陳石軍

摘 ?要：在我國(guó)零售業(yè)中，連鎖超市非常重要。尤其是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過(guò)程中，連鎖超市數(shù)量快速增長(zhǎng)。然而，從連鎖超市的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀我們也可以看到，連鎖超市經(jīng)營(yíng)的影響因素是多方面的，其中連鎖超市選址是非常重要的一個(gè)方面。在本文中，筆者就連鎖超市選址及其影響因素進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：連鎖超市;選址;影響因素

在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和市場(chǎng)化進(jìn)程加速的過(guò)程中，人們的生活水平逐漸提高，消費(fèi)能力也在提升，這也就導(dǎo)致國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)潛力的增加。在二十一世紀(jì)，零售商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)中研網(wǎng)查詢的數(shù)據(jù)顯示，2021年實(shí)體店消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)332781億元，同比增長(zhǎng)12.7%。2021年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額108042億元，同比增長(zhǎng)12.0%。通過(guò)這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)流通業(yè)獲得了較快的發(fā)展，國(guó)民已進(jìn)入消費(fèi)時(shí)代。

1.連鎖超市發(fā)展背景分析

眾所周知，超市具有特殊的營(yíng)銷方式，而且其能夠?yàn)橄M(fèi)者提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境。所以，城鎮(zhèn)消費(fèi)者喜歡去超市購(gòu)物，而連鎖超市是超市的一種，以食品和日常用品為主要經(jīng)營(yíng)品種。而且，在連鎖超市中，廉價(jià)銷售促成大量購(gòu)買是超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針。一些大品牌在國(guó)內(nèi)相繼開(kāi)設(shè)了多家門店。隨著城市化進(jìn)程的加速，零售商業(yè)開(kāi)發(fā)一度興起。零售商業(yè)的發(fā)展能夠?yàn)榫用裣M(fèi)提供較好的條件，能夠促進(jìn)城市的發(fā)展。在城市規(guī)劃與各住宅新區(qū)的建設(shè)中，零售業(yè)商業(yè)建設(shè)獲得較大的動(dòng)力。通過(guò)熱點(diǎn)板塊的形成，吸引商業(yè)投資，并邀請(qǐng)一些大型商業(yè)配套入駐。由此，可以促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。在公建配套的日益完善并優(yōu)化的過(guò)程中，具有高定位的綜合性功能的商業(yè)逐漸入駐。在住宅市場(chǎng)不斷調(diào)控的過(guò)程中，一些大型品牌房企在一些商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中入駐，投入更多的資金在商業(yè)物業(yè)中，確定了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。綜合上文分析連鎖超市越來(lái)越成為全國(guó)商業(yè)領(lǐng)域各種零售業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)最快的業(yè)態(tài)之一，構(gòu)筑成現(xiàn)代化城市的風(fēng)景線。

2.連鎖超市選址意義分析

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，連鎖超市作為世界零售業(yè)的一次革命已在我國(guó)迅速興起。它的發(fā)展對(duì)我國(guó)零售業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式既是一種突破，又是一種挑戰(zhàn)。對(duì)于零售企業(yè)而言，選址的正確與否與其成敗有著較大的關(guān)系。根據(jù)國(guó)外一些成功零售企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)分析可知，在影響零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響因素中，地點(diǎn)的重要性是排在第一位的。連鎖超市對(duì)于顧客流量和購(gòu)買力以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等有著較高的要求。在選址不當(dāng)?shù)那闆r下，不能對(duì)顧客進(jìn)行吸引，無(wú)法掌握經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)，這樣就會(huì)導(dǎo)致連鎖超市經(jīng)營(yíng)比較被動(dòng)。對(duì)于同一個(gè)行業(yè)的超市，在其它因素相同的前提下，這時(shí)候超市選址是否合理就顯得非常關(guān)鍵。由于連鎖超市是連鎖經(jīng)營(yíng)，通常同一個(gè)城市同一個(gè)區(qū)域會(huì)建立配送中心，考慮到配送的便捷性和時(shí)效性，連鎖超市的選址非常重要。

3.連鎖超市選址理論

在國(guó)外，由于零售業(yè)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，所以對(duì)于零售選址的理論研究比較豐富。其中，較為常見(jiàn)的有中心地帶理論、商圈理論及賴?yán)Ｐ?。其中，第一個(gè)選址理論出現(xiàn)的時(shí)間最早，這也是非?；A(chǔ)的一種理論?；诖?，有不少專家學(xué)者先后提出了各種理論和模型，比如商圈理論和賴?yán)Ｐ?。下文講對(duì)這三種連鎖超市選址理論進(jìn)行闡述。

3.1中心地帶理論

中心地帶理論是德國(guó)的克里斯泰勒第一此提出的，并由羅斯等人對(duì)此理論進(jìn)行一些發(fā)展與延伸。該理論的主要核心是中心地思想。所謂中心地就是一個(gè)能夠提供貿(mào)易、金融、手工業(yè)、行政、文化和精神服務(wù)的場(chǎng)所。這個(gè)場(chǎng)所不僅可以提供商品售賣，還可以提供多種服務(wù)，服務(wù)的等級(jí)有高有低。為了對(duì)中心地等級(jí)高低進(jìn)行判定，該理論作出了五個(gè)假設(shè)。第一，假設(shè)中心地分布區(qū)域是一個(gè)自然條件均勻分布的平原。在該平原中，人口和居民收入以及消費(fèi)方式等基本一樣。第二，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣具有一定的特點(diǎn)，就是消費(fèi)者傾向于就近購(gòu)物，其目的是為了方便省事，而且降低交通費(fèi)支出。第三，在所有中心地的價(jià)格和質(zhì)量一樣的情況下。這種理論認(rèn)為存在價(jià)格公式：消費(fèi)者購(gòu)買商品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)格=銷售價(jià)格+交通費(fèi)。第四，在交通系統(tǒng)和城市規(guī)模等因素同等情況下，運(yùn)費(fèi)與距離成正比。在該假設(shè)中，需要注意競(jìng)爭(zhēng)是存在的，所以對(duì)于各個(gè)中心而言，增加服務(wù)區(qū)范圍是各中心需要考慮的。

3.2商圈理論

克里斯泰勒在研究中心地帶理論的基礎(chǔ)之上，得到了一個(gè)延伸性新理論：商圈理論。通過(guò)對(duì)該理論進(jìn)行分析，可知其核心思想是中心地為圓心，并且以一定長(zhǎng)度為半徑形成的一個(gè)需求圈。在該需求圈中，半徑是以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力來(lái)確定的。根據(jù)國(guó)內(nèi)行業(yè)人士的觀點(diǎn)，商圈是一個(gè)特定的空間區(qū)域，在該空間區(qū)域中，有多商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中。這樣，可以使其對(duì)周邊企業(yè)與消費(fèi)者之間都都能夠產(chǎn)生相互作用。商圈的影響因素是多方面的，商圈的形狀也是不規(guī)則的。商圈可以分為三類，核心商圈、次要商圈、邊緣商圈。在商圈理論中，可以針對(duì)商圈進(jìn)行分析，主要分析的角度包括人口的結(jié)構(gòu)和城市規(guī)劃、交通情況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。在針對(duì)這些因素做好調(diào)查之后，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)商業(yè)物業(yè)輻射范圍內(nèi)的居民消費(fèi)情況和經(jīng)營(yíng)商品品種等情況的全面認(rèn)識(shí)。這樣，可以找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，從而對(duì)商家類型和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行選擇。

3.3賴?yán)Ｐ?/p>

賴?yán)Ｐ偷谋举|(zhì)是一個(gè)零售引力模型，在該模型中，存在一個(gè)經(jīng)驗(yàn)公式，該公式是以不同商業(yè)中心的人口和中心間的距離來(lái)衡量商業(yè)中心服務(wù)范圍。在該理論中，中心的人口數(shù)量越大，商業(yè)中心的吸引范圍越大，當(dāng)與中心間距離平方越大，商業(yè)中心的吸引范圍越小。對(duì)于一個(gè)城市而言，城市的人口規(guī)模越大，其周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)吸引的零售貿(mào)易越大。同城市的距離的平方越大，其周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)吸引的零售貿(mào)易反而越小。

4.連鎖超市選址影響因素研究

在針對(duì)連鎖超市選址影響因素研究的過(guò)程中，可以使政府部門學(xué)會(huì)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布進(jìn)行規(guī)劃，還能夠使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低，從而實(shí)現(xiàn)決策的制定，并將決策更好地應(yīng)用到實(shí)踐中去。在連鎖超市選址影響因素中，人口、競(jìng)爭(zhēng)、交通、區(qū)域和自身?xiàng)l件非常關(guān)鍵的五大因素。

4.1人口因素

連鎖超市是指經(jīng)營(yíng)同一類別的商品和售后服務(wù)的若干超市以一定的形式合并成統(tǒng)一的整體。連鎖超市所在的區(qū)域的服務(wù)人口規(guī)模及其購(gòu)買能力等因素都會(huì)影響到連鎖超市的布局。

4.2競(jìng)爭(zhēng)因素

通過(guò)對(duì)商圈中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)查和分析，從而確定連鎖超市的最佳地址。在選擇地址的時(shí)候，一定要注意規(guī)避大型超市的正面競(jìng)爭(zhēng)。有專家學(xué)者認(rèn)為，連鎖超市的服務(wù)半徑一般不超過(guò)三公里，在一些城市中，由于城市的擴(kuò)張，會(huì)導(dǎo)致連鎖超市不可避免會(huì)面對(duì)此類競(jìng)爭(zhēng)。

4.3交通因素

根據(jù)常識(shí)可知，交通因素也是對(duì)連鎖超市的發(fā)展產(chǎn)生影響的重要因素之一。在一項(xiàng)居民超市購(gòu)物出行方式調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，居民到超市選擇步行和自行車這兩種出行方式的人群數(shù)量超過(guò)了50%。另外，考慮到停車場(chǎng)的便利性，停車位的數(shù)量也是一個(gè)重要的影響因素。

4.4區(qū)域因素

在連鎖超市選址影響因素中區(qū)域因素也非常重要。區(qū)域因素主要包括商圈的繁榮程度和周邊產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃等因素。對(duì)于成熟的商圈，客源較多，而且消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)同感也較高，甚至?xí)霈F(xiàn)“馬太效應(yīng)”。因此考慮到區(qū)域因素，連鎖超市一般建議在商業(yè)繁榮區(qū)選擇地址。連鎖超市的出現(xiàn)，可以使商業(yè)繁榮程度更高。超市與超市之間可以達(dá)到商業(yè)磁場(chǎng)效應(yīng)的效果，促進(jìn)商業(yè)培育期減短，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。

4.5自身?xiàng)l件

連鎖超市開(kāi)設(shè)是為了獲得利潤(rùn)，不僅要對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行分析，還需要考慮自身?xiàng)l件的一些情況。比如連鎖超市所具有的資金大小，超市規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)成本等多種因素。因?yàn)檫@些因素都是連鎖超市選址的重要影響因素。

5.新型選址模式

在商業(yè)地產(chǎn)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激消費(fèi)重要引擎的同時(shí)，卻面臨著傳統(tǒng)地產(chǎn)與零售商的相互獨(dú)立所導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的沖突， 在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中，地產(chǎn)商與零售商為相互獨(dú)立的追求各自利益最大化的個(gè)體，這種各自利益的最大化必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的沖突。

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，各地紛紛出臺(tái)各項(xiàng)政策，例如溢價(jià)競(jìng)拍、自持、公共配套、商業(yè)面積等等的要求和限制，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，拍地、建造和賣樓，這個(gè)商業(yè)模式已經(jīng)很成熟、各項(xiàng)成本也容易計(jì)算，但是要求商業(yè)體配套等，并不是一般房地產(chǎn)商能夠玩得轉(zhuǎn)的，特別是開(kāi)發(fā)的新區(qū)，人口導(dǎo)入等因素導(dǎo)致招商困境。連鎖超市是商業(yè)配套中的一部分，通過(guò)雙方合作，充分發(fā)揮了各自的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤，建造及出售后，賺取利潤(rùn)，并將剩余的商業(yè)部分托給了零售公司。而零售公司通過(guò)合作，利用參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售賣，賺取利潤(rùn)來(lái)切實(shí)的降低商業(yè)體的成本，即以房地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)反哺商業(yè)體。通過(guò)核算、反復(fù)論證，確實(shí)是切實(shí)可行的商業(yè)選址模式。

6.小結(jié)

在本文中，筆者通過(guò)分析總結(jié)，得到結(jié)論：通過(guò)連鎖超市選址影響因素實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，人口、競(jìng)爭(zhēng)、交通、商圈和自身?xiàng)l件是影響連鎖超市選址的五個(gè)重要因素。另外，通過(guò)對(duì)這些因素的重要性進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)，人口因素對(duì)超市選址影響是最大的。其次是競(jìng)爭(zhēng)因素和交通因素、商圈因素。在這些所有影響因素中，連鎖超市的自身?xiàng)l件影響因素相對(duì)而言是較弱的。

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