陳啟宗
住房房地產(chǎn)已經(jīng)到了賺大錢的尾聲,或者是這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
筆者想談?wù)劇袄硇耘c穩(wěn)健”,房地產(chǎn)在任何一個(gè)新興的市場(chǎng)都不容易理性,也都不容易穩(wěn)健。所以政府和金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控是一個(gè)必須的環(huán)節(jié),如果沒有的話,恐怕很容易不理性,也就會(huì)變得更不穩(wěn)健。
因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是關(guān)乎到老百姓的生計(jì),所以任何有為的政府都必須小心地處理,我國(guó)政府在這方面也是下了相當(dāng)多的工夫。
多年前我已經(jīng)講過(guò)一句話,中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)期早就已經(jīng)過(guò)去了,要是你是參與者,就往往不愿意面對(duì)現(xiàn)實(shí),所以反應(yīng)就會(huì)晚。
當(dāng)然你意識(shí)到情況,并不表示立刻就要采取行動(dòng),但是必須有充分的心理準(zhǔn)備,要不然市場(chǎng)改變的時(shí)候,你就會(huì)被放在一個(gè)非常被動(dòng)的位置上。
需求永遠(yuǎn)存在,市場(chǎng)也永遠(yuǎn)存在,不會(huì)因?yàn)榻裉煳覀冃袠I(yè)面對(duì)的難處就消失,所以從這個(gè)角度來(lái)看,那是好消息。
但也應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到賺大錢的機(jī)會(huì)基本上過(guò)去了,而且是機(jī)會(huì)越來(lái)越小。我想問個(gè)問題,要是你不是在這個(gè)行業(yè),會(huì)不會(huì)在今天這個(gè)環(huán)境進(jìn)入這個(gè)行業(yè)?比如說(shuō)你剛大學(xué)畢業(yè),會(huì)不會(huì)想做一個(gè)住房房地產(chǎn)的開發(fā)商?如果你不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè),我們已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)的人就會(huì)思考,我還要不要繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)?
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō),這是一個(gè)應(yīng)該問的問題。你可能給出的答案是,我沒得選擇,我一定要留在這個(gè)行業(yè)。至少你經(jīng)過(guò)了一個(gè)理性的步驟考慮這個(gè)問題,從而得出應(yīng)該留下來(lái)的決定。但是你要非常清楚地知道,賺大錢的機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去了。
賺大錢有兩個(gè)方法,一個(gè)是我做的不多,但是附加價(jià)值很高,邊際利潤(rùn)很大。我做一點(diǎn)點(diǎn)就可以賺很多錢。另一個(gè)就是利潤(rùn)很低,所以就要做很多,才能夠賺到一點(diǎn)錢。我想房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)是已經(jīng)進(jìn)到后者。
要研究房地產(chǎn)如何改變,首先要看一看我們是怎么走到這一步?這是個(gè)老問題,也是我和別人在這個(gè)場(chǎng)合或者別的場(chǎng)合說(shuō)了不少的事,每年我講的基本上都是一個(gè)調(diào)子,為什么我們會(huì)走到這一步?老實(shí)說(shuō)十幾年前甚至于20年前,我們就應(yīng)該知道住房房地產(chǎn)這個(gè)商業(yè)模式是不可持續(xù)的,當(dāng)然我也理解,人在江湖、身不由己。
我常常講一句話,凡是做生意的人,對(duì)市場(chǎng)要有相當(dāng)?shù)木次罚钤谖C(jī)感里面,知道有一天這個(gè)游戲會(huì)結(jié)束。要是這樣的話,最少管理上能有充分的預(yù)備。
為什么我說(shuō)是不可持續(xù)的呢?二三十年前,這個(gè)行業(yè)是非常不規(guī)范的。以往這20年來(lái),市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范化,這是大勢(shì)所趨,是一個(gè)市場(chǎng)慢慢成熟的表現(xiàn)。對(duì)于我們行業(yè),對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體,對(duì)于社會(huì)都是大好事。
但是在規(guī)范化的過(guò)程中,你就不能光是靠從前那些不規(guī)范的手法去賺錢。越規(guī)范化賺錢就越難。所以房地產(chǎn)行業(yè)就變成一個(gè)完全是量的較量,一年能拿多少地,一年該完成多少、銷售多少,完全是靠數(shù)量為主的行業(yè)。
不止是量的較量,還是一個(gè)速度的較量,你要比別人快。然后還是一個(gè)貸款的較量,你神通廣大,能夠找到錢或者找到比較便宜的錢,你就有優(yōu)勢(shì),因?yàn)檫@樣量的較量、速度的較量、貸款來(lái)源的較量,就產(chǎn)生了一幫成功者,但是這些成功者絕對(duì)是暫時(shí)的成功者,不可能是永遠(yuǎn)的成功者。
多年前我就聽說(shuō)好多房地產(chǎn)商開始去做別的行業(yè)了,比如去做鋼鐵、水、電動(dòng)汽車等等。那些大房地產(chǎn)企業(yè)做這些事的時(shí)候,就是你退出這個(gè)行業(yè)的時(shí)候,因?yàn)榉康禺a(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)能賺錢的行業(yè),那些老大們都去做別的事了,去賣水了,去種菜了,去搞電動(dòng)汽車了,去煉鋼了,這就證明他們心里非常清楚,他們從事的住房房地產(chǎn)行業(yè)不再是一個(gè)好賺錢的行業(yè),要是仍然好賺錢,為什么要搞別的東西?那些行業(yè)跟房地產(chǎn)行業(yè)完全沒關(guān)系。
所以聽到有些老大們?nèi)ジ氵@個(gè)事的時(shí)候,就是你退出江湖的時(shí)候,最少是要小心行事的時(shí)候。
這個(gè)行業(yè)早年實(shí)在是賺了不少錢,所以那些參與者、老板們,他們有些自我膨脹,而且是自我膨脹到很嚴(yán)重的地步,很容易做出不理性的決定。
要是一個(gè)行業(yè)里過(guò)多這樣不理性的人,過(guò)多這樣不穩(wěn)健的企業(yè),整個(gè)行業(yè)就會(huì)變得不理性、不穩(wěn)健,這正是房地產(chǎn)行業(yè)以往二三十年來(lái)的一個(gè)寫照。
房地產(chǎn)企業(yè)的三個(gè)選擇:
第一,仍然留在本行,房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)消失,不過(guò)利潤(rùn)會(huì)變得非常低、非常薄,跟營(yíng)建商差不多,但風(fēng)險(xiǎn)比他們還要大,因?yàn)槟阋ベI地。所以留在本行還可以賺錢,但是賺的不是大錢,而且要比從前小心很多,因?yàn)橛蕰?huì)下降,一不小心就會(huì)虧本。
第二,轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)。這一塊也是要非常小心的事情,商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別,有相當(dāng)類似之處,但是也有相當(dāng)不同之處。乒乓球和網(wǎng)球,你能打一個(gè)并不表示你就能打另外一個(gè),兩者都可以玩,但是所需要的能力是不一樣的。
去做寫字樓,寫字樓更離譜,內(nèi)地一二線大城市寫字樓市場(chǎng)的空置率30%、40%甚至更多,你憑什么本事能在那樣的市場(chǎng)里賺錢?
還有一些是做酒店,我從來(lái)不喜歡酒店,酒店是個(gè)很不好的行業(yè),所謂不好是不好賺錢的意思。
第三,退出房地產(chǎn)。