文 / 中鐵第四勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司 湯陵蓉 戴劉生 深圳市利德行投資建設(shè)顧問(wèn)有限公司 陳光林 高俊

引言

近年來(lái)，我國(guó)高鐵經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，多地通過(guò)高鐵客站建設(shè)和周邊土地的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了片區(qū)及城市的發(fā)展，取得了成效。但總體來(lái)看，我國(guó)高鐵客站周邊開(kāi)發(fā)仍處于初級(jí)探索階段，部分城市高鐵客站周邊存在規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相背離，導(dǎo)致高鐵客站周邊出現(xiàn)客站與城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題；部分城市高鐵客站周邊主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致高鐵客站周邊呈現(xiàn)規(guī)劃業(yè)態(tài)單一、空城化等問(wèn)題。如何在空間上合理布局業(yè)態(tài)，促進(jìn)業(yè)態(tài)融合是項(xiàng)目的難點(diǎn)之一，它影響到整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。比較遺憾的是，國(guó)內(nèi)對(duì)此項(xiàng)的研究少之又少。

高鐵客站周邊土地業(yè)態(tài)多樣疊加，如何布局會(huì)影響到整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。目前，高鐵周邊地塊不再局限單一業(yè)態(tài)，而是強(qiáng)調(diào)多元業(yè)態(tài)融合，這也就意味著其開(kāi)發(fā)建設(shè)者不僅要具備物業(yè)組合開(kāi)發(fā)能力，也要具備商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

如何在空間上合理布局不同業(yè)態(tài)，促進(jìn)業(yè)態(tài)之間融合也是項(xiàng)目的難點(diǎn)之一，然而國(guó)內(nèi)對(duì)此項(xiàng)的研究寥寥無(wú)幾。

2018年4月，國(guó)家發(fā)展改革委等4部門發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)改基礎(chǔ)〔2018〕514號(hào)）?！兑庖?jiàn)》指出，大城市高鐵車站周邊地塊可有序發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流、商務(wù)會(huì)展等產(chǎn)業(yè)功能，中、小城市高鐵車站應(yīng)合理布局周邊產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)妥發(fā)展商業(yè)零售、酒店、餐飲等產(chǎn)業(yè)功能。各高鐵站點(diǎn)周邊地塊還需結(jié)合客流需求、城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等因素，因地制宜的進(jìn)行業(yè)態(tài)配置開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮高鐵客站建設(shè)效益。

據(jù)了解，針對(duì)高鐵客站周邊地塊的業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，目前是基于TOD開(kāi)發(fā)理論進(jìn)行的業(yè)態(tài)規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成研究，在具體分析過(guò)程中，最常用的是“案例比較法”、“圈層開(kāi)發(fā)法”、“調(diào)查分析法”、“經(jīng)濟(jì)判斷法”四種業(yè)態(tài)規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成分析方法。

從各方法的實(shí)際操作來(lái)看，運(yùn)用“案例比較法”的準(zhǔn)確性主要取決于對(duì)比案例對(duì)象，但目前高鐵周邊地塊業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)成功的案例較少，各個(gè)實(shí)際案例因地方政策、開(kāi)發(fā)模式、現(xiàn)狀環(huán)境的不同，業(yè)態(tài)差異性較大，能夠找到與研究對(duì)象相同或相似的參照案例成為該方法的最大難題；“圈層開(kāi)發(fā)法”主要基于TOD開(kāi)發(fā)理論進(jìn)行的分析論證，該方法較為籠統(tǒng)，更適用于站點(diǎn)輻射范圍內(nèi)處于待開(kāi)發(fā)區(qū)域，對(duì)于站點(diǎn)周邊已開(kāi)發(fā)區(qū)域指導(dǎo)性相對(duì)較弱；“調(diào)查分析法”是對(duì)業(yè)態(tài)分析和構(gòu)成分析較為準(zhǔn)確的方法，此方法需要進(jìn)行大量的收集和調(diào)研工作，該方法的準(zhǔn)確性主要取決于調(diào)查分析的全面性和精準(zhǔn)性。“經(jīng)濟(jì)判斷法”主要通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行的反向推算規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成，但此方法最大的弊端就是會(huì)導(dǎo)致客站周邊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)化較為明顯。基于這種情況，本文將重點(diǎn)分析影響高鐵周邊地塊業(yè)態(tài)因素，在各業(yè)態(tài)構(gòu)成中找出關(guān)聯(lián)性，結(jié)合目前分析方法中不足，進(jìn)行優(yōu)化并修正，總結(jié)出一套完整有效的高鐵周邊業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)分析辦法。

文獻(xiàn)綜述

高鐵客站周邊土地主要以TOD和TID模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其業(yè)態(tài)布局一般規(guī)律是以高鐵站為核心，從內(nèi)到外劃分三個(gè)發(fā)展圈層：第一發(fā)展圈層距離高鐵站5-10min步行距離，主要發(fā)展高端商務(wù)辦公功能，通常采用高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)模式；第二發(fā)展圈層距離高鐵站10-15min步行距離，主要布局商務(wù)辦公和交通配套功能，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度次之；第三發(fā)展圈層受高鐵站間接影響，功能業(yè)態(tài)主要以互補(bǔ)性功能為主，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較第一、二圈層低。

目前影響高鐵客站周邊地塊開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)的因素較多，排除主觀控制的因素，目前影響業(yè)態(tài)的因素主要來(lái)自圖1幾個(gè)方面。

具體到高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)，可簡(jiǎn)單概括為居住、商業(yè)、商務(wù)、商服（酒店、公寓）、市政等幾種。幾種業(yè)態(tài)內(nèi)在關(guān)聯(lián)性相輔相成，具體內(nèi)部關(guān)聯(lián)性如圖2。

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)高鐵業(yè)態(tài)影響因子和關(guān)聯(lián)性，現(xiàn)有的研究中，主要圍繞上述幾個(gè)影響因子進(jìn)行分析和論證，在具體案例中，研究者采用的方法各異，有基于TOD理論的“圈層分析法”，主要將客站影響范圍界定，按照圈層布局理論進(jìn)行業(yè)態(tài)的分析論證；有針對(duì)業(yè)態(tài)影響性因子分析的“案例比較法”，主要通過(guò)案例，根據(jù)城市環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、開(kāi)發(fā)規(guī)模等影響性因子進(jìn)行權(quán)重分析論證，最終確

定研究對(duì)象業(yè)態(tài)構(gòu)成；有針對(duì)各業(yè)態(tài)均衡性進(jìn)行的“經(jīng)濟(jì)判斷法”，通過(guò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)可行性確定業(yè)態(tài)構(gòu)成。有以需求為主導(dǎo)的“需求導(dǎo)入法”推算，按照商業(yè)飽和度、人均需求面積進(jìn)行業(yè)態(tài)的推算。

由于中國(guó)高鐵客站周邊地塊開(kāi)發(fā)受影響因素較多，目前的研究方法都有一定主觀因素，并未從實(shí)際的定性到定量的轉(zhuǎn)變，目前各方法均存在一定的局限性。

高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)分析方法模型建立和局限性

案例比較法

案例比較分析主要是尋找較為相似且較成功的案例，進(jìn)行分析比較，制定權(quán)重分析因素，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)模和配比。該方法主要是應(yīng)用于項(xiàng)目初期階段，該方法能夠快速的吸納成功案例精華，形成相對(duì)合理的業(yè)態(tài)規(guī)模和業(yè)態(tài)配比（見(jiàn)表1）。

計(jì)算公式：業(yè)態(tài)規(guī)模PX=(P1*A1*B1+P2*A2*B2+P3*A3*B3+P4*A4*B4)*X

該方法的局限性，主要來(lái)自案例的甄選過(guò)程，不同案例受外在或內(nèi)在的影響因素較多，各案之間存在較大差異，案例對(duì)比選擇不恰當(dāng)將導(dǎo)致項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模和配比不合理。

調(diào)查分析法

通過(guò)政策指導(dǎo)、實(shí)地調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等手法進(jìn)行調(diào)查搜集信息，制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)因素加以分析的方法。該方法主要是應(yīng)用于項(xiàng)目策劃定位階段，分析修正過(guò)程較為復(fù)雜，適用于土地規(guī)模已確定，或遵循政策指引按照開(kāi)發(fā)規(guī)模要求，進(jìn)而采用該方法的應(yīng)用確定業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)比例，較為符合城市發(fā)展規(guī)劃（見(jiàn)表2）。

計(jì)算公式：

Sn：所求業(yè)態(tài)比例；n：不同業(yè)態(tài)類型；

該方法主要是在站在城市規(guī)劃和城市發(fā)展的角度進(jìn)行的分析，整個(gè)業(yè)態(tài)的分析偏向?qū)σ?guī)劃的判斷，調(diào)查分析方法較為復(fù)雜，實(shí)際落地操作層面有所欠缺。

圈層開(kāi)發(fā)法

圈層開(kāi)發(fā)法就是借用TOD發(fā)展理念，將高鐵客站周邊按照圈層劃分，不同圈層配置不同的業(yè)態(tài)，根據(jù)站點(diǎn)類型的界定確定各圈層業(yè)態(tài)構(gòu)成。該方法適用于新建高鐵站房周邊地塊開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期制定相應(yīng)策略指導(dǎo)圈層地塊業(yè)態(tài)布局和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，用于指導(dǎo)片區(qū)土地業(yè)態(tài)和強(qiáng)度規(guī)劃（見(jiàn)表3）。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：

市中心高鐵站是城市人群集聚最多的高鐵站點(diǎn)，站點(diǎn)周邊土地開(kāi)發(fā)容積率高，其中站點(diǎn)第一圈層土地建筑容積率為5-11，第二圈層土地建筑容積率為5-8，第三圈層土地建筑容積率為3-5。

城市邊緣高鐵站周邊土地開(kāi)發(fā)相對(duì)市中心高鐵站周邊土地開(kāi)發(fā)容積率低點(diǎn)，其中第一圈層土地開(kāi)發(fā)達(dá)5-7，第二圈土地開(kāi)發(fā)達(dá)3-6，第三圈層土地開(kāi)發(fā)1-3。

城市外圍高鐵站第一圈層土地開(kāi)發(fā)容積率3-5，第二圈層土地開(kāi)發(fā)容積率2-5，第三圈層土地開(kāi)發(fā)容積率小于或等于1。

該方法較為偏理論指導(dǎo)，屬于通用型辦法，對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)具備一定指導(dǎo)因素，但實(shí)際落地效果較差。

經(jīng)濟(jì)判斷法

從客站開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧經(jīng)濟(jì)平衡進(jìn)行推算土地規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成。該方法主要是從整個(gè)高鐵客站可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)建立的模型，應(yīng)用于項(xiàng)目前期土地獲取階段，進(jìn)行的業(yè)態(tài)初步判斷和規(guī)模判斷，從開(kāi)發(fā)可行性角度判斷，為后期引入投資人做的分析論證（見(jiàn)圖3）。

業(yè)態(tài)規(guī)模構(gòu)成：通過(guò)高鐵客站建設(shè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全生命周期財(cái)務(wù)平衡模型測(cè)算，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，反推出土地業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)規(guī)模和構(gòu)成。

業(yè)態(tài)配比修正：根據(jù)測(cè)算規(guī)模代入開(kāi)發(fā)銷售模型修正，模型用數(shù)字代替業(yè)態(tài)構(gòu)成是否平衡，模型采用的符號(hào)定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設(shè)施用地（商業(yè)辦公、文體娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研）、市政公用設(shè)施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（類型招商費(fèi)用站項(xiàng)目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本）；J（稅金）;N（銷售年期數(shù)）；P（年出租率）。

計(jì)算公式：

業(yè)態(tài)構(gòu)成需滿足年投資利潤(rùn)率達(dá)到10%，低于10%就低于行業(yè)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，需調(diào)整各業(yè)態(tài)比例。

該方法主要是前期數(shù)據(jù)獲取難度較大，對(duì)各級(jí)政府和參與單位要進(jìn)行合理的權(quán)益梳理，前期的數(shù)據(jù)不穩(wěn)定將導(dǎo)致后期推算規(guī)模業(yè)態(tài)偏差較大，但該方法過(guò)于偏重房地產(chǎn)化。

經(jīng)驗(yàn)論證法

經(jīng)驗(yàn)論證法也可稱為專家評(píng)價(jià)法，是通過(guò)學(xué)者們總結(jié)的業(yè)態(tài)規(guī)模，通過(guò)行業(yè)專家對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和分析進(jìn)行修正項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成。該方案適用于收集到項(xiàng)目的內(nèi)在和外在因素，結(jié)合有一定基礎(chǔ)的方案構(gòu)思，通過(guò)專家論證，修正并完善整個(gè)方案。

根據(jù)國(guó)內(nèi)高鐵客站周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，站區(qū)周邊常見(jiàn)業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公、商務(wù)服務(wù)、居住和市政等功能，結(jié)合國(guó)內(nèi)外高鐵客站周邊土地開(kāi)發(fā)常見(jiàn)業(yè)態(tài)類型，可得出各類型站點(diǎn)土地開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)配比如表4。

其中：商務(wù)服務(wù)包括酒店、酒店式公寓、商務(wù)休閑等；

根據(jù)專家評(píng)價(jià)意見(jiàn)，結(jié)合站點(diǎn)特色稟賦、政府需求、開(kāi)發(fā)商意愿，市民期望等各個(gè)因素，及時(shí)科學(xué)合理的調(diào)整參數(shù)配比，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合過(guò)程。一、二、三線城市根據(jù)城市特點(diǎn)，可結(jié)合站點(diǎn)類型特征，靈活機(jī)動(dòng)優(yōu)化各類業(yè)態(tài)占比；該方法的局限性主要是對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外在環(huán)境調(diào)研要非常細(xì)致，若信息搜集不當(dāng)或不準(zhǔn)確會(huì)導(dǎo)致專家對(duì)方案的判斷，最終影響整個(gè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成。

需求導(dǎo)入法

根據(jù)人口規(guī)模和需求推算各業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成，從而確定地塊的業(yè)態(tài)構(gòu)成。該方法結(jié)合了規(guī)劃人口，考慮片區(qū)飽和度，適用于項(xiàng)目土地獲取時(shí)進(jìn)行的初步判斷（見(jiàn)表5）。

該方法的主觀判斷因素較強(qiáng)，需獲取的數(shù)據(jù)較多，計(jì)算的偏量會(huì)存在一定變量。

業(yè)態(tài)分析方法模型合理化應(yīng)用

高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)影響因素較多，不同站點(diǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)案性較強(qiáng)，參考受到一定局限性，結(jié)合目前高鐵客站周邊地塊內(nèi)部關(guān)聯(lián)性分析，我們對(duì)模型進(jìn)行組合，總結(jié)出在不同時(shí)期，運(yùn)用不同模型的研究方法，并形成一套完整的高鐵客站業(yè)態(tài)分析應(yīng)用方法。

尚未立項(xiàng)前（土地獲取階段）

需求導(dǎo)入法+案例比較法+經(jīng)濟(jì)判斷法

項(xiàng)目立項(xiàng)前的要點(diǎn)是初步判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，用需求法初步推算各業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成，再通過(guò)案例比較法尋找較為相似且較成功的案例，進(jìn)行分析比較，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)模和配比作進(jìn)一步確認(rèn)，用經(jīng)濟(jì)判斷法從客站開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧經(jīng)濟(jì)平衡角度對(duì)土地規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行修正。

項(xiàng)目已立項(xiàng)（定位策劃階段）

圈層開(kāi)發(fā)法+調(diào)查分析法+經(jīng)濟(jì)判斷法

要點(diǎn)是對(duì)立項(xiàng)前的可行性進(jìn)一步的論證以及業(yè)態(tài)的細(xì)分，用現(xiàn)有的圈層開(kāi)發(fā)法指導(dǎo)圈層地塊業(yè)態(tài)布局和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，用調(diào)查法通過(guò)政策指導(dǎo)、實(shí)地調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等手法進(jìn)行調(diào)查搜集信息，制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)因素對(duì)業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行修正，最后通過(guò)第二次的經(jīng)濟(jì)判斷法對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)平衡做出調(diào)整。

計(jì)算公式：

Sn：所求業(yè)態(tài)比例；n：不同業(yè)態(tài)類型

業(yè)態(tài)配比修正：根據(jù)測(cè)算規(guī)模代入開(kāi)發(fā)銷售模型修正，模型用數(shù)字代替業(yè)態(tài)構(gòu)成是否平衡，模型采用符號(hào)定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設(shè)施用地（商業(yè)辦公、文體娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研）、市政公用設(shè)施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（該類型招商費(fèi)用站項(xiàng)目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本），J（稅金）;N（銷售年期數(shù)）；P（年出租率）。

計(jì)算公式：

項(xiàng)目實(shí)施階段

調(diào)查分析法+經(jīng)驗(yàn)論證法+經(jīng)濟(jì)判斷法

重點(diǎn)補(bǔ)充調(diào)查其他因素的影響，例如：開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)主體、資金籌措、開(kāi)發(fā)周期等。

在對(duì)國(guó)內(nèi)外客站周邊土地開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)配比研究的基礎(chǔ)上，可得出各類型站點(diǎn)土地開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)常見(jiàn)配比如表11。

結(jié)合項(xiàng)目所在城市等級(jí)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等因素，優(yōu)化新建高鐵客站業(yè)態(tài)比例，詳見(jiàn)表12。

根據(jù)專家評(píng)價(jià)意見(jiàn)，結(jié)合站點(diǎn)特色稟賦、政府需求、開(kāi)發(fā)商意愿，市民期望等各個(gè)因素，及時(shí)科學(xué)合理的調(diào)整參數(shù)配比，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合過(guò)程，同時(shí)一、二、三線城市根據(jù)城市特點(diǎn)，可結(jié)合站點(diǎn)類型特征，靈活機(jī)動(dòng)優(yōu)化各類業(yè)態(tài)占比；

經(jīng)濟(jì)判斷法修正

業(yè)態(tài)配比修正：根據(jù)測(cè)算規(guī)模代入開(kāi)發(fā)銷售模型修正，模型用數(shù)字代替業(yè)態(tài)構(gòu)成是否平衡，模型采用符號(hào)定義如下；X（容積率）；S（用地面積）； r、c、g、s（用地類型，分別代表居住、公共設(shè)施用地（商業(yè)辦公、文體娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研）、市政公用設(shè)施和其他（公共綠地及道路用地））；D（銷售比）；E（租賃比）；Y（該類型招商費(fèi)用站項(xiàng)目租金的比）；F（每平米土地獲取成本）；H（每平米建安成本）；J（稅金）;N（銷售年期數(shù)）；P（年出租率）。

計(jì)算公式：

注：本次測(cè)算將加入前期調(diào)查的開(kāi)發(fā)模式、融資成本、利益分配、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行利潤(rùn)率計(jì)算。

研究結(jié)論

研究成果

本文在我國(guó)軌道交通建設(shè)與城市化進(jìn)程加快的背景下，針對(duì)高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)建立的理論模型，對(duì)以后高鐵客站周邊地塊開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)具有相應(yīng)的指導(dǎo)借鑒意義，具體應(yīng)用到實(shí)際項(xiàng)目中還需結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行單獨(dú)的分析論證。

本次研究首先是針對(duì)高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)構(gòu)成的規(guī)律進(jìn)行分析，總結(jié)國(guó)內(nèi)高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)不足和空白之處，并以國(guó)內(nèi)外目前成功的案例作為分析總結(jié)，剖析影響高鐵業(yè)態(tài)分布的因素，并對(duì)各業(yè)態(tài)分布的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，總結(jié)目前研究業(yè)態(tài)的方法與不足，最后構(gòu)建了完整一套高鐵客站周邊地塊業(yè)態(tài)分析方法模型，主要研究成果可以概括如下：

需求導(dǎo)入法+案例比較法+經(jīng)濟(jì)判斷法

項(xiàng)目立項(xiàng)前是初步判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，用需求法初步推算各業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成，在通過(guò)案例比較法尋找較為相似且較成功的案例，進(jìn)行分析比較，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)模和配比進(jìn)一步確認(rèn)，用經(jīng)濟(jì)判斷法從客站開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧經(jīng)濟(jì)平衡角度對(duì)土地規(guī)模和業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行修正。

圈層開(kāi)發(fā)法+調(diào)查分析法+經(jīng)濟(jì)判斷法

對(duì)立項(xiàng)前的可行性進(jìn)一步的論證以及業(yè)態(tài)的細(xì)分，用現(xiàn)有的圈層開(kāi)發(fā)法指導(dǎo)圈層地塊業(yè)態(tài)布局和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，用調(diào)查法通過(guò)政策指導(dǎo)、實(shí)地調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等手法進(jìn)行調(diào)查搜集信息，制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)因素對(duì)業(yè)態(tài)構(gòu)成進(jìn)行修正，最后通過(guò)第二次的經(jīng)濟(jì)判斷法對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)平衡做出調(diào)整。

調(diào)查分析法+經(jīng)驗(yàn)論證法+經(jīng)濟(jì)判斷法

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段運(yùn)用調(diào)查法進(jìn)行修正，更多調(diào)查項(xiàng)目實(shí)際地塊情況、開(kāi)發(fā)情況、資金情況等，經(jīng)驗(yàn)法通過(guò)行業(yè)專家對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和分析進(jìn)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模和配比的最終修正，同時(shí)通過(guò)專家修正結(jié)果運(yùn)用經(jīng)濟(jì)判斷法第三次對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)平衡做出調(diào)整。

不足與展望

高鐵客站周邊土地開(kāi)發(fā)涵蓋面廣、影響因素多，任何城市開(kāi)發(fā)大體量綜合體項(xiàng)目，本來(lái)就是非常復(fù)雜的過(guò)程，而城市發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，所以本文研究?jī)H僅是一個(gè)基本思路的探討。

由于各城市發(fā)展的持續(xù)性與不確定性，高鐵客站業(yè)態(tài)的構(gòu)成還需要結(jié)合各區(qū)域特色及歷史文化，進(jìn)行針對(duì)性的分析與論證，合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及業(yè)態(tài)的構(gòu)成仍需要根據(jù)項(xiàng)目的不同進(jìn)行獨(dú)立的分析判斷。

針對(duì)具體項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中還需保證一個(gè)彈性空間，供發(fā)展時(shí)根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況，進(jìn)行適時(shí)地變化，從現(xiàn)狀出發(fā)，將高鐵站充分打造成城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極，形成城市的活力發(fā)展區(qū)。

結(jié)語(yǔ)

本文主要結(jié)合我國(guó)國(guó)情與現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析高鐵客站周邊開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)的影響因素，對(duì)目前業(yè)態(tài)分析模型在應(yīng)用中的不足提出改進(jìn)優(yōu)化建議，并制定一套較為完整分析辦法，為高鐵客站周邊業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃提供一定方向，由于各城市發(fā)展的持續(xù)性與不確定性，高鐵客站業(yè)態(tài)的構(gòu)成還需要結(jié)合各區(qū)域城市特色及歷史文化特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目的不同進(jìn)行獨(dú)立的分析判斷，從而更加合理的確定開(kāi)發(fā)規(guī)模及業(yè)態(tài)。