邱文猛

（福建省龍巖市上杭縣不動產(chǎn)登記中心，龍巖 364200）

引 言

不動產(chǎn)登記制度的頒布和實施，對規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的行為、推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時代的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。與此同時，不動產(chǎn)登記制度對我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式會造成嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步發(fā)展我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場環(huán)境的良好運行，就需要根據(jù)不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)要求，加強對我國房地產(chǎn)的改革和創(chuàng)新。相關(guān)研究人員要結(jié)合不動產(chǎn)登記制度，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的各方面影響進(jìn)行具體分析，從而采取有效的發(fā)展策略。

一、不動產(chǎn)登記制度的作用

不動產(chǎn)登記制度是《中華人民共和國民法典》中的一項重要且基礎(chǔ)的制度。不動產(chǎn)登記是一種物權(quán)公示的手段，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，不動產(chǎn)登記制度的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面。

其一，充分保障產(chǎn)權(quán)人的利益，使其利益合法化。在不動產(chǎn)登記制度的保障下，使得房產(chǎn)所有人的利益可以得到最大限度地保障。通過進(jìn)行不動產(chǎn)登記，可以明確房產(chǎn)所有權(quán)，避免因房產(chǎn)所有權(quán)不清而產(chǎn)生各種糾紛。由此可見，不動產(chǎn)登記制度的首要作用是針對產(chǎn)權(quán)人而言的，是為產(chǎn)權(quán)人的利益提供的相應(yīng)的法律保障。

其二，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范化。在以往的房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，由于缺乏相應(yīng)的制度保障，在房產(chǎn)交易的過程中常常存在一些違規(guī)行為，嚴(yán)重?fù)p害了人們的利益和社會的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)市場的經(jīng)營與發(fā)展。實施不動產(chǎn)登記制度，能夠有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營及交易行為，保障各項流程均在制度規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，優(yōu)化了房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定經(jīng)營與發(fā)展提供了保障。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。為了保障國家的穩(wěn)定發(fā)展，政府部門會通過宏觀調(diào)控的手段來進(jìn)行房地產(chǎn)資源的整合。不動產(chǎn)登記制度的實施，為政府部門進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控提供了良好的數(shù)據(jù)依據(jù)，也為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供了支持。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

（一）對房價產(chǎn)生的影響分析

不動產(chǎn)登記制度是否會對房價產(chǎn)生影響，這是人們比較關(guān)注的問題，因為房價涉及人們的切身利益。從現(xiàn)階段房價的波動情況來看，影響房價的因素有很多，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，以及供求關(guān)系和房產(chǎn)稅高低等。而不動產(chǎn)登記制度的實施主要是為了更好地保障產(chǎn)權(quán)人的利益，也為房地產(chǎn)稅的征收提供便利。由此可見，不動產(chǎn)登記制度并不會對房價造成影響。雖然在不動產(chǎn)登記制度的實施過程中，可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)稅的征收，間接地也會對房地產(chǎn)行業(yè)的房價形成一定的影響，但是影響非常小，并不會出現(xiàn)房價直線上升或者直線下降的情況。而且，不動產(chǎn)登記制度的持續(xù)實施，會逐漸促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于促進(jìn)房價的穩(wěn)定。從以上分析來看，不動產(chǎn)登記制度并不會對房價產(chǎn)生直接的影響。

（二）對房產(chǎn)中介產(chǎn)生的影響分析

不動產(chǎn)登記制度的實施雖然會對房產(chǎn)中介產(chǎn)生一定的影響，但是這個影響是雙向的。

一方面，不動產(chǎn)登記制度的實施會對房產(chǎn)中介產(chǎn)生有利的影響。因為不動產(chǎn)登記制度的實施主要是為了更好地明確產(chǎn)權(quán)，為產(chǎn)權(quán)人的利益提供法律上的保障。這樣，房產(chǎn)中介可以在不動產(chǎn)登記制度的幫助下更好地做好購房者的服務(wù)工作，有利于促進(jìn)房產(chǎn)中介的健康發(fā)展。與此同時，通過不動產(chǎn)登記制度的實施，房地產(chǎn)交易市場中的一些不規(guī)范行為會被進(jìn)一步規(guī)范，一些存在違規(guī)行為的房產(chǎn)中介將逐漸在該行業(yè)中消失，有利于凈化房產(chǎn)中介市場的環(huán)境，對于房產(chǎn)中介來說是有益的。

另一方面，不動產(chǎn)登記制度的實施會對房產(chǎn)中介產(chǎn)生不利的影響。不動產(chǎn)登記制度的實施，可以為人們提供更多、更優(yōu)質(zhì)的二手房資源，而且也會給二手房購買者提供更安全的保障，這樣一來會對房產(chǎn)中介的發(fā)展形成一定的抑制。

（三）對二手房市場產(chǎn)生的影響分析

有效維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益是不動產(chǎn)登記制度實施的主要目的。雖然不動產(chǎn)登記制度的實施對于房價的影響并不大，但是會給二手房市場帶來比較明顯的影響。

不動產(chǎn)登記制度的實施，有效地整合了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各類信息。人們可以將自己的不動產(chǎn)登記在冊，可以進(jìn)行二手房銷售，也可以查找優(yōu)質(zhì)的可售二手房資源，為二手房市場提供了更多優(yōu)質(zhì)的資源。通過對資源的整合來提高二手房市場的供給量，從而達(dá)到控制二手房市場房價的目的，保障二手房的房價能夠控制在一個合理的范圍內(nèi)。從以上分析來看，不動產(chǎn)登記制度的實施對于優(yōu)化二手房市場、穩(wěn)定二手房房價具有良好的促進(jìn)作用。

（四）對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體的影響分析

從宏觀角度來看，不動產(chǎn)登記制度的實施對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有促進(jìn)作用的。雖然在不動產(chǎn)登記制度實施的初期階段，這種促進(jìn)效果并不明顯，甚至還會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，但是這種影響范圍及影響程度并不大，并且會隨著不動產(chǎn)登記制度的持續(xù)實施而逐漸好轉(zhuǎn)。

不動產(chǎn)登記制度的實施對于房地產(chǎn)市場環(huán)境進(jìn)行了有效的優(yōu)化，也最大限度地保障了產(chǎn)權(quán)人的利益，規(guī)范了房產(chǎn)交易行為。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況，以及不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)要求，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，加強對房地產(chǎn)市場信息的收集、整理和利用，為各項交易活動的開展提供良好的信息依據(jù)。

三、基于不動產(chǎn)登記制度的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）加強對不動產(chǎn)登記體系的完善

不動產(chǎn)登記體系的完善是保障房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展中有效開展不動產(chǎn)登記工作的重要基礎(chǔ)和保障。因此，需要結(jié)合現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記體系的實際情況，以及我國目前房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實際需求，對不動產(chǎn)登記體系進(jìn)一步完善。從全球范圍來看，大部分國家在開展不動產(chǎn)登記時所使用的不動產(chǎn)登記體系主要是以土地登記為核心的，進(jìn)而對相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)登記。基于此，我國在完善不動產(chǎn)登記體系的過程中，也應(yīng)該借鑒這一成功經(jīng)驗，同樣是以土地登記為核心，不斷完善不動產(chǎn)登記體系。我國政府結(jié)合我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實際情況，以及不動產(chǎn)登記的相關(guān)需求，對不動產(chǎn)登記的職責(zé)進(jìn)行明確，并針對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記體系進(jìn)行職責(zé)的整合，從而構(gòu)建符合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不動產(chǎn)登記局，以自然資源部自然資源確權(quán)登記局為中心，各個地區(qū)根據(jù)地方實際發(fā)展情況和需求，成立地方不動產(chǎn)登記中心，負(fù)責(zé)好各個地方的不動產(chǎn)登記工作。各個層級的不動產(chǎn)登記中心之間要建立聯(lián)系，做好工作的分工及工作的交接，從而在全國范圍內(nèi)形成完整的不動產(chǎn)登記體系。在工作交接的過程中，要保障電子檔案和紙質(zhì)檔案的完整性和信息的真實可靠性，避免在個別環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，從而影響整體的工作質(zhì)量。

在構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記體系的過程中，也要注重對不動產(chǎn)登記制度及流程的優(yōu)化和完善。不動產(chǎn)登記是一項多部門共同合作的管理工作，因此更需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫群偷怯浟鞒虂磉M(jìn)行制約，才能保證不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行，保障各類信息的真實性和有效性。

政府相關(guān)部門要針對不動產(chǎn)登記完善相關(guān)政策，并且要加大對政策執(zhí)行的力度，通過有效的監(jiān)督措施來促進(jìn)政策的落實。比如，對進(jìn)行不動產(chǎn)登記的各個企業(yè)加強監(jiān)督，確保其能及時地進(jìn)行不動產(chǎn)信息的更新，保障不動產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性。另外，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的過程中，也要明確不動產(chǎn)登記的范圍和不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所屬等，并按照規(guī)范的流程組各部門進(jìn)行登記和相關(guān)手續(xù)的辦理，各個部門不僅要做好本部門的登記工作，也要做好部門與部門之間的交接工作，共同配合并落實好相關(guān)政策。

（二）利用信息技術(shù)實現(xiàn)不動產(chǎn)資源的共享

不動產(chǎn)資源的信息共享對于促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行具有重要的意義，同時也能更好地保障交易雙方的利益。另外，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的過程中，還需要多個部門的共同配合，如果不能實現(xiàn)不動產(chǎn)資源的信息共享，就會導(dǎo)致因為溝通過程中信息交接出現(xiàn)問題而影響不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)展，會給工作造成很多不必要的麻煩，也會給產(chǎn)權(quán)人的利益造成損害。

當(dāng)今世界，信息技術(shù)的飛速發(fā)展給各行各業(yè)的信息共享提供了便利。為此，在不動產(chǎn)登記制度的實施下，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中需要充分利用信息技術(shù)手段，實現(xiàn)不動產(chǎn)資源的信息共享，為不動產(chǎn)登記工作的順利開展提供保障。

首先，需要借助信息技術(shù)手段，構(gòu)建相對完善的不動產(chǎn)信息查詢平臺，在該平臺中對不動產(chǎn)的各類信息和資料進(jìn)行有效的整合。與此同時，還需要利用信息技術(shù)手段搭建功能完善的不動產(chǎn)信息登記平臺。一方面，可以及時地進(jìn)行不動產(chǎn)信息的登記、更新等；另一方面，也可以隨時進(jìn)行不動產(chǎn)信息的查詢。

其次，可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對各類信息進(jìn)行充分的整合與分析，為優(yōu)化房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的數(shù)據(jù)支持。

最后，各部門之間要進(jìn)行有效的合作和溝通，及時在平臺上進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的更新和完善，保障不動產(chǎn)信息查詢平臺及不動產(chǎn)信息登記平臺中的各類信息真實、完整。制定完善的平臺管理制度，安排專門的工作人員進(jìn)行平臺信息的管理，在查詢的過程中只具有數(shù)據(jù)信息的讀取功能，而不具備數(shù)據(jù)信息的編輯功能，這樣可以有效避免在查詢信息的過程中因為操作失誤而導(dǎo)致不動產(chǎn)信息失真或者丟失。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的運營核心

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上受到了不動產(chǎn)登記制度的影響。雖然不動產(chǎn)登記制度給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)，但是也為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了方向。在以往房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的運營核心主要是以房屋建設(shè)為主的，大部分開發(fā)商拿到土地使用權(quán)之后，就開始進(jìn)行房屋建設(shè)，以及室內(nèi)設(shè)計等方面的工作，而不注重對消費者需求的分析和研究。在不動產(chǎn)登記制度的實施下，房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)權(quán)人的利益放在了第一位，實施了更具人性化的管理措施，采用法律手段加強了對產(chǎn)權(quán)人利益的保障。這也是時代發(fā)展背景下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

現(xiàn)階段，人們的維權(quán)意識逐漸增強，在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的過程中，也更加看中個人的權(quán)益能否得到充分的保障，尤其是產(chǎn)權(quán)問題，它是所有房產(chǎn)交易人共同關(guān)心的問題。為此，在不動產(chǎn)登記制度的實施下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也應(yīng)對運營核心進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)全面考慮消費者的實際需求，為消費者爭取最大的權(quán)益，同時還要注重維護(hù)消費者的利益，這樣才能更好地滿足消費者的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。比如，在進(jìn)行房屋建設(shè)及室內(nèi)裝修的過程中，了解消費者對于房屋的特殊偏好，做好各項售后服務(wù)，以及客戶權(quán)益維護(hù)工作。

（四）有效規(guī)避不動產(chǎn)登記過程中的風(fēng)險

目前，我國土地管理的實際情況受到社會主義公有制的影響。因此，在實際的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，進(jìn)行各種土地交易會受到政府的干預(yù)。在不動產(chǎn)登記制度的實施下，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免在不動產(chǎn)登記過程中受到較大的阻礙，以及面臨更多的風(fēng)險，就需要政府相關(guān)部門降低對土地交易的干預(yù)程度。與此同時，為了更好地保障房地產(chǎn)交易的安全進(jìn)行，在優(yōu)化各方面流程的同時，能夠保障國家的利益及個體的利益，可以將部分工作轉(zhuǎn)移給保險公司來負(fù)責(zé)。通過保險制度的介入來進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的規(guī)范，也能夠更好地承擔(dān)不動產(chǎn)登記過程中的風(fēng)險，以及房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險。這樣可以對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險進(jìn)行分散，減輕政府的負(fù)擔(dān)，也為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了良好的安全保障。

結(jié) 語

綜上所述，在新時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也迎來了全新的挑戰(zhàn)。不動產(chǎn)登記制度在我國已經(jīng)實行了幾年，有了一定的經(jīng)驗，在實行的過程中，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式形成了一定的影響，如對房價方面、二手房市場方面，以及房產(chǎn)中介等方面。結(jié)合具體的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)該做出相應(yīng)的改革和調(diào)整。比如，加強對不動產(chǎn)登記體系的完善，實現(xiàn)不動產(chǎn)資源共享，以及調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)運營核心等，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。