業(yè)、穩(wěn)健經(jīng)營、質(zhì)地優(yōu)良、財務基本健康，且只有短期流動性風險的房企。

一位不愿具名的固收分析師也向《紅周刊》表示，最終能夠受益的主要是一些優(yōu)質(zhì)民營房企，比如龍湖、碧桂園、美的置業(yè)等簽過“總對總協(xié)議”的房企。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，近期，隨著《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的發(fā)布，商業(yè)銀行與多家房企以總對總方式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中，“內(nèi)保外貸”業(yè)務是被提及的合作重點業(yè)務領域之一。

比如，12月15日遠洋集團官方消息表示，遠洋集團與中國工商銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，工商銀行將在“內(nèi)保外貸”等綜合融資服務，充分利用其金融資源和產(chǎn)品優(yōu)勢，助力遠洋集團長期穩(wěn)健發(fā)展。

不過上述固收分析師也指出，雖然房企的海外融資渠道重啟，但實際上信用坍塌了一次，恢復起來不會那么快。

雖然各項政策利好層層加碼，國內(nèi)外融資環(huán)境都有所松動和改善，但房企2023年的償債壓力，尤其是境外償債壓力仍然不容小覷。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，地產(chǎn)海外債仍有533只存量債券，合計債券余額1776.94億美元。其中，有523.98億美元將于2023年到期，占比近三成。

對于民營房企而言，明年的1月、2月將迎來首個海外債的償債小高峰，《紅周刊》結(jié)合Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，1月待償?shù)禺a(chǎn)海外債60.58億美元；2月待償?shù)禺a(chǎn)海外債73.42億美元。

除此之外，據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，中國恒大、佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、花樣年等房企在2023年的海外待償債務規(guī)模相對較大。其中，中國恒大明年海外債待償存量金額54.96億美元，而佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、花樣年明年待償海外債規(guī)模依次為28.3億、20億、19.75億、15.4億美元。

數(shù)據(jù)來源：Wind

數(shù)據(jù)來源：Wind

值得注意的是，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，有望辦理“內(nèi)保外貸”業(yè)務的房企和在2023年償債壓力較大的房企重合率相對較低。也就是說，“內(nèi)保外貸”業(yè)務的放開，對于緩解房企明年海外債償還壓力所能起到的作用有限。而某房企內(nèi)部人士也向《紅周刊》側(cè)面證實了這一說法，他表示，其所在房企和農(nóng)工建交郵都有在談“內(nèi)保外貸”業(yè)務，不過他們的海外償債壓力并不算大；一方面今年到期美元債早已經(jīng)還完，另一方面，明年的美元債到期時間在下半年，現(xiàn)在更像是在完成任務。

前述固收分析師向《紅周刊》表示，明年一季度和全年房企美元債將迎到期高峰，僅憑“內(nèi)保外貸”還難以全面修復，只有國內(nèi)地產(chǎn)市場健康運轉(zhuǎn)起來，信用危機全面解除才行。地產(chǎn)預期的改變可能需要拿地和銷售的全面好轉(zhuǎn)后，企業(yè)才有自我造血能力。

張宏偉也向《紅周刊》分析表示，要給境外的金融機構(gòu)信心，根本上還要國內(nèi)房企的銷售情況好轉(zhuǎn)。從市場銷售邏輯看，最近兩三個月，再加上疫情政策優(yōu)化之后到明年3月份，整個銷售情況都會非常糟糕，甚至到明年第二季度市場也很難好起來?；诖?，明年6月份之前，境外的金融機構(gòu)將很難對國內(nèi)房企，尤其民營房企抱有信心。

張宏偉提醒，明天上半年尤其是1、2月份、4月份，這兩個時間段，將是房企境外債券到期的高峰期。再加之，這一時間段房企銷售不樂觀，對于已經(jīng)面臨資金壓力的民營房企，尤其是已經(jīng)爆雷的房企來講，現(xiàn)階段只有銷售這一個渠道來獲得現(xiàn)金流，接下來的房企壓力還是會比較大。“我認為，春節(jié)前后，行業(yè)內(nèi)還將會有一波組織架構(gòu)調(diào)整和裁員動作。目前，市場底部還沒有到?！?/p>

不過值得注意的是，房地產(chǎn)的政策加碼還將持續(xù)。12月15日，國務院副總理在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭，指出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。