楊現(xiàn)華

國(guó)慶節(jié)前后，不少城市完成或者即將實(shí)施第三輪集中供地。隨著三輪土拍結(jié)束，不少城市年內(nèi)土拍市場(chǎng)將暫告一段落。在銷售回暖艱難的影響下，土拍市場(chǎng)同樣涼熱不均。

部分熱點(diǎn)一、二線城市集中供地尚能全部售罄甚至保持一定的溢價(jià)，部分銷售遇冷或者樓市出現(xiàn)停工、延期等問(wèn)題的城市土拍市場(chǎng)靠著平臺(tái)公司托底保存了顏面。集中拍地、集中上市使得資金本就捉襟見(jiàn)肘的民企壓力更大。

在集中供地城市中，國(guó)慶節(jié)前長(zhǎng)沙宣布今后不再按年度批次推介土地，改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。地方政府調(diào)整集中供地政策的同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門也在節(jié)前密集發(fā)布放松政策，從金融層面放松樓市。政策組合拳支持剛性和改善性需求，但樓市回暖并非一蹴而就。

9月27日，上海第三批集中供地拍賣落下帷幕，35宗土地?zé)o一例外全部成交，1053.84億元的成交金額還刷新了上海歷次集中供地的最高總價(jià)紀(jì)錄。當(dāng)然與其他地方類似，上海土拍市場(chǎng)的主力也是央企、國(guó)企和城投類公司，有26宗由上述公司競(jìng)得，比例超過(guò)七成。而且，在總額創(chuàng)新高的同時(shí)，溢價(jià)率有所下降，平均溢價(jià)率為2.27%，而第一輪超過(guò)3%、二輪約4.5%，2021年上海三次土拍中溢價(jià)率最低的第三次也到達(dá)約2.5%。

2021年，上海的土地出讓金收入為3142億元，2022年前三輪集中土拍共成交109宗地，且沒(méi)有一宗土地流拍，土地總成交價(jià)達(dá)到約2713億元，2021年上海三輪集中供地收入約1724億元，2022年新增了約千億的絕對(duì)額。而且，2021年前兩次土拍都有不同程度的流拍。

在上海土拍落錘之前，北京也完成了第三輪土地集中供應(yīng)。18宗土地也都全部成交，總成交價(jià)款達(dá)到了500.3億元，前兩次分別為480.2億元和499.6億元，即三輪土拍合計(jì)獲得土地收入約1480億元，2021年北京三輪集中供地共計(jì)成交逾1900億元，但2022年北京增加了一次集中供地，全年集中供地4次。

從溢價(jià)率上看，北京土地市場(chǎng)熱度有所回升，所有地塊均成功出讓，且溢價(jià)率不斷回升。2022年首輪土拍時(shí)，18宗地塊中1宗流拍，平均溢價(jià)率約為4%;二輪土拍的17宗地塊中3宗流拍，溢價(jià)率超過(guò)5%;剛剛結(jié)束的第三次集中土拍中，18宗地塊全部成交，平均溢價(jià)率超過(guò)6%，而且還有4宗地塊到達(dá)最高限價(jià)。北京土拍市場(chǎng)的主角也是央企、國(guó)企和城投類公司，民企身影寥寥。

其他一線城市或者熱門的二線城市土拍市場(chǎng)波瀾不驚，成交溢價(jià)率普遍不高，部分省會(huì)城市的土拍市場(chǎng)更為冷清。9月底，在多數(shù)城市進(jìn)行三輪土拍時(shí)，鄭州的第二輪土拍姍姍來(lái)遲;且在開(kāi)拍前，3宗地塊因故終止掛牌，合計(jì)起始總價(jià)為23.27億元。最終，成交的14宗地塊全部底價(jià)成交，成交總價(jià)為103.2億元。其中，河南國(guó)企鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司一家公司就包攬了7宗地塊。如果將其他平臺(tái)公司計(jì)入在內(nèi)，12宗土地由其獲得，政府托底意圖明顯。在2022年6月首次土拍中，河南鄭地集團(tuán)拿下了13宗地塊中的5宗，同樣是拿地最多的公司。

在2022年年中，鄭州多個(gè)樓盤爆發(fā)的斷供潮曾引起軒然大波。在公開(kāi)統(tǒng)計(jì)的信息中，鄭州爛尾樓盤名列榜首，多家資金鏈出現(xiàn)危機(jī)的房企在鄭州均有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中。2018年和2019年，鄭州土地出讓金收入分別約為1064億元和1289億元，漲幅都超過(guò)了20%。

快速增長(zhǎng)的土地供應(yīng)在疫情下才有所放緩，但房企資金鏈爆雷后，前期拿地項(xiàng)目難以為繼，在建項(xiàng)目紛紛停工，市場(chǎng)信心在爛尾項(xiàng)目面前跌至谷底。即使目前保交樓穩(wěn)步推進(jìn)，但并沒(méi)有給土地市場(chǎng)帶來(lái)更多刺激。

土地集中供應(yīng)政策是2021年在首批22個(gè)城市推出的，其目的在于穩(wěn)定地價(jià)。同時(shí)，集中供地加大了對(duì)房企現(xiàn)金流和融資能力的考驗(yàn)。在房企爆雷的當(dāng)下，即便是國(guó)企或者央企，資金壓力也都在加大。

長(zhǎng)沙是首批22城集中供地的城市之一，9月底，長(zhǎng)沙宣布為了“適應(yīng)土地招商工作需要，切實(shí)為市場(chǎng)主體提供及時(shí)便捷的信息服務(wù)”，長(zhǎng)沙今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。

如其他城市后續(xù)跟進(jìn)，有望結(jié)束已持續(xù)近兩年的“集中供地”，減輕公司短期投資壓力，提升資金周轉(zhuǎn)效率。實(shí)際上，地方政府已經(jīng)微調(diào)集中供地政策。原本一年內(nèi)集中供地不能超過(guò)三次，如今包括北京在內(nèi)的不少城市已經(jīng)調(diào)整為四次，緩解房企資金調(diào)撥壓力。

為了樓市恢復(fù)增長(zhǎng)，不止是土地端政策在松綁，國(guó)慶節(jié)前金融端更是密集釋放利好。與2014年國(guó)慶節(jié)前政策出爐后樓市出現(xiàn)波瀾壯闊的全國(guó)性上漲不同，政策對(duì)國(guó)慶樓市銷售的刺激有限。

國(guó)慶節(jié)前即9月30日，央行等部門密集發(fā)布放松政策。央行宣布，10月1日起下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，已降至歷史最低值。

同一時(shí)間，財(cái)政部、稅務(wù)總局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

9月29日，央行連同銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自主決定階段性維持、下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可藤J利率下限，目前70大中城市中23城符合條件。

貸款利率下降、稅收返還等一系列放松政策的推出，旨在自上而下推動(dòng)樓市需求復(fù)蘇。2014年，也是在國(guó)慶前夕，央行推出了“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，并下調(diào)貸款利率。在金融端全面放松下，樓市開(kāi)啟了一波持續(xù)性上漲行情。

在政策出臺(tái)后，部分城市率先響應(yīng)。廣東清遠(yuǎn)、陽(yáng)江，山東青島、濟(jì)寧等地的首套房貸利率或者首套公積金貸款利率有了不同程度的下調(diào)，廣東云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限。與前次普遍性政策不同，此次新政更加有針對(duì)性，力度也不及。首先是首套住房商貸利率調(diào)整的決定權(quán)在地方政府，而且是符合條件即2022年6-8月，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，房?jī)r(jià)持平或者上漲的城市不在此列。

個(gè)稅優(yōu)惠也有時(shí)間和對(duì)象的限制。優(yōu)惠對(duì)象是出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，且優(yōu)惠至2023年年底結(jié)束。公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)，這意味著如果有100萬(wàn)元的公積金房貸，一年也只是節(jié)省1500元，實(shí)際意義并不明顯。

房地產(chǎn)政策組合拳對(duì)樓市是有提振作用的，可以讓購(gòu)房者得到一定的實(shí)惠。但這些利好帶給購(gòu)房者的真正實(shí)惠終究還是有限的，是特地地區(qū)、特地對(duì)象的部分受益。組合拳政策對(duì)樓市的刺激更多的或許是提振消費(fèi)者的信心。

樓市素有“金九銀十”之說(shuō)，政策出臺(tái)前的9月份和出爐后的國(guó)慶假期，政策刺激下的樓市銷售都沒(méi)有明顯回升。民生證券跟蹤的30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市數(shù)據(jù)顯示，30城整體新增商品住宅供應(yīng)1506萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15%，但成交環(huán)比8月下降4%，“金九”的成色略顯不足。

政策發(fā)布后的國(guó)慶期間，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年國(guó)慶假期期間（10月1日-10月7日），20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較上年國(guó)慶假期下降37.7%。華西證券跟蹤的58個(gè)重點(diǎn)城市一手房合計(jì)成交26069套，同比下降48.3%，環(huán)比下降69.9%，假期銷售表現(xiàn)并不佳。

多個(gè)機(jī)構(gòu)跟蹤的數(shù)據(jù)也多大同小異，在政策的助推下，樓市“金九銀十”并未出現(xiàn)。雖然從三、四線城市直至一、二線城市 都開(kāi)始逐步推出放松政策，但是市場(chǎng)信心不足，預(yù)期不穩(wěn)的難題并未實(shí)質(zhì)性解決。

天風(fēng)證券指出，本輪930政策密集放松，一方面代表了需求托底從地方零散發(fā)力升級(jí)至系統(tǒng)放松，從二、三、四線為主擴(kuò)大至涵蓋一、二線城市;另一方面有望通過(guò)密集出牌形成合力提振市場(chǎng)信心。

不同于2014年率先放松居民加杠桿的空間，本輪930政策重心在于降低居民購(gòu)房的交易、置換和資金成本。新政助力樓市復(fù)蘇的同時(shí)，仍堅(jiān)持房住不炒的原則。