張曉鵬

（潼南區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，重慶 402660）

0 引言

農(nóng)村的土地房屋就是在宅地基礎(chǔ)上構(gòu)建的建筑物或構(gòu)筑物，是農(nóng)民生產(chǎn)、生活所需的基本資產(chǎn)，同時(shí)也是主要財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋擁有完全物權(quán)，是屬于農(nóng)民的核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)。隨著新農(nóng)村建設(shè)腳步的不斷加快，農(nóng)村土地房屋的數(shù)量不斷增加，農(nóng)民對(duì)住宅的要求也日益提升，如果不加強(qiáng)管理，難免出現(xiàn)亂占耕地的情況。所以，必須要采取有效的權(quán)數(shù)管理措施，合理劃分土地，保障土地房屋建設(shè)的合理性與合法性。可以先分析地形圖、房屋產(chǎn)權(quán)證、坐標(biāo)系統(tǒng)等已有資料，然后根據(jù)測量精度要求采集外業(yè)數(shù)據(jù)，運(yùn)用圖形軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分層管理，同時(shí)結(jié)合各類測繪設(shè)備生成圖形數(shù)據(jù)文件，根據(jù)規(guī)定制作圖表，為管理規(guī)劃提供依據(jù)，滿足用戶使用需求。

1 土地調(diào)查技術(shù)路線流程

1.1 土地現(xiàn)狀調(diào)查

在實(shí)際測繪之前，要先調(diào)查土地現(xiàn)狀，充分了解土地的實(shí)際情況。比較常用的調(diào)查方法包括平面測量、現(xiàn)場勘探、地籍管理信息建設(shè)等等。在實(shí)際測量中，按照1:500 的比例，將鄉(xiāng)鎮(zhèn)地籍調(diào)查中獲得的最終數(shù)據(jù)用于動(dòng)態(tài)變化土地的修測與補(bǔ)測[1]。在這個(gè)過程中，主要采用全站儀完成測繪任務(wù)，在草圖上標(biāo)明具體的測點(diǎn)，然后利用軟件將數(shù)據(jù)信息傳輸給電腦，再使用電腦繪圖軟件編輯信息，生成相應(yīng)的圖像。在實(shí)際調(diào)查時(shí)，可以采用數(shù)據(jù)庫技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)構(gòu)建土地調(diào)查體系，使調(diào)查更加完整和便捷。

1.2 土地現(xiàn)狀分析

應(yīng)該根據(jù)土地現(xiàn)狀分析的要求確定技術(shù)路線，選擇恰當(dāng)?shù)姆治龇椒ǎ侠砝玫丶{(diào)查獲得的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，明確具體的實(shí)踐目標(biāo)，有序開展空間統(tǒng)計(jì)、匯總和分析工作，主要研究土地利用數(shù)量、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)度等參數(shù)，掌握土地空間分布規(guī)律，為深入分析與評(píng)價(jià)提供更加準(zhǔn)確的參數(shù)依據(jù)，確保定性或定量評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)技術(shù)對(duì)土地現(xiàn)狀進(jìn)行分析，掌握土地空間分布情況[2]。所謂利用強(qiáng)度，就是單位面積土地開發(fā)利用度，經(jīng)過區(qū)域?qū)Ρ瓤梢垣@得參考依據(jù)，在時(shí)間上具有可量性，在空間上具有可比性，有很高的利用效率。

1.3 土地潛力分析

在經(jīng)過現(xiàn)狀調(diào)查和分析之后，需要進(jìn)一步分析土地潛力。在土地開發(fā)的過程中，通過單項(xiàng)和綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)兩種方法獲取潛力分析結(jié)果，深度調(diào)查土地功能、土地適宜度，通過測繪技術(shù)獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息，從不同的角度呈現(xiàn)土地實(shí)際功能，合理劃分土地功能區(qū)域，運(yùn)用電子技術(shù)充分展現(xiàn)土地潛力。

2 現(xiàn)代化測繪技術(shù)在土地房屋測繪中的應(yīng)用

2.1 GPS-RTK 技術(shù)

從目前的發(fā)展趨勢看，GPS 技術(shù)的應(yīng)用十分廣泛，具有較強(qiáng)的導(dǎo)航與定位功能，并且可以保障精準(zhǔn)性，適用于各類環(huán)境，有明顯的技術(shù)優(yōu)勢。在靜態(tài)測量中，要求獲取精度較高的數(shù)據(jù)，難以實(shí)時(shí)獲取測量結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)測量誤差等問題，造成測繪質(zhì)量受到影響[3]。針對(duì)此類問題，進(jìn)一步開發(fā)了GPS-RTK 技術(shù)。這些技術(shù)將GPS 作為基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)技術(shù)缺陷進(jìn)行優(yōu)化，不僅可以實(shí)時(shí)提供數(shù)據(jù)坐標(biāo)，也可以確保測繪精度。在農(nóng)村住宅土地房屋測量的過程中，為保障測量精度，充分滿足測繪要求，可以采用GPS-RTK 技術(shù)。為保障測繪效果，技術(shù)人員要掌握函轉(zhuǎn)換的方法，要避開信號(hào)干擾源和反射物來選擇基準(zhǔn)，確保數(shù)據(jù)整體精準(zhǔn)度。

2.2 GIS 技術(shù)

GIS 也是比較常用的一項(xiàng)技術(shù)，該技術(shù)的綜合性較強(qiáng)，可以獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，綜合了測繪、地圖、計(jì)算機(jī)等多個(gè)學(xué)科知識(shí)，結(jié)合復(fù)數(shù)系統(tǒng)，采用模型對(duì)比的方式處理較為復(fù)雜的數(shù)據(jù)信息，可以確保數(shù)據(jù)依據(jù)的精準(zhǔn)性。在測繪的過程中，GIS 技術(shù)可以在一個(gè)系統(tǒng)中集中數(shù)據(jù)，避免輸出在傳輸?shù)倪^程中出現(xiàn)丟失、失真等問題[4]。GIS 技術(shù)可以和地理坐標(biāo)相互結(jié)合，進(jìn)一步完善測繪信息。在測繪過程中，可以直接在系統(tǒng)中存儲(chǔ)建筑和道路信息。系統(tǒng)可以對(duì)各個(gè)表格進(jìn)行分析，各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以導(dǎo)入三維模型中，全面確保測繪質(zhì)量。

2.3 全站儀技術(shù)

在土地房屋測繪的過程中，全站儀是比較常用的測量儀器，該儀器結(jié)合了光、機(jī)和電三項(xiàng)內(nèi)容，不僅測繪功能豐富，且具有一定測繪精度，可以對(duì)高差、垂直角等進(jìn)行測量。全站儀可以在各類測量作業(yè)中使用，電子全站儀主要由測角系統(tǒng)、測距系統(tǒng)等部分構(gòu)成[5]。相比于電子經(jīng)緯儀，全站儀的特殊部件較多，所以有更豐富完善的使用功能，可以滿足更多測量需求，包括存儲(chǔ)器、雙軸自動(dòng)補(bǔ)償?shù)忍厥獠考Ｔ跍y繪的過程中，全站儀可以自動(dòng)測量和計(jì)算，可以實(shí)時(shí)輸入/出電子檔案數(shù)據(jù)，使測繪效率進(jìn)一步提升，同時(shí)也能增加精度。傳統(tǒng)的光學(xué)經(jīng)緯儀很難達(dá)到全站儀的測繪效果，以建筑放樣側(cè)立來說，設(shè)置A、B 兩個(gè)放樣點(diǎn)，在A 點(diǎn)安裝全站儀，運(yùn)用后視控制原理設(shè)置三維坐標(biāo)，可以測量4 個(gè)點(diǎn)，同時(shí)也能測繪建筑邊長。相較于其他測繪方式，利用全站儀不需要移動(dòng)和重復(fù)安裝，可以降低測繪難度和測繪成本。

2.4 計(jì)算機(jī)制圖

現(xiàn)如今，計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)中，在農(nóng)村住宅土地房屋測繪中也可以發(fā)揮作用。傳統(tǒng)測繪采用手工繪圖的方式，既要消耗大量人工成本，也會(huì)對(duì)工作質(zhì)量產(chǎn)生影響，人工操作手法、技術(shù)水平等因素會(huì)影響測繪精度[6]。所以，要改變?nèi)斯だL圖的形式，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)的優(yōu)勢作用，利用計(jì)算機(jī)提升繪圖的效率與精度?？梢圆捎肁utoCard 軟件輔助繪圖，同時(shí)采用變成技術(shù)，增加繪圖的準(zhǔn)確性、直觀性，使建筑圖形的繪制更加詳細(xì)全面?？梢詫?shù)據(jù)直接輸入軟件中，利用軟件功能優(yōu)化圖像，使圖像更加精準(zhǔn)。該技術(shù)在測繪中應(yīng)用，不僅可以提升測繪效果，也可以使測繪行業(yè)的數(shù)字化水平進(jìn)一步提升。

2.5 數(shù)字化成圖

在測算結(jié)束后，需要根據(jù)測算結(jié)構(gòu)制作測繪圖。為提升成圖效率，可以采用數(shù)字化成圖技術(shù)。在實(shí)際測繪的過程中，應(yīng)該先將權(quán)屬信息錄入并獲取對(duì)應(yīng)點(diǎn)信息，然后以房屋為單位進(jìn)行繪圖，采用基礎(chǔ)測繪技術(shù)將各個(gè)房屋關(guān)聯(lián)在一起[7]。在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化結(jié)束后，可以采用計(jì)算機(jī)繪制圖，采用數(shù)字化成圖技術(shù)可以直接處理圖形數(shù)據(jù)，通過模型呈現(xiàn)各個(gè)數(shù)據(jù)，直觀展現(xiàn)觀測結(jié)果，使房屋周邊環(huán)境、建筑外形、面積等信息更加清晰，不僅可以增強(qiáng)測繪精度，也能使信息的呈現(xiàn)更加全面、直觀。

3 實(shí)例分析測繪的方法

3.1 工程概況

以某市四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的測繪工程為例，該工程涉及35個(gè)行政村和143 個(gè)自然群，居民住宅共35213 個(gè)。對(duì)范圍內(nèi)所有村落、住宅進(jìn)行測繪[8]。國有土地建設(shè)項(xiàng)目建筑、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地、臨時(shí)用地、正在建設(shè)房屋沒有加入本次測繪項(xiàng)目中。各個(gè)行政村的分布較為零散，房屋也比較密集，具有分布隨意的特點(diǎn)。從目前的情況來看，該區(qū)域有已經(jīng)制作好的地形圖，圖紙比例為1:1000，同時(shí)包括數(shù)據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證書、GPS 控制點(diǎn)成果、坐標(biāo)系統(tǒng)等資料。利用這些資料進(jìn)行初步分析，為后續(xù)測量奠定基礎(chǔ)。

3.2 地籍圖修測

在測繪之前，先分析矢量化地形圖資料，經(jīng)過修測地形圖，結(jié)合測繪系統(tǒng)，將地籍要素錄入系統(tǒng)中，然后生成地籍圖。地形圖修測外業(yè)采集數(shù)據(jù)的過程中，可以采用全站儀采集各個(gè)宗地房角點(diǎn)（超過2 個(gè)）坐標(biāo)，通過外業(yè)開測的方式對(duì)其他要素的相關(guān)位置圖進(jìn)行勘測，確定具體的點(diǎn)位坐標(biāo)；地形圖和地籍圖上的內(nèi)容，可以采取分層管理的方式，最主要運(yùn)用圖形軟件進(jìn)行管理；在地籍圖中，主要包括地籍號(hào)、權(quán)屬人姓名、房屋及附屬設(shè)施等元素。地籍勘測精度要求如表1 所示。

表1 地籍勘測精度要求

3.3 平面圖測繪

在測繪前，要先進(jìn)性現(xiàn)場踏勘，對(duì)測量農(nóng)房以及周圍區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，規(guī)劃掃描路徑并確定注意事項(xiàng)。然后獲取控制點(diǎn)，在測區(qū)內(nèi)各個(gè)位置選擇多個(gè)控制點(diǎn)，要在整個(gè)測區(qū)中均勻分布，采用RTK 技術(shù)測量各個(gè)控制點(diǎn)，然后利用測量獲得的坐標(biāo)數(shù)據(jù)完成點(diǎn)云數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換。

房屋平面圖是主要測繪內(nèi)容，為保障測繪精度，需要嚴(yán)格遵守測繪要求。首先，要明確出圖比例尺，通常為1:200，如果房屋圖形比較大，則適當(dāng)縮小比例尺。其次，要保持平面圖和宗地圖上的地籍號(hào)、編號(hào)的一致性，可以采用手持測繪儀測量房屋邊長，配合鋼尺丈量，可以保障一定的精度，注記取到0.01m，并且在圖中標(biāo)注。在丈量邊長的過程中，應(yīng)該逐個(gè)邊丈量，確保核檢中使用1 個(gè)以上的多余邊長，丈量度數(shù)應(yīng)該精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位；最后，采用計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算建筑面積，數(shù)據(jù)精確到小數(shù)點(diǎn)后三位，匯總面積數(shù)據(jù)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位即可。

平面圖中包含內(nèi)容，主要有外墻體線、過道、門斗、建筑面積、圖幅號(hào)、地籍號(hào)、比例尺、測量員等等，測繪主要采用手持測距儀、玻璃纖維尺等設(shè)備，這些設(shè)備用于外業(yè)數(shù)據(jù)采集。農(nóng)村集體土地上有很多居民住宅，本次測繪對(duì)象包括簡易房、村委會(huì)和廟的地形圖，要先獲取批建手續(xù)，然后開展測繪工作。

測算房屋建筑的面積就是測量房屋水平投影并計(jì)算面積，房屋建筑面積就是外墻勒角上方各層外圍水平投影面積，包含范圍廣泛，如過道、地下室、陽臺(tái)等等。對(duì)建筑面積進(jìn)行測算，分析房屋結(jié)構(gòu)的牢固性，主要對(duì)超過2.2m 層高、有頂蓋、可以用于生產(chǎn)和生活的建筑進(jìn)行測算。不需要測算層高不到2.2m 的房屋，簡易房屋、正在建設(shè)的房屋也不需要進(jìn)行測算。但產(chǎn)權(quán)房屋、獨(dú)立宗地連體房屋等建筑沒有共有建筑面積，外墻體屬于房屋建筑面積的范疇。在測算的過程中，為保障準(zhǔn)確性，需要嚴(yán)格遵守國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，包括《房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)測算面積規(guī)范等等?？梢赃M(jìn)行現(xiàn)場掃描，采用Geo SLAM Horizon 設(shè)備外界的基準(zhǔn)標(biāo)定板十字孔中心與控制點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)，保持靜止放置s 以上，設(shè)備可以對(duì)控制點(diǎn)自動(dòng)識(shí)別并記錄，然后進(jìn)行三維掃描。

平面圖可以采用CAD 軟件制作，CAD 圖層中包括“0 層”，也就是線劃層，線劃內(nèi)容包括房屋墻、柱等；“1層”，也就是注記層，主要為尺寸注記，對(duì)象為房屋邊長；“2 層”為信息層，包括多項(xiàng)信息內(nèi)容，如房屋層次、比例尺、房屋坐落、圖幅號(hào)等等；“3 層”為圖廓層，主要為圖廓元素。

3.4 宗地圖測繪

宗地圖測繪也十分重要，要遵守基本的測繪要求?？梢岳萌珨?shù)字化現(xiàn)狀圖進(jìn)行測繪，將用地單元作為基礎(chǔ)單位，在宗地地籍信息系統(tǒng)平臺(tái)中制作，完成后送審。根據(jù)權(quán)屬人房屋具體使用范圍明確宗地范圍，實(shí)際用地界線不僅包括房屋占地范圍，還包括原地占地范圍。建筑物主體垂直投影部分屬于公共通道，在這種情況下，宗地面積中不計(jì)入這部分內(nèi)容。宗地送審圖中的編號(hào)應(yīng)該從左上角開始，然后按照順時(shí)針的順序進(jìn)行累加。比例尺應(yīng)該將自動(dòng)比例尺作為基礎(chǔ)，然后根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)縮小，充分展現(xiàn)相鄰四至之間的關(guān)系。房屋建筑占地計(jì)算底層和實(shí)地接觸部位面積也需要進(jìn)行測量計(jì)算，將自然村作為單位標(biāo)注地籍號(hào)，應(yīng)該和平面圖保持一致?？梢詫TK 獲取的控制點(diǎn)坐標(biāo)輸入軟件中，利用計(jì)算機(jī)軟件自動(dòng)計(jì)算并轉(zhuǎn)換坐標(biāo)。

4 結(jié)語

綜上所述，在農(nóng)村建設(shè)的過程中，需要明確土地房屋權(quán)屬，確保建設(shè)的合理性和管理的有效性。為此，需要采取有效的土地房屋測繪方法，常用技術(shù)包括GPSRTK 技術(shù)、GIS 技術(shù)、全站儀技術(shù)等等。在實(shí)際測繪的過程中，要嚴(yán)格遵守測繪要求和各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范，切實(shí)保障測繪的準(zhǔn)確性，為權(quán)屬管理提供更多依據(jù)。