作者簡(jiǎn)介：蘭宇杉（1996-），男，壯族，廣西都安人，廣西大學(xué)商學(xué)院在校研究生，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)。

摘 要：本文利用商圈二手房數(shù)據(jù)作為因變量，基于南寧地鐵一號(hào)線的正式開(kāi)放這一“準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)”，使用面板雙重差分模型來(lái)研究地鐵站的正式開(kāi)放對(duì)于地鐵站周邊商圈內(nèi)二手房?jī)r(jià)格的影響，得出結(jié)論為地鐵一號(hào)線沿線商圈的二手房平均價(jià)格在地鐵一號(hào)線開(kāi)放后比非沿線商圈內(nèi)二手房平均價(jià)格高出5.07%。后再將數(shù)據(jù)縮小到城區(qū)，得出結(jié)論為青秀區(qū)的地鐵沿線商圈在地鐵開(kāi)放后比非地鐵沿線商圈高出5.03%，西鄉(xiāng)塘區(qū)的地鐵沿線商圈在地鐵開(kāi)放和比非地鐵沿線商圈高出2.57%。最后在穩(wěn)健性檢驗(yàn)中，將地鐵一號(hào)線開(kāi)放時(shí)間提前一至兩年，結(jié)果表明前文所述結(jié)論是穩(wěn)健的。

關(guān)鍵詞：地鐵;二手房數(shù)據(jù);DID 南寧

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.09.055

0 引言

軌道交通作為新時(shí)代常見(jiàn)的交通工具，具有快速、安全、便利、實(shí)惠的特點(diǎn)，大大減少了城鎮(zhèn)居民的通勤時(shí)間，加速了城市各地區(qū)的人流變化，是城市高速發(fā)展的不可或缺的助燃劑。南寧市地鐵一號(hào)線是南寧市第一條軌道交通線路，于2016年12月28日正式全面開(kāi)放。南寧地鐵一號(hào)線的正式開(kāi)放必然會(huì)對(duì)地鐵周邊區(qū)域帶來(lái)積極正面的影響，但這種正面影響的度量有時(shí)候是很困難的，原因在于地鐵穿梭于城市，所到達(dá)地區(qū)往往很難收集到有關(guān)的高頻數(shù)據(jù)，因此研究可能只能局限于地鐵的建成對(duì)于整座城市的影響，而非城市某個(gè)區(qū)域的影響。商圈（商業(yè)圈）數(shù)據(jù)相比于城市，城區(qū)數(shù)據(jù)，可以更微觀的去揭示現(xiàn)象。本文選擇使用南寧市商圈內(nèi)二手房平均價(jià)格作為因變量，可以很好地度量地鐵一號(hào)線的建成對(duì)于地鐵站周邊區(qū)域的影響。二手房?jī)r(jià)格是一個(gè)很好的衡量區(qū)域發(fā)展水平的代理變量，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格往往會(huì)受到附近區(qū)域內(nèi)教育設(shè)施，生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施，交通設(shè)施的影響（繆格，et al，2017）。

國(guó)內(nèi)外大部分二手房相關(guān)文獻(xiàn)主要基于Hedonic Price Model（HPM，特征價(jià)格模型）來(lái)研究是何因素影響了二手房?jī)r(jià)格，以及Kriging插值法，空間自相關(guān)等空間方法來(lái)研究地鐵站如何影響住宅價(jià)格，而少有使用經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行研究。由于南寧市地鐵二號(hào)線的正式開(kāi)放時(shí)間為2017年12月28日，比地鐵一號(hào)線的正式開(kāi)放時(shí)間晚了一年，我們可以在相對(duì)沒(méi)有干擾的情況下利用一號(hào)線開(kāi)放這一“準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)”來(lái)驗(yàn)證地鐵的建立對(duì)于地鐵站周邊商圈二手房?jī)r(jià)格的影響。本文采用南寧市部分商圈的二手房平均價(jià)格的對(duì)數(shù)形式作為因變量，采用雙重差分模型來(lái)研究地鐵沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格與非沿線商圈內(nèi)二手房?jī)r(jià)格的差異，進(jìn)而得出地鐵對(duì)于二手房?jī)r(jià)格變化的影響。

1 變量說(shuō)明，數(shù)據(jù)描述以及模型設(shè)定

本文中的因變量為南寧市青秀區(qū)，西鄉(xiāng)塘區(qū)，江南區(qū)和興寧區(qū)四個(gè)城區(qū)內(nèi)28個(gè)商圈的2014-2017年的二手房單位平方米的平均價(jià)格取對(duì)數(shù)后的月度數(shù)據(jù)。由于南寧市軌道交通一號(hào)線于2016年12月28日全線開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，而南寧市軌道交通二號(hào)線于2017年12月28日開(kāi)始運(yùn)營(yíng)（東延線玉洞站至壇澤站為2020年11月23日開(kāi)通運(yùn)營(yíng)），為避免二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)受到二號(hào)線運(yùn)營(yíng)的干擾，將時(shí)間段定位在2014-2017年。本文中的實(shí)驗(yàn)組設(shè)定為商圈中心距離地鐵站不超過(guò)兩千米的商圈，包括西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)的相思湖新區(qū)、科園大道、魯班路、新陽(yáng)、衡陽(yáng)和華強(qiáng)，興寧區(qū)內(nèi)的朝陽(yáng)廣場(chǎng)，青秀區(qū)內(nèi)的民族廣場(chǎng)、七星桃源、南湖、金湖廣場(chǎng)、會(huì)展中心、東盟商務(wù)區(qū)、鳳嶺、新竹、長(zhǎng)湖路、東葛路、建政路?？刂平M設(shè)定為商圈中心距離地鐵站超過(guò)兩千米的商圈，包括西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)的北湖、北大路、安吉、心圩、興寧區(qū)內(nèi)的望州路，青秀區(qū)內(nèi)的柳沙，以及江南區(qū)內(nèi)的白沙大道、沙井、五一路、星光大道。商圈及商圈二手房單位平方米價(jià)格數(shù)據(jù)具體見(jiàn)圖1。

為盡量避免樣本選取偏差問(wèn)題，各個(gè)商圈的二手房單位平方米的平均價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)內(nèi)兩大二手房銷售網(wǎng)站：58同城和安居客。通過(guò)從兩個(gè)網(wǎng)站內(nèi)收集到的各商圈二手房數(shù)據(jù)進(jìn)行平均后，得到經(jīng)過(guò)調(diào)整的二手房單位平方米的平均價(jià)格。部分商圈數(shù)據(jù)只存在于某個(gè)網(wǎng)站，則取該網(wǎng)站的二手房數(shù)據(jù)作為調(diào)整后的數(shù)據(jù)。商圈到地鐵站的距離通過(guò)百度地圖內(nèi)測(cè)距功能計(jì)算。

由于缺乏各商圈內(nèi)相應(yīng)特征的歷史數(shù)據(jù)，本文利用面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)模型，以得到參數(shù)的一致性估計(jì)。模型設(shè)計(jì)為一個(gè)簡(jiǎn)單雙重差分模型，具體模型如下：

其中l(wèi)nprice為各商圈不同時(shí)期的二手房每平方米的平均價(jià)格。time為虛擬變量，當(dāng)年份為2017年時(shí)，time=1，否則time=0。treat為虛擬變量，當(dāng)商圈為一號(hào)線沿途商圈時(shí)，treat=1，否則treat=0。

2 實(shí)證分析

利用（1）中的DID模型，選擇商區(qū)：相思湖新區(qū)，科園大道，魯班路，新陽(yáng)，衡陽(yáng)，華強(qiáng)，朝陽(yáng)廣場(chǎng)，民族廣場(chǎng)，七星桃源，南湖，金湖廣場(chǎng)，會(huì)展中心，東盟商務(wù)區(qū)，鳳嶺，新竹，長(zhǎng)湖路，東葛路，建政路作為實(shí)驗(yàn)組;柳沙，北湖，北大路，安吉，心圩，白沙大道，沙井，五一路，星光大道，望州路作為控制組。具體回歸結(jié)果見(jiàn)表1。

表1中，（1）列為基準(zhǔn)回歸模型，（2）列為控制了不同城區(qū)的固定效應(yīng)模型，（3）列為控制了各商圈的固定效應(yīng)模型，（4）列為控制了時(shí)間的固定效應(yīng)模型，（5）列為控制了時(shí)間和商圈的固定效應(yīng)模型。由表1結(jié)果可知，地鐵一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格要比非一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格平均高出5.07%，結(jié)果在統(tǒng)計(jì)上顯著。

由于青秀區(qū)為南寧最重點(diǎn)發(fā)展的城區(qū)，也是南寧GDP歷年來(lái)最高的城區(qū)，許多因素如資源配置等可能會(huì)使其二手房?jī)r(jià)格上漲的比別的城區(qū)更快。為進(jìn)一步探究地鐵一號(hào)線的建立對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響，將數(shù)據(jù)范圍縮小到城區(qū)，具體回歸結(jié)果見(jiàn)表2。

表2中，（1）列為青秀區(qū)基準(zhǔn)回歸模型，（2）列為西鄉(xiāng)塘區(qū)基準(zhǔn)回歸模型，（3）列青秀區(qū)控制時(shí)間和個(gè)體的固定效應(yīng)模型（4）列為西鄉(xiāng)塘區(qū)控制了時(shí)間和個(gè)體固定效應(yīng)模型，（5）列青秀區(qū)和西塘區(qū)的基準(zhǔn)回歸模型，（6）列為青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)控制了時(shí)間和個(gè)體的固定效應(yīng)模型。由表2結(jié)果可知，在控制個(gè)體和時(shí)間后，青秀區(qū)內(nèi)地鐵一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格要比青秀區(qū)內(nèi)非一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格平均高出5.03%[ Exp（0.0491）-1=0.0503254]，結(jié)果在統(tǒng)計(jì)上顯著。在控制個(gè)體和時(shí)間后，西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)地鐵一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格要比西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)非一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格平均高出2.57%，結(jié)果在統(tǒng)計(jì)上顯著。

3 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

為進(jìn)一步鞏固地鐵一號(hào)線正式開(kāi)放對(duì)沿線商圈內(nèi)二手房?jī)r(jià)格有正向影響的結(jié)論，將地鐵正式開(kāi)放時(shí)間提前一年至兩年，具體回歸結(jié)果見(jiàn)表3。

表3中，（1）（2）（3）列為假定一號(hào)線正式開(kāi)放時(shí)間為2015年12月28日。（4）（5）（6）列為假定一號(hào)線正式開(kāi)放時(shí)間為2014年12月28日。由結(jié)果可知，當(dāng)控制了商區(qū)和時(shí)間后，假定一號(hào)線正式開(kāi)放時(shí)間為2015年12月28日后，DID系數(shù)為0.0169，在統(tǒng)計(jì)上顯著，而假定一號(hào)線正式開(kāi)放時(shí)間為2014年12月28日時(shí)，DID系數(shù)為0.011，在統(tǒng)計(jì)上不顯著。對(duì)于第（3）列DID系數(shù)在統(tǒng)計(jì)顯著，可能的原因在于一號(hào)線未開(kāi)放時(shí)已經(jīng)存在外溢效果，進(jìn)而影響了一號(hào)線沿線商圈的二手房?jī)r(jià)格，從圖1也可以看出，在一號(hào)線正式開(kāi)通前，各商圈已經(jīng)存在二手房?jī)r(jià)格上漲的現(xiàn)象。地鐵未正式開(kāi)放的外溢效果并不影響前文結(jié)論，因?yàn)槟蠈幍罔F二號(hào)線的外溢效果會(huì)使部分本文中的控制組數(shù)據(jù)出現(xiàn)價(jià)格上漲情況，導(dǎo)致前文的回歸系數(shù)低于真實(shí)的回歸系數(shù)，但結(jié)果依舊顯著。對(duì)于第（6）列DID系數(shù)在統(tǒng)計(jì)上不顯著，證明了本文中地鐵一號(hào)線對(duì)沿線商圈內(nèi)二手房?jī)r(jià)格有正向影響的結(jié)論，結(jié)果是穩(wěn)健的。

4 結(jié)論

本文探討了2014-2017年南寧市四個(gè)城區(qū)中地鐵一號(hào)線建成后對(duì)地鐵站附近商圈的二手房平均價(jià)格的影響。具體而言，本文使用2014-2017年南寧市28個(gè)商圈的二手房平均價(jià)格的月度數(shù)據(jù)，首先以青秀區(qū)內(nèi)一號(hào)線沿線的11個(gè)商圈，西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)一號(hào)線沿線的7個(gè)商圈，以及興寧區(qū)內(nèi)一號(hào)線沿線的朝陽(yáng)廣場(chǎng)商圈作為實(shí)驗(yàn)組，剩余10個(gè)未沿一號(hào)線線商圈作為控制組，進(jìn)行面板雙層差分模型的回歸?；貧w的結(jié)果證明了地鐵一號(hào)線的正式開(kāi)放對(duì)于一號(hào)線沿線商圈內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格具有正向影響。為進(jìn)一步探究結(jié)論，僅利用青秀區(qū)內(nèi)商圈以及西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)商圈進(jìn)行雙層差分回歸，結(jié)論依舊成立。為驗(yàn)證結(jié)論的穩(wěn)健性，本文采取將地鐵一號(hào)線正式開(kāi)放時(shí)間向前推移一年至兩年，穩(wěn)健性檢驗(yàn)的回歸結(jié)果證明了結(jié)論的穩(wěn)健性。

本文的局限性在于，僅使用南寧的商圈二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)可能存在異質(zhì)性，結(jié)論可能只作用于南寧市。其次，在樣本選取上可能出現(xiàn)偏差，首先從二手房交易平臺(tái)網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)可能存在選取偏差，無(wú)法完全衡量商圈內(nèi)二手房?jī)r(jià)格的水平，其次在于選取的商圈，可能由于數(shù)據(jù)的限制而忽略了部分商圈。

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