摘要：隨著近年來社會生產(chǎn)力的提升，企業(yè)營運模式正逐漸現(xiàn)代化、信息化。一家企業(yè)能否合理、正確地運用財務(wù)分析知識對自身做出準(zhǔn)確的了解與定位，是其能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。選取保利地產(chǎn)作為研究對象，從能力計算、質(zhì)量分析2個方面入手，提取保利地產(chǎn)2016—2020年財務(wù)報表，從不同層次和角度對數(shù)據(jù)進行計算、判斷與解讀，采用比率分析法、因素分析法等分析方法，對保利地產(chǎn)的財務(wù)狀況進行合理分析及相關(guān)預(yù)測，并提出針對性建議。

關(guān)鍵詞：財務(wù)分析;房地產(chǎn);上市公司;保利地產(chǎn)

0 引言

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)之一，在拉動地方經(jīng)濟、增加就業(yè)和提升區(qū)域土地利用率等方面有突出貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、投資金額大、實施環(huán)節(jié)多和資本回收期長等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析也應(yīng)具備相應(yīng)的針對性[1]。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與公眾生產(chǎn)生活休戚相關(guān)，若房地產(chǎn)行業(yè)存在隱患或危機，將產(chǎn)生不可預(yù)估的重大影響。

與此同時，值得關(guān)注的問題有：我國房地產(chǎn)上市公司近年來的運營情況如何？其盈利能力是強還是弱？公司未來的發(fā)展前景如何？是否具備較強的償債能力？本文根據(jù)財務(wù)分析理論，通過詳細(xì)的計算與研究，對此類問題做多角度研究與分析，并嘗試解答以上問題，揭示當(dāng)下我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)現(xiàn)狀。

本文從財務(wù)分析的角度切入，通過對比研究國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)近年來的數(shù)據(jù)與走勢，最終找到合適的案例公司——保利房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）

，提取其2016—2020年5年間的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，進行計算、分析與研究。

1 案例選擇

近年來，受宏觀政策的約束，房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“黃金時代”步入“白銀時代”，而房地產(chǎn)企業(yè)如何在當(dāng)前及未來行穩(wěn)致遠(yuǎn)，是值得企業(yè)及整個行業(yè)思考的問題。

保利地產(chǎn)

成立于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售為主的大型國有企業(yè)集團。公司為中國保利集團控股的房地產(chǎn)上市公司，同時也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運作平臺[2]。

作為我國房地產(chǎn)龍頭央企，保利地產(chǎn)近年來在探索

多元化道路的同時，也更加注重自身主營業(yè)務(wù)的質(zhì)量提升，不斷超越與發(fā)展。截至2020年年底，公司近5年的財務(wù)狀況持續(xù)向好，即便整個房地產(chǎn)行業(yè)受新冠肺炎疫情沖擊較大，但其依然能夠做到穩(wěn)中前進，由此引起外界關(guān)注。因此，本文選取保利地產(chǎn)作為研究對象，對其2016—2020年5年間的財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行詳細(xì)計算與分析，并得出相關(guān)研究結(jié)論。

2 財務(wù)能力分析

對財務(wù)能力做出正確判斷與分析，是財務(wù)報表分析十分重要的一步。

2.1 盈利能力分析

通過指標(biāo)計算進行盈利能力分析。保利地產(chǎn)2016—2020年盈利能力指標(biāo)見表1。

從表1可以看出，保利地產(chǎn)2016—2020年5年間凈資產(chǎn)收益率處于攀升階段，僅存在較小波動，表明其自有資本獲取收益的能力長期保持良好狀態(tài)，同時經(jīng)營效率越來越高，可能帶來的是資本盈利能力變強;而總資產(chǎn)報酬率總體下降約1個百分點，雖出現(xiàn)多次波動，但幅度較小，表明公司的盈利能力有所下降，短期須注重盈利能力穩(wěn)定性;公司5年間的每股收益逐步上漲，盈利能力穩(wěn)定且較好，存在不小的上升空間?？傮w而言，2016—2020年，保利地產(chǎn)盈利能力雖不夠穩(wěn)定，但總體走勢良好，預(yù)測未來盈利能力依舊處于較高水平。

2.2 營運能力分析

營運能力分析涉及對企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生的作用，即在外部市場的制約之下，將企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)資料與人力資源緊密結(jié)合起來。保利地產(chǎn)2016—2020年營運能力指標(biāo)見表2。

從表2可以看出，保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖在2017—2019年這3年基本持平，但2016—2020年5年間總體下降15次，企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度降低，利用效果不佳，表明其流動資產(chǎn)營運能力總體下滑;保利地產(chǎn)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多次起伏且整體下滑，總體下降約16次，表明其固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度并不穩(wěn)定，同時企業(yè)對固定資產(chǎn)的利用效率尚不平穩(wěn)，非流動資產(chǎn)營運能力較一般，日后須在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上緩步提升;總資產(chǎn)收益率在這5年間也處于下降態(tài)勢，下降約14個百分點，反映出企業(yè)資產(chǎn)利用率下滑較多，說明其在經(jīng)營活動中對資產(chǎn)的利用效率并不突出，對企業(yè)來說是一個警示。總的來說，2016—2020年，保利地產(chǎn)的營運能力整體起伏較大且能力減弱，未來亟須加強營運能力的穩(wěn)定性，抑制相關(guān)指標(biāo)繼續(xù)滑坡。

2.3 償債能力分析

企業(yè)負(fù)債類型按還款期時間長短可分為短期與長期2類。保利地產(chǎn)2016—2020年償債能力指標(biāo)見表3。

從表3可以看出，2016—2020年，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量比率不穩(wěn)定，總體下跌嚴(yán)重，其中2017年直接由正轉(zhuǎn)負(fù)，表明這一時期企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅減少，同時說明其短期償債能力也有所下降;資產(chǎn)負(fù)債率整體大幅攀升且并不穩(wěn)定，表明企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重，長期償債能力整體變?nèi)??？傮w來看，2016—2020年，保利地產(chǎn)償債能力變?nèi)跚曳€(wěn)定性較差，需引起警惕。

2.4 發(fā)展能力分析

選取發(fā)展能力中的3個財務(wù)指標(biāo)進行分析，依次反映企業(yè)經(jīng)營發(fā)展能力、財務(wù)發(fā)展能力和可持續(xù)增長能力。保利地產(chǎn)2016—2020年發(fā)展能力指標(biāo)見表4。

從表4可以看出，2016—2020年，保利地產(chǎn)銷售收入增長率雖略有跌宕，但總體比率數(shù)值可觀，反映出保利地產(chǎn)銷售規(guī)模擴大、銷售收入不斷上升，經(jīng)營發(fā)展能力處于提升階段。5年間，總資產(chǎn)增長率均為正且數(shù)值較大，表明企業(yè)總資產(chǎn)均為增加且漲幅較大，說明企業(yè)全部資源的增長率逐步提升。進而可以看出，保利地產(chǎn)在2016—2020年財務(wù)發(fā)展能力穩(wěn)步上升，發(fā)展前景樂觀。與此同時，企業(yè)可持續(xù)增長率總體處于下滑階段，僅2019年有所緩和，表明企業(yè)可持續(xù)增長能力的增幅近年有所減弱，但整體仍處于較好態(tài)勢?？傮w來看，2016—2020年，保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展能力整體較優(yōu)，前景較好。

3 財務(wù)質(zhì)量分析

對財務(wù)質(zhì)量進行有效分析也是財務(wù)報表分析的關(guān)鍵一環(huán)。

3.1 資產(chǎn)質(zhì)量分析

資產(chǎn)質(zhì)量分析是保證企業(yè)不斷茁壯成長、角逐上風(fēng)的重要環(huán)節(jié)，對企業(yè)健康發(fā)展有重要意義。

3.1.1 貨幣資金項目分析

從報表總體規(guī)?？?，保利地產(chǎn)貨幣資金由2020年年初的1 394.19億元增加到2020年年末的1 460.08億元，其中公司履約保證金存款7.28億元，除此之外不存在其他受限貨幣資金。針對保利地產(chǎn)實際可自由支配現(xiàn)金額較高這一現(xiàn)象，為不降低公司當(dāng)前及未來的盈利能力，建議保利地產(chǎn)在下一階段發(fā)展中加強多元化投資，制定全新的公司戰(zhàn)略架構(gòu)，從而不斷提升資金利用率。

3.1.2 債券項目質(zhì)量分析

第一，應(yīng)收票據(jù)。保利地產(chǎn)2020年年末應(yīng)收票據(jù)余額增加150萬元，全部為商業(yè)承兌匯票。商業(yè)承兌匯票的增加有利于促進企業(yè)間經(jīng)濟交流，提高企業(yè)自身信用。與此同時，保利地產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)管理政策較穩(wěn)健，壞賬風(fēng)險較小。

第二，應(yīng)收賬款和壞賬準(zhǔn)備。與2020年年初相比，保利地產(chǎn)2020年年末應(yīng)收賬款規(guī)模增加約6億元。查閱報表附注發(fā)現(xiàn)，該公司1年內(nèi)的應(yīng)收賬款占其總應(yīng)收賬款比重約為78.92%，且總體計提的壞賬準(zhǔn)備規(guī)模較小，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為113.1%。以上情況說明，公司的收款期限短、壞賬損失率低、款項回收快，最終得出保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款質(zhì)量較好的結(jié)論。

3.1.3 存貨項目質(zhì)量分析

保利地產(chǎn)2020年年末資產(chǎn)負(fù)債表的存貨規(guī)模為7 414.75億元，與年初的5 840.01億元相比，存貨規(guī)模有較大提升。利潤表顯示，2020年營業(yè)成本相比2019年有顯著提高，上漲約105億元。顯然，存貨規(guī)模的增加幅度遠(yuǎn)大于營業(yè)成本的增加幅度，反映出公司存貨周轉(zhuǎn)速度較慢。查閱報表附注發(fā)現(xiàn)，在保利地產(chǎn)的開發(fā)成本明細(xì)中，大部分項目的竣工時間遠(yuǎn)超2020年年末，即存貨還未銷售，貨物成本還未轉(zhuǎn)入營業(yè)成本。要保證企業(yè)資金良性循環(huán)，有效的存貨管理模式不可或缺。保利地產(chǎn)可以結(jié)合自身特點，設(shè)計并完善相應(yīng)的存貨管理辦法，從而有效管理各類存貨資產(chǎn)，減少存貨積壓與浪費，促進存貨結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化[3]。

3.1.4 長期股權(quán)投資項目質(zhì)量分析

2020年，保利地產(chǎn)長期股權(quán)投資總額為725.50億元，較2019年顯著提高。從報表附注中可以看到，2020年，保利地產(chǎn)對其合營企業(yè)追加投資77.79億元，權(quán)益法下確認(rèn)投資收益1.97億元，投資總計268.71億元;對其聯(lián)營企業(yè)追加投資112.11億元，權(quán)益法下確認(rèn)投資收益50.54億元，投資總計456.79億元。保利地產(chǎn)能有效參與合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的經(jīng)營管理，且其開發(fā)的房地產(chǎn)項目具有較好的經(jīng)濟效益，往來款項也基本不存在無法收回的風(fēng)險，表明公司長期股權(quán)投資質(zhì)量較好。保利地產(chǎn)始終將自身經(jīng)營活動作為主業(yè)，堅持由經(jīng)營主導(dǎo)的盈利模式，這也與其“不動產(chǎn)投資開發(fā)是公司堅定的主業(yè)方向，公司將堅持做優(yōu)做強開發(fā)業(yè)務(wù)”的經(jīng)營戰(zhàn)略思想極為吻合。

總體來看，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)構(gòu)成良好、狀態(tài)較優(yōu)，整體質(zhì)量高?？梢?，保利地產(chǎn)下一步要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升穩(wěn)定性，鞏固核心競爭力，穩(wěn)定當(dāng)下行業(yè)領(lǐng)先地位。

3.2 資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析

一家企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)布局是否合理，在很大程度上影響公司營運效益與風(fēng)險管控等多個層面。

3.2.1 負(fù)債項目構(gòu)成與質(zhì)量分析

近年來的資料顯示，在緊縮的宏觀調(diào)控與政策背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的高流動負(fù)債情況普遍發(fā)生。

通過保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債類科目數(shù)據(jù)可以計算出其2020年流動負(fù)債占比為76.34%，5年內(nèi)占比變化幅度不大，但2020年占比為5年內(nèi)峰值;同時2020年非流動負(fù)債占比為23.66%，也成為5年內(nèi)的占比最低值。通過計算結(jié)果的對比與分析，可以看到近年公司的負(fù)債流動性逐步提升，但整體較穩(wěn)定，不存在大幅變動情況。

提取流動負(fù)債中的明細(xì)科目可以發(fā)現(xiàn)，2020年保利地產(chǎn)的經(jīng)營性負(fù)債在其流動負(fù)債中的占比較高，金融性負(fù)債占比則較低。這一現(xiàn)象說明公司經(jīng)營能力和融資能力較優(yōu)，且財務(wù)風(fēng)險不高。

3.2.2 所有者權(quán)益項目構(gòu)成及質(zhì)量分析

所有者權(quán)益的變化直接反映股東利益，其來源包括所有者投入資本、直接計入所有者權(quán)益的利得和損失、留存收益等[4]。

通過資產(chǎn)負(fù)債表中的股東權(quán)益類科目數(shù)據(jù)可以看出，2020年保利地產(chǎn)股本約119億元，為近年峰值，同時可以看到股本在5年內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定小幅上升，表明其所有者權(quán)益狀態(tài)較好、融資能力增強;公司盈余公積和資本公積5年內(nèi)也穩(wěn)定攀升，說明2016年以來公司股份穩(wěn)定、總體發(fā)展水平較高，同時表明經(jīng)營業(yè)績有較大提升，綜合實力穩(wěn)步提升，所有者權(quán)益總體質(zhì)量也得到較大改善。

3.2.3 所有者權(quán)益變動表分析

保利地產(chǎn)所有者權(quán)益逐年穩(wěn)健上升，總基數(shù)較同行業(yè)地產(chǎn)公司而言較龐大且穩(wěn)健。所有者權(quán)益變動表展示出的財務(wù)狀況質(zhì)量信息也表明，保利地產(chǎn)所有者權(quán)益出現(xiàn)“盈利性”變化，而非靠股東入資的“輸血型”變化，同時說明企業(yè)營運穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展前景較好。

3.2.4 資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析

從資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量角度分析，5年來，實收資本數(shù)值每年均小幅上升，雖不具較強的穩(wěn)定性，但側(cè)面表明公司每年均有較穩(wěn)定的增資情況發(fā)生，體現(xiàn)出近年保利地產(chǎn)融資狀況良好，同樣也是企業(yè)內(nèi)部管理與營運政策效果較好的體現(xiàn)。總之，保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量穩(wěn)定性較強，股權(quán)結(jié)構(gòu)質(zhì)量較優(yōu)。

3.3 利潤質(zhì)量分析

3.3.1 利潤表主要項目質(zhì)量分析

1.營業(yè)收入項目質(zhì)量分析

（1）營業(yè)收入的行業(yè)、地區(qū)結(jié)構(gòu)分析。查閱資料可知，保利地產(chǎn)近年依舊以房地產(chǎn)銷售為主營業(yè)務(wù)，且2020年銷售額小幅增長。從地區(qū)結(jié)構(gòu)分析，公司銷售依舊以華南地區(qū)為主導(dǎo)。

（2）發(fā)展趨勢分析。保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在企業(yè)的長期收入結(jié)構(gòu)中起著支柱作用，目前仍具有較強的競爭優(yōu)勢和穩(wěn)定的行業(yè)地位。預(yù)測保利地產(chǎn)實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略尚需時日，以房地產(chǎn)銷售為主的發(fā)展態(tài)勢仍將持續(xù)。

2.期間費用項目質(zhì)量分析

通過保利地產(chǎn)2020年財務(wù)報表信息披露可以看出，公司銷售費用和管理費用呈現(xiàn)隨營業(yè)收入同比增長的發(fā)展態(tài)勢，而這一般被認(rèn)為是一種正常的費用發(fā)生水平。

保利地產(chǎn)2020年的研發(fā)費用相比2019年出現(xiàn)巨額增長，表明企業(yè)在研究開發(fā)方面的投入持續(xù)增加，為其技術(shù)領(lǐng)先夯實了基礎(chǔ)。

3.3.2 利潤質(zhì)量分析

1.利潤含金量分析

查閱合并報表可知，2020年保利地產(chǎn)實現(xiàn)利潤總額525.38億元，其中核心利潤450.36億元，其他收益0.15億元，投資收益61.41億元，公允價值變動收益0.53億元。本期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為151.50億元，表明保利地產(chǎn)經(jīng)營活動當(dāng)期實現(xiàn)利潤整體質(zhì)量較高，而取得投資收益僅8.41億元，表示其投資收益質(zhì)量較低。

2.利潤持續(xù)性分析

（1）營業(yè)收入成長性。查閱合并報表可知，公司2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2 432.08億元，增長率為3.1%，而公司2019年營業(yè)收入增長率為21.3%。由于前幾年房地產(chǎn)銷售處于成長期，因此保利地產(chǎn)2019年主營業(yè)務(wù)收入增長率較高。而2020年營業(yè)收入增長率則驟降到3%。此現(xiàn)象一方面可能與市場飽和度及“限購限貸，限售限價”的宏觀政策有關(guān)[5]，另一方面也在于2020年年初新冠肺炎疫情蔓延，市場缺乏活力，地產(chǎn)行業(yè)深受影響，遭遇業(yè)務(wù)增長瓶頸。

由此看來，即使保利地產(chǎn)面臨政府住房政策調(diào)整及疫情影響，房地產(chǎn)銷售未能高速增長，但其主動調(diào)整戰(zhàn)略決策，適應(yīng)政策及環(huán)境變化，最終平穩(wěn)戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)且收益良好。然而，保利地產(chǎn)

房地產(chǎn)銷售占收入的比重過大，未來還需進行多元化發(fā)展的探討。

（2）毛利率走勢?？紤]到母、子公司間存在關(guān)聯(lián)交易，僅考察母公司毛利率變化意義不大，更需關(guān)注的是合并報表中展現(xiàn)的綜合毛利率走勢。主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)銷售的毛利率約為33.48%，通過對比發(fā)現(xiàn)，近年毛利率雖略有下降，但基本穩(wěn)定，說明保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力依舊較強。

（3）利潤波動分析。保利地產(chǎn)核心利潤占利潤總額的比例較大，使其凈利潤隨著營業(yè)收入增長實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

3.4 現(xiàn)金流量質(zhì)量分析

3.4.1 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的充足性和穩(wěn)定性

保利地產(chǎn)2020年核心利潤獲現(xiàn)率并不高，經(jīng)計算為33.64%，未達到100%，表明企業(yè)核心利潤含金量及經(jīng)營活動現(xiàn)金流量充分性不足。主要原因可能是公司應(yīng)收賬款和存貨逐年增長，同時應(yīng)收賬款信用政策逐步放寬。

2020年，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不足，但好在資本性支出規(guī)模不大，且擁有較多的貨幣資金存量。長期看，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力依然很強。

3.4.2 投資活動現(xiàn)金流出量的戰(zhàn)略穩(wěn)定性

從保利地產(chǎn)2020年投資活動現(xiàn)金流出量的結(jié)構(gòu)看，投資支付的現(xiàn)金約76億元，超過其他任何一項投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金額，表明公司2020年實施的擴張以對外投資為主，其他方面并進，而這種結(jié)構(gòu)與企業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型階段較吻合。

3.4.3 現(xiàn)金流量的適應(yīng)性

綜上所述，保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動具有良好的產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，公司幾乎不需外部融資。2020年，非現(xiàn)金支付的融資活動現(xiàn)金流入和流出預(yù)計不會產(chǎn)生正常的融資需求。因此，除正常結(jié)算要求外，財務(wù)報表中披露2020年獲得的部分貸款和償還的債務(wù)很可能不是必要的融資。

4 結(jié)語

通過從2個角度深入計算與分析，可以得出結(jié)論：第一，保利地產(chǎn)的四大財務(wù)能力整體較優(yōu)，其中營運能力與償債能力穩(wěn)定性較差，企業(yè)需警惕;第二，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量整體穩(wěn)定且較好，僅利潤質(zhì)量一般，后續(xù)有待提升與優(yōu)化。同時，5年內(nèi)保利地產(chǎn)幾乎不存在“瘸腿”“斷崖”等嚴(yán)重不良財務(wù)狀況，企業(yè)運行整體一般偏好，即使出現(xiàn)部分薄弱環(huán)節(jié)，未來也具有極大的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

保利地產(chǎn)在未來經(jīng)營中應(yīng)以房地產(chǎn)行業(yè)為主，繼續(xù)深化公司轉(zhuǎn)型，建立完整的管理體系，實現(xiàn)規(guī)?；\營;相關(guān)財務(wù)人員可以根據(jù)實際發(fā)展?fàn)顩r，選擇合適報表分析方法，對未來發(fā)展趨勢進行相關(guān)預(yù)測，為企業(yè)良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)[6];管理層持續(xù)關(guān)注宏觀政策及房地產(chǎn)市場變化，精準(zhǔn)、敏銳地拓展各類新興項目，不斷優(yōu)化整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，未來創(chuàng)造更大的發(fā)展空間，推動企業(yè)全方面邁上新臺階，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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收稿日期：2022-01-11

作者簡介：

邱思語，女，1999年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：上市公司財務(wù)與會計。