摘要：由于各地對網(wǎng)簽備案可變更和注銷的情形認(rèn)知不一、操作不一，導(dǎo)致網(wǎng)簽備案“易”、備案注銷“難”的現(xiàn)象，尤其新建商品房備案注銷“難上加難”。結(jié)合網(wǎng)簽備案的法律依據(jù)、屬性和作用等，以新建商品房為例，分析網(wǎng)簽備案變更注銷的職權(quán)行使及情形多樣性。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽備案;變更;注銷

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）06-0048-05 收稿日期：2022-03-22

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產(chǎn)市場管理處。

2019年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》，進(jìn)一步規(guī)范了房屋交易合同網(wǎng)簽備案（以下簡稱網(wǎng)簽備案）的基本流程，推動網(wǎng)簽備案工作扎實(shí)開展。可是，對于網(wǎng)簽備案的變更和注銷，僅明確了“各地房地產(chǎn)主管部門應(yīng)明確可變更和注銷的情形，規(guī)定相應(yīng)的變更、注銷程序和時限，防止利用房屋網(wǎng)簽備案惡意占用房源”。

由于各地對網(wǎng)簽備案可變更和注銷情形的認(rèn)知不一、操作不一，出現(xiàn)了網(wǎng)簽備案“易”、備案注銷“難”的現(xiàn)象，尤其新建商品房備案注銷“難上加難”，不僅影響了服務(wù)企業(yè)群眾的效率，還降低了網(wǎng)簽單位在營商環(huán)境中的評價。現(xiàn)結(jié)合網(wǎng)簽備案的法律依據(jù)、屬性和作用等，以新建商品房為例，分析網(wǎng)簽備案變更注銷的職權(quán)行使及情形多樣性。

1 網(wǎng)簽備案概念、法律依據(jù)及屬性

1.1 網(wǎng)簽備案概念

指買賣雙方當(dāng)事人通過政府建立的房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，在線簽訂房屋買賣合同并進(jìn)行備案的事項(xiàng)，是房屋交易的重要環(huán)節(jié)。網(wǎng)簽，即網(wǎng)簽合同，指在政府部門建設(shè)的房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)錄入買賣雙方當(dāng)事人及房屋信息，在線填寫成交價格、付款方式、資金監(jiān)管等合同基本信息，生成網(wǎng)簽合同文本。網(wǎng)備，即網(wǎng)上備案，指買賣雙方當(dāng)事人在打印出的網(wǎng)簽合同上簽字或簽章確認(rèn)，并將合同簽章頁上傳至房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，生成備案。目前，很多城市在房屋交易系統(tǒng)上網(wǎng)簽時，通過政務(wù)“一網(wǎng)通辦”一鍵核驗(yàn)交易雙方交易信息（如購房核驗(yàn)、交易主體核驗(yàn)、房源信息核驗(yàn)等），直接采集交易雙方電子簽章/證照信息，不必生成簽章紙質(zhì)合同，網(wǎng)簽備案同步完成。

1.2 網(wǎng)簽備案的法律依據(jù)

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第26條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條，均規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）等進(jìn)一步明確了網(wǎng)上備案、申報價格、明碼標(biāo)價、交易資金監(jiān)管、購房實(shí)名制等工作重要性。

1.3 網(wǎng)簽網(wǎng)備法律屬性

房屋交易合同備案是房地產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)市場交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理的一種手段。房地產(chǎn)行政主管部門的備案權(quán)力來自法律法規(guī)的授權(quán)，對備案的行政相對人進(jìn)行監(jiān)督約束同樣來自相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，是備案機(jī)關(guān)的法定義務(wù)，備案的程序、審查的內(nèi)容也都有法律法規(guī)的明確規(guī)定。因此，備案是一種行政行為。業(yè)界對備案行為有著不同觀點(diǎn)。觀點(diǎn)一，備案是一種程序性的行政事實(shí)行為，主要起到了監(jiān)督約束功能和信息收集功能，行政備案行為并不產(chǎn)生法律效果，是一種程序性行政行為。觀點(diǎn)二，備案行為具有行政許可或者行政確認(rèn)的效力，足以讓相對人或其他人或其利害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響。

事實(shí)上，網(wǎng)簽合同是一種民事行為;網(wǎng)上備案是一種行政行為。網(wǎng)簽備案同時包含著民事行為和行政行為。

2 網(wǎng)簽備案作用及變更情形

2.1 網(wǎng)簽備案的作用

一是落實(shí)“房住不炒”。房地產(chǎn)交易金額大，頻率低，交易雙方信息不對稱，容易發(fā)生糾紛。網(wǎng)簽網(wǎng)備讓房地產(chǎn)交易透明化，讓“信息多跑路、群眾少跑腿”，促進(jìn)部門間的信息聯(lián)網(wǎng)和共享，減少“炒”房行為和“一房多賣”，限制投資投機(jī)購房，支持合理住房需求，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。二是落實(shí)申報成交價格和一房一價制度。網(wǎng)上簽約備案收集的重要交易數(shù)據(jù)就包含著申報成交價格。通過申報成交價格、一房一價等，利于監(jiān)測房地產(chǎn)市場，防止申報房地產(chǎn)成交價格時瞞報。三是有效監(jiān)控房地產(chǎn)市場。房屋交易雙方網(wǎng)上簽約備案，房屋備案系統(tǒng)自動核驗(yàn)交易主體、房屋符合上市交易條件后，形成網(wǎng)簽證明或備案編碼公示在網(wǎng)上，有利于監(jiān)管交易資金等工作，提高政府的治理服務(wù)能力。四是減少國家稅費(fèi)流失。房地產(chǎn)行業(yè)稅種區(qū)分細(xì)、占比高，加強(qiáng)對網(wǎng)簽備案工作，可以更好落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”規(guī)定，減少國家稅費(fèi)流失。

2.2 網(wǎng)簽備案變更情形及成因

一般來說，網(wǎng)簽備案變更情形可以分為兩種。

第一種，是交易主體（交易當(dāng)事人指公民或法人）不變，合同內(nèi)容發(fā)生變化的網(wǎng)簽備案合同。一般來說，在今天大數(shù)據(jù)的系統(tǒng)中，交易雙方主體、房源等核驗(yàn)程序在網(wǎng)簽時瞬間完成，同步生成備案（如上海市），網(wǎng)簽合同難免出現(xiàn)錯誤。比如個別合同條款（位置、面積、樓層等信息）或錄入錯誤等都可能引起的網(wǎng)簽合同變更，但交易主體沒有發(fā)生變化。事實(shí)上，買賣雙方在商品房交付之前，通過協(xié)商一致改變網(wǎng)簽合同個別條款實(shí)屬正?，F(xiàn)象，導(dǎo)致備案必然注銷。一般認(rèn)為，交易主體不變的網(wǎng)簽合同，變更內(nèi)容再備案，并不違背網(wǎng)簽備案立法宗旨。

程序上，雙方共同申請，注銷（撤銷）備案→變更網(wǎng)簽合同→重新網(wǎng)簽→備案。

第二種，網(wǎng)簽備案合同出現(xiàn)被撤銷、解除、宣布無效等情形，導(dǎo)致網(wǎng)簽備案注銷（撤銷）。事實(shí)上，房屋交易網(wǎng)簽網(wǎng)備后，的確有少量合同存在著被解除、撤銷、宣布無效等情形。比如，有生效法律文書能夠證明的，也有購買人因?yàn)槿ナ馈⒅卮蠹膊?、離異（家庭變故）、工作調(diào)動等客觀事實(shí)發(fā)生后不能履行合同且交易雙方一致同意解除合同的，導(dǎo)致合同或備案注銷（撤銷）?？陀^講，簽訂和解除合同概率并存，簽訂合同目的是為了履行和實(shí)現(xiàn)，沒有人愿意隨意解除合同，更不用說通過訴訟途徑了。在房地產(chǎn)市場價格上行期間，嚴(yán)管撤銷備案行為，防止炒房、偷稅等，但在房地產(chǎn)市場價格平行或下行期間，賣方一般不會同意撤銷備案。

程序上，單方或雙方共同申請，撤銷網(wǎng)簽合同→公示→注銷（撤銷）備案→公告→公開房源信息銷售。

3 注銷（撤銷）備案的行政職責(zé)和權(quán)力行使

3.1 行政機(jī)關(guān)具有自我糾錯的權(quán)力和職責(zé)

備案是一種行政行為，撤銷（注銷）備案同樣是一種行政行為。行政行為必須依職權(quán)做出，依申請做出，但一般都有法律的規(guī)定。目前，在缺少法律法規(guī)明確規(guī)定注銷（撤銷）備案的情況下，對于行政機(jī)關(guān)能否主動注銷備案行政行為，各地認(rèn)識不一。

2018年7月，最高人民法院《行政判決書》（〔2018〕最高法行再65號）的裁判要旨中這樣明確：行政行為一旦作出，即具有確定力及執(zhí)行力，但是對于違法或不當(dāng)?shù)男姓袨橐约坝捎谑聦?shí)和法律變遷而不宜存續(xù)的行政行為，行政機(jī)關(guān)具有自我糾錯的權(quán)力和職責(zé)。自我糾錯的價值在于減少或者避免行政爭議的產(chǎn)生，盡早結(jié)束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護(hù)行政法律關(guān)系的穩(wěn)定，增強(qiáng)公眾對行政機(jī)關(guān)的認(rèn)同和信賴。

在目前缺少法律明確規(guī)定的情況下，行政機(jī)關(guān)可以采取的自我糾錯方式主要有撤銷、補(bǔ)正、改變原行政行為、確認(rèn)違法等方式。從嚴(yán)格依法行政的角度而言，對于所有有瑕疵的行政行為，都可以通過撤銷的方式予以糾正。但是從行政效率和效益的角度考慮，基于保護(hù)行政相對人的合理信賴?yán)婧蜏p少行政爭議產(chǎn)生的考量，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取足夠?qū)徤鞯膽B(tài)度，只有在該行政行為的瑕疵足以影響到實(shí)質(zhì)處理結(jié)果時，方可采用撤銷的方式進(jìn)行糾錯。

3.2 網(wǎng)簽合同被撤銷、解除、宣布無效后，備案已成為不宜存續(xù)的行政行為

根據(jù)最高人民法院《行政判決書》（〔2018〕最高法行再65號）裁判要旨，結(jié)合行政行為的合法三要素：主體合法、內(nèi)容合法、程序合法。備案因網(wǎng)簽合同解除或變更、無效而失去存在基礎(chǔ)和前提，已不能反映市場真實(shí)狀態(tài)，成為不宜存續(xù)的、不當(dāng)?shù)男姓袨椤Ｐ姓C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法主動撤銷（注銷）備案行政行為，減少或者避免行政爭議的產(chǎn)生，盡早結(jié)束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護(hù)備案行政法律關(guān)系的穩(wěn)定，增強(qiáng)行政機(jī)關(guān)的公信力。

4 網(wǎng)簽合同被撤銷、解除、宣布無效導(dǎo)致注銷（撤銷）備案的情形

合同的簽訂或解除都是平等民事主體真實(shí)意思表現(xiàn)。房屋交易雙方網(wǎng)簽備案的合同，出現(xiàn)撤銷、解除或無效等情形后，如果不及時注銷（撤銷）備案行政行為，則此網(wǎng)簽備案行為占用房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的房源，即顯示此處房源已被銷售，會直接影響到賣方（開發(fā)企業(yè)）的銷售。如果失去繼續(xù)存在的前提和基礎(chǔ)，其備案行政行為沒有存在的必要，注銷意味必然。

4.1 部分地方注銷備案基本做法利弊分析

對于注銷（撤銷）備案行政行為，部分地方出臺了相關(guān)規(guī)范性文件進(jìn)行明確。目前，對注銷（撤銷）備案的情形、程序等，全國各地還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。歸納起來，大致有以下兩種大類：

一類如河北石家莊。其住建局《關(guān)于撤銷〈商品房買賣合同〉備案有關(guān)問題的通知》（石住建規(guī)〔2021〕11號）：可申請撤銷《商品房買賣合同》備案的條件：（1）人民法院或仲裁委員會生效法律文書確認(rèn)《商品房買賣合同》無效、撤銷或解除《商品房買賣合同》的;（2）購房人死亡，繼承人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已解除《商品房買賣合同》的。有利之處，關(guān)鍵看有無生效法律文書，簡單易操作，風(fēng)險小;不足之處，增加備案交易主體注銷（撤銷）備案的經(jīng)濟(jì)付出和時間成本，浪費(fèi)司法資源，效率較低。

另一類如山東淄博。淄博市住建局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房價格備案網(wǎng)簽合同備案和合同變更與撤銷管理工作的通知》（淄建發(fā)〔2020〕69號）（2020年5月1日起施行，有效期至2022年4月30日）：（一）符合下列情形之一的，可以辦理網(wǎng)簽合同變更手續(xù)。（1）新建商品房買賣合同中買受人信息、合同約定信息等內(nèi)容輸入錯誤，需要更正的。（2）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)或其他國家機(jī)關(guān)生效（法律）文書（含調(diào)解書）裁判確認(rèn)商品房買賣合同變更的。（3）法律法規(guī)允許的其他情形。（二）符合下列情形之一的，可以辦理新建商品房網(wǎng)簽合同備案撤銷手續(xù)。（1）因房屋主體質(zhì)量問題申請撤銷合同網(wǎng)上備案的，應(yīng)提交第三方工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具的認(rèn)定書或鑒定書。（2）商品房交付后，實(shí)測建筑面積與合同約定誤差超過±3%，商品房買賣合同中已約定可解除的，應(yīng)提交測繪機(jī)構(gòu)所出具的測繪成果報告。（3）因買受人出國留學(xué)（包括出境就學(xué)）或定居申請撤銷合同網(wǎng)上備案的，應(yīng)提交入學(xué)報到相關(guān)材料或定居許可證明、出國（境）證件、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關(guān)證明資料。（4）因買受人工作調(diào)動遷出本市申請撤銷合同備案的，應(yīng)提交轉(zhuǎn)出和接收單位人事關(guān)系證明及接收單位所在地社會保險繳納證明。（5）因戶口遷出本地申請撤銷合同備案的，應(yīng)提交戶口遷移證明等相關(guān)資料。（6）在商品房買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，買受人因購房貸款未獲批準(zhǔn)申請撤銷合同備案的，應(yīng)提交貸款機(jī)構(gòu)未批準(zhǔn)購房貸款的證明材料。（7）因買受人或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金申請撤銷合同備案的，應(yīng)提交關(guān)系證明、區(qū)（縣）級以上醫(yī)院的診斷證明、病歷及治療費(fèi)用明細(xì)單。（8）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)或其他國家機(jī)關(guān)生效（法律）文書（含調(diào)解書）裁判確認(rèn)商品房買賣合同解除、撤銷或無效的。（9）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。有利之處，明確合同可變更、撤銷、解除及無效認(rèn)定等注銷（撤銷）備案多種情形，可操作性強(qiáng)，難度小，風(fēng)險少，效率高，便民利企。

4.2 規(guī)范統(tǒng)一注銷（撤銷）備案情形的思考

筆者認(rèn)為，在利民便企、提高效率、營造一流營商環(huán)境的前提下，應(yīng)當(dāng)梳理分類明確注銷（撤銷）情形，做到有法可依，促進(jìn)依法行政;同時，堅持意思自治，尊重合同雙方平等權(quán)利，尊重平等民事主體的意愿和主張，有證據(jù)證明的，買賣雙方因不可抗拒力（如購買人因?yàn)槿ナ馈⒅卮蠹膊?，或家庭離異變故、工作調(diào)動等）且買賣雙方協(xié)商一致共同申請解除合同和注銷（撤銷）備案的，行政機(jī)關(guān)切實(shí)履行行政職責(zé)，主動作為，依法擔(dān)當(dāng)，及時接受撤銷備案申請。

注銷（撤銷）備案情形基本分類規(guī)范如下：

第一類，有相關(guān)法律法規(guī)明確可以解除合同情形的，可以不必訴訟的。指按照相關(guān)法律法規(guī)可以解除合同的，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條、第19條明確雙方可以解除合同后，提供法律依據(jù)和事實(shí)材料，雙方共同向行政機(jī)關(guān)申請注銷網(wǎng)上備案。

第二類，經(jīng)過訴訟或仲裁，持有生效法律文書明確解除合同或注銷（撤銷）備案的。首先，如有生效法律文書證明雙方已解除合同，使備案行為繼續(xù)存在明顯不當(dāng)?shù)?其次，生效行政判決或裁定書（法律文書）明確注銷（撤銷）備案的，合同雙方或一方持相關(guān)生效法律文書，直接到行政機(jī)關(guān)申請。

第三類，符合行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件明確注銷（撤銷）備案情形的。對于行政機(jī)關(guān)有規(guī)范性文件明確的備案注銷各類情形，如淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房價格備案網(wǎng)簽合同備案和合同變更與撤銷管理工作的通知》（淄建發(fā)〔2020〕69號）可撤銷手續(xù)的第3～7條規(guī)定。

第四類，其他情形。如合同雙方自主解除合同，共同申請注銷備案的，無論是在房地產(chǎn)市場價格上行或下行期間，行政機(jī)關(guān)都應(yīng)該受理、審核、審批，作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予注銷的決定，不得讓交易雙方通過司法途徑撤銷合同或注銷備案，規(guī)避行政機(jī)關(guān)應(yīng)該履行的職責(zé)和擔(dān)當(dāng)。當(dāng)然，行政機(jī)關(guān)作出撤銷備案行政行為的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)合法、正當(dāng)，應(yīng)當(dāng)符合政策法規(guī)要求，更要經(jīng)得起司法審查，防止行政亂作為。至于擔(dān)憂注銷備案的房屋交易行為中可能存在偷漏稅行為，則應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法查處，以維護(hù)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)交易主管機(jī)關(guān)盡管有護(hù)稅協(xié)稅義務(wù)，更應(yīng)該扎實(shí)履行好行政職責(zé)。