張昕楠，張雨，宗士淳

1 團地社會住宅概況

二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟的高速發(fā)展導(dǎo)致地方人口與資本大量向城市集中，與此同時戰(zhàn)后損毀的城市亟待修復(fù)，戰(zhàn)后重建與人口膨脹的雙重壓力使日本住宅市場面臨著巨大的挑戰(zhàn)?；谏鲜霰尘埃毡敬蟪鞘虚_始探索保障性社會集合住宅的建設(shè)；同時，政府介入住宅市場并設(shè)立官方保障性住宅營建機構(gòu)、頒布相關(guān)法律法規(guī)，為低收入人群修建了大規(guī)模的保障性社會集合住宅以緩解日趨嚴(yán)重的住房短缺問題。

1950 年代中后期,日本的官方住宅營建機構(gòu)“日本住宅公團”開始大規(guī)模建設(shè)被稱為“團地住宅”的集合住宅[1]。不同于過往日本傳統(tǒng)的住宅形式，高度現(xiàn)代化的戶型及豐富的公共設(shè)施、低廉的房價與官方機構(gòu)的保障等因素使得團地住宅在20 歲單身年輕人至40 歲的家庭中接受度極高。日本住宅公團的推動與極高的社會接受度使得團地住宅在當(dāng)時得到迅速推廣。1960 年代，團地住宅建設(shè)進入高峰期。日本在短時期內(nèi)建設(shè)了大量的團地住宅為中堅勞動者提供居住空間，以解決低收入流動人口的居住困境。據(jù)日本總務(wù)省公布數(shù)據(jù)，截至2021 年，日本共建造保障性社會團地住宅約217 萬戶，其中包含機構(gòu)租賃用房約74 萬戶[2]。日本保障性社會團地住宅的地域分布[3]如圖1 所示。

1 日本保障性社會團地住宅地域分布圖，張雨根據(jù)《UR出租房屋存量團地住宅類型清單》整理

進入21 世紀(jì)以來，在團地住宅老朽化以及日本社會“少子高齡”問題的影響下，團地住宅面臨著空置化、老朽化等一系列亟待解決的問題[4-6]。其間，伴隨著阪神大震災(zāi)以及東日本大震災(zāi)等自然災(zāi)害的發(fā)生，保障性社會住宅的開發(fā)方針由大規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)向改造、再生既有團地住宅。近年，日本各地方政府及相關(guān)機構(gòu)做出不斷的嘗試，并提出了一系列再生策略。

2 昭和初期的同潤會青山公寓

3 日本住宅公團建立的第一個團地：金岡團地

4 住宅·都市整備公團建設(shè)的三田站團地

5 都市基盤整備公團整備的新田團地

6 UR都市機構(gòu)建設(shè)的屋敷前地區(qū)災(zāi)后復(fù)興團地住宅

2 營建機構(gòu)與系列法規(guī)

隨著團地住宅建設(shè)的展開，為保障建設(shè)過程中的效率與質(zhì)量，日本政府的主導(dǎo)成立了相關(guān)的團地營建機構(gòu)并頒發(fā)了系列團地建設(shè)法律法規(guī)。本文系統(tǒng)性地梳理了二戰(zhàn)后80 年間團地營建機構(gòu)及系列法規(guī)的變遷過程，歸納總結(jié)不同時期的團地住宅建設(shè)目的，以探索日本社會住宅發(fā)展歷程。

2.1 營建機構(gòu)

保障性社會團地營建機構(gòu)的歷史起源于解決災(zāi)后和戰(zhàn)后的住房短缺問題。其后，營建機構(gòu)順應(yīng)時代的發(fā)展歷經(jīng)了多輪整改與變遷，應(yīng)對不斷變化的社會問題即時調(diào)整機構(gòu)職責(zé)，推動了日本社會住宅建設(shè)及城市更新。

（1）同潤會

1924 年，以關(guān)東大地震賑災(zāi)為契機，日本政府使用社會募捐作為啟動資金創(chuàng)辦了以“住棟復(fù)興事業(yè)”為主要任務(wù)的同潤會。同潤會作為最早的官辦團地營建機構(gòu)，初步將歐美與蘇聯(lián)的現(xiàn)代主義建筑引入日本，并融合日本本土建筑元素，在現(xiàn)代主義的建筑思想、材料形式的影響下，針對災(zāi)后復(fù)興集合住宅進行建設(shè)與開發(fā)（圖2）。

（2）日本住宅公團

1955 年，為應(yīng)對二戰(zhàn)后人口增長帶來的住房短缺危機，日本政府頒布《日本住宅公團法》并創(chuàng)辦了日本住宅公團。日本住宅公團以“提供租賃住房、按揭住房及提供宅地”[7]為主要任務(wù)，為中堅勞動者及低收入群體建設(shè)保障性用房，解決了約420 萬戶住宅短缺的問題（圖3）。

（3）住宅·都市整備公團

1981 年，以開發(fā)高質(zhì)量的團地住宅、城市的更新開發(fā)為主要任務(wù)，日本住宅公團與宅地開發(fā)公團合并，形成了新的團地營建機構(gòu)——住宅·都市整備公團，其主要負責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新與重建，引導(dǎo)團地住宅的商業(yè)化趨勢來提高團地住宅的建設(shè)質(zhì)量（圖4）。

（4）都市基盤整備公團

1999 年，住宅·都市整備公團更名為都市基盤整備公團，在日本政府的主導(dǎo)下以阻止城市邊界蔓延為主要任務(wù)，進行城市基盤整備以完善基礎(chǔ)設(shè)施，同時負責(zé)租賃住宅管理與維護業(yè)務(wù)。都市基盤整備公團不再進行團地住宅的建設(shè)與銷售，機構(gòu)任務(wù)由供給團地住宅轉(zhuǎn)換為城市基盤整備（圖5）。

（5）UR 都市機構(gòu)

2004 年，都市基盤整備公團與地區(qū)振興整備公團的地方都市開發(fā)整備部門合并為獨立行政法人都市再生機構(gòu)，即UR 都市機構(gòu)（Urban Renaissance Agency）。UR 都市機構(gòu)以城市更新建設(shè)與老舊團地改造為主要任務(wù)，推動老舊團地的地域活化，并推動民間機構(gòu)參與團地再生事業(yè)，共同構(gòu)建國際化都市?，F(xiàn)今UR 都市機構(gòu)負責(zé)包括租賃住宅、銷售住宅等在內(nèi)的團地住宅的管理與運營，同時著手解決早期大規(guī)模建設(shè)的團地住宅所帶來的城市遺留問題[8]（圖6）。

本文對團地營建機構(gòu)的變遷歷史進行了系統(tǒng)性梳理，通過其不同階段的目標(biāo)人群及機構(gòu)任務(wù)進行分析來探討二戰(zhàn)后至今團地建設(shè)目的的變化[1,4,5]（表1）。

2.2 政策法規(guī)

UR 都市機構(gòu)成立之前，日本政府出臺了三大住宅政策以保障團地住宅的建設(shè)，著手于解決戰(zhàn)后和高速發(fā)展階段嚴(yán)峻的現(xiàn)實問題。UR 都市機構(gòu)成立之后，其作為獨立法人機構(gòu)重新確立了機構(gòu)法與總則法，以確保團地再生事業(yè)的推進。各階段相關(guān)團地建設(shè)法規(guī)的概述[6-10]如表2 所示。

（1）三大住宅政策

三大住宅政策分別為1950 年出臺的《住宅金融公庫法》、1951 年出臺的《公營住宅法》和1955 年出臺的《日本住宅公團法》，形成了戰(zhàn)后日本住房政策的“三大支柱”[6]。

表1 團地營建機構(gòu)變遷

表2 團地建設(shè)政策法規(guī)概述

1950 年，日本政府頒布了《住宅金融公庫法》以向中低收入人群提供長期低息貸款來建造或購買住宅，補足了大量國民因經(jīng)濟貧困而無法新建或改造住房的資金缺口，其主導(dǎo)機構(gòu)金融公庫服務(wù)于政府的住房政策，而非盈利機構(gòu)。

1951 年，日本政府頒布了《公營住宅法》以保障經(jīng)濟貧困國民的最低生活質(zhì)量并明確規(guī)定“解決低收入者的住房困難是地方政府的責(zé)任”[10]?；诖朔ǖ胤秸ㄔ炝舜罅勘Ｕ闲陨鐣F地住宅，以低廉的價格租賃給低收入群體。

1955 年，日本政府頒布了《日本住宅公團法》并設(shè)立日本住宅公團，在三大城市圈及其周邊地區(qū)大規(guī)模建設(shè)團地住宅，同時負責(zé)土地整理、城市開發(fā)等業(yè)務(wù)。《日本住宅公團法》開創(chuàng)了新的集合住宅模式以容納涌入城市的中產(chǎn)階級。

目前，《公營住宅法》在不斷的更改下仍在運行，《住宅金融公庫法》與《日本住宅公團法》隨著相關(guān)機構(gòu)的消逝已廢除。

（2）UR 都市機構(gòu)相關(guān)法規(guī)

UR 都市機構(gòu)以公營住宅法中協(xié)助國家和地方政府，建造足夠滿足健康、文化生活的住宅，并將其以低廉的租金出租給住房困難的低收入者，從而幫助穩(wěn)定人民生活和改善社會福利的基本目的為宗旨。2004 年，由都市基盤整備公團與地域振興整備公團合并成立了UR 都市機構(gòu)并設(shè)立《獨立行政法人都市再生機構(gòu)法》。在該法中明確了名稱、宗旨及業(yè)務(wù)范圍等事項，并以該法為根本法制定了UR 都市機構(gòu)總則法。

《獨立行政法人都市再生機構(gòu)法》中明確了UR 都市機構(gòu)支持因城鄉(xiāng)變化而落實不到位的城區(qū)改善和出租住房供應(yīng)，旨在通過改善城市功能和生活環(huán)境來應(yīng)對社會經(jīng)濟條件的變化從而振興城市。該立法中提出，UR 都市機構(gòu)從都市基盤整備公團中繼承出租房屋管理等相關(guān)的業(yè)務(wù)，確保提供穩(wěn)定的出租房屋，為城市的健康發(fā)展和人民生活的改善做貢獻[8]。

三大住宅政策與UR 都市機構(gòu)相關(guān)法則的出臺（圖7），從金融、土地資源利用、建設(shè)及入住標(biāo)準(zhǔn)等方面確保了團地住宅建設(shè)與團地再生事業(yè)的穩(wěn)步進行，共同保障了日本低收入群體的居住需求。UR 都市機構(gòu)的相關(guān)法則的頒發(fā)推進了多項團地社會住宅的改建事業(yè)，解決了團地住宅更新過程中缺乏相應(yīng)政策的問題。

7 系列法律法規(guī)變遷

3 團地社會住宅的發(fā)展

日本保障性社會團地住宅的建設(shè)具有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計規(guī)范，其住宅設(shè)計理論研究也取得了歷史性的成就。日本社會住宅的發(fā)展策略，在戶型的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計演進，以及不同階段的建筑、規(guī)劃和技術(shù)應(yīng)用方面可以得到完全的反映。

3.1 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

為保證團地住宅建設(shè)的秩序與效率，日本團地住宅建設(shè)形成了一系列標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。戶型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計始于1947 年的高輪團地建設(shè)。作為戰(zhàn)后復(fù)興住宅，其首次采用了全面鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，住宅戶型則統(tǒng)一為兩室一廚的2K 戶型1）。此后標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計研發(fā)出了改良版的1948 戶型和全尺寸公屋設(shè)計的1949 戶型，但仍為2K 戶型設(shè)置。之后的1950 年標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計研發(fā)的50B、50D、50P 等戶型也未有大規(guī)模改動，住宅內(nèi)私人領(lǐng)域與公共領(lǐng)域劃分十分模糊。

8 51C型平面，引自參考文獻[12]

9 團地住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的變化，引自參考文獻[12]

10 戶山團地概況，引自市浦住宅規(guī)劃株式會社官網(wǎng)

11 戶山團地戶型平面

建筑師西山夘三于1942 年提出的“食寢分離”理論，對二戰(zhàn)后日本住宅公團產(chǎn)生了重要的影響，并成為了之后51C 型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的源型?！?1C 型”為1951 年“C 型公共住房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計”的簡稱，日本住宅公團在當(dāng)時設(shè)計出了A、B、C 三種公共住房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計戶型，其中的C 型公共住房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計融入了“食寢分離”和“臥室分解”等理論，由其特殊的平面布局及戶型理論被定義為日本住房史上的一個重要案例[11-12]。

“51C 型”是一個面積約為40m2左右（12 坪）的兩居室住宅（圖8），在同年的三類標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計住宅中面積最小，具有一個開放式的餐廳廚房，即在大廚房空間內(nèi)安置餐廳功能。

51C 型的“食寢分離”理論指將就餐功能與就寢功能分開，引入“Dining Kitchen”（DK）理念，在廚房內(nèi)設(shè)立用餐空間。“臥室分解”理論則是指分隔家庭中父母與孩子的睡眠空間。不同于傳統(tǒng)的日本居住模式，51C 型戶型建筑理論中明確了私人領(lǐng)域與公共領(lǐng)域之間的界限，將輔助空間集約化統(tǒng)籌在一起。在物資稀缺與住宅短缺的時代背景下，該戶型滿足了住戶吃睡分離和個人空間的要求，由各地政府廣泛建設(shè)，成為了當(dāng)時最常見的團地住宅戶型[11-12]。

圖9 為1948-1954 年間的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計平面圖，由于政策與時代要求的更改，不同戶型中的功能空間結(jié)構(gòu)及位置也在不斷調(diào)整。各種輔助功能空間的大小與位置在7 年的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計中被不停調(diào)整，但51 年后的戶型標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計大都以51C 型為基礎(chǔ)進行延伸。

在時代背景和社會需求的影響下，戶型標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用為團地住宅的大規(guī)模生產(chǎn)以及高效的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，加快了保障性社會團地住宅的建設(shè)進度。

3.2 保障性社會團地住宅代表案例

自1950 年代開始，日本建設(shè)的保障性社會團地住宅在用地、類型、技術(shù)和營建目標(biāo)方面也發(fā)生著變化，筆者選取了4 個保障性社會團地住宅作為代表性案例，進行分析梳理以探索其發(fā)展趨勢。

（1）東京都戶山團地住宅

戶山團地住宅位于東京都新宿區(qū)戶山2 丁目（圖10），建設(shè)于1948 年，用以解決二戰(zhàn)后的住房困難，被視為東京團地住宅的起源。不同于多數(shù)團地住宅，戶山團地住宅位于市中心，周邊交通便利且公共設(shè)施完善。

戶山團地被用于建設(shè)冬季應(yīng)急住宅，始建階段的主要建筑類型為木制單層房屋。該團地共有35 棟建筑，約3700 戶套型。由于防火防災(zāi)不足，戶山團地于1968-1976 年逐漸被改建為中高層住宅。改建后共有3683 套住宅，其中包括都市住宅 （中高層） 3348 套，公用事業(yè)單位住宅（高層） 335 套，戶山團地內(nèi)的戶型有1LDK2）與3DK3）（圖11），面積在33m2～43m2不等。

戶山團地的居住人數(shù)在高峰期可達到1 萬人，但隨著時代的發(fā)展，大量年輕人搬離戶山團地，且根據(jù)東京市相關(guān)政策，僅有低收入人群、60 歲以上的人或殘疾人才能入住，該團地內(nèi)部人口現(xiàn)今僅為高峰期的一半。戶山團地面臨著居民高度老齡化的困境，老年人口占比為總?cè)藬?shù)的50%，且由于建設(shè)年份較早缺乏無障礙設(shè)施，建筑老化也是其現(xiàn)有弊端之一。

（2）東京市杉并區(qū)阿佐谷團地住宅

阿佐谷團地住宅位于東京市杉并區(qū)成田東部，于1957 年由當(dāng)?shù)氐娜毡咀≌珗F開發(fā)建設(shè)（圖12）。與大多數(shù)布局擁擠的團地住宅相比，阿佐谷團地住宅的特殊性在于其建地率為40%，住宅區(qū)內(nèi)保留了大量綠地用以公共空間建設(shè)，代表了該時期的社區(qū)規(guī)劃理念[13]。

該團地住宅由350 個住宅單元構(gòu)成，其中包含7 棟共計118 戶的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中層住宅和45 棟供給232 戶的混凝土砌塊結(jié)構(gòu)長屋住宅。相較于其他團地住宅，阿佐谷住宅采用了由前川國男設(shè)計的三角形屋頂樣式的排屋住宅，并于團地內(nèi)部設(shè)置大量公共的綠地。其排屋住宅僅有兩層，平面布局面積均為50m 左右，排屋加強了屋頂與橫梁厚度以支撐結(jié)構(gòu)（圖13）。

12 阿佐谷團地概況，引自參考文獻[13]及團地步行者機構(gòu)（日：公団ウォーカー，英：Codan Walker）官網(wǎng)

13 阿佐谷團地住宅構(gòu)造圖及戶型平面

14 蓬萊團地位置圖，引自參考文獻[14]

15 蓬萊團地概況

16 灘之濱團地區(qū)域劃分，引自參考文獻[15]

公共設(shè)施與住宅的嚴(yán)重老化自1985 年起成為了阿佐谷團地面臨的主要困境，住宅·都市整備公團曾嘗試改建阿佐谷團地，但由于居民的反對未能成功。此后，克服了周邊居民的反對以及高昂的建設(shè)成本等困難后，2016 年，阿佐谷團地被拆除后重建為公寓住宅。

（3）福島市蓬萊團地住宅

蓬萊團地住宅位于福島縣福島市南部（圖14），是在日本經(jīng)濟高速發(fā)展時期被建立起來的一組鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)團地住宅。1967 年福島市面臨9000 戶住宅短缺的困境，福島市政府創(chuàng)立了團地開發(fā)項目以應(yīng)對人口增長，該項目將蓬萊團地區(qū)域劃分為城市化地區(qū)。蓬萊團地總面積約為225hm2，內(nèi)部有14 棟共計520 戶的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅（圖15）。約40%的面積用以建設(shè)住宅，由公共住宅用地、學(xué)校用地、私營公司以及公園和道路等公共用地組成。

近年來高齡化與少子化導(dǎo)致蓬萊團地內(nèi)部住戶驟減，空心化已成為其嚴(yán)重問題。現(xiàn)有的問題主要集中在住戶數(shù)量的不斷減少與老齡化的嚴(yán)重加劇[14]。由于基礎(chǔ)設(shè)施和建筑物的老化，現(xiàn)市政府?dāng)M計劃將現(xiàn)有住宅改建為南進住宅和北進住宅，并在規(guī)劃用地南北兩側(cè)集中規(guī)劃停車場，以滿足居民的生活所需。

（4）神戶市灘之濱團地住宅

利用GC-MS方法對采用混凝-加核絮凝組合工藝處理前后的廢水進行定性分析，GC-MS全掃描參數(shù)值見表3。

灘之濱團地住宅位于兵庫縣神戶市東部的新城開發(fā)區(qū)（圖16），是阪神淡路大地震震災(zāi)區(qū)重建工程的核心項目。其住宅樓由多位建筑師分別設(shè)計，形成了租賃住宅、養(yǎng)老機構(gòu)、市民住宅于一體的特殊局面。

其住宅樓采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建造，于1998 年4 月– 1999 年9 月年間陸續(xù)建成。作為災(zāi)后恢復(fù)公共用房在新市中心提供了高密度的社會住宅，以院落式的布局安插了大量中層建筑（圖17），共計提供住房1890 套。

該團地內(nèi)約80%的居民由災(zāi)后臨時住所搬遷而來，但隨著地震災(zāi)害帶來了遺留問題，社區(qū)內(nèi)部居民對福利體系的依賴程度較高，且灘之濱團地住宅內(nèi)部老年人與殘疾人占比高于普通城區(qū)，擁有較多難以自主生活的居民，對無障礙設(shè)施的需求較高，團地內(nèi)部缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施[15]。

如表3 所示，基于上述各階段典型團地住宅案例的概述，對建設(shè)年份和建設(shè)地點的差異與特點進行整理。新建團地不再以解決住房困難為目的，轉(zhuǎn)為災(zāi)后重建工程建設(shè)，住宅類型和建設(shè)材料也逐漸穩(wěn)定為中高層和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。由上述案例可知，最早建設(shè)于1948 年的戶山團地住宅位于市中心，但隨著土地的不足團地住宅逐漸轉(zhuǎn)向郊區(qū)建設(shè)，1998 年出現(xiàn)建設(shè)在神戶人工島上的灘之濱團地住宅，團地住宅的建設(shè)用地逐漸由城市內(nèi)部轉(zhuǎn)為郊區(qū)或人工島新城。

17 灘之濱團地概述

表3 保障性社會團地住宅案例比較

作為保障性社會住宅，上述案例內(nèi)的團地住宅均為過渡性住宅，隨著住戶的變遷，團地的日益衰敗而逐步陷入貧困化?，F(xiàn)階段狹小且交通不便的老舊團地已邁入功能轉(zhuǎn)換的進程，團地更新改建逐漸成為團地營建機構(gòu)的主要任務(wù)。

18 1972年多摩新城全景

19 多摩新城團地住宅再生實例，引自參考文獻[19]

20 多摩新城再生策略，引自參考文獻文獻[18]

21 土地交換等因素下的城市功能搬遷，引自參考文獻[18]

4 團地社會住宅的再生

進而21 世紀(jì)，日本大部分已建成的保障性社會團地住宅開始出現(xiàn)大量社會問題，如遠離工作場所及支持生活的基礎(chǔ)設(shè)施不足等。針對此問題，UR 都市機構(gòu)開始研討團地社會住宅再生舉措，并在多摩新城團地住宅的更新中進行嘗試。

4.1 多摩新城團地起源及發(fā)展

1964 年，東京市政府出臺了《南多摩新城建設(shè)開發(fā)基本方針》5），由東京市的日本住宅公團在城市郊區(qū)進行多摩新城大型團地的建設(shè)。多摩新城團地位于東京市西南方向的多摩丘陵，橫跨八王子、町田、多摩、稻城4 個區(qū)域，占地約為3000hm2，是日本現(xiàn)有的最大團地之一（圖18）。

由于多摩新城的面積巨大，在開發(fā)初期，日本住宅公團對其進行了分階段開發(fā)，這致使整個團地內(nèi)的住宅區(qū)新舊程度不一。老舊社區(qū)內(nèi)人口流失嚴(yán)重且現(xiàn)有居民高度老齡化，公有設(shè)施及住宅均出現(xiàn)了不同程度的老化，建設(shè)年份過早也使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不能滿足現(xiàn)今的需求[16-17]。

目前UR 都市機構(gòu)正在主導(dǎo)多摩新城內(nèi)進行團地再生改造，通過對團地的更新重建來活化地域，以將青年人重新帶回多摩新城、實現(xiàn)不同世代居民之間的共生為目標(biāo)。

4.2 多摩新城團地再生舉措

UR 都市機構(gòu)在分析研究市場動向的同時，致力于推進多摩新城團地的再生以及減少租賃住宅的存量，并推出了一系列團地住宅再生策略。根據(jù)地域及開發(fā)類型等因素，UR 都市機構(gòu)確立了“全面改建”“部分改建”和“集約處理”這3 種團地再生途徑[8]，其再生舉措的典型案例如圖19 所示。

在團地住宅的更新改建方面，UR 都市機構(gòu)采用與地方公共團地合作的方式，根據(jù)多摩新城內(nèi)部各個老舊團地所在地理位置、團地規(guī)模以及住戶收入水平等綜合情況進行全面改建或部分改建的團地再生舉措。同時，基于多摩新城人口流失嚴(yán)重和人口老齡化趨勢，UR 都市機構(gòu)在再生的團地住宅項目中新增了短期康復(fù)設(shè)施，主要提供社區(qū)護理、搬遷支持等服務(wù)。

在團地住宅區(qū)域更新中，UR 都市機構(gòu)主導(dǎo)了多摩新城團地住宅周邊及其中心的空置商店的再生與利用，通過增加商業(yè)吸引力來實現(xiàn)地域活化與區(qū)域再生。同時采用用地集約化、簡約化、清理廢棄土地等舉措進行多摩新城土地整備。

根據(jù)UR 都市機構(gòu)的 《住宅再生·再編方針》6），多摩新城內(nèi)的團地再生項目促進了居民的參與，吸收并容納了現(xiàn)有居民對團地住宅的整改期望，將團地住宅更新為住戶交流溝通的共同體。

隨著越來越多的團地住宅重建項目的完成，住戶對團地再生事業(yè)的認可度逐年升高，除重建以外的再生方式如“城鎮(zhèn)更新建設(shè)”和“建筑精細化”也逐漸被社會所接納。此外，在多摩新城團地內(nèi)部，通過購買舊住宅隨后進行翻新改建的民間自發(fā)行為也逐年增加。

除卻UR 都市機構(gòu)外，2013 年7 月，在日本政府的主導(dǎo)下形成了由東京市政府、UR 都市機構(gòu)、相關(guān)領(lǐng)域研究人員、民間組織和多摩新城多方所組成的“多摩新市鎮(zhèn)再生審議會”7），簡稱為再生審議會，對多摩新城的團地再生事業(yè)進行規(guī)范和指導(dǎo)。該階段的再生策略如圖20 所示。

2015 年10 月再生審議會編制了《多摩新城振興方針》8）以對多摩新城的團地再生事業(yè)進行規(guī)范和指導(dǎo)，促使公民與政府外的地方公共機構(gòu)及民營組織參與多摩新城的再生城市規(guī)劃中，共同推動更新舉措。該方針將9 個再生項目列為城鎮(zhèn)發(fā)展再生策略：更新生活基礎(chǔ)設(shè)施以滿足當(dāng)?shù)匦枨?、促進住宅小區(qū)再生、應(yīng)對少子老齡化、公共設(shè)施的維護、加強防災(zāi)能力、創(chuàng)造性的創(chuàng)新、應(yīng)對環(huán)境問題、加強廣域交通基礎(chǔ)設(shè)施、適應(yīng)技術(shù)創(chuàng)新[19]?；谏鲜龀擎?zhèn)發(fā)展再生策略，多摩新城進行了城市功能搬遷（圖21）。

多摩新城的團地再生舉措倡導(dǎo)對城市功能進行合理布局，針對地形和高程差異將城市改造為符合老年人出行方便及區(qū)域需求的宜居場所[19]。通過土地交換及其他方式利用公用土地重新分配城市功能。同時政府通過引導(dǎo)居民的自助行為，推動公共社會共同參與團地的更新改造，加強對租賃住房居民的支持以解決居住困難居民的住房問題。

5 結(jié)語

標(biāo)準(zhǔn)化、即時性與大量性的建設(shè)，使日本團地社會住宅在特定歷史時期解決了特定社會群體的居住問題。然而，隨著時間的推移與社會的發(fā)展，其現(xiàn)狀越來越暴露出對當(dāng)下社會需求支撐的不足（表4）；高度老齡化的住戶群體、衰敗嚴(yán)重且難以更新的基礎(chǔ)設(shè)施、留學(xué)生等外國人群體的增加等因素導(dǎo)致現(xiàn)階段團地住宅已不再適應(yīng)社會的發(fā)展趨勢[14,16,17,20]。當(dāng)代，日本政府的保障性居住政策重點，已經(jīng)由大量住宅供應(yīng)轉(zhuǎn)換至提升居住質(zhì)量；團地營建機構(gòu)的主要任務(wù)，也轉(zhuǎn)變?yōu)橥七M都市再生、促進住宅更新改建，滿足聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)（SDGs）。

老舊團地的更新改造再生事業(yè)主要由UR 都市機構(gòu)主導(dǎo)，通過加強與地方公共組織和民營企業(yè)之間的合作來促使民間力量參與團地的再生?，F(xiàn)行的團地住宅再生舉措如表5 所示[1,4,5,13,15-19]。

日本保障性社會團地住宅在建設(shè)初期欠缺對城市規(guī)劃及未來住房需求的考慮，大量散落在城市周邊的團地住宅帶來了城市邊界的無規(guī)則蔓延和土地碎片化等城市問題，正在老去的團地住宅成為了阻礙社會進步發(fā)展的一大弊端[4]。基于上述背景，日本政府與UR 都市機構(gòu)采用了新的更新策略對老舊團地進行活化再生，使其煥發(fā)新的生機。

UR 都市機構(gòu)在團地更新的過程中加強了與地方公共組織及私營企業(yè)的合作，如“UR× 隈研吾”的團地更新合作項目（圖22）。該項目在對建筑物或地區(qū)進行更新前制定新的團地再生策略，用以實現(xiàn)地域更新與居民生活方式變革，最大限度地發(fā)揮集聚生活的優(yōu)勢并更新團地形象。

日本保障性社會團地住宅開發(fā)經(jīng)驗可為我國的保障性社會住宅的開發(fā)與規(guī)劃提供有益的參考，我國可借鑒其社會住宅建設(shè)政策及標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系，建立高效高質(zhì)量的社會住宅建設(shè)體系?；谖覈鴩吝|闊的特點，應(yīng)根據(jù)各地域的生活需求、文化特色進行地域性標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，符合本土居民的行為心理需求。并考慮住戶老齡化因素，在標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計中增添無障礙設(shè)施和適老化基礎(chǔ)設(shè)施。

表4 日本保障性社會團地住宅現(xiàn)存問題

UR 都市機構(gòu)建立的租賃體系解決了團地內(nèi)部空置房屋無人租賃的困境，也將年輕人重新帶回團地。特別是日本早期團地住宅建設(shè)過程中歷經(jīng)的坎坷，也提醒我們在社會住宅建設(shè)初期就應(yīng)當(dāng)將城市規(guī)劃與住宅更新納入考量，為未來住宅更新與適老化改造留存空間。社會住宅本質(zhì)上是保障性與集合性住宅交集的“公共記憶”，在未來的城市空間中，可持續(xù)發(fā)展的社會住宅或許能成為應(yīng)對老齡化社會以及房屋空置等問題的有效途徑之一?！?/p>

22 “UR×隈研吾”團地再生策略

注釋

1） 1K、1R、2K、2DK、2LDK 等表示房間和數(shù)量的符號，例2K表示廚房和房間之間有隔斷，為兩室一廚（K）。

2） LDK 指的是 Living-dining-kitchen，廚房和房間之間沒有隔斷，可以作為一個房間使用。

3） DK指的是Dining-kitchen，即廚房餐廳共用空間。

4） 原名為《南多摩新都市建設(shè)に関する基本方針》，東京都政府頒發(fā)。

5） 2007年，UR都市機構(gòu)編寫并頒布了《住宅再生·再編方針》。

6） 原文為“多摩ニュータウン再生検討會議”。

7） 原文為“多摩 市ニュータウン再生方針”。