高吉澤

（黑龍江大學(xué)，哈爾濱 150080）

0 引言

早在2006 年，財(cái)政部就通過(guò)發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理提供了標(biāo)準(zhǔn)流程。2007—2019 年間，擁有投資性房地產(chǎn)科目的上市公司數(shù)量快速增長(zhǎng)，2007 年投資性房地產(chǎn)上市公司數(shù)量為631 家，而到2019 年底已增長(zhǎng)到1 992 家，占上市公司總數(shù)的52.74%。相比之下，采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量增長(zhǎng)卻十分緩慢，僅從2007 年的18 家增加到2019 年的131 家（見(jiàn)表1）。由此可見(jiàn)，當(dāng)下公允價(jià)值計(jì)量模式還未被國(guó)內(nèi)企業(yè)普遍接納，這意味著大部分企業(yè)還對(duì)改變會(huì)計(jì)政策持觀(guān)望態(tài)度，國(guó)家還需采取一些激勵(lì)政策以刺激企業(yè)進(jìn)行計(jì)量模式變更。

表1 2007—2019 年企業(yè)數(shù)量占比變化

1 投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值計(jì)量概述

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)以賺取租金或資本升值為根本目的，或者兩者兼有的房地產(chǎn)類(lèi)型。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，企業(yè)會(huì)計(jì)可以采取兩種不同的模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一是以投資性房地產(chǎn)建造時(shí)耗費(fèi)的成本為計(jì)量口徑（被我國(guó)企業(yè)普遍采用），二是以當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)格為計(jì)量口徑（多為國(guó)際企業(yè)采用）。兩種計(jì)量模式間并不能夠完全相互轉(zhuǎn)換，企業(yè)只有在公允價(jià)值能夠持續(xù)且可靠獲得的條件下，才可以通過(guò)股東大會(huì)表決，將會(huì)計(jì)政策從成本計(jì)量變更為以公允價(jià)值計(jì)量。此外，企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式后，會(huì)計(jì)政策變更受到了限制，不能再變更回成本計(jì)量模式。一般情況下，企業(yè)只能選擇其中一種計(jì)量方法。而企業(yè)計(jì)量模式變更是指由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式。

以公允價(jià)值為計(jì)量口徑的企業(yè)不得對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，也不得進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。在會(huì)計(jì)政策變更時(shí)，由于公允價(jià)值與賬面價(jià)值兩者間存在差額，該部分差額需要企業(yè)對(duì)以往年度留存收益進(jìn)行追溯調(diào)整。

公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)：第一，可以更為準(zhǔn)確地體現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)水平，更加準(zhǔn)確地反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力和融資能力；第二，可以提高會(huì)計(jì)信息的有用性，可以將市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)的影響反映到報(bào)表中，以便企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息使用者做出更加正確的經(jīng)營(yíng)決策。

2 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)A 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)的影響

A 集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“A 公司”）在1993 年成立于江蘇省常州市，目前總部設(shè)在上海市普陀區(qū)，是一家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司。在100 多個(gè)城市中都能看見(jiàn)A 公司的身影，其累計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目700 個(gè)。A 公司經(jīng)過(guò)近30 年的快速發(fā)展，打造成“商品房+商業(yè)地產(chǎn)”的房產(chǎn)集團(tuán)。2020 年底，A 集團(tuán)公司的總資產(chǎn)高達(dá)53 770 000 萬(wàn)元。同年，A 公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25 096 300 萬(wàn)元，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計(jì)約2 348.85 萬(wàn)平方米。A 公司是江蘇省最早一批成為上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)，早在2012 年就在B 股成功上市。2015 年12 月，A 集團(tuán)公司在上海證券交易所A股成功掛牌上市，它是全國(guó)第二個(gè)實(shí)現(xiàn)“B 轉(zhuǎn)A”的企業(yè)，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家實(shí)現(xiàn)“B 轉(zhuǎn)A”的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。

2.1 對(duì)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的影響

筆者對(duì)A 公司2007—2020 年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行整理，分析A 公司在計(jì)量模式變更前后的資產(chǎn)負(fù)債情況。2015 年2 月，A 公司變更會(huì)計(jì)政策的相關(guān)提案被股東大會(huì)受理通過(guò)，新會(huì)計(jì)政策于2014 年12 月開(kāi)始執(zhí)行，經(jīng)調(diào)整，A 公司的資產(chǎn)負(fù)債率從原來(lái)的79.16%下降到76.03%，在2015 年成功上市之后，資產(chǎn)負(fù)債率一路走高。

在A 公司計(jì)量模式變更之后，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不斷提高，這樣可以更好地將房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格變動(dòng)反映在報(bào)表數(shù)據(jù)當(dāng)中，可以使資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)期末價(jià)格更加公允。此外，以公允價(jià)值模式計(jì)量可以在總負(fù)債保持微小變化的同時(shí)，提高總資產(chǎn)，進(jìn)而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)負(fù)債率的降低意味著企業(yè)償債能力的提高，這將會(huì)大大提高企業(yè)的融資能力。

A 公司選在2014 年末變更會(huì)計(jì)政策還可能出于面臨上市的考慮。在2015 年上市時(shí)，A 公司選擇變更計(jì)量模式，因此本文要對(duì)其2012—2014 年的利潤(rùn)進(jìn)行追溯調(diào)整。根據(jù)表2 可以看出，2015 年當(dāng)年扣除公允價(jià)值變動(dòng)損益后利潤(rùn)增長(zhǎng)率為21.19%，但通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響后，A 公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)率美化到36.31%。2014 年也是如此，投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)將報(bào)表利潤(rùn)增長(zhǎng)率從-18.09%美化到-4.86%，報(bào)表利潤(rùn)增長(zhǎng)的美化對(duì)其上市極為有利。

表2 2012—2015 年A 公司扣除公允價(jià)值變動(dòng)損益的利潤(rùn)增長(zhǎng)率

2.2 對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的影響

企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將直接影響本年度的利潤(rùn)總額?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的價(jià)格變動(dòng)將直接計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生直接影響（見(jiàn)表3）。

通過(guò)分析表3 中的數(shù)據(jù)可知，2013 年A 公司投資性房地產(chǎn)還使用成本計(jì)量模式，當(dāng)年公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)總額貢獻(xiàn)僅為0.38%，此時(shí)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)不對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)總額產(chǎn)生直接影響。在2015 年，A 公司變更計(jì)量模式之后，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)會(huì)引起投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值同方向變動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格高于賬面價(jià)值的部分計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，因此當(dāng)年公允價(jià)值變動(dòng)損益同比增長(zhǎng)37 倍，對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)同比增長(zhǎng)40 倍。由此可見(jiàn)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響是極大的，會(huì)大幅提高企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)。

表3 2013—2020 年A 公司公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)

此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的中國(guó)歷年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，筆者結(jié)合A 公司公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)率和我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)率進(jìn)行對(duì)比(見(jiàn)表4），可以清楚地看出，除2013 年外，其余年份公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)總額的影響與我國(guó)平均房?jī)r(jià)變動(dòng)率呈正比例關(guān)系。由此可以得出，公允價(jià)值計(jì)量模式更能準(zhǔn)確地反映企業(yè)當(dāng)期資產(chǎn)水平。

表4 2013—2020 年房?jī)r(jià)變動(dòng)率與公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額貢獻(xiàn)率的對(duì)比

2.3 對(duì)企業(yè)所得稅的影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量不再對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，這樣能夠稅前抵扣的項(xiàng)目也不復(fù)存在，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期所得稅費(fèi)用提高。此外，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與稅法規(guī)定不同，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將公允價(jià)值變動(dòng)損益部分計(jì)入當(dāng)期損益，而稅法則對(duì)其不調(diào)整計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，A 公司變更計(jì)量模式后，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)遞延所得稅負(fù)債增加。只有在最終處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)部分才會(huì)被納入A 公司應(yīng)納稅所得額。

3 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

3.1 影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性

企業(yè)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格與賬面價(jià)值的差額會(huì)調(diào)整到公允價(jià)值變動(dòng)損益科目，會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響，這樣會(huì)使企業(yè)的每股利潤(rùn)偏高，導(dǎo)致每股收益（Earning Per Share，EPS）偏高，影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性。

3.2 增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本

房產(chǎn)價(jià)格不像股票價(jià)格，企業(yè)難以擁有極其便捷的渠道獲取市場(chǎng)公允價(jià)格。一個(gè)相對(duì)活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是企業(yè)能夠獲得公允價(jià)值的前提條件，若企業(yè)的資產(chǎn)處在一個(gè)相對(duì)偏遠(yuǎn)、市場(chǎng)相對(duì)不活躍的地區(qū)，企業(yè)則需要聘請(qǐng)外部的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)去進(jìn)行專(zhuān)門(mén)評(píng)估，相較于成本模式計(jì)量，聘請(qǐng)外部機(jī)構(gòu)會(huì)增加企業(yè)的管理費(fèi)用，進(jìn)而增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。此外，公允價(jià)值的取得受諸多主觀(guān)判斷的影響，企業(yè)有可能在公允價(jià)值取得的過(guò)程中進(jìn)行干預(yù)，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)得出的結(jié)果有失公允。除此之外，企業(yè)如果進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，需要追溯調(diào)整企業(yè)往期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，此時(shí)公允價(jià)格更難獲取，這也是全國(guó)企業(yè)不愿意進(jìn)行會(huì)計(jì)政策和計(jì)量模式變更的原因之一。

4 企業(yè)和政府應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更影響的方法

4.1 政府完善公允價(jià)值獲取途徑

首先，政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)相關(guān)機(jī)構(gòu)或者采取措施，及時(shí)向企業(yè)和大眾提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的公允價(jià)值信息。這樣可以保證公允價(jià)值完全公允，還可以降低企業(yè)的時(shí)間和資金成本。其次，完善資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和從業(yè)者相關(guān)法規(guī)，杜絕會(huì)計(jì)信息舞弊，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

4.2 企業(yè)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的管控

投資性房地產(chǎn)的價(jià)格隨行就市，公允價(jià)值計(jì)量在能夠反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)格的同時(shí)，也勢(shì)必會(huì)受到價(jià)格突然波動(dòng)的影響。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的管控，無(wú)論是在房?jī)r(jià)高的時(shí)候，還是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，企業(yè)都應(yīng)該將資產(chǎn)水平維持在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，以免企業(yè)財(cái)務(wù)狀況受到劇烈沖擊。

4.3 政府給予稅收優(yōu)惠

企業(yè)在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式之后，不可以再對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊與攤銷(xiāo)，可抵稅的金額變少，而且公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)提升，進(jìn)一步增加企業(yè)稅負(fù)。對(duì)此，政府可以給予企業(yè)一些稅收優(yōu)惠或者政府補(bǔ)貼，促使公允價(jià)值計(jì)量模式被更多企業(yè)接納。