賈如君

1 影響住房政策制定的底層價(jià)值觀

為人們提供充分和得體的住房的政策，應(yīng)如何被制定？看上去，這是一個(gè)可以給出量化最優(yōu)解的問(wèn)題。但是，瑪嘉·艾爾辛加（Marja Elsinga）等住房研究者和哲學(xué)家貝南·塔比（Behnam Taebi）的合作研究指出，推動(dòng)住房政策的是背后的價(jià)值觀：底層的價(jià)值觀（inherent value）轉(zhuǎn)為可以執(zhí)行的價(jià)值觀（operational value），再轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)（norm），最后轉(zhuǎn)為具體的設(shè)計(jì)要求（design requirement）。住房是在不同層面上的多種底層價(jià)值觀的交疊之處：它既是人們的基本權(quán)力[2-3]，是城市和社群可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵[4]，又能帶來(lái)大量的GDP 和就業(yè)機(jī)會(huì)，還常是個(gè)人最重要的資產(chǎn)，會(huì)影響人們的安全感和自治感。當(dāng)這些重要的底層價(jià)值觀互相沖突，或者豐富的底層價(jià)值觀被單一化處理，就會(huì)造成住房政策失敗[5]。

瑪嘉·艾爾辛加等學(xué)者回溯住房政策的歷史指出，每一代的主流價(jià)值觀總在改變。在現(xiàn)代主義時(shí)期，人們相信功能分區(qū)，忽視了社區(qū)的運(yùn)營(yíng)和后期維護(hù)。失敗促使人們轉(zhuǎn)向住房權(quán)（right to housing），相信應(yīng)由國(guó)家提供基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)，弱勢(shì)家庭自主解決住房問(wèn)題，包括建設(shè)和維持非正式的住區(qū)。從1990 年代到現(xiàn)在，則是新自由主義（neo-liberalism）在全球傳播，對(duì)各國(guó)的住房政策產(chǎn)生了巨大影響[5]。

新自由主義推崇的市場(chǎng)效率導(dǎo)致公共住房被私有化，政府對(duì)價(jià)格管制放松、補(bǔ)貼減少。政府支持房屋所有權(quán)（如讓抵押貸款更容易）或者支持投資者購(gòu)房用于商業(yè)租賃。如果人們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)太貴，政府幫助他們最有效的方法是直接發(fā)錢給他們，且只應(yīng)幫助最弱勢(shì)群體。

1 合作社是公司法人的一種，在瑞士《義務(wù)法》（Obligationenrecht）下《公司法》（Gesellschaftsrecht）里的Art.828 ff.OR，有對(duì)合作社作為公司法人的規(guī)定

在歐洲，住房政策希望創(chuàng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。凱梅尼（Jim Kemeny）提出，最終會(huì)形成統(tǒng)一的住房租賃市場(chǎng)（integrated rental market），在其中，非營(yíng)利性業(yè)主與營(yíng)利性業(yè)主的差別只有利潤(rùn)高低，沒(méi)有租金管制，非營(yíng)利性業(yè)主沒(méi)有為中低收入者提供住房的特殊任務(wù)，也沒(méi)有政府的支持和保護(hù)，非營(yíng)利和營(yíng)利性的業(yè)主之間進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)[6]。

但是，漢斯曼（Henry Hansmann）斷言，非營(yíng)利性組織因?yàn)椴蛔非罄麧?rùn)，所以沒(méi)有動(dòng)力降低成本，與營(yíng)利性組織相比，成本總是更高，生產(chǎn)效率總是更低[7]。非營(yíng)利性組織之所以可能繼續(xù)存在，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是：股權(quán)不需要利潤(rùn)，所以可以提供低于市場(chǎng)價(jià)的產(chǎn)品[8]；信息的不對(duì)稱性[7,9]和看上去值得信賴[10],使其可以欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者付出高價(jià)?？傊诮y(tǒng)一的完全競(jìng)爭(zhēng)的住房租賃市場(chǎng)中，非營(yíng)利性部門是低效的、不道德的、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的[11]。

看上去，新自由主義自成邏輯，深刻塑造現(xiàn)實(shí)。但是，我們需要反復(fù)提醒自己，它是客觀的真理，還是只是一種主觀的價(jià)值觀？事實(shí)證明，所有這些主流價(jià)值觀，并不能很好地解決住房問(wèn)題，那么下一代的主流價(jià)值觀，會(huì)是什么？

新自由主義作為一種政治經(jīng)濟(jì)哲學(xué)，根植于新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場(chǎng)的理解。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家瑪里亞娜·馬祖卡托（Mariana Mazzucato）在《萬(wàn)物的價(jià)值：經(jīng)濟(jì)體系的革命年代，重新定義市場(chǎng)、價(jià)值、生產(chǎn)者與獲利者》中回溯經(jīng)濟(jì)學(xué)史，指出新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)只是一個(gè)“現(xiàn)代版神話”。它的故事核心在于：不再像農(nóng)業(yè)時(shí)代的重農(nóng)主義者、工業(yè)時(shí)代的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)那樣，關(guān)注客觀的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，問(wèn)什么是價(jià)值，討論誰(shuí)創(chuàng)造了價(jià)值應(yīng)提高比重，誰(shuí)過(guò)多地吸走了價(jià)值應(yīng)降低比重，怎么重新把資源投入價(jià)值再生產(chǎn)，而是關(guān)注個(gè)體怎么做出效用（幸福感）最大化的主觀選擇，相信價(jià)格可以直接揭示價(jià)值，那么，如果價(jià)格越高，就說(shuō)明創(chuàng)造的價(jià)值越多，生產(chǎn)力越高[13]。

瑪里亞娜指出，按照這個(gè)神話，賺得越多的企業(yè)就創(chuàng)造了最多的社會(huì)價(jià)值，最有生產(chǎn)力，哪怕才因銷售有問(wèn)題的金融產(chǎn)品讓成千上萬(wàn)人失去了家園和工作，而以非營(yíng)利性價(jià)格提供補(bǔ)貼、建造基礎(chǔ)設(shè)施、投資于醫(yī)藥研發(fā)和登月計(jì)劃的政府則必須是不生產(chǎn)價(jià)值的累贅，這明顯不符合事實(shí)。她明確指出，價(jià)格并不等于價(jià)值，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的神話所塑造的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是不正常的。社會(huì)應(yīng)該暫停下來(lái)，重新問(wèn)：我們到底在創(chuàng)造什么價(jià)值？我們應(yīng)該用非GDP 的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)體對(duì)真實(shí)價(jià)值的生產(chǎn)[13]。

以GDP 增長(zhǎng)為中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，也因威脅社會(huì)和生態(tài)，引發(fā)了對(duì)“可持續(xù)性”這一概念的創(chuàng)造和發(fā)展。學(xué)者們回顧“可持續(xù)性”的歷史，發(fā)現(xiàn)其因缺乏概念澄清，在主流話語(yǔ)里，從最初激烈地反對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，變?yōu)榈扔凇翱沙掷m(xù)發(fā)展”，然后變成支持三大支柱模式（社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)）里的“經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展”，又等同于支持“經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)”，即支持GDP 不斷增長(zhǎng)——而這本是“可持續(xù)性”所反對(duì)的[14]。因此，保羅.詹姆斯（Paul James）和利亞姆·馬吉（Liam Magee）提出，我們所謂的持續(xù)（sustain），是想要讓人類的社會(huì)能夠持續(xù)。所以，可持續(xù)性只有一個(gè)明確的目標(biāo)對(duì)象，是社會(huì)、社會(huì)生活。經(jīng)濟(jì)，并不能成為社會(huì)外的一個(gè)獨(dú)立支柱，而只是社會(huì)人實(shí)現(xiàn)其社會(huì)性的方式之一。在此，經(jīng)濟(jì)不是指投入資本和勞動(dòng)力來(lái)生產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，為有限的股東創(chuàng)造利潤(rùn)的系統(tǒng)[15]，而是指各種各樣的“實(shí)踐、話語(yǔ)和物質(zhì)表達(dá)”[17]。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)可持續(xù)性十分重要，但應(yīng)包含豐富的組織形式。“我們認(rèn)為，一個(gè)可持續(xù)的全球社會(huì)在很大程度上取決于對(duì)材料、技術(shù)和勞動(dòng)力的重新組合和發(fā)現(xiàn)新的方式，也就是說(shuō)，我們最緊迫的任務(wù)之一是對(duì)經(jīng)濟(jì)的形式、組織和運(yùn)作進(jìn)行創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)?！倍粌H僅是“對(duì)經(jīng)濟(jì)本身的歸納和盲目的理解：一個(gè)由跨國(guó)的、高利潤(rùn)的和低稅率的公司典型地占據(jù)的領(lǐng)域?！盵17]

在理論上的反思還在繼續(xù)，實(shí)踐已先行。在瑞士，有多樣化的公司形式，既有資本回報(bào)驅(qū)動(dòng)的資本投資公司，也有價(jià)值驅(qū)動(dòng)的合作社。我認(rèn)為，這一事實(shí)，可以有力地支持瑪里亞娜、保羅·詹姆斯和利亞姆·馬吉的看法：為了讓社會(huì)持續(xù)，經(jīng)濟(jì)應(yīng)該包含價(jià)值驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織形式。

2 瑞士非營(yíng)利性的住房合作社

在瑞士的《公司法》里，“合作社”和“股份制公司” “有限責(zé)任公司”等資本投資公司一樣，都是有經(jīng)濟(jì)目的的公司法人。合作社是“通過(guò)共同自助，來(lái)促進(jìn)和保護(hù)一定的經(jīng)濟(jì)利益，可由數(shù)量不限的個(gè)人和商業(yè)企業(yè)組成”[18,20]（圖1）。

但不同于資本投資公司，合作社有兩個(gè)特點(diǎn)，使其在市場(chǎng)中有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力[20]：

（1）合作社的股份數(shù)和股東數(shù)沒(méi)有上限，可隨時(shí)增減，“大門是敞開(kāi)的”。因此，合作社特別適合大量在經(jīng)濟(jì)上的弱勢(shì)人群，將資金集中起來(lái)，完成一項(xiàng)大的事業(yè)。

2 住房合作社是合作社的一種

3 住房合作社Zurlinden,Badenerstrasse 380合作社Zurlinden的共同理想是，實(shí)現(xiàn)瑞士聯(lián)邦政府在能源方面提出的“2000瓦社會(huì)”的目標(biāo)（現(xiàn)在瑞士人的平均能耗是6000W/人·年）社員、與社區(qū)合作的Migros超市和世界的其他公民之間簽署了合同，并展示在立面上：“這幢建筑的居民都有責(zé)任，把能耗降到2000W/人·年。如違反合同，世界的其他公民有權(quán)要求社會(huì)上的平衡或經(jīng)濟(jì)上的賠償。該合同歸蘇黎世司法管轄，適用于瑞士法律?！私ㄖ锏木用?，世界的其他公民（Der Rest der Welt）”

（2）價(jià)值而非資本報(bào)酬驅(qū)動(dòng)：無(wú)論購(gòu)買股份多少，人人對(duì)公司事務(wù)的投票決定權(quán)平等，大股東無(wú)控股權(quán)，那么，公司章程在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)起到更大作用。這使合作社可不以大股東的利益最大化，而以實(shí)現(xiàn)共同價(jià)值觀為目標(biāo)。

比如，瑞士的零售商Migros 原是股份制公司，創(chuàng)始人Gottlieb Duttweiler 的經(jīng)營(yíng)理念是“公司為共同利益而努力，其成功使所有人受益”[19]，但他沒(méi)有子女，擔(dān)心自己過(guò)世后，公司在控股股東影響下失去創(chuàng)始精神，加上稅務(wù)問(wèn)題，在1941 年改Migros AG 為合作社（Federation of Migros Cooperatives），確定公司不以盈利最大化為目標(biāo)，而關(guān)注可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，兼顧文化、社會(huì)、環(huán)境等各方面?，F(xiàn)在，Migros 已健康發(fā)展為瑞士最大的零售商。瑞士第二大零售商Coop 也是合作社。在銀行業(yè)，就管理資產(chǎn)而言，瑞士第三大銀行來(lái)富埃森銀行（Raiffeisen Switzerland）是以合作社形式運(yùn)營(yíng)的。合作社Mobility 在汽車租賃業(yè)處于領(lǐng)先地位。合作社La Mobilière 是瑞士歷史最悠久的私人保險(xiǎn)公司。

住房合作社（housing cooperative,或housing co-operative），是合作社的一種（圖2）。合作社提供的住房產(chǎn)品和服務(wù)，叫做合作社住房（Cooperative housing，或co-operative housing）1）。世界各地的住房合作社有3 種主要的形式：租賃（rental or leasing）、市場(chǎng)價(jià)（market value）、有限或零產(chǎn)權(quán)的可負(fù)擔(dān)住房的合作社（Limited or zero-equity affordable housing co-operatives）2）。但它們的共同點(diǎn)是 “成員共同擁有和/或管理成員們所居住的住房。它不只是一個(gè)可以待著的地方，而是家”[28]。

在瑞士，住房合作社是租賃型的。在股東與合作社間，存在兩層關(guān)系：

（1）購(gòu)買合作社股票，成為合作社的股東（社員）：作為合作社所有房產(chǎn)的共同擁有者之一，股東有對(duì)合作社所有房產(chǎn)在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各方面完全平等的決定權(quán)。

（2）入住合作社的房產(chǎn)：合作社作為公司法人，持有合作社房產(chǎn)的所有權(quán)。股東與合作社簽訂租賃合約，合作社承諾始終以成本價(jià)提供住房服務(wù)。因?yàn)樽饪鸵彩欠繓|，所以權(quán)益被更好地保障，親屬可能獲得股東繼承權(quán)和優(yōu)先權(quán)，很有歸屬感和安全感[20]。

也就是說(shuō)，合作社的股東，集投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、居住者為一體。

合作社可以是營(yíng)利性的，也可以是非營(yíng)利性的2）。在瑞士，絕大部分的住房合作社是非營(yíng)利性的[20]，即按政府頒布的公式，按成本租金[20]。這不是政府強(qiáng)制，而是基于一個(gè)基本的商業(yè)邏輯：當(dāng)投資者也是最終消費(fèi)者，就不需要從自己身上獲取利潤(rùn)。

非營(yíng)利性的合作社，可以有盈利，只是盈利必須造福所有股東，以使房產(chǎn)保值增值的方式回饋股東投資，比如設(shè)立更新基金、團(tuán)結(jié)基金、節(jié)能環(huán)保基金等各種基金，而不允許以現(xiàn)金方式流入個(gè)人腰包。合作社的股票是一種實(shí)物股[20]。

作為價(jià)值驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，非營(yíng)利性的住房合作社，在所有方面，都打破了新自由主義和新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于市場(chǎng)效率的神話。首先，非營(yíng)利性的合作社在公司治理上非常透明、高效。作為公司股東，消費(fèi)者可以獲得公司的成本報(bào)告，了解和監(jiān)督產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)格。股東可以參與產(chǎn)品的投資，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的全部流程，為自己長(zhǎng)期提供個(gè)性化、價(jià)廉物美、不斷更新、維護(hù)良好的住房產(chǎn)品和服務(wù)。蘇黎世市的數(shù)據(jù)顯示，與市場(chǎng)平均水平相比，非營(yíng)利的住房合作社的設(shè)施條件更好（圖4），但價(jià)格遠(yuǎn)低于營(yíng)利性部門（圖5）。而且，隨著土地和人力成本上漲，非營(yíng)利性合作社的成本租金的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)變得越來(lái)越明顯（圖6），能為越來(lái)越廣泛的中低收入群體服務(wù)。

合作社因有高價(jià)值的土地、極小的空置率[20,21]，是受歡迎的貸款對(duì)象。按照1924 年蘇黎世市政府頒布并應(yīng)用至今的《關(guān)于支持非營(yíng)利性住房建設(shè)的原則》（Grunds?tze betreffend die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaues）[20,34]，蘇黎世州銀行（ZKB）可為住房合作社提供最高94%的貸款，這也是蘇黎世市養(yǎng)老保險(xiǎn)基金會(huì)投資保值的最穩(wěn)妥方法之一[20]。今天，私人銀行、機(jī)構(gòu)甚至個(gè)人投資者都在與蘇黎世州銀行競(jìng)爭(zhēng)，出售抵押貸款給合作社[21]。

其次，按照新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，在分配住房上，只可能有兩種方式——要么按價(jià)格分配，價(jià)高者得，要么按需分配，在政府的強(qiáng)制下，誰(shuí)窮弱誰(shuí)得[11,22,35]。但一個(gè)明顯的反例是，蘇黎世市的Kraftwek 1 合作社，沒(méi)有政府強(qiáng)制，在章程中寫入了“致力于尋找針對(duì)終身居所、無(wú)障礙居住和多元文化混居的創(chuàng)新解決方案”的價(jià)值觀[20,23]，并設(shè)置團(tuán)結(jié)基金，用來(lái)幫助合作社中的較低收入者能支付房租[20]。這樣能提高利潤(rùn)率嗎？不能。這樣公司風(fēng)險(xiǎn)最小化了嗎？沒(méi)有。但是投資者感覺(jué)，我在實(shí)現(xiàn)我所認(rèn)同的好的生活，正確的生活。這是一種比追求利潤(rùn)，更為根本和原始的強(qiáng)大實(shí)現(xiàn)動(dòng)力?，F(xiàn)實(shí)是，人們不是只有在被付錢或被政府強(qiáng)制的時(shí)候，才能表現(xiàn)得對(duì)他人良善。在人們共同認(rèn)同的價(jià)值觀里，有很多善良溫暖的部分。當(dāng)企業(yè)提供符合價(jià)值觀的產(chǎn)品，包括善良和溫暖，會(huì)自然有市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。理論的錯(cuò)誤在于，假設(shè)只有一種動(dòng)力是可靠的——追求利潤(rùn)。這限制了對(duì)基于豐富人性的經(jīng)濟(jì)的想象力，對(duì)豐富有情的人類生活現(xiàn)實(shí)有極大的破壞性。

4 帶廚房住房的產(chǎn)權(quán)和設(shè)施配置，蘇黎世市，1950住房合作社的住房質(zhì)量，常會(huì)高于市場(chǎng)平均水平，來(lái)源：蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局，第60冊(cè)，1954

5 住房的平均月租金（單位：瑞郎／m2）,蘇黎世市，2000非營(yíng)利性住房的價(jià)格平均比商品房便宜22%-30%，最高便宜55%。其中大部分是合作社住房，來(lái)源：蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局，分析表3/2004

6 住房合作社穩(wěn)定在成本房租，時(shí)間越久，價(jià)格優(yōu)勢(shì)越明顯，房產(chǎn)價(jià)格（單位：瑞郎／m2），蘇黎世市，1957-1975，引自蘇黎世市統(tǒng)計(jì)局年報(bào)

7 中型住房合作社Basler Genossenschaft對(duì)于居住密度的規(guī)定[20,24]。該規(guī)定混合了根據(jù)房間數(shù)來(lái)限制入住人數(shù)，和根據(jù)面積來(lái)限制入住人數(shù)。瑞士最大的住房合作社ABZ也采用了類似的規(guī)定。

8 Kraftwerk1住房合作社的戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新：用多樣化的空間組合，滿足各種人群的需求，實(shí)現(xiàn)章程里“多元文化混居”的價(jià)值觀[23]，引自參考文獻(xiàn)[25]

事實(shí)上，合作社按照具體市場(chǎng)情況來(lái)決定如何設(shè)計(jì)章程，吸引和選擇企業(yè)的投資者和消費(fèi)者。常用的分配住房的標(biāo)準(zhǔn)之一是公司的資金能力、居住密度。小型的非營(yíng)利性建房者，會(huì)把資金安全放在首位，傾向于不規(guī)定居住密度，以吸引足夠多的入住者。而大中型的非營(yíng)利性建房者，多位于住房緊張的大中型城市，需求者眾多，資金風(fēng)險(xiǎn)小，多會(huì)規(guī)定居住密度，以保證寶貴的住房資源能得到充分利用[24]（圖7）。

合作社分配住房的標(biāo)準(zhǔn)之二是價(jià)值觀。1980 年代前，合作社主要以價(jià)廉物美吸引投資者；1980 年代后，合作社越來(lái)越按照對(duì)理想生活的價(jià)值觀來(lái)吸引和選擇投資者：比如高度混合的社區(qū)、環(huán)保的社區(qū)、有公共食堂的社區(qū)、職業(yè)女性的社區(qū)……因?yàn)閮r(jià)格低于市場(chǎng)，空置的風(fēng)險(xiǎn)被降至最低，所以合作社有余地來(lái)測(cè)試新的共同生活的形式[21]。與流行的定式思維相反，在合作社，非營(yíng)利性不僅不意味著粗制濫造、批量復(fù)制，反而保護(hù)和激發(fā)了在價(jià)值和設(shè)計(jì)上的大膽創(chuàng)新（圖8）。合作社反應(yīng)了主流價(jià)值觀又具有價(jià)值觀多樣性的住房產(chǎn)品，吸引了各種收入階層的投資者，一起投資、創(chuàng)建和維護(hù)自己的生活，很好地避免了貧富隔離。

最后，漢斯曼宣稱，如果不是因?yàn)榉菭I(yíng)利性組織比營(yíng)利性組織的生產(chǎn)效率更低，非營(yíng)利性組織市場(chǎng)的份額應(yīng)該要比現(xiàn)在要大得多[25]。但數(shù)據(jù)顯示，非營(yíng)利性組織的市場(chǎng)占有率，取決于政策是否支持。合作社的股東多是資金弱勢(shì)群體，所以在其啟動(dòng)階段，高度依賴政策支持。在蘇黎世市，住房合作社的建設(shè)量與市政府提供的資金支持幾乎一一對(duì)應(yīng)（圖9）。雖然市政府最重要和有效的支持方式是市場(chǎng)利率的貸款（圖10），不造成財(cái)政負(fù)擔(dān)3），卻能決定合作社是否能建設(shè)[20]。

而政策由價(jià)值觀決定。在蘇黎世市，支持合作的政策在 1920 年代、1940 年代和 1990 年代后期贏得了重要的政治勝利，導(dǎo)致合作社住房顯著增加[21]。1950 年，瑞士就聯(lián)邦延長(zhǎng)二戰(zhàn)中對(duì)非營(yíng)利性住房的補(bǔ)貼（包括貸款和贈(zèng)款）發(fā)起了公投。因?yàn)橛欣诠?yīng)住房、提升就業(yè)、對(duì)抗通貨膨脹、維持出口業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，廣泛的政治團(tuán)體支持聯(lián)邦補(bǔ)貼非營(yíng)利性住房——包括左翼政黨、大部分的資產(chǎn)階級(jí)政黨（只有自由民主黨除外）、租戶和合作社、瑞士城市協(xié)會(huì)（Schweizerischer St?dteverband）、大多數(shù)的城市居民。但是，在“瑞士住房和土地所有者全國(guó)協(xié)會(huì)”對(duì)“自由的住房建設(shè)”的呼吁下，54% 的選民以微弱的優(yōu)勢(shì)否決了聯(lián)邦繼續(xù)給非營(yíng)利性住房補(bǔ)貼，導(dǎo)致之后合作社住房顯著減少。主要否決來(lái)自農(nóng)村地區(qū)的選民，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為從補(bǔ)貼中獲得的收益遠(yuǎn)低于城市地區(qū)[26]。這些農(nóng)村地區(qū)的選民，一定沒(méi)有想到，隨著城市化進(jìn)程，他們或者他們的后代，很可能正是這些城市中的非營(yíng)利性住房的最大受益人。又一次，自由主義的狹隘的故事獲勝，塑造了現(xiàn)實(shí)，而新自由主義又用現(xiàn)實(shí)證明自身為真理——這不過(guò)是一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言。

9 蘇黎世市政府對(duì)非營(yíng)利性住房建設(shè)（除公租房）的資金支持及新增建設(shè)量，1907-2007 （局部）市政府的資金支持中，絕大部分是市場(chǎng)利率的貸款[20]，但資金支持量與合作社的建設(shè)量幾乎一一對(duì)應(yīng)，引自參考文獻(xiàn)[20]

10 蘇黎世市政府為私人非營(yíng)利性建房者提供的公共資金支持中的不同工具的比例，1907-1932，引自參考文獻(xiàn)[20]

3 國(guó)際合作社運(yùn)動(dòng)

合作社并不只是瑞士市場(chǎng)的組成部分。合作社是一個(gè)歷史悠久、規(guī)模龐大的國(guó)際運(yùn)動(dòng)，中國(guó)也參與其中。

1844 年，英格蘭出現(xiàn)了現(xiàn)代的第一個(gè)合作企業(yè)——羅奇代爾公平先鋒會(huì)?？椆儾粷M高價(jià)、劣質(zhì)摻假的食品，為自己提供低價(jià)的基本商品，并用盈余造福社區(qū)。1895 年8 月19 日，倫敦第一屆國(guó)際合作社大會(huì)舉行，成立國(guó)際合作社聯(lián)盟，以明確定義、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作。1896 年，聯(lián)盟宣布在政治上中立，在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)時(shí)，成功避免了成員們?cè)谡斡^點(diǎn)上的分歧，使合作社成為唯一具有國(guó)際公認(rèn)定義的企業(yè)組織形式：“合作社是受價(jià)值驅(qū)動(dòng)而不僅是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，它共享國(guó)際上公認(rèn)的原則，通過(guò)合作共同建設(shè)一個(gè)更美好的世界……創(chuàng)造可持續(xù)的企業(yè)，帶來(lái)長(zhǎng)期的就業(yè)機(jī)會(huì)和繁榮?！盵27]

現(xiàn)在，合作社是一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)部門：聯(lián)盟成員來(lái)自112 個(gè)國(guó)家，包括318 個(gè)組織，代表全球約300 萬(wàn)個(gè)合作社，覆蓋所有經(jīng)濟(jì)部門。超過(guò)12%的地球人口是合作社成員，為 2.8 億人（10% 的就業(yè)人口）提供工作機(jī)會(huì)。中國(guó)也有4 個(gè)合作社是該聯(lián)盟的成員——中華全國(guó)供銷合作總社、福建省供銷合作總社、中國(guó)工合國(guó)際委員會(huì)、江蘇省供銷合作總社[27]。

在住房領(lǐng)域，聯(lián)盟設(shè)置了分支機(jī)構(gòu)“國(guó)際合作社住房組織”（Cooperative Housing International，簡(jiǎn)稱CHI）。在其2012 年報(bào)告里，介紹了在22 個(gè)國(guó)家的住房合作社的發(fā)展概況：奧地利、比利時(shí)、加拿大、捷克、埃及、愛(ài)沙尼亞、法國(guó)、德國(guó)、匈牙利、印度、愛(ài)爾蘭、意大利、挪威、巴基斯坦、波蘭、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士、土耳其、英國(guó)、美國(guó)[28]。

2021 年，瑞典，合作社占總住房存量的24%，超過(guò)了私人租賃（占總住房存量14%）[29]。同年，挪威合作社占14%的總住房存量，與私人租賃齊平[29]。奧地利非營(yíng)利性住房占租賃住房市場(chǎng)的56%，其中70%是住房合作社提供的[35]。這是全國(guó)平均數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟(jì)繁榮的大城市，非營(yíng)利性住房的市場(chǎng)占有率往往會(huì)更高。

在歐洲，非營(yíng)利性的住房合作社，正扮演越來(lái)越重要的角色。根據(jù)“歐洲住房”（Housing Europe）組織的報(bào)告，歐洲各國(guó)的住房政策千差萬(wàn)別，但有明顯的共同趨勢(shì)。在需求方看來(lái)，內(nèi)部和外部的移民流向經(jīng)濟(jì)繁榮的大城市，老齡化、家庭規(guī)模變小、獨(dú)身和單親家庭增多，所以在大城市，對(duì)負(fù)擔(dān)得起的住房（affordable housing）和社會(huì)住房4）的需求不斷增長(zhǎng)、多樣化，還常需要就業(yè)、社會(huì)融入、保健等配套服務(wù)。供應(yīng)方在大城市提供負(fù)擔(dān)得起的住房，隨著土地和人力成本上升，以及現(xiàn)有存量的老化和私有化，變得越來(lái)越有挑戰(zhàn)。供不應(yīng)求的缺口持續(xù)存在并擴(kuò)大，給財(cái)政可持續(xù)帶來(lái)巨大的壓力。所以，在大多數(shù)歐洲國(guó)家，住房政策的共同趨勢(shì)是去中心化——供應(yīng)可負(fù)擔(dān)的住房和社會(huì)住房的責(zé)任，被中央/聯(lián)邦政府下放給地方政府，地方政府則尋求與廣泛的非營(yíng)利性的社會(huì)機(jī)構(gòu)合作，包括住房合作社、住房協(xié)會(huì)5）、基金等，以求以財(cái)政補(bǔ)貼盡可能少的方式，靈活高效地滿足大量、多樣、變化的對(duì)可負(fù)擔(dān)住房的需求[30]。比如，蘇黎世市最新的住房政策目標(biāo)是，到2050 年底，在租賃市場(chǎng)中，非營(yíng)利性住房的占有率要繼續(xù)提高到1/3[31]，其中大部分是合作社。

新冠疫情進(jìn)一步加強(qiáng)了該趨勢(shì)。專家指出，因?yàn)槭I(yè)和收入下降，對(duì)負(fù)擔(dān)得起的住房和社會(huì)住房的需求，將進(jìn)一步不可避免地增加?！稓W洲穩(wěn)定與增長(zhǎng)公約》已被暫時(shí)擱置?！皻W洲住房”組織建議，歐盟成員國(guó)可以利用時(shí)機(jī)，實(shí)施《歐洲的社會(huì)性權(quán)力的支柱》（European Pillar of Social Rights），通過(guò)福利政策和投資社會(huì)住房，保持居民的收入[29]。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織在《住房和包容性增長(zhǎng)》中指出，“當(dāng)各國(guó)在COVID-19 之后規(guī)劃經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的道路時(shí)，對(duì)社會(huì)住房的建設(shè)和翻新的投資，可以成為更可持續(xù)、更具包容性的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)核心?！盵32]這并不是一個(gè)新的想法。在一戰(zhàn)和二戰(zhàn)時(shí)，營(yíng)利性部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有限，歐洲各國(guó)通過(guò)大規(guī)模地建設(shè)非營(yíng)利性的可負(fù)擔(dān)住房和社會(huì)住房的政策，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造就業(yè)、維持出口業(yè)優(yōu)勢(shì)，成功地轉(zhuǎn)危機(jī)為機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)后更強(qiáng)健、可持續(xù)地發(fā)展[20,26]。如前所述，住房合作社正是歐洲市場(chǎng)中可負(fù)擔(dān)的住房和社會(huì)住房的主要供應(yīng)者之一。

4 中國(guó)的住房合作社

我國(guó)原來(lái)由國(guó)家為所有人供應(yīng)住房造成財(cái)政不可持續(xù)，1980 年住房制度改革開(kāi)始，國(guó)家鼓勵(lì)單位職工以住宅合作社形式集資蓋房，幫助國(guó)家逐漸退出住房供應(yīng)[20]。1992 年2 月14 日，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》。但是，按照該暫行辦法住宅合作社有以下特征：

（1）不是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)的公司：靠單位組織，需政府劃撥資源；

（2）不是非營(yíng)利性的：住宅合作社是“不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織”，但同時(shí)“合作住宅由社員個(gè)人出資建設(shè)的，其產(chǎn)權(quán)為社員個(gè)人所有”。實(shí)際上，社員可通過(guò)轉(zhuǎn)賣低價(jià)的合作社住房而大量套利。

然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深化，越來(lái)越多的群體無(wú)法通過(guò)單位組織的住宅合作社獲得住房，合作社成為特權(quán)，危害社會(huì)公平和財(cái)政可持續(xù)。1998 年，我國(guó)叫停黨政機(jī)關(guān)的福利性住房分配，住房供應(yīng)全面商品化。從此，住宅合作社不再有政府部門負(fù)責(zé)管轄登記，名存實(shí)亡[20]。

2003 年后，因房?jī)r(jià)過(guò)高，我國(guó)至少30 多個(gè)城市出現(xiàn)了“個(gè)人（非單位組織的）合作建房”，在組織的目標(biāo)和形式上，與瑞士非營(yíng)利性的住房合作社高度相似，只是苦于沒(méi)有適合的法律形式——在1993 年才第一次通過(guò)的《中華人民共和國(guó)公司法》里，只有有限責(zé)任公司和股份有限公司這兩種形式。2007 年兩會(huì)期間，約90 名全國(guó)人大代表，接受17 個(gè)城市個(gè)人合作建房團(tuán)體的委托，向全國(guó)人大會(huì)議提出了4 項(xiàng)有關(guān)議案，主要建議是，調(diào)整1992 年的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，以能規(guī)范和監(jiān)督個(gè)人合作建房，未果。所以，個(gè)人合作建房只能按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》供應(yīng)“商品房”，實(shí)行預(yù)售許可制度，與合作社“了解股東需求、籌款、拿地、建設(shè)、為股東提供成本價(jià)的住房服務(wù)”的自然流程格格不入，這給非營(yíng)利性合作社在中國(guó)的發(fā)展，帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和阻力[20]。

國(guó)際合作社住房組織秘書長(zhǎng)朱莉·拉帕爾梅（Julie LaPalme）指出，在東歐的前共產(chǎn)主義國(guó)家，如波蘭，也有類似情況，法律對(duì)合作社的實(shí)踐不利。她指出，在東歐主要是因?yàn)椋Ｍ趦r(jià)值觀上與共產(chǎn)主義時(shí)期切割，于是更激烈和絕對(duì)地?fù)肀Я?980 年代后流行的新自由主義。而這些新自由主義政策，大多是國(guó)際貨幣基金組織/世界銀行的貸款條件，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家為新當(dāng)選的不精通經(jīng)濟(jì)學(xué)的政治家提出的。當(dāng)投資打開(kāi)經(jīng)濟(jì)體，產(chǎn)生全新的貸款市場(chǎng)，又進(jìn)一步加強(qiáng)了新自由主義對(duì)現(xiàn)實(shí)的塑造力[33]。

5 結(jié)論

從1980 年代起，按照新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，新自由主義作為主流價(jià)值觀，在全世界各國(guó)強(qiáng)有力地塑造政策，包括住房政策[5]。它造成各種危機(jī)和人類真實(shí)的痛苦，促使學(xué)者們反思這一現(xiàn)代神話，提出新的價(jià)值觀：經(jīng)濟(jì)不應(yīng)該關(guān)注價(jià)格（GDP）增長(zhǎng)，而應(yīng)關(guān)注如何生產(chǎn)真正的價(jià)值[13]；為了讓社會(huì)能持續(xù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)包含更豐富的目標(biāo)和組織形式[17]。

本文指出，在瑞士有多樣的公司模式，既有資本回報(bào)驅(qū)動(dòng)的資本投資公司，也有價(jià)值驅(qū)動(dòng)的公司“合作社”，可以有力地支持這種反思。本文指出，瑞士的非營(yíng)利性的住房合作社至少在以下方面，不符合關(guān)于統(tǒng)一租賃市場(chǎng)理論的討論里基于新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的判斷[6-11]，打破了新自由主義關(guān)于市場(chǎng)效率的狹隘想象，值得進(jìn)一步研究。

（1） 企業(yè)效率：非營(yíng)利性組織不一定總是比營(yíng)利性組織低效。住房合作社的股東，集投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、居住者為一體。合作社對(duì)股東賬目透明，可以提供價(jià)廉物美、定制化、有歸屬感安全感、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的家園。與需要利潤(rùn)又成本不透明的營(yíng)利性組織相比，非營(yíng)利性的住房合作社在生產(chǎn)效率和節(jié)省財(cái)政補(bǔ)貼上，有比較優(yōu)勢(shì)。

（2） 企業(yè)驅(qū)動(dòng)力：利潤(rùn)不是唯一可靠的動(dòng)力。為自己和為所愛(ài)的人，創(chuàng)造我所認(rèn)同的好的、正確的生活，是一種比追求間接的利潤(rùn)，更為根本和原始的強(qiáng)大實(shí)現(xiàn)動(dòng)力。

（3）住房的分配：不必然只有兩種方式，在市場(chǎng)中按價(jià)分配，或者在政府強(qiáng)制下按需分配給弱勢(shì)群體。價(jià)值驅(qū)動(dòng)的合作社用多元文化混居等價(jià)值觀吸引和選擇客戶，形成公司競(jìng)爭(zhēng)力，用市場(chǎng)的方式按需分配，能有效地避免貧富區(qū)隔。

（4）非營(yíng)利性組織的市場(chǎng)占有率：不取決于生產(chǎn)效率高低，而是取決于政策是否支持，而政策基于價(jià)值觀。非營(yíng)利性部門較低的市場(chǎng)占有率，是自由主義思想自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言。

然而，合作社不是瑞士獨(dú)有，而是中國(guó)也參與其中的古老而浩大的全球化運(yùn)動(dòng)。住房合作社作為其分支，在歐洲各國(guó)，是負(fù)擔(dān)得起的住房和社會(huì)住房的主要提供者之一，在城鎮(zhèn)化和新冠疫情的背景下，扮演著越來(lái)越重要的角色。

最后，本文概述住房合作社在中國(guó)的情況，希望中國(guó)可以變危機(jī)為機(jī)遇，借鑒國(guó)際合作社運(yùn)動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)，采用有效政策支持住房合作社轉(zhuǎn)型為價(jià)值驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，推進(jìn)建設(shè)可負(fù)擔(dān)的住房，發(fā)展基于人性的豐富、廣闊、有創(chuàng)造性的健康的經(jīng)濟(jì)，讓社會(huì)得以持續(xù)?！?/p>

注釋

1） “合作社住房”不是“合作住房”?！昂献魃纾╟ooperative,co-operative）是一種公司法人的專有名稱。Collaborative housing是一個(gè)更寬泛的概念，包括合作社、co-housing等形式，也許可以翻譯為“協(xié)作型住房、合作住房”。

2） 住房合作社的定義主要來(lái)自其在法律上的結(jié)構(gòu)：合作社成員通過(guò)組織的股份，集體地?fù)碛凶》?，而不是單?dú)擁有住房；居民直接或通過(guò)民選代表以民主方式管理住房。主要有3種住房合作社：第一，出租型或租賃型合作社(Rental or leasehold coops)，由租戶民主管理。他們平等分擔(dān)運(yùn)營(yíng)出租住房的費(fèi)用，或租賃他人所有的建筑物的費(fèi)用。在出租型合作社，租戶可以參與管理房產(chǎn)，與傳統(tǒng)的向房東租賃的單個(gè)租戶相比，有更多的權(quán)力。另外，非營(yíng)利組織也可購(gòu)買建筑物，將其出租給買不起股票的低收入者。與個(gè)人獨(dú)自擁有住房相比，集體擁有住房可以節(jié)省大量資金，并可以幫助個(gè)人避免喪失贖回權(quán)（foreclosure）。第二，市場(chǎng)價(jià)格的合作社（Market-rate co-operatives）：居民按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買股份。股份的成本包括：一攬子的抵押貸款、抗風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)備金、維修和其他的運(yùn)營(yíng)成本、保險(xiǎn)、稅收等。單位也按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)售。第三，有限或零產(chǎn)權(quán)的可負(fù)擔(dān)住房的合作社（Limited or zero-equity affordable housing co-operatives）：合作社接受政府的贈(zèng)款和補(bǔ)貼，使低收入者能負(fù)擔(dān)得起合作社的股份。法律會(huì)限制在出售合作社股份時(shí)的收益，以使住房能永久性地負(fù)擔(dān)得起。通常，是已經(jīng)住在房中的低收入的租戶同意通過(guò)非營(yíng)利性組織，以合作社的形式，集體購(gòu)買他們已經(jīng)在租用的建筑物。這個(gè)組織，通常是持有土地所有權(quán)的信托基金，將土地從投機(jī)市場(chǎng)上移出來(lái)。這是能永久性地對(duì)抗住房金融化、有長(zhǎng)期收益的很好的方式。合作社有營(yíng)利性的，也有非營(yíng)利性的。國(guó)際合作社住房組織支持的是非營(yíng)利性的合作社，因?yàn)闋I(yíng)利性的合作社，不符合國(guó)際合作社聯(lián)盟規(guī)定的合作社價(jià)值觀。來(lái)源：https://www.housinginternational.coop/resources/how-to-start-a-housing-co-op/

3） 比如，成本租金的計(jì)算方式，由蘇黎世市的《租賃規(guī)定（Mietzinsreglement）》(841.150)規(guī)定。它非常簡(jiǎn)單，適用于非營(yíng)利性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的大部分公寓。最高允許租金=資本金支出+其它支出=總投資額（Anlagekosten）×參考抵押貸款利率（Verzisung，由聯(lián)邦政府住房部門公布）+建筑物投保額（Geb.ver.summe）×運(yùn)營(yíng)率(Betriebsquote,一般是3.25)。

4） 負(fù)擔(dān)得起的住房（affordable housing)，一般定義為可供購(gòu)買或租賃的住房，其價(jià)格是大多數(shù)人可以承受的。常用標(biāo)準(zhǔn)有，住房成本——租金或抵押貸款，加上水電費(fèi)，占家庭總收入的 30% 或更少。社會(huì)住房（social housing）:歐盟成員國(guó)缺乏對(duì)“社會(huì)住房”的共同定義，因?yàn)樗鼈儭吧鐣?huì)住房”的住房狀況、概念和政策千差萬(wàn)別。但“社會(huì)住房”的定義有一些趨同的要素：i）存在對(duì)公益的特殊任務(wù)；ii）通過(guò)其建設(shè)、管理、購(gòu)買和出租來(lái)增加負(fù)擔(dān)得起的住房的供應(yīng)；iii）有對(duì)目標(biāo)群體的定義，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)或在其他方面的脆弱性有關(guān)。在有些國(guó)家（如瑞典），因?yàn)樽》空叩囊粋€(gè)重要作用是避免社會(huì)隔離，所以拒絕使用“社會(huì)住房”這個(gè)概念。合作社是私人持有住房所有權(quán)又能提供負(fù)擔(dān)得起的住房，所以在歐盟各國(guó)，其統(tǒng)計(jì)方式方式不同：有時(shí)被統(tǒng)計(jì)為“住房所有權(quán)”的一部分，有時(shí)被統(tǒng)計(jì)為“社會(huì)住房”的一部分，有時(shí)單獨(dú)列出“合作社”類別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。來(lái)源：參考文獻(xiàn)[30]

5） Housing association是“住房協(xié)會(huì)”，以協(xié)會(huì)這種形式來(lái)提供住房。它是一種非政府組織[32]，在法人性質(zhì)和組織形式上，與合作社有根本不同。住房合作社也會(huì)組成協(xié)會(huì) “住房合作社協(xié)會(huì)”，如果上下文清楚，有時(shí)會(huì)被簡(jiǎn)稱為“住房協(xié)會(huì)”。但住房合作社的協(xié)會(huì)，與住房協(xié)會(huì)，是不一樣的。