何麗新，朱欣蕾

(廈門大學(xué) 法學(xué)院,福建 廈門 361005)

一、問題的提出

《民法典》確認(rèn)了居住權(quán)的用益物權(quán)屬性,體現(xiàn)了國家對弱勢群體住房需求的重視。居住權(quán)與老年人群體息息相關(guān),涉及養(yǎng)老與贍養(yǎng)問題。近年來,老年人的房屋權(quán)屬糾紛不斷,“名為以房養(yǎng)老、實(shí)為騙貸”的現(xiàn)象屢見不鮮。我國目前的老年人以出生于20世紀(jì)30—50年代的群體為主,部分老年人面臨有住宅但養(yǎng)老金收入較低、老年生活質(zhì)量不高的困境,是典型的“房子富人”“現(xiàn)金窮人”。居住權(quán)下的養(yǎng)老問題,涉及兩種老年人:一部分是以釋放自有房屋的經(jīng)濟(jì)價值來獲取流動的養(yǎng)老金,提高老年生活質(zhì)量；另一部分則是無房的老年人群體,以子女履行贍養(yǎng)義務(wù)為其提供住所,保障老有所居。

“以房養(yǎng)老”通常是指通過釋放不動產(chǎn)價值來獲取流動養(yǎng)老資金的方式,現(xiàn)已成為一種新型的養(yǎng)老金融產(chǎn)品,但在以家庭養(yǎng)老為主要養(yǎng)老模式的我國尚處于發(fā)展初期,主要模式為住房反向抵押養(yǎng)老保險、在上海試點(diǎn)的售房返租模式以及租售換養(yǎng)模式。但上述三種模式均難以為繼,根本原因?qū)崬閭鹘y(tǒng)觀念的桎梏與具體法律規(guī)則的缺失,老年人對市場上的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品難以信賴,與其保障居住權(quán)益的訴求相悖,而居住權(quán)的確立恰是解決這一問題的重要轉(zhuǎn)機(jī)?！睹穹ǖ洹返?66條至第371條,分別對居住權(quán)的內(nèi)涵、合同、設(shè)立、限制、期限作出了原則性規(guī)定,不難體現(xiàn)立法者對以老年人為代表的弱勢群體居住權(quán)利益重視之初衷。但老年人的現(xiàn)實(shí)訴求與上述6項(xiàng)條文的內(nèi)容仍有“錯位”之嫌,居住權(quán)規(guī)則在保障老年人的養(yǎng)老需求與居住權(quán)益的適用問題上亟需深入探究。

二、老年人居住權(quán)益保障規(guī)則的司法適用困境

《民法典》出臺前,法院針對居住權(quán)糾紛的裁判思路一般有兩種:一是基于物權(quán)法定原則,將居住權(quán)的相關(guān)約定解釋為所有權(quán)等其他類型的物權(quán)；二是通過法律解釋確認(rèn)居住權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)屬性。①最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編:《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(下),北京:人民法院出版社,2020年,第865頁。但各法院對居住權(quán)糾紛存在法律適用、裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。②任宇飛、李玉斌:《論居住權(quán)的類型及其司法適用》,《重慶大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)》2015年第3期。以《最高人民法院公報》2016年第7期中的“劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割案”為例,該案直觀反映了此前的審判思路:法院一般傾向于肯定老年人享有與子女共有房產(chǎn)的居住權(quán),認(rèn)為父母出于疼愛子女為其購房的出資具有贈與性質(zhì),依據(jù)《物權(quán)法》第7條判決子女基于贍養(yǎng)義務(wù)與公序良俗應(yīng)當(dāng)保障老年人對出資房屋的居住權(quán)。③在本案中,終審法院認(rèn)定被告父母與原告女兒按份共有涉案房屋,父母雖對房屋出資較高,但按約定二老僅各占5%,在女兒占房屋所有權(quán)份額90%有權(quán)處分房屋的基礎(chǔ)上,法院仍基于贍養(yǎng)關(guān)系與《物權(quán)法》第7條物權(quán)行使需遵循公序良俗為由駁回了女兒分割房產(chǎn)的訴求,肯定了父母在涉案房屋上的居住權(quán)。詳見重慶市第五中級人民法院(2014)渝五中法民終字第06040號民事判決書。從該案切入,縱觀《民法典》出臺前的居住權(quán)糾紛,多伴隨房屋在買賣、繼承、贈與中的所有權(quán)變動,大致可分為以下幾種:第一,房屋所有權(quán)人處分特定房屋未經(jīng)居住權(quán)人同意的行為效力界定；第二,房屋買賣以及贈予、繼承等行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移對居住權(quán)人的影響；第三,居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值衡量標(biāo)準(zhǔn)的界定。

《民法典》頒布后,由6個立法條款確立了居住權(quán),規(guī)定了特殊主體于他人居住性房屋上以書面形式設(shè)立且登記后生效的居住權(quán),以無償性為原則,并不可轉(zhuǎn)讓與繼承。從立法內(nèi)容上看,這些規(guī)定多以原則性規(guī)定為主。但從功能主義的角度分析,此次居住權(quán)立法既然以保障弱勢群體利益為目的,老年人的居住權(quán)糾紛理應(yīng)在新條文的司法運(yùn)用中得到相較此前更高效的解決,但目前來看,仍舊難以直接化解居住權(quán)糾紛。

筆者在“威科先行”網(wǎng)站搜索關(guān)鍵詞“居住權(quán)”,發(fā)現(xiàn)從2020年8月至2021年8月,民事案件有9723條相關(guān)結(jié)果,其中“婚姻家庭、繼承糾紛”1528條,“物權(quán)糾紛”2719條,其余糾紛以“合同、準(zhǔn)合同糾紛”為主(如圖1)。該數(shù)據(jù)體現(xiàn)出,在居住權(quán)相關(guān)案件中,除居住權(quán)合同糾紛以外,家庭矛盾與房屋相關(guān)權(quán)益是大眾爭議核心。相應(yīng)地,與公司、證券、保險等有關(guān)的民事糾紛數(shù)量極少,從側(cè)面說明以房養(yǎng)老類的金融產(chǎn)品市場發(fā)展并不理想,這與我國法律要求金融行業(yè)分業(yè)經(jīng)營不無關(guān)系。

圖1 居住權(quán)糾紛的案由占比

為了更深入地厘清居住權(quán)糾紛中老年人群體的權(quán)益保障問題,筆者在結(jié)果中進(jìn)一步以“老人”“老年人”作為關(guān)鍵詞限縮,分別有882條和257條,以時間線與關(guān)鍵詞命中頻次為標(biāo)準(zhǔn)閱覽了前500條搜索結(jié)果,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)案件的爭議焦點(diǎn)并非老年人的居住權(quán)益,甚至老年人也非案件原被告。究其原因,一方面,老年人維權(quán)意識相對不足,在訴求上表達(dá)能力較弱,所提供的相關(guān)證據(jù)難以達(dá)到法院認(rèn)可的事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面,大多數(shù)老年人更傾向于選擇在家庭內(nèi)部解決糾紛(如圖2)?；诖?需要進(jìn)一步關(guān)注與分析老年人的居住權(quán)訴求內(nèi)容。

圖2 居住權(quán)糾紛案件的主體占比

綜合筆者對相關(guān)司法案件的梳理,老年人居住權(quán)益糾紛大致可以分為以下類型:

第一種,贍養(yǎng)型居住權(quán)(下文簡稱“贍養(yǎng)型”)。此類糾紛在司法實(shí)踐中常表現(xiàn)為老年人為教育資源、子女成家等原因出讓其自有房屋。在贍養(yǎng)型案件中,老年人居住權(quán)權(quán)益得到保護(hù)的比例很高,尤其是名下無房的老年人,大多法院以“子女對父母有贍養(yǎng)扶助的法定義務(wù),應(yīng)當(dāng)履行對父母的贍養(yǎng)義務(wù)”為由支持老年人享有居住權(quán)益。該類案件在審判中法院通常援用的條款為《民法典》第1043條、第366條或《老年人權(quán)益保障法》第16條。

第二種,遺囑型居住權(quán)(下文簡稱“遺囑型”)。此類大多為老年人喪偶再行嫁娶而產(chǎn)生的糾紛。①此類案件參考2021年2月最高人民法院發(fā)布的“人民法院老年人權(quán)益保護(hù)十大典型案例”案例一。老年人去世繼承開始后,所有權(quán)人與居住權(quán)人就該房產(chǎn)發(fā)生糾紛。此類案件背后體現(xiàn)的實(shí)際上是居住權(quán)益與所有權(quán)或其他用益物權(quán)之間的沖突與規(guī)范。法院在此類案件審判中適用的條款依具體案件為準(zhǔn),通常涉及《民法典》贈與合同規(guī)則、遺囑繼承和遺贈規(guī)則,以及居住權(quán)繼承的相關(guān)規(guī)定。

第三種,投資型居住權(quán)(下文簡稱“投資型”)。此類居住權(quán)益糾紛,以房養(yǎng)老“套路貸”即為典型②此類案件參考2021年2月最高人民法院發(fā)布的“人民法院老年人權(quán)益保護(hù)十大典型案例”案例三。,嚴(yán)重的甚至涉及刑事犯罪。不同于前述兩種,其屬于投資性居住權(quán)的范疇。法院在采取刑事手段打擊的同時,也意欲通過民事審判達(dá)到合理保護(hù)老年人居住權(quán)益的目的,審判時法院一般援引《民法典》第148條、第154條、第164條等合同無效或可撤銷的相關(guān)規(guī)定在此類案件中維護(hù)老年人的合法權(quán)益。

上述老年人居住權(quán)保護(hù)類型案件分類的依據(jù)主要是通過對相關(guān)司法案例的收集及梳理,依照保障性、投資性、生活性、遺囑性以及析產(chǎn)性居住權(quán)的分類進(jìn)一步以老年人為視角進(jìn)行歸納。司法實(shí)踐中,老年人居住權(quán)保護(hù)以贍養(yǎng)型為主,其次是遺囑型,最后才是投資型。筆者對其中與老年人居住權(quán)爭議關(guān)聯(lián)度相對較高的30個案例進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)其中適用《民法典》下居住權(quán)條文的僅有6個案例,比例較低。①選取案件的標(biāo)準(zhǔn)主要考慮以下因素:其一,從時間上,案例均在《民法典》居住權(quán)條款出臺后；其二,從原被告主體上,案件相關(guān)爭議與老年人的居住權(quán)益關(guān)聯(lián)度較高。在爭議判決中直接適用了《民法典》中居住權(quán)相關(guān)條文的案件僅有:重慶市酉陽土家族苗族自治縣人民法院(2021)渝0242民初2590號；四川省成都市金牛區(qū)人民法院(2021)川0106民初4340號判決書；河北省邢臺市信都區(qū)人民法院(2021)冀0503民初1342號判決書；陜西省西安市新城區(qū)人民法院(2021)陜0102民初6342號判決書；江蘇省蘇州市中級人民法院(2021)蘇05民終2543號判決書。在涉及贍養(yǎng)的居住權(quán)糾紛中,法院說理時主要適用《民法典》第1067條釋明子女對父母具有贍養(yǎng)義務(wù),確保父母老有所居是贍養(yǎng)義務(wù)的重要內(nèi)容,最后就老年人居住權(quán)問題,小部分法院直接適用《民法典》第366條居住權(quán)的定義,但仍有多數(shù)法院適用的是《老年人權(quán)益保障法》第16條第1款明確贍養(yǎng)人有妥善安排老年人住房的義務(wù)。

分析圖3居住權(quán)的立法條文引用率不高的原因,主要有兩方面:一方面是《民法典》正式生效不足一年,在案件審理中,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第1條的規(guī)定,多數(shù)案件發(fā)生在審理之前,故原則上適用案件發(fā)生時仍有效的《物權(quán)法》《民法總則》；另一方面,這與《民法典》中居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)、實(shí)用性欠缺亦有一定關(guān)聯(lián)。綜合梳理《民法典》頒布之前的案例,發(fā)現(xiàn)法院多以物權(quán)規(guī)則、公序良俗原則或直接援引《老年人權(quán)益保障法》來保障老年人的居住權(quán)利,同時考量法院在《民法典》頒布后適用居住權(quán)條文的案件數(shù)量極其有限,即使在2021年2月最高人民法院發(fā)布的“人民法院老年人權(quán)益保護(hù)十大典型案例”中存在老年人居住權(quán)案件,但相關(guān)案例并未釋明居住權(quán)規(guī)則,這些均在不同程度上顯示居住權(quán)規(guī)則難以直接在保障老年人居住權(quán)中發(fā)揮其有效功用。

圖3 援引居住權(quán)條文的占比圖

與此同時,從目前的司法適用看,居住權(quán)條款的援引率最高的即《民法典》第366條居住權(quán)的定義,用于輔助《民法典》中贍養(yǎng)義務(wù)、合同規(guī)則、繼承規(guī)則等的論證,其余規(guī)定包括第367條居住權(quán)合同、第368條權(quán)利的設(shè)立、第369條權(quán)利轉(zhuǎn)讓限制、第370條權(quán)利的消滅以及第371條遺囑設(shè)立,實(shí)則難以運(yùn)用到具體以老年人為主體的居住權(quán)案件中,主要表現(xiàn)在規(guī)定與現(xiàn)實(shí)問題的脫節(jié):就居住權(quán)本身,老年人的訴求多是明確其與兒女之間就房屋問題的確定權(quán)屬或是自身的居住利益,這實(shí)則涉及居住權(quán)的多元設(shè)立形式、居住權(quán)合同規(guī)則的適用、居住權(quán)的內(nèi)容與邊界、權(quán)利的期限以及居住權(quán)養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)價值等復(fù)雜問題；就居住權(quán)與其他權(quán)利之間的關(guān)系,老年人面臨的是居住權(quán)特殊的流轉(zhuǎn)限制、與租賃關(guān)系以及抵押權(quán)等其他用益物權(quán)的優(yōu)先性爭端,甚至可預(yù)見的“一房多居”爭議。上述現(xiàn)實(shí)問題均難以在第366條至第371條中直接尋得解決方式,故而筆者認(rèn)為,在老年人居住權(quán)益糾紛中存在一定程度上的法律規(guī)則適用困境。

鑒于居住權(quán)在實(shí)踐中的高運(yùn)用率與其在司法適用中的低引用率存在失衡①居住權(quán)在《民法典》“用益物權(quán)”下共計6項(xiàng)條款,與此相比較,居住權(quán)的下一章“地役權(quán)”,在司法實(shí)踐中已經(jīng)少有鮮活案例,實(shí)際已近似消亡,但仍占據(jù)著多達(dá)14個條文的篇幅。,一則需要運(yùn)用一般民法原理以及比較法中較為成熟的規(guī)則進(jìn)行續(xù)造,以化解未來居住權(quán)審判實(shí)踐中可能面對的裁判規(guī)則不足之困境；二則居住權(quán)其余條款對老年人權(quán)益保障功能的接納與消化,也需要后續(xù)的司法解釋與指導(dǎo)案例進(jìn)行補(bǔ)闕。否則,目前的原則性規(guī)定難以保障老年人等弱勢群體的居住權(quán)益,與立法初衷相悖。綜上,筆者認(rèn)為需以法律解釋為基礎(chǔ)、規(guī)則補(bǔ)充為手段對居住權(quán)制度進(jìn)行完善。

三、設(shè)立模式與規(guī)則適用：居住權(quán)對養(yǎng)老功能的接納

前述的贍養(yǎng)型案件中,雖然法院常以贍養(yǎng)義務(wù)來保障老年人的居住權(quán)益,但此適用存在較大的局限性。首先,只有當(dāng)老年人名下無房或居住環(huán)境惡劣時法院才會以“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房”為老年人設(shè)立居住權(quán)。倘若老年人本身有自有房,在未與子女明確約定居住權(quán)的前提下,法院難以援引贍養(yǎng)義務(wù)直接為其于出資房屋上設(shè)立居住權(quán)。其次,贍養(yǎng)型糾紛下,老年人基于習(xí)慣常以口頭約定或字據(jù)形式約定居住權(quán),此時權(quán)利是否成立可能產(chǎn)生爭議。再次,法院此前以保護(hù)老年人住房利益為由直接賦予其居住權(quán),倘若后續(xù)發(fā)生糾紛,由于《民法典》居住權(quán)規(guī)則并未將法院裁判囊括在內(nèi),可否直接依據(jù)法院判決設(shè)立居住權(quán)?最后,即使老年人以設(shè)立居住權(quán)為前提為子女出資購房,其在該房屋上的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有償或無償,適用何種合同規(guī)則,亦會影響其后續(xù)權(quán)益的保障。上述均為居住權(quán)設(shè)立過程中制度對養(yǎng)老功能的接納亟需解決的問題。

(一)老年人居住權(quán)設(shè)立方式的多元化

在《民法典》出臺前,居住權(quán)一般有兩種設(shè)立方式:一是依靠當(dāng)事人自由約定,二是依據(jù)法院的裁判文書。在《民法典》出臺后,根據(jù)第367、第386與第371條的規(guī)定,居住權(quán)有兩種設(shè)立方式(書面合同與遺囑),并以無償設(shè)立為原則、有償設(shè)立為補(bǔ)充。背后的法理在于居住權(quán)的成立與不動產(chǎn)物權(quán)原則一樣都實(shí)行登記生效主義,也只能通過以合同或遺囑為載體的書面形式。②參見《民法典》第367條、第368條與第371條關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的規(guī)定。但這樣的規(guī)定存在瑕疵。居住權(quán)制度的產(chǎn)生,一方面基于國家政策、社會觀念對弱勢群體的關(guān)注,另一方面是從大量的離婚糾紛、贍養(yǎng)糾紛、繼承糾紛等司法案例中汲取的經(jīng)驗(yàn)。在以往眾多離婚、贍養(yǎng)案件中,居住權(quán)可以通過司法裁判設(shè)立。③參見寧夏回族自治區(qū)賀蘭縣人民法院(2021)寧0122民初1815號判決書。該案中法院認(rèn)為原告母親雖未與被告兒子就居住權(quán)相關(guān)事宜進(jìn)行登記,但原告已在爭議房屋居住多年形成事實(shí)上的居住權(quán),法院判決原告享有爭議房屋的居住權(quán)并責(zé)令被告夫婦搬離爭議房屋。該案中的居住權(quán)始終未進(jìn)行登記,但法院認(rèn)定其有效?！睹穹ǖ洹返?29條基本承襲了《物權(quán)法》第28條的內(nèi)容,規(guī)定:“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。”故而筆者認(rèn)為居住權(quán)在設(shè)立形式的規(guī)定上存在漏洞,對老年人實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的養(yǎng)老功能尤為不利。此外,《民法典》第371條以遺囑方式設(shè)立與前文所述的遺囑型糾紛密切相關(guān),一般發(fā)生在老年人為其再婚配偶保留房屋居住權(quán)的情形下。但《民法典》第230條規(guī)定因繼承取得的物權(quán)自繼承開始時發(fā)生效力,而居住權(quán)規(guī)定的是登記生效主義,與第230條產(chǎn)生了矛盾。

故而,居住權(quán)的設(shè)立形式以及生效時間在法律規(guī)定中應(yīng)當(dāng)另行但書,以確保司法裁判下大量直接設(shè)立的居住權(quán)能夠生效。眾所周知,法律文書會導(dǎo)致物權(quán)變動,無須經(jīng)過登記或者交付。法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動的規(guī)定并非各國都有,我國早先在起草《物權(quán)法》時,第28條便是借鑒了《瑞士民法典》第656條和我國臺灣地區(qū)“民法”第759條的規(guī)定。④程嘯:《因法律文書導(dǎo)致的物權(quán)變動》,《法學(xué)》2013年第1期。但大多學(xué)者認(rèn)為,并不是所有文書都能作為物權(quán)變動的基礎(chǔ)。能夠引起物權(quán)變動的法律文書只有民事判決和刑事判決,而民事判決一般也只有形成之訴能有此法律效果。①房紹坤:《導(dǎo)致物權(quán)變動之法院判決類型》,《法學(xué)研究》2015年第1期；王明華:《論〈物權(quán)法〉第28條中“法律文書”的涵義與類型》,《法學(xué)論壇》2012年第9期。從前述的贍養(yǎng)類糾紛案件來看,老年人據(jù)以取得居住權(quán)的法律文書,一般為民事訴訟中的形成之訴,符合《民法典》的規(guī)定以及學(xué)界對于物權(quán)變動依據(jù)的論述,居住權(quán)理論上應(yīng)當(dāng)能夠通過司法裁判設(shè)立。對于居住權(quán)設(shè)立的規(guī)定漏洞,理應(yīng)在后續(xù)司法解釋中予以補(bǔ)充。

對于《民法典》第371條與第230條的矛盾,筆者認(rèn)為第371條規(guī)定的“參照適用”應(yīng)當(dāng)理解為遺囑設(shè)立的居住權(quán)的一般內(nèi)容,參照適用本章的居住權(quán)規(guī)定。就遺囑繼承的特殊規(guī)定,普通情況下以登記為設(shè)立標(biāo)準(zhǔn),但基于繼承發(fā)生的物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)另行看待。被繼承人死亡后,繼承人即取得居住權(quán),此時登記并非居住權(quán)的設(shè)立要件,因此以遺囑設(shè)立居住權(quán)的不適用《民法典》第368條“居住權(quán)自登記時設(shè)立”的規(guī)定。②最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編:《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(下),第899頁。但實(shí)踐中為了避免發(fā)生爭端,在繼承發(fā)生后繼承人應(yīng)當(dāng)及時辦理居住權(quán)登記以強(qiáng)化物權(quán)公示之效用。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示,通過登記,公眾能夠查閱不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移以及變更的狀態(tài),公示賦予不動產(chǎn)變動內(nèi)容以公信力。③王利明:《物權(quán)法》,北京:中國人民大學(xué)出版社,2011年,第29-33頁。公示之效用一在明確物權(quán)的歸屬、定分止?fàn)?二在維護(hù)交易安全,保護(hù)善意第三人,三在提高物的利用效率,于不影響物之利用的情況下進(jìn)行價值交換。④最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編:《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(上),北京:人民法院出版社,2020年,第42-43頁。參考《民法典》出臺后居住權(quán)的首個執(zhí)行案例⑤2006年,李某與許某結(jié)婚,二人婚后未生育子女,后許某因病去世,留下遺囑將房產(chǎn)贈與其弟(該房產(chǎn)屬于許某婚前財產(chǎn)),但李某再婚之前仍可居住其中。年初,李某發(fā)現(xiàn)這套房子被妻弟掛在網(wǎng)絡(luò)平臺出售,因數(shù)次交涉未果后訴諸法院,申請居住權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院經(jīng)審理后于2021年2月26日作出執(zhí)行裁定,將該房屋居住權(quán)登記在李某名下。,可見即使根據(jù)法律規(guī)定繼承人能夠基于遺囑直接取得居住權(quán),及時登記公示也能進(jìn)一步避免糾紛。

(二)有償與無償：居住權(quán)合同的規(guī)則適用

根據(jù)前文的司法實(shí)踐總結(jié),老年人以養(yǎng)老為目的設(shè)立居住權(quán)常有三種形式:一是投資型下,以其房屋所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值換取居住權(quán),此種交易一般存在于老年人與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間；二是贍養(yǎng)型下,表現(xiàn)形式為老年人以兒女名義出資買房等,為自己設(shè)立居住權(quán)；三是贍養(yǎng)型下,兒女以履行贍養(yǎng)義務(wù)為目的為老年人設(shè)立居住權(quán)。基于對價是否存在的標(biāo)準(zhǔn)判斷,在上述三種居住權(quán)養(yǎng)老的模式中,筆者認(rèn)為僅有最后一種屬于絕對無償,第二種看似為所有權(quán)支付對價,但筆者認(rèn)為仍屬于有償設(shè)立居住權(quán)。區(qū)分居住權(quán)有償性與無償性之意義在于兩者合同適用的規(guī)則不同,在老年人居住權(quán)合同的語境下,無償性居住權(quán)合同一般會被認(rèn)定為贈與合同。在司法實(shí)踐中,有償設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)適用雙務(wù)合同的條款,而無償設(shè)立則應(yīng)當(dāng)以贈與合同的制度為準(zhǔn)。

有償合同的核心在于對價。在上述老年人居住權(quán)糾紛中,投資型基本不存在對價爭論。但在父母以子女名義買房的居住權(quán)糾紛中,由于沒有明確的對價,且有償合同對于合同的程序、形式?jīng)]有嚴(yán)格要求,再加上一旦涉及子女的婚姻狀況,則極易產(chǎn)生糾紛。這里的“對價”雖不同于“等價”,但在父母沒有贈與且表示居住意愿的前提下,老年人為子女償付買房款占總價的多少視為對價?抑或有出資即視為對價?這些在未來的司法實(shí)踐中都是即將面臨的問題。筆者認(rèn)為,就對價的認(rèn)定,法院在審理時可以參考離婚訴訟中父母為子女買房的份額分?jǐn)偤团e證標(biāo)準(zhǔn)。例如,對于父母的出資構(gòu)成房屋的首付款且是啟動購房流程的基本因素的,或是父母出資是子女能夠獲得貸款并以自己名義購得并使用房屋的前提條件的,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是“對價”。

此外,或許有人會提出,老年人以兒女名義購房同時要求子女為自己設(shè)立居住權(quán)的行為不應(yīng)當(dāng)是有償?shù)碾p務(wù)合同,而是附義務(wù)的贈與合同,因?yàn)樵诟搅x務(wù)的贈與合同中,雙方當(dāng)事人互負(fù)義務(wù),老年人為子女買房為贈與行為,設(shè)立居住權(quán)為贈與合同的附屬義務(wù)。雖然在我國目前的立法中,并沒有嚴(yán)格區(qū)分雙務(wù)合同與附義務(wù)的贈與合同,甚至普遍認(rèn)為立法者將附義務(wù)的贈與合同作為一種雙務(wù)合同①易軍:《買賣合同之規(guī)定準(zhǔn)用于其他有償合同》,《法學(xué)研究》2016年第1期。,但在司法實(shí)踐中,若不嚴(yán)格區(qū)分這兩種合同,很有可能引發(fā)實(shí)踐上的混亂。②朱朝暉:《潛伏于雙務(wù)合同中的等價性》,《中外法學(xué)》2020年第1期。一方面,根據(jù)《民法典》第658條,贈與合同的贈與人享有撤銷權(quán),這是其與雙務(wù)合同最顯著的差異之一。聯(lián)系前文所述的無償設(shè)立居住權(quán)的形式,子女在為父母無償設(shè)立居住權(quán)時,在法律上享有任意撤銷的權(quán)利,在此情形下應(yīng)當(dāng)如何確保老年人的居住權(quán)益,將在后文具體論述。另一方面,受贈人在長期義務(wù)負(fù)擔(dān)下有可能通過混淆贈與合同的性質(zhì)達(dá)到逃避責(zé)任的目的,這種方式在附撫養(yǎng)義務(wù)的贈與合同糾紛中并不少見。因此,直接將老年人以兒女名義購房同時要求子女為自己設(shè)立居住權(quán)的行為定性為雙務(wù)合同看待,較為符合司法實(shí)踐的要求,也有利于房地產(chǎn)市場交易的穩(wěn)定性。在有償合同下,無論是老年人為子女出資買房或是將房屋出售給商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同時為自己設(shè)立居住權(quán),出資買房/出售房屋和設(shè)立居住權(quán)都應(yīng)當(dāng)直接視作一個雙務(wù)合同,設(shè)立居住權(quán)是該合同的主合同義務(wù),若相對方未按照約定為老年人設(shè)立居住權(quán)可視為根本違約,依法承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

居住權(quán)的無償設(shè)立是贍養(yǎng)型下的一般做法,適用《民法典》中贈與合同的規(guī)定。前文述及,贈與合同與雙務(wù)合同最大區(qū)別之一即贈與人的合同撤銷權(quán),根據(jù)該條,房屋所有人有權(quán)在居住權(quán)完成登記前撤銷居住權(quán)合同。居住權(quán)人為保障其居住權(quán)益,可以根據(jù)《民法典》第660條,通過公證居住權(quán)合同使其無法撤銷。倘若兒女是以履行贍養(yǎng)義務(wù)為由設(shè)立的居住權(quán),老年人亦可以該居住權(quán)合同是具有道德義務(wù)的贈與合同來對抗贈與人的撤銷權(quán)。雖然根據(jù)《民法典》第658條規(guī)定,在權(quán)利轉(zhuǎn)移前贈與人可以行使撤銷權(quán),但即使在權(quán)利轉(zhuǎn)移后仍可以根據(jù)第663條與第665條撤銷贈與。故而在子女接受房產(chǎn)贈與后拒絕為老年人設(shè)立居住權(quán),老年人也可據(jù)此維護(hù)自身的居住權(quán)益。無償設(shè)立的居住權(quán)在法理上屬于一種“無償處分財產(chǎn)權(quán)益”的行為,可能會對債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)產(chǎn)生不利影響,為了避免居住權(quán)成為一種新型的惡意延長債務(wù)履行期限的方式,債權(quán)人可以根據(jù)《民法典》第538條請求人民法院撤銷債務(wù)人為他人無償設(shè)立的居住權(quán)。

(三)居住權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容與邊界限制

無論是贍養(yǎng)型、遺囑型亦或投資型,居住權(quán)行使都必然會產(chǎn)生權(quán)利人對房屋負(fù)擔(dān)的爭端——居住權(quán)人的具體權(quán)利義務(wù)范疇在《民法典》中并未明確。居住權(quán)行使中的規(guī)則細(xì)化,可就居住權(quán)人的負(fù)擔(dān)義務(wù)與侵權(quán)救濟(jì)兩部分分而論之。負(fù)擔(dān)義務(wù)即對房屋設(shè)施的維護(hù)、物業(yè)費(fèi)用的分?jǐn)偟取Υ?官方釋義是房屋維護(hù)的日常費(fèi)用等問題可以合同約定并進(jìn)行登記。③黃薇主編:《中華人民共和國民法典物權(quán)編解讀》,北京:中國法制出版社,2020年,第548頁。但實(shí)際上,此前《物權(quán)法草案》的相關(guān)內(nèi)容已十分具有參考價值,對上述提及的問題基本有涵蓋,如要求居住權(quán)人合理使用房屋及其附屬設(shè)施、承擔(dān)日常維護(hù)與物業(yè)費(fèi)用等。與目前官方釋義的做法不同在于,官方釋義是將負(fù)擔(dān)附著于債權(quán),即居住權(quán)合同,而《物權(quán)法草案》則是將負(fù)擔(dān)直接附著于物權(quán)。④汪洋:《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》,《比較法研究》2020年第6期。前者只能約束合同當(dāng)事人,后者不僅約束當(dāng)事人,在登記后還能約束后手受讓人。⑤申衛(wèi)星、楊旭:《中國民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)?》,《比較法研究》2019年第6期?！睹穹ǖ洹芳葲Q定將此前備受爭議的居住權(quán)正式納入作為用益物權(quán)的一種,就應(yīng)當(dāng)在該制度規(guī)范的構(gòu)建中更加細(xì)化。但是,老年人對日常房屋的修繕與維護(hù)等未必能夠完全負(fù)擔(dān),在規(guī)制時應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人對責(zé)任分?jǐn)傔M(jìn)行自行約定。此外,《老年人權(quán)益保障法》第16條第3款規(guī)定,贍養(yǎng)人有維修老年人自有住房的義務(wù),筆者認(rèn)為該條能夠適用于贍養(yǎng)型居住權(quán)。房屋雖非老年人所有,但無論是與子女同住或是分居而住,子女在房屋所有權(quán)人前首先是贍養(yǎng)人,老年人對房屋的居住權(quán)益也是子女贍養(yǎng)義務(wù)的一部分。所以,贍養(yǎng)型下的老年人無需承擔(dān)一般居住權(quán)人可能需要承擔(dān)的房屋修繕義務(wù)。

居住權(quán)本質(zhì)是所有權(quán)與使用權(quán)二元分離之下房屋的多元利用①魯曉明:《“居住權(quán)”之定位與規(guī)則設(shè)計》,《中國法學(xué)》2019年第3期。,故居住權(quán)人在行使權(quán)利時也如房屋所有人一樣會面臨著權(quán)利侵害,如裝修噪音、采光遮擋等問題,從而對居住權(quán)人正常使用房屋造成困擾。居住權(quán)是一項(xiàng)法定的用益物權(quán),居住權(quán)人在權(quán)利存續(xù)中面對侵權(quán)有獨(dú)立的不依賴于所有權(quán)的侵權(quán)賠償請求權(quán),必要時可以請求侵害人排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

四、老年人居住權(quán)行使中的權(quán)利沖突解決模式

在《民法典》居住權(quán)規(guī)則出臺前,由于居住權(quán)并非法定物權(quán),在權(quán)利沖突糾紛中保護(hù)難度極大,此情況隨著居住權(quán)的登記設(shè)立應(yīng)當(dāng)有所緩解,但在法律適用上仍需論述釋明。前文提及的居住權(quán)出臺后第一例執(zhí)行案件即居住權(quán)與其他物權(quán)沖突的典型,在未來的司法案例中必然也會出現(xiàn)設(shè)有居住權(quán)的房屋面臨抵押、轉(zhuǎn)讓、出租等一系列沖突。在歐洲,普遍存在一種以房養(yǎng)老產(chǎn)品,被稱為“空虛所有權(quán)交易”(la vendita della proprietànuda)②肖俊:《空虛所有權(quán)交易與大陸法系的以房養(yǎng)老模式》,《上海財經(jīng)大學(xué)學(xué)報》2017年第1期。,該物權(quán)交易模式在居住權(quán)生效后的我國以房養(yǎng)老市場將大有可為。此外,贍養(yǎng)型、遺囑型甚至投資型中均不乏未經(jīng)居住權(quán)人同意的房屋處分等糾紛,這也是居住權(quán)將面臨的實(shí)踐爭議。為了避免老年人居住權(quán)益受損,居住房屋被所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租甚至拍賣,嚴(yán)重影響其晚年生活質(zhì)量,需要解決并厘清居住權(quán)在行使中本身的可轉(zhuǎn)移性、與租賃關(guān)系的沖突矛盾以及與其他物權(quán)之間的排位與協(xié)調(diào)。對此,筆者認(rèn)為需要適用法律解釋與規(guī)則參照的途徑解決糾紛。

(一)居住權(quán)的“轉(zhuǎn)讓”與“繼承”

以上海市第一中級人民法院(2021)滬01民終3396號“朱琳等排除妨害糾紛案”判決書為例。在該案件中,上訴人(原審被告)認(rèn)為,基于其與過世丈夫在婚姻存續(xù)期間取得爭議房屋,雖登記在原告繼女名下,但在丈夫過世后,其對該房屋應(yīng)當(dāng)繼續(xù)享有居住權(quán)益。法院認(rèn)為,在無贍養(yǎng)義務(wù)時,自丈夫過世后上訴人居住涉案房屋的權(quán)利基礎(chǔ)已喪失。被上訴人在父親去世不久即要求上訴人搬離涉案房屋雖稍顯冷漠,但并不違反法律及公序良俗,故駁回了上訴人的請求。該案背后的法理即在于,居住權(quán)益不能繼承,在具有特定人身屬性時一般不進(jìn)入市場流通,故而即使在共同居住的居住權(quán)人死亡后,同住人也不能憑借與居住權(quán)人生前的人身關(guān)系而直接繼承該居住權(quán)。該案例很直觀地反映出居住權(quán)在我國的法律屬性與實(shí)踐爭議。根據(jù)《民法典》第369條,居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承。此條款從規(guī)則上解讀應(yīng)為強(qiáng)制性規(guī)定,而違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的民事行為無效,故當(dāng)事人自行約定轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的合同無效。但若在實(shí)踐中,對確實(shí)有需要轉(zhuǎn)移的居住權(quán),在法律允許的前提下如何進(jìn)行意思自治?居住權(quán)本身雖不可轉(zhuǎn)讓,但倘若與所有權(quán)人約定以在特定房屋之上新設(shè)居住權(quán)的形式對原居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,則是有效的。同理,無論是法定繼承還是遺囑繼承,居住權(quán)人與所有權(quán)人通過約定的方式,以其死亡為生效要件為其指定繼承人設(shè)立居住權(quán)的形式也是有效的。總之,居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性主要是建立在對所有權(quán)人的保護(hù)意圖上,無論是轉(zhuǎn)讓還是繼承,都只能通過所有權(quán)人設(shè)立新居住權(quán)這一方式才能實(shí)現(xiàn)。

(二)居住權(quán)與租賃沖突下的“物權(quán)不破租賃”

《民法典》出臺前,贍養(yǎng)型糾紛中出現(xiàn)諸如兒女為趕走老人、惡意將房屋出租的類似爭端,法院一般只能以贍養(yǎng)義務(wù)為由責(zé)令子女為父母提供住所或補(bǔ)償,但此路徑難以直接保護(hù)老年人的居住權(quán)。居住權(quán)作為一種用益物權(quán),相較于《民法典》第323條對用益物權(quán)的定義,特殊之處在于權(quán)利人對特定房屋只能進(jìn)行占有、使用,無法進(jìn)行收益。居住權(quán)與租賃在房屋用途上類似,差別在債權(quán)與物權(quán)屬性上,同一房屋在理論上可以同時存在租賃權(quán)與居住權(quán),但因其用途具有相似性在未來極有可能產(chǎn)生糾紛,同時也將有部分租賃關(guān)系會被居住權(quán)所替代。

在居住權(quán)確立前,市場上的以房養(yǎng)老產(chǎn)品(如售房返租),本質(zhì)上是房屋的“買賣合同+租賃合同”的結(jié)合。而在該模式下,若將租賃合同替換為居住權(quán)合同,則與住房反向抵押貸款一樣,可以完全被居住權(quán)取代。實(shí)際上,由于我國幅員遼闊,南北溫度、東西濕度差異極大,近幾年催生了“候鳥式”“時段式”養(yǎng)老模式:北方老年人與南方酒店簽訂合同,以便在每年特定時段居住,這實(shí)際上成立的就是對酒店的居住權(quán)。但這種行為在居住權(quán)確立之前只能依靠債法調(diào)整,老年人對酒店的居住不具有對抗第三人的權(quán)利,也不享有任何支配權(quán)。現(xiàn)在其能與酒店簽訂居住權(quán)合同,顯然這對投資者而言具有更穩(wěn)定的法律保護(hù)。①魯曉明:《論我國居住權(quán)立法之必要性及以物權(quán)性為主的立法模式——兼及完善我國民法典物權(quán)編草案居住權(quán)制度規(guī)范的建議》,《政治與法律》2019年第3期。租賃對于此類群體而言作為一種傳統(tǒng)手段有比較大的限制:租賃期有20年的上限,穩(wěn)定性不夠強(qiáng),且是一種債權(quán)行為,雖然法律規(guī)定的“買賣不破租賃”在一定程度上賦予了租賃類似物權(quán)的屬性,但并不改變其債權(quán)的本質(zhì)。居住權(quán)對于這類用房群體而言,比債權(quán)關(guān)系更加穩(wěn)定,且最長期限可至居住權(quán)人死亡。在實(shí)踐中,居住權(quán)作為一種以房養(yǎng)老的新選擇,難免與傳統(tǒng)的租賃關(guān)系產(chǎn)生沖突,尤其《民法典》第369條規(guī)定原則上設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租,當(dāng)居住權(quán)與租賃關(guān)系發(fā)生沖突時如何處理矛盾、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益?

以實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)的老年人在獲得房屋居住權(quán)后,房屋所有權(quán)人(子女或商業(yè)機(jī)構(gòu))又將房屋出租的情形為例。一方面,當(dāng)事人若另有約定,設(shè)有居住權(quán)的房屋可以出租。這里的另有約定,根據(jù)《民法典》第140條,可以是明示,也可以是默示?；谇拔乃?因居住權(quán)的相關(guān)規(guī)則缺漏,實(shí)踐中遇到的大量問題需要以民法其他制度進(jìn)行補(bǔ)闕。鑒于居住權(quán)與租賃權(quán)在功能上最為接近,根據(jù)《民法典》第467條的規(guī)定,原則上可以適用最類似的租賃合同規(guī)定。②汪洋:《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》,《比較法研究》2020年第6期。當(dāng)事人是否默示同意,可以參照《民法典》第718條出租人對承租人轉(zhuǎn)租行為的默認(rèn)同意,以六個月未提出異議為期限。另一方面,未經(jīng)當(dāng)事人同意的已設(shè)立居住權(quán)的房屋上的租賃合同如何認(rèn)定,是當(dāng)然無效還是效力待定?根據(jù)我國債權(quán)與物權(quán)區(qū)分的原則,一般不直接認(rèn)定租賃合同絕對無效,而是將擅自出租的行為視作一種無權(quán)處分,在此情況下承租人屬于無權(quán)占有,相對的,租金則屬于不當(dāng)?shù)美τ诜课莩鲎夂笤O(shè)立了居住權(quán)的,根據(jù)《民法典》第725條“買賣不破租賃”與《民法典》第405條“抵押不破租賃”的規(guī)定,舉重以明輕可知居住權(quán)亦不破租賃,原租賃關(guān)系繼續(xù)存續(xù)。物權(quán)處分不破租賃的原則實(shí)際上是一種債權(quán)物權(quán)化的論證思路,或者說是合同當(dāng)事人法定地位的轉(zhuǎn)移。從維護(hù)承租人權(quán)益和市場交易秩序的角度出發(fā),租賃行為發(fā)生在先的買賣行為下受讓人替代原所有權(quán)人成為新的租賃合同當(dāng)事人③胡康生主編:《中華人民共和國合同法釋義》,北京:法律出版社,2009年,第339頁。,這點(diǎn)與現(xiàn)行《德國民法典》第571條第1項(xiàng)、第580條的規(guī)定一致。④陳華彬:《論物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則及其例外情形》,《財經(jīng)法學(xué)》2021年第5期。長期以來,我國的民事審判在涉及租賃關(guān)系的案件中亦是遵循此原則。⑤司法審判實(shí)踐可參見《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號)第54條第2款、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(已廢止)第119條第2款的內(nèi)容。根據(jù)該邏輯,抵押權(quán)、居住權(quán)等用益物權(quán)的設(shè)立甚至沒有改變租賃合同的相對人,租賃合同在無法被所有權(quán)變動擊破的前提下自然也不被居住權(quán)擊破。

值得討論的是,針對老年人這一特殊群體,也有學(xué)者提出應(yīng)當(dāng)對商業(yè)養(yǎng)老下的老年居住權(quán)人的租賃權(quán)例外處理,老年居住權(quán)人的房屋在保證其充足生活空間外仍有空余的部分應(yīng)當(dāng)允許其出租,支持老年人通過居住權(quán)取得經(jīng)濟(jì)收益,但這種行為僅局限于投資型模式下,即具有幫扶性質(zhì)的贍養(yǎng)型、遺囑型中的老年居住權(quán)人不享有出租權(quán)。①王利明:《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題》,《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期。此種觀點(diǎn)在一定意義上符合居住權(quán)的立法初衷,但在立法技術(shù)上較難應(yīng)對實(shí)踐中房地產(chǎn)市場與商業(yè)養(yǎng)老市場的復(fù)雜情況。就目前的法律框架而言,該行為還沒有明確的法律依據(jù)。若要對老年人居住權(quán)益保護(hù)特殊化,需對商業(yè)養(yǎng)老模式下的居住權(quán)房屋再出租作出明確的界定與規(guī)制,目前域外立法例也暫未發(fā)現(xiàn)類似的做法,該提議暫時僅能依靠合同自由約定來達(dá)成。不可否認(rèn),居住權(quán)對老年人而言不僅具有養(yǎng)老價值,也具有投資價值,基于不同的設(shè)立初衷,在適用規(guī)則上應(yīng)差異化,畢竟養(yǎng)老保障與養(yǎng)老投資分屬社會民生與商業(yè)手段。筆者亦贊同對居住權(quán)進(jìn)行社會性居住權(quán)與投資性居住權(quán)的進(jìn)一步區(qū)分②單平基:《〈民法典〉草案之居住權(quán)規(guī)范的檢討和完善》,《當(dāng)代法學(xué)》2019年第1期。,但就目前的規(guī)定來看,應(yīng)偏向?qū)ΜF(xiàn)有規(guī)則先進(jìn)行統(tǒng)一的解釋以確保規(guī)則的一致性,從養(yǎng)老民生為出發(fā)點(diǎn)徐徐圖之,不應(yīng)一蹴而就。

(三)居住權(quán)與其他物權(quán)的優(yōu)先性排序

在居住權(quán)確立之前,一房多賣、同一房屋上設(shè)置多個抵押權(quán)等案例已是老生常談,且已在立法與司法實(shí)踐中得到了緩解與規(guī)制。如今居住權(quán)確立,除了上述案例中出現(xiàn)的房屋所有權(quán)與居住權(quán)的爭議外,進(jìn)一步需要討論的是,當(dāng)居住權(quán)與其他物權(quán)同時存在于房屋上時,權(quán)利存續(xù)期間房屋是否可以處分?處分時居住權(quán)人是否依然能參考租賃關(guān)系中的承租人一樣享有優(yōu)先購買權(quán)?

依前文所述,居住權(quán)與所有權(quán)因其具有對世性,故應(yīng)按照設(shè)立時間來確定優(yōu)先性。居住權(quán)先存在的情況下所有權(quán)人處分房屋并不會影響居住權(quán)的存續(xù),而房屋繼受人行使權(quán)利瑕疵可以考慮對原所有權(quán)人主張違約責(zé)任。如此,所有權(quán)人在處分時,居住權(quán)人能否參照租賃合同的規(guī)定具有優(yōu)先購買權(quán)則是一個較為有爭議的問題。有學(xué)者認(rèn)為,承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有保護(hù)弱者、提高交易效率的正當(dāng)性理由③戴孟勇:《論民法典合同編(草案)中法定優(yōu)先購買權(quán)的取舍》,《東方法學(xué)》2018年第4期。,居住權(quán)應(yīng)當(dāng)參照適用租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)。④陳耀東、賀立群:《論居住權(quán)制度在我國的建立》,《南開學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)》2005年第2期；汪洋:《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》,《比較法研究》2020年第6期。但筆者認(rèn)為在“物權(quán)法定”的原則下,法律只賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán),并沒有同等賦予居住權(quán)人。優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定權(quán)利,不能“無中生有”。至于居住權(quán)與其他權(quán)利如與抵押權(quán)、司法查封的沖突,由于無論是抵押權(quán)還是居住權(quán)都是登記生效主義,包括司法查封,均具有對世性,故原則上應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利設(shè)立的先后順序來確定保護(hù)的順位,可與前文提及的《民法典》第405條抵押權(quán)與租賃關(guān)系的沖突規(guī)則類比。在實(shí)踐中抵押權(quán)設(shè)立在先、居住權(quán)設(shè)立在后的,房屋因抵押而被處分,居住權(quán)自然消滅；房屋已經(jīng)被查封時,不能在后設(shè)立居住權(quán),即使該居住權(quán)登記已經(jīng)完成；如果居住權(quán)已經(jīng)設(shè)立,在后的抵押權(quán)、查封都不能對抗居住權(quán)。

(四)“一房多居”的權(quán)利設(shè)立順位

前文闡述的是居住權(quán)與所有權(quán)、抵押權(quán)、司法查封等權(quán)利的沖突,但一個住宅上存在多個居住權(quán)也是日后會面臨的問題。同一房屋上能夠設(shè)立多個抵押權(quán),在第一順位的債務(wù)得到清償后,第二、第三個抵押權(quán)也有實(shí)現(xiàn)的可能。那么,一個房屋上存在多個居住權(quán)從理論和實(shí)際兩個角度看似乎都具有可行性。筆者認(rèn)為,只要當(dāng)事人對此沒有特別約定,從效率與收益角度出發(fā),也應(yīng)當(dāng)允許一個住宅上設(shè)立多個居住權(quán)以提高房屋利用率,但前提是獨(dú)立的居住范圍和房屋的公共空間都要得到保障。但與抵押權(quán)不同之處在于,多個抵押權(quán)之間存在明確債權(quán)實(shí)現(xiàn)順位,但多個居住權(quán)的協(xié)調(diào)在登記時恐難以居住區(qū)域進(jìn)行劃分,如何登記“順位一致”的居住權(quán)還需要后續(xù)出臺細(xì)則加以規(guī)制。此外,還應(yīng)以房屋的實(shí)際使用面積等為標(biāo)準(zhǔn)對多個居住權(quán)予以一定限制,筆者認(rèn)為此標(biāo)準(zhǔn)可以參照較為成熟的房屋租賃市場的相關(guān)規(guī)定。至于多個居住權(quán)之間的排斥與摩擦,則參考《民法典》中“相鄰關(guān)系”的規(guī)定,按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則來處理多個居住權(quán)之間的關(guān)系。

在養(yǎng)老生活中,有條件的老年人會請護(hù)工陪護(hù),有些喪偶老人會選擇再婚來獲取老年生活的陪伴與慰藉,這就涉及居住權(quán)人是否能有同住人以及同住人的法律地位問題。首先,無論是陪護(hù)還是再婚伴侶,筆者認(rèn)為在居住權(quán)合同中沒有約定排除的情況下,應(yīng)允許居住權(quán)人與其他人同住,《民法典》第366條亦肯定了居住權(quán)人有權(quán)使用他人住宅來“滿足生活居住的需求”,而同住人對其生活上的照護(hù)和精神上的陪伴也是一種生活居住需求。對老年人而言,“滿足生活居住的需要”不僅是單純的“老有所居”,還應(yīng)當(dāng)通過居住權(quán)滿足老年生活的各方面。但這里的同住人,應(yīng)當(dāng)限制在《民法典》第1045條規(guī)定的近親屬、提供生活服務(wù)的保姆和護(hù)工這類人員或者居住權(quán)人需要供養(yǎng)的近親屬以內(nèi)的人。①房紹坤:《論民法典中的居住權(quán)》,《現(xiàn)代法學(xué)》2020年第4期。其次,同住人的法律地位并不等同于居住權(quán)人,這點(diǎn)于前文提及的“朱琳等排除妨害糾紛案”中已有體現(xiàn)。在居住權(quán)消滅之后,同住人對原住宅也不再有任何權(quán)利,因?yàn)樯鲜鐾∪说纳矸菔蔷哂腥艘坌再|(zhì)的,當(dāng)居住權(quán)消滅,意味著對該住宅而言居住權(quán)人不復(fù)存在,則同住人與該住宅的唯一聯(lián)系也隨之消滅。

五、《民法典》第370條以外的居住權(quán)消滅事由

對老年人而言,雖然居住權(quán)的消滅一般都因其去世而自然消滅,但隨著投資型權(quán)利的興起,在未來必然會發(fā)生除權(quán)利人死亡之外居住權(quán)消滅與否的爭議。目前,居住權(quán)的消滅事由,根據(jù)《民法典》第370條的內(nèi)容限于約定期限屆滿或居住權(quán)人死亡這兩種情況。但客觀上居住權(quán)在其他情況下也有可能面臨消滅,如居住權(quán)合同無效或被撤銷、房屋滅失、居住權(quán)人的購買行為形成權(quán)利混同、居住權(quán)人自動放棄居住權(quán)等。②單平基:《〈民法典〉草案之居住權(quán)規(guī)范的檢討和完善》,《當(dāng)代法學(xué)》2019年第1期。筆者就此歸納為以下兩種類型。

(一)因權(quán)利客體滅失導(dǎo)致的消滅

房屋遭遇自然災(zāi)害或人為破壞而滅失,權(quán)利客體不復(fù)存在,居住權(quán)當(dāng)然消滅。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是,在這種情況下,房屋所有權(quán)人若因侵權(quán)賠償或其他救濟(jì)措施獲得了新的房屋,原有的居住權(quán)不能當(dāng)然成立于新的房屋之上。

(二)因權(quán)利人行為導(dǎo)致的消滅

首先,依據(jù)合同設(shè)立的居住權(quán),若該合同符合當(dāng)事人約定、法律規(guī)定的解除條件或者被依法撤銷,居住權(quán)當(dāng)然消滅。其次,從《民法典》的規(guī)定分析,居住權(quán)人若嚴(yán)重濫用權(quán)利,所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)可以依據(jù)《民法典》第132條的強(qiáng)制性規(guī)定,以居住權(quán)人嚴(yán)重侵害其合法權(quán)益請求撤銷居住權(quán),從而導(dǎo)致居住權(quán)的最終消滅。同時,除《民法典》中第369條明確規(guī)定的不得處分的行為外,其余行為該如何界定“濫用”?例如,老年人為了獲取高額養(yǎng)老資金擅自將居住權(quán)進(jìn)行抵押,抵押居住權(quán)的行為是否也和出租一樣構(gòu)成權(quán)利濫用?有學(xué)者認(rèn)為《民法典》雖并未規(guī)定居住權(quán)不得抵押,但因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時會發(fā)生居住權(quán)主體的變更,就相當(dāng)于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓,即違背居住權(quán)的設(shè)立目的。③房紹坤:《論民法典中的居住權(quán)》,《現(xiàn)代法學(xué)》2020年第4期。所以,將居住權(quán)進(jìn)行抵押的行為,也構(gòu)成權(quán)利濫用,可依法予以撤銷。

此外,隨著居住權(quán)的大量設(shè)立,在房屋流轉(zhuǎn)中有可能會出現(xiàn)利用居住權(quán)掩蓋真實(shí)意圖的情形。例如,在居住權(quán)確立之前,基于限購等原因無購房資格人尚需借助他人名義購入房屋,但在居住權(quán)確立后,無購房資格人僅需在借助他人名義購房時為自己設(shè)立永久性居住權(quán)則可以輕易達(dá)到限制名義產(chǎn)權(quán)人對房屋進(jìn)行處置的目的,該行為即避開政府限購政策。在這種情況下的居住權(quán)合同是否有效,尚需進(jìn)一步探討與限制。此外,設(shè)立了居住權(quán)的房屋必然會影響其流轉(zhuǎn)價格和買賣空間,那么,在法院依法對標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時,設(shè)立了居住權(quán)的房屋難以變現(xiàn),有可能成為被執(zhí)行人的逃債手段,在日后的司法實(shí)踐中也需要進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制。上述情形可考慮在未來的司法解釋中根據(jù)《民法典》第153條、第154條的規(guī)定細(xì)化為居住權(quán)合同無效的情況,堅(jiān)決杜絕通過居住權(quán)規(guī)避法律與政策規(guī)定、損害他人合法權(quán)益的行為。

六、結(jié)論

《民法典》已經(jīng)生效,居住權(quán)的設(shè)立對贍養(yǎng)型居住權(quán)、遺囑型居住權(quán)與投資型居住權(quán)的實(shí)踐模式均會產(chǎn)生直接沖擊。為進(jìn)一步保障老年人居住權(quán)益,最大化發(fā)揮居住權(quán)條款對弱勢群體利益的福利性功能與價值,需兼顧法律解釋與規(guī)則續(xù)造兩方面。居住權(quán)的設(shè)立與消滅規(guī)則,仍需進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充,并明確所適用的合同規(guī)則。在后續(xù)司法解釋或指導(dǎo)性案例出臺前,針對居住權(quán)與其他物權(quán)、債權(quán)的沖突,應(yīng)參照適用“一房多賣”“物權(quán)不破租賃”等的相關(guān)規(guī)定并通過對現(xiàn)有規(guī)則的法律解釋,最大程度化解居住權(quán)相關(guān)糾紛。同時在規(guī)則續(xù)造上,明確老年居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)邊界以及同住人的法律地位,這有利于最大化發(fā)揮居住權(quán)對老年人群體的福利性保障,全面落實(shí)“老有所居”與“老有所養(yǎng)”?？傊?構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障體系,應(yīng)當(dāng)健全完備的居住權(quán)規(guī)則,這不僅是老齡化社會下傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的有力保障,也是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁向更高水平的新機(jī)遇、新臺階。