蔡令兵 黃華綺

(1.湖南師范大學(xué) 商學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410001；2.湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院 財(cái)政金融學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410001)

一、引言

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)累積到一定程度、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是一國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高度濃縮，并隨著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展而不斷完善。由于各國(guó)政治經(jīng)濟(jì)文化的差異導(dǎo)致評(píng)估行業(yè)發(fā)展不均衡，各國(guó)和相關(guān)國(guó)際性評(píng)估組織制定的評(píng)估準(zhǔn)則存在較大差別，不能滿足國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化和資本市場(chǎng)全球化的需要，給資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展及國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作帶來(lái)了很大困難。統(tǒng)一的、世界公認(rèn)的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(以下簡(jiǎn)稱IVS)第一版于1985年制定頒布，并根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要不斷修訂完善。2019年7月31日發(fā)布了IVS(第十二版)，“國(guó)家評(píng)估準(zhǔn)則本身不具有強(qiáng)制力，但可以通過(guò)國(guó)家協(xié)會(huì)和財(cái)務(wù)專業(yè)人士及權(quán)力機(jī)構(gòu)使準(zhǔn)則得以強(qiáng)制執(zhí)行”[1]，各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都在不斷向國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則靠攏。

IVS對(duì)價(jià)值類型比較重視，其三個(gè)基本準(zhǔn)則中有兩個(gè)是關(guān)于價(jià)值類型的規(guī)則和規(guī)范，價(jià)值類型體系由“市場(chǎng)價(jià)值”和“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值”構(gòu)成，這是IVS的專業(yè)基礎(chǔ)。價(jià)值類型既是一個(gè)理論問(wèn)題也是個(gè)很重要的實(shí)踐問(wèn)題，受到各國(guó)評(píng)估專家、學(xué)者及評(píng)估工作者的廣泛關(guān)注，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)越完善對(duì)評(píng)估結(jié)論價(jià)值類型的要求就越具體越理性。

IVS指出“專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)特別定義的價(jià)值概念，并且應(yīng)對(duì)相關(guān)的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)闡述”“價(jià)值類型和相關(guān)定義需要與特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相匹配，價(jià)值定義的改變會(huì)使各種資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的不同”[2]。根據(jù)IVS的概述，各種資產(chǎn)所具有的價(jià)值只是個(gè)經(jīng)濟(jì)性概念，是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)和一定前提下對(duì)商品、勞務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的成交價(jià)的估計(jì)額。這個(gè)特定的價(jià)值定義就是價(jià)值類型。

評(píng)估師在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)要確信評(píng)估的價(jià)值類型和定義符合特定的評(píng)估業(yè)務(wù)目的，并在評(píng)估報(bào)告中明確評(píng)估的價(jià)值類型和定義。價(jià)值定義的改變會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。因此，評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)嚴(yán)格定義的“價(jià)值”概念，對(duì)所使用的價(jià)值類型詳細(xì)定義。價(jià)值類型既是“資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)在價(jià)值屬性，也是其外在表現(xiàn)形式的歸類”，[3]它是評(píng)估報(bào)告結(jié)論質(zhì)的規(guī)定，也是告知評(píng)估報(bào)告使用人這個(gè)評(píng)估結(jié)論的一些限制條件。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)際評(píng)估界對(duì)價(jià)值類型理論的研究比較重視也較為成熟，IVS對(duì)價(jià)值類型的規(guī)定基本成型。雖然我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系已基本形成，但對(duì)價(jià)值類型的具體表述及其選擇的相關(guān)問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議。

1.價(jià)值類型的分類

按照不同的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)對(duì)價(jià)值類型有多種劃分方法，從市場(chǎng)條件的角度將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的劃分方法被廣泛接收和應(yīng)用。因市場(chǎng)價(jià)值條件比較苛刻，市場(chǎng)條件很難達(dá)到，我國(guó)理論界不少人主張用公允市場(chǎng)價(jià)值取代市場(chǎng)價(jià)值。相對(duì)于公允價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值更為具體，條件更為明確，在實(shí)踐中評(píng)估人員更易把握[3]；從評(píng)估條件出發(fā)能幫助評(píng)估人員清晰地了解評(píng)估結(jié)果的依據(jù)條件，市場(chǎng)價(jià)值比公允價(jià)值更具有現(xiàn)實(shí)意義[4]。

但也有學(xué)者認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中不適用“非市場(chǎng)價(jià)值”表述，既然非市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有具體的定義，不如使用每種具體價(jià)值。然而，趙笛含和張瑩(2015)認(rèn)為，哪一種情況下會(huì)得出哪種特殊價(jià)值，在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中完全沒(méi)有必要全部規(guī)定，用具體的特殊價(jià)值形式代替非市場(chǎng)價(jià)值是不合理、不恰當(dāng)?shù)腫4]。雖然將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值可以突出市場(chǎng)價(jià)值的地位，但非市場(chǎng)價(jià)值容易被人誤解為脫離市場(chǎng)環(huán)境的價(jià)值，為避免使用不便和消除誤解，對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值直接采用列舉(而不是歸類)的方式更合適。

2.價(jià)值類型的選擇

由于IVS及大多國(guó)家評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值類型采用直接列舉的方式(不再單獨(dú)歸類)，評(píng)估準(zhǔn)則里只列舉了幾種常用的價(jià)值類型進(jìn)行定義和規(guī)范；IVS在市場(chǎng)價(jià)值之后直接列舉了市場(chǎng)租金、公平價(jià)值、投資價(jià)值、協(xié)同價(jià)值和清算價(jià)值等非市場(chǎng)價(jià)值類型。評(píng)估準(zhǔn)則里應(yīng)列示哪些非價(jià)值類型、某種資產(chǎn)業(yè)務(wù)適應(yīng)哪種價(jià)值類型、如何定義和規(guī)范有不同的認(rèn)識(shí)。梅芳和胡立勇(2021)認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該將協(xié)同價(jià)值作為非市場(chǎng)價(jià)值的一種具體形式，以便評(píng)估人員考量合作聯(lián)營(yíng)中協(xié)同因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響，注意防范“協(xié)同陷阱”，避免市場(chǎng)懲戒，讓評(píng)估為我國(guó)日益增長(zhǎng)的企業(yè)國(guó)內(nèi)外并購(gòu)重組業(yè)務(wù)保駕護(hù)航[5]。李珍和趙慧峰(2017)提出了抵押貸款資產(chǎn)適宜抵押價(jià)值類型并對(duì)抵押價(jià)值類型進(jìn)行界定，提出對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值類型的抵押價(jià)值類型的更多關(guān)注[6]。

3.評(píng)估準(zhǔn)則的國(guó)際趨同

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)大融合背景下，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容的趨同是一種趨勢(shì)，準(zhǔn)則內(nèi)容日趨完善，其發(fā)展是一個(gè)持續(xù)性過(guò)程[7]；我國(guó)應(yīng)積極與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則接軌，制訂“雙行制”評(píng)估準(zhǔn)則，即國(guó)內(nèi)版的中國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則和國(guó)際版的中國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則，這樣既滿足了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的評(píng)估需要，又適應(yīng)了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的評(píng)估需求[8]。盡管各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都隨著制度環(huán)境的變化及準(zhǔn)則需求的變化而演變，在評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際化的進(jìn)程中，各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的制定框架仍依賴于各自原來(lái)的主要框架[9]。我國(guó)在評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的價(jià)值類型等方面的理論研究存在不足，籠統(tǒng)抽象不利于評(píng)估師精準(zhǔn)把握。在借鑒國(guó)外評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則先進(jìn)理念和優(yōu)秀成果的同時(shí)，更要結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和評(píng)估行業(yè)的發(fā)展水平，因地制宜地出臺(tái)更適合中國(guó)國(guó)情的評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則[10]。

此外，也有文獻(xiàn)探討了評(píng)估準(zhǔn)則的原則性與可操作性問(wèn)題，評(píng)估基本準(zhǔn)則應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)原則性和綱領(lǐng)性，而具體準(zhǔn)則更應(yīng)關(guān)注可操作性和事務(wù)性。劉培和丁森林(2011)認(rèn)為評(píng)估基本準(zhǔn)則不是實(shí)物操作手冊(cè)，不應(yīng)像具體操作手冊(cè)那樣事無(wú)巨細(xì)，但適當(dāng)和必要的細(xì)化條文對(duì)理解和執(zhí)行準(zhǔn)則是有幫助的[11]；劉妍等(2014)認(rèn)為準(zhǔn)則原則性定位需要引導(dǎo)評(píng)估人員正確認(rèn)識(shí)，至于操作問(wèn)題可以在準(zhǔn)則體系的其他層次予以解決[12]。

三、價(jià)值類型影響因素

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不是資產(chǎn)本身價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值，是該資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)。資產(chǎn)行為、資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)環(huán)境及相關(guān)的評(píng)估假設(shè)和評(píng)估方法等都是與資產(chǎn)評(píng)估有密切關(guān)聯(lián)的特定條件，這些特定條件最終構(gòu)成了影響價(jià)值類型的具體因素，這些因素共同作用形成了具體的價(jià)值類型。在眾多因素中起主要作用的因素有：

1.評(píng)估的特定目的

資產(chǎn)評(píng)估的特定目的決定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的具體用途，由引起資產(chǎn)評(píng)估的具體經(jīng)濟(jì)行為決定。因?yàn)樵u(píng)估目的不同目標(biāo)市場(chǎng)就不同，在不同的市場(chǎng)條件下會(huì)有不同的價(jià)值。例如同樣一套房屋，如果用于出售，評(píng)估對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)就是(所有權(quán))產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，選擇的價(jià)值類型就是市場(chǎng)價(jià)值類型；如果用于出租就適用(使用權(quán))租賃市場(chǎng)，選擇的價(jià)值類型就是市場(chǎng)租金。

2．市場(chǎng)條件

評(píng)估時(shí)所使用的參數(shù)及其需要的數(shù)據(jù)要受市場(chǎng)條件的控制和制約。如果評(píng)估所需的這些參數(shù)及其數(shù)據(jù)可以由公開(kāi)市場(chǎng)提供，其合理的價(jià)值類型就是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值類型；如果這些參數(shù)及數(shù)據(jù)只能來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)，評(píng)估價(jià)值類型就只能是非市場(chǎng)價(jià)值類型或市場(chǎng)外價(jià)值類型。

3．資產(chǎn)狀況

價(jià)值類型受制于評(píng)估對(duì)象自身的狀況。因評(píng)估對(duì)象自身的功能或狀態(tài)不同，評(píng)估時(shí)在不同的假定條件下有著不同的價(jià)值涵義，就應(yīng)該選擇不同的價(jià)值類型。能夠持續(xù)使用的資產(chǎn)與非持續(xù)使用的資產(chǎn)其價(jià)值不同；資產(chǎn)有沒(méi)有設(shè)定抵押、有沒(méi)有出租，評(píng)估的價(jià)值結(jié)論不一樣。不同條件對(duì)應(yīng)不同價(jià)值類型，或者說(shuō)不同價(jià)值類型從不同角度反映資產(chǎn)價(jià)值的不同屬性，同一資產(chǎn)選擇不同的價(jià)值類型評(píng)估價(jià)值量是不相等的。評(píng)估師評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象情況明確具體的價(jià)值類型。“資產(chǎn)評(píng)估特定目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、資產(chǎn)的條件狀況共同構(gòu)成資產(chǎn)的價(jià)值基礎(chǔ)。評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型與評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)相匹配，有什么樣的價(jià)值基礎(chǔ)才能評(píng)估出什么樣的價(jià)值類型?！盵3]影響評(píng)估價(jià)值類型的上述因素是一個(gè)有機(jī)整體，其中起決定作用的因素是評(píng)估的特定目的，評(píng)估特定目的的確定性能夠直接影響評(píng)估假設(shè)條件的設(shè)定、市場(chǎng)條件的選擇，也可以去影響資產(chǎn)的功能狀態(tài)及評(píng)估方法的使用。因此，評(píng)估師在評(píng)估時(shí)首先要明確評(píng)估目的，然后綜合考慮其他各種因素對(duì)評(píng)估價(jià)值結(jié)論的影響后確定評(píng)估價(jià)值類型。

四、價(jià)值類型分類考量

1.不同視角價(jià)值類型的邏輯關(guān)系

因人們看資產(chǎn)評(píng)估的角度不同，對(duì)評(píng)估價(jià)值類型的理解和分類出現(xiàn)了較大爭(zhēng)議。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型分類大致有四種：一是按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不同，將價(jià)值類型劃分為現(xiàn)行市價(jià)、收益現(xiàn)值、重置成本和清算價(jià)格；二是按資產(chǎn)行為的不同，將價(jià)值類型劃分為轉(zhuǎn)讓價(jià)值、投資價(jià)值、兼并價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值和抵押價(jià)值等；三是按假設(shè)前提不同，價(jià)值類型劃可分為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值類型、持續(xù)使用和清算價(jià)值類型三種；四是按市場(chǎng)條件的不同將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(又叫市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值)兩種。

以上是我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常遇到且又經(jīng)評(píng)估理論界整理出來(lái)的四種價(jià)值類型。價(jià)值類型是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性的抽象和歸納，這四種價(jià)值類型是否能夠?qū)υu(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性進(jìn)行抽象和歸納？

按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)劃分的現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格四種價(jià)值類型，其“估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”里實(shí)際上同時(shí)具有評(píng)估條件(清算價(jià)格與其他價(jià)值類型)和評(píng)估視角(市場(chǎng)價(jià)格、重置成本、收益現(xiàn)值)兩方面屬性，由于從不同視角得出的評(píng)估價(jià)值具有理論上的可替代性，使得按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)劃分的價(jià)值類型也具有某種可替代性，因此按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)劃分價(jià)值類型缺乏理論上的嚴(yán)密性。

按資產(chǎn)行為劃分為轉(zhuǎn)讓價(jià)值、兼并價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值和抵押價(jià)值等，資產(chǎn)行為有多少種價(jià)值類型就有多少種，每種價(jià)值類型對(duì)應(yīng)一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)。顯然這種分類既沒(méi)有對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行歸納也沒(méi)有對(duì)價(jià)值本質(zhì)抽象提取，只能算是一種對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的叫法，不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型分類。

按假設(shè)前提劃分為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值等價(jià)值類型。由于評(píng)估假設(shè)前提是按照資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及評(píng)估標(biāo)的的使用方式分別設(shè)立的，評(píng)估時(shí)要假定資產(chǎn)是持續(xù)使用還是非持續(xù)使用，是在用續(xù)用、改用續(xù)用還是移地續(xù)用，每一種假設(shè)對(duì)應(yīng)一種價(jià)值類型標(biāo)準(zhǔn)既不統(tǒng)一而且又片面繁雜。持續(xù)使用可以作為一種假設(shè)，不宜成為一種價(jià)值類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)。

按市場(chǎng)條件的不同將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值等分類方法。由于資產(chǎn)評(píng)估的條件與評(píng)估結(jié)果的適用范圍天然契合，存在著某種內(nèi)在的邏輯關(guān)系，以此作為價(jià)值類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)在理論上是嚴(yán)密可行的。

2.市場(chǎng)價(jià)值與公允市場(chǎng)價(jià)值

“市場(chǎng)價(jià)值”與“公允市場(chǎng)價(jià)值”誰(shuí)更合理？評(píng)估理論界和評(píng)估實(shí)踐中一直有人主張用“公允市場(chǎng)價(jià)值”取代“市場(chǎng)價(jià)值”。他們認(rèn)為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估是從國(guó)有資產(chǎn)開(kāi)始的，IVS價(jià)值類型分類主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的，市場(chǎng)價(jià)值分類不符合我國(guó)國(guó)情，并且市場(chǎng)價(jià)值的條件比較嚴(yán)苛難以把握，如果使用公允市場(chǎng)價(jià)值更有益于評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確表達(dá)和理解[13]。

然而，所有的評(píng)估結(jié)果都是評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)在一定條件下的公允價(jià)值的判斷，或者說(shuō)被評(píng)估資產(chǎn)無(wú)論在何種條件下都必須得出一個(gè)公允價(jià)值結(jié)論。公允價(jià)值包含了正常市場(chǎng)條件和非正常市場(chǎng)條件兩種背景下的評(píng)估結(jié)果。市場(chǎng)價(jià)值是正常市場(chǎng)狀態(tài)下資產(chǎn)最佳使用評(píng)估結(jié)果，比公允價(jià)值更具體、更明確也更容易把握。因此，市場(chǎng)價(jià)值可以作為資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值的標(biāo)尺，把市場(chǎng)價(jià)值看作是衡量資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果公允性的重要指標(biāo)。只有準(zhǔn)確定義了市場(chǎng)價(jià)值，嚴(yán)格區(qū)分市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，我們才能準(zhǔn)確地把握抽象的公允價(jià)值。

3.非市場(chǎng)價(jià)值的合理性

非市場(chǎng)價(jià)值又稱市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或叫其他價(jià)值，是指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型。非市場(chǎng)價(jià)值不是一個(gè)個(gè)體概念而是一個(gè)集合概念，它把所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類型集合在一起。根據(jù)MECE分類原則(以能夠不重復(fù)且整體而言亦無(wú)遺漏的方式捕捉整體，做到相互之間不重復(fù)，從整體上不遺漏)，對(duì)價(jià)值類型的劃分應(yīng)能涵蓋所有的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者說(shuō)我們需要評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都能找到對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型，不能出現(xiàn)真空漏洞；同時(shí)，不同的價(jià)值類型要能嚴(yán)格區(qū)分和準(zhǔn)確定義，彼此不能有重疊交叉的區(qū)域，以免混淆不清。將價(jià)值類型劃分為只有市場(chǎng)價(jià)值類型和非市場(chǎng)價(jià)值類型兩種，符合市場(chǎng)價(jià)值定義的就是市場(chǎng)價(jià)值類型，不符合市場(chǎng)價(jià)值定義的就是非市場(chǎng)價(jià)值類型，非此即彼。對(duì)市場(chǎng)價(jià)值類型嚴(yán)格定義和準(zhǔn)確劃分，不會(huì)出現(xiàn)界限不清交叉重疊的現(xiàn)象；而非市場(chǎng)價(jià)值可以窮盡資產(chǎn)評(píng)估中可能面臨的非公開(kāi)市場(chǎng)條件下的各種特殊價(jià)值形式，對(duì)所有特殊條件下的價(jià)值類型進(jìn)行高度概括，不會(huì)出現(xiàn)真空遺漏“掛一漏萬(wàn)”的現(xiàn)象。

因此，IVS以只有“市場(chǎng)價(jià)值”和“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值”兩種構(gòu)成的價(jià)值類型體系是科學(xué)合理的。

五、IVS價(jià)值類型適用甄別

資產(chǎn)評(píng)估總的來(lái)說(shuō)是要用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估具體評(píng)估目的下資產(chǎn)的公允價(jià)值，但因?yàn)閮r(jià)值的種類很多，每種價(jià)值的含義和大小不同，所以針對(duì)一個(gè)具體的評(píng)估項(xiàng)目不能籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，而應(yīng)弄清楚具體的評(píng)估條件和評(píng)估目的、評(píng)估哪種價(jià)值并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明“評(píng)估價(jià)值的類型及其定義”。2019年7月國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)發(fā)布了新版的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2019》(第十二版)，明確闡述了市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)租金、公平價(jià)值、投資價(jià)值、協(xié)同價(jià)值和清算價(jià)值等六種價(jià)值類型，對(duì)這些價(jià)值類型準(zhǔn)確理解清晰甄別才能更好地應(yīng)用。

1.市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型，IVS對(duì)市場(chǎng)價(jià)值確定了如下定義：“市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估基準(zhǔn)日在正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后自愿買方與自愿賣方所達(dá)成的某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，交易當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值“反映了市場(chǎng)作為一個(gè)整體對(duì)資產(chǎn)價(jià)值和效用的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也是各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和效用的綜合判斷，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不是特定市場(chǎng)主體或特定行業(yè)對(duì)該資產(chǎn)價(jià)值或效用的判斷”[4]。市場(chǎng)價(jià)值并非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)值的簡(jiǎn)稱，它是眾多約束條件下的價(jià)值，也可以說(shuō)，在眾多價(jià)值類型中市場(chǎng)價(jià)值類型需要的條件最苛刻。

市場(chǎng)價(jià)值所要求的重要條件有：

(1)自愿賣方和自愿買方。參與資產(chǎn)交易的主體雙方都有交易意愿、能自主選擇，任何資產(chǎn)主體之外的因素迫使的交易行為均不能理解為自愿。

(2)正常的市場(chǎng)營(yíng)銷。資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購(gòu)買者的注意，能以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上進(jìn)行足夠多的時(shí)間展示。

(3)公平交易。是指在沒(méi)有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間交易。

(4)價(jià)值估計(jì)。市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最有可能合理得到的價(jià)格或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)，不是最終的資產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格。

(5)理性而謹(jǐn)慎。交易雙方都知道資產(chǎn)的性質(zhì)、特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況等，理性地為自身的利益決策謹(jǐn)慎爭(zhēng)取自己在交易中獲得最好的價(jià)格。交易主體任何盲目的、激進(jìn)的行為會(huì)直接影響交易結(jié)果的公允性。

只有以上條件及相關(guān)延伸條件具備時(shí)才可以選用市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者說(shuō)只有在上述條件全部具備時(shí)，評(píng)估人員依據(jù)評(píng)估規(guī)則所形成的評(píng)估結(jié)論才能稱為市場(chǎng)價(jià)值。如果上述市場(chǎng)價(jià)值所要求的條件存在不能夠滿足的情況，所形成的價(jià)值類型就是市場(chǎng)價(jià)值之外的價(jià)值類型或者非市場(chǎng)價(jià)值類型。

2.市場(chǎng)租金

市場(chǎng)租金是指某項(xiàng)資產(chǎn)在公開(kāi)租賃市場(chǎng)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)營(yíng)銷，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事交易且不受強(qiáng)迫的租賃雙方，在公平交易方式下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)依據(jù)適當(dāng)?shù)淖赓U條款出租該資產(chǎn)的估價(jià)金額。隨著城鎮(zhèn)化和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)租賃已經(jīng)滲透到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的許多方面，大到飛機(jī)、船舶，小到房屋、工具等各種資產(chǎn)都可以參與到大大小小的租賃市場(chǎng)。市場(chǎng)上需要對(duì)租金評(píng)估的需求越來(lái)越迫切，出租人和承租人需要對(duì)對(duì)象資產(chǎn)的市場(chǎng)租金進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)；政府部門(mén)需要對(duì)涉嫌借租賃租借以減輕稅負(fù)或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的企業(yè)租賃合同進(jìn)行評(píng)估以確認(rèn)正常的市場(chǎng)租金；承租人以承租人權(quán)益價(jià)值設(shè)定抵押時(shí)需要評(píng)估確認(rèn)租金差等。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)委托人的具體需要評(píng)估市場(chǎng)租金、承租人權(quán)益價(jià)值或進(jìn)行其他特定租金評(píng)估。

目前存在的租金有市場(chǎng)租金、成本租金、福利租金等多種類型，租金構(gòu)成因素各不相同，具體的費(fèi)用項(xiàng)目由承租人和承租人合同約定。租金構(gòu)成不同、租賃目的不同就會(huì)有不同的價(jià)值類型。對(duì)于出租人的評(píng)估需求的價(jià)值類型一般選擇市場(chǎng)租金和成本租金，例如房管部門(mén)、銀行、企業(yè)等單位要出租其擁有的物業(yè)，其經(jīng)濟(jì)行為是出租房地產(chǎn)，評(píng)估時(shí)就要選擇市場(chǎng)租金價(jià)值類型；如果是附有單位福利或政府救助的出租就需要評(píng)估出租房屋的成本租金或福利租金。承租人需要的評(píng)估一般為承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估，例如在繁華的批發(fā)市場(chǎng)，承租人一次性給付20年的租金并與產(chǎn)權(quán)人簽訂了租賃合同，承租人以租賃合同進(jìn)行貸款，評(píng)估的是承租人權(quán)益價(jià)值(即承租人對(duì)他人所有的出租房地產(chǎn)依法享有的的權(quán)益價(jià)值)；如果租賃雙方合同約定的租金與市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的租金有差額，則每期租金的差額在剩余租約期內(nèi)的折現(xiàn)值之和就是承租人權(quán)益價(jià)值。

3.公平價(jià)值

公平價(jià)值是指在確定的知情方和自愿方之間交易資產(chǎn)綜合均衡利益時(shí)的估計(jì)價(jià)格，反映了資產(chǎn)相關(guān)方各自的特殊利益。公平價(jià)值評(píng)估是綜合各方情況全面考慮資產(chǎn)各方的整體利益與個(gè)別利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與現(xiàn)實(shí)利益之間的一種平衡協(xié)調(diào)價(jià)值。它是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中常用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，更多的是一個(gè)法律概念，是人類進(jìn)入文明社會(huì)以來(lái)為解決各類社會(huì)沖突而追求或持有的一種法律理想和法律評(píng)價(jià)；現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，在評(píng)估服務(wù)中更多地關(guān)注弱勢(shì)群體的利益更體現(xiàn)現(xiàn)代意義的公平。

在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)市場(chǎng)價(jià)值不一定是公平價(jià)值。比如，在評(píng)估上市證券時(shí)一般采用評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)作為評(píng)估價(jià)值，股票當(dāng)天的市場(chǎng)價(jià)格不能反映上市公司真實(shí)的價(jià)值，不是公平價(jià)值。 由于市場(chǎng)失靈、信息不對(duì)稱、能力有強(qiáng)弱，可能給參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的各方帶來(lái)實(shí)質(zhì)不公，評(píng)估師在對(duì)資產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益進(jìn)行評(píng)估時(shí)可選擇公平價(jià)值類型，幫助均衡各方利益追求一種結(jié)果上的公平。

現(xiàn)代公司法中，“多數(shù)表決”原則代表了民主和平等，但現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中占多數(shù)股份的大股東利用這一原則排擠打壓小股東，損害小股東合法權(quán)益的情況也時(shí)有發(fā)生，如果持異議股東與公司就其股權(quán)的公平價(jià)值未能達(dá)成一致意見(jiàn)，少數(shù)股權(quán)公平價(jià)值評(píng)估能使少數(shù)股東權(quán)益得到適當(dāng)補(bǔ)償。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅猛發(fā)展，市場(chǎng)創(chuàng)新、金融創(chuàng)新層出不窮，產(chǎn)生了數(shù)量眾多、特點(diǎn)各異的衍生金融工具。在這些衍生金融工具中，雖然交易并未發(fā)生，但已產(chǎn)生了合約的權(quán)利或義務(wù)，簽約兩邊之間的報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移。為了幫助資產(chǎn)相關(guān)方了解資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀況和未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，評(píng)估時(shí)采用公平價(jià)值類型對(duì)衍生金融工具產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。

4.投資價(jià)值

投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)某一位特定投資者或潛在投資者在某一投資和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)下所具有的價(jià)值，是資產(chǎn)對(duì)于有確定投資目標(biāo)的特定投資人或某類投資者的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，也可以說(shuō)，不同的投資者以同樣的目的針對(duì)同一資產(chǎn)會(huì)有不同的投資價(jià)值，亦稱特定投資者價(jià)值。

投資價(jià)值適用于特定的投資主體，他們往往會(huì)追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化而特別關(guān)注投資中的協(xié)同效應(yīng)，期望通過(guò)投資獲取超額收益。因此，評(píng)估對(duì)象的投資價(jià)值=評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值+投資雙方的協(xié)同價(jià)值。當(dāng)評(píng)估師選擇投資價(jià)值作為某資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值類型時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)論中就包含了協(xié)同價(jià)值[5]。比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收購(gòu)方的開(kāi)價(jià)有時(shí)遠(yuǎn)高于被收購(gòu)方的凈資產(chǎn)或總資產(chǎn)，這是收購(gòu)方在獨(dú)特資源整合方案和獨(dú)特的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式和市場(chǎng)條件下的投資價(jià)值；而國(guó)企混改中符合企業(yè)要求的投資人并不多，往往不能構(gòu)成有效的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，有時(shí)甚至是一對(duì)一的協(xié)商，此時(shí)選擇投資價(jià)值類型能更好地體現(xiàn)這種投資關(guān)系的意愿；用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待估土地價(jià)格，其價(jià)值內(nèi)涵是購(gòu)買該宗地的最高購(gòu)買價(jià)格，如果超過(guò)這個(gè)價(jià)格購(gòu)買會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能獲得正常利潤(rùn)甚至虧損，顯然以假設(shè)開(kāi)發(fā)法得出的待估土地價(jià)格屬于投資價(jià)值類型。

5.協(xié)同價(jià)值

協(xié)同價(jià)值是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)或權(quán)益組合在一起，因規(guī)模效應(yīng)或協(xié)同效應(yīng)形成的價(jià)值，兩項(xiàng)資產(chǎn)組合在一起產(chǎn)生的價(jià)值高于這些單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的代數(shù)和。擬收購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)并購(gòu)以后預(yù)計(jì)整體價(jià)值超過(guò)并購(gòu)前雙方價(jià)值之和，兩者之差額就是協(xié)同價(jià)值，是從市場(chǎng)的角度將擬收購(gòu)企業(yè)和目標(biāo)企業(yè)作為一個(gè)整體考察收購(gòu)效益時(shí)所形成的一個(gè)概念。因此在擬并購(gòu)階段對(duì)并購(gòu)方來(lái)說(shuō)對(duì)協(xié)同價(jià)值的判斷和評(píng)估非常重要，既要了解目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)資源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)前景及客戶狀況等，也要研究目標(biāo)企業(yè)的歷史、文化，分析協(xié)同效應(yīng)的來(lái)源及實(shí)現(xiàn)途徑、謹(jǐn)慎檢驗(yàn)各種假設(shè)的可靠性，科學(xué)合理地評(píng)估協(xié)同價(jià)值。

一般來(lái)說(shuō)，被收購(gòu)方產(chǎn)生協(xié)同價(jià)值的前提是企業(yè)掌握著某種特有的資源，如果并購(gòu)成功，這種資源會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)值，如橫向收購(gòu)會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)、縱向收購(gòu)會(huì)產(chǎn)生完善產(chǎn)業(yè)鏈布局的協(xié)同、功能性收購(gòu)會(huì)彌補(bǔ)自身的缺陷。成熟市場(chǎng)上的許多并購(gòu)都可能會(huì)產(chǎn)生協(xié)同價(jià)值，因?yàn)槌墒焓袌?chǎng)的有效性，價(jià)格信息基本能反映公司的內(nèi)在價(jià)值，企業(yè)可以通過(guò)重組或改變控股權(quán)來(lái)取得規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)乃至其他更高的效率。協(xié)同價(jià)值的好處怎樣分配取決于收購(gòu)方是否容易被取代或被收購(gòu)方資源的稀缺性。并購(gòu)的最終目的是增強(qiáng)現(xiàn)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力、注重在戰(zhàn)略財(cái)務(wù)人力資源技術(shù)等方面的有效整合，真正提高協(xié)同效應(yīng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化[11]。

6.清算價(jià)值

清算價(jià)值是指評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。由于資產(chǎn)清償變現(xiàn)的原因不同、變現(xiàn)時(shí)限不同、資產(chǎn)自身?xiàng)l件不同，使清算價(jià)值又分為強(qiáng)制清算價(jià)值、有序清算價(jià)值和續(xù)用清算價(jià)值等多種形式。強(qiáng)制清算情況下資產(chǎn)使用者在短期內(nèi)就失去對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)和支配權(quán)，快速迫售變現(xiàn)導(dǎo)致強(qiáng)制清算價(jià)值與現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值有很大差距；有序清算可以在相對(duì)寬裕的時(shí)間內(nèi)整理推銷選擇買主，有序清算價(jià)值比強(qiáng)制清算價(jià)值更高；續(xù)用清算是在整體資產(chǎn)完整保存下來(lái)可以為持有方獲得生產(chǎn)盈利能力，因此續(xù)用清算價(jià)值評(píng)估可以借用收益途徑，但由于清算本身具有某種強(qiáng)制性，使得續(xù)用清算價(jià)值明顯低于收益現(xiàn)值但通常會(huì)高于有序清算價(jià)格。

評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定企業(yè)的清算價(jià)值以利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的拍賣處置。對(duì)資產(chǎn)的合理評(píng)估關(guān)系到破產(chǎn)清算方案的科學(xué)制定，有效減少債務(wù)人資產(chǎn)的損失也有利于債權(quán)人清償額的合理獲得。

六、啟示

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則是基于評(píng)估原則的基礎(chǔ)上對(duì)各國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的行為規(guī)則和行動(dòng)指南，引導(dǎo)了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型、市場(chǎng)價(jià)值等理論的運(yùn)用，為我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容的進(jìn)一步完善帶來(lái)了新的啟示。

1.評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類型的分類和定義既要強(qiáng)調(diào)原則性，也要注重操作性

價(jià)值類型是評(píng)估實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)之一，由于“資產(chǎn)業(yè)務(wù)種類多樣、評(píng)估目的各異、評(píng)估條件復(fù)雜等多種原因?qū)е聝r(jià)值類型難以準(zhǔn)確確定”，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的指導(dǎo)不僅要有概念理論上的認(rèn)識(shí)，更要有操作性的指導(dǎo)。

我國(guó)評(píng)估理論界對(duì)價(jià)值類型的研究已有十多年，在重要定義、概念等方面達(dá)成了一定的共識(shí)。我國(guó)2017年9月的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值類型和非市場(chǎng)價(jià)值類型，從評(píng)估的假定條件和資產(chǎn)業(yè)務(wù)出發(fā)對(duì)非價(jià)值類型進(jìn)行了分類，并對(duì)評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率高的非市場(chǎng)價(jià)值類型的在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值進(jìn)行了定義，這些分類和定義更偏向概念和理論上的清晰，對(duì)價(jià)值類型理論的解釋抽象籠統(tǒng)，評(píng)估師不易把握[10]。IVS在“準(zhǔn)則框架”部分提出了價(jià)值內(nèi)涵、價(jià)值類型的分類及價(jià)值類型的概念，注重對(duì)基本概念的詳細(xì)闡述，體現(xiàn)了規(guī)范性、謹(jǐn)慎性、全面性的特點(diǎn)；把價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值、公平價(jià)值、市場(chǎng)租金、協(xié)同價(jià)值、投資價(jià)值和清算價(jià)值等類型，并對(duì)六類價(jià)值類型進(jìn)行了明確定義；進(jìn)一步指出評(píng)估實(shí)踐中可能需要根據(jù)相關(guān)法規(guī)、制度、合同以及其他文件定義其他的價(jià)值類型。IVS對(duì)價(jià)值的認(rèn)識(shí)和價(jià)值類型的規(guī)定與我國(guó)《指導(dǎo)意見(jiàn)》相比更方便理解而且更具有操作性，比如市場(chǎng)價(jià)值這個(gè)資產(chǎn)評(píng)估中最常用的價(jià)值類型，IVS從市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵、市場(chǎng)價(jià)值的概念框架、對(duì)市場(chǎng)的界定、最佳最有效使用等四個(gè)方面進(jìn)行了具體分析。

2.評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類型的劃分及定義既要關(guān)注傳統(tǒng)估值業(yè)務(wù)，也要考慮非估值咨詢類業(yè)務(wù)

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)成長(zhǎng)迅速，從過(guò)去主要服務(wù)于國(guó)有經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)在的服務(wù)各種經(jīng)濟(jì)成分，資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大；服務(wù)鏈條不斷延伸，從單純的企業(yè)改制、并購(gòu)重組、資產(chǎn)涉訴、擔(dān)保融資，擴(kuò)展到海外并購(gòu)、私募基金評(píng)估、會(huì)計(jì)核算等核心估值業(yè)務(wù)，向資產(chǎn)配置 、盡職調(diào)查、企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)、資產(chǎn)證券化投資后評(píng)價(jià)等非估值業(yè)務(wù)延伸；評(píng)估從服務(wù)企業(yè)向服務(wù)社會(huì)治理和政府決策等管理咨詢類業(yè)務(wù)延伸，如稅基評(píng)估、財(cái)政資金評(píng)估、PPP評(píng)估等，業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷拓展；評(píng)估從服務(wù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大到文化、金融、互聯(lián)網(wǎng)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等新興產(chǎn)業(yè)，以及水資源、森林資源、生態(tài)資源等新興領(lǐng)域。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定應(yīng)該具有前瞻性，除了規(guī)范評(píng)估傳統(tǒng)業(yè)務(wù)以外，也應(yīng)關(guān)注其他非估值類咨詢業(yè)務(wù)。在IVS的價(jià)值類型中有公平價(jià)值類型和投資價(jià)值類型，對(duì)公平價(jià)值和投資價(jià)值的評(píng)估不需要“假設(shè)的交易”；IVS對(duì)評(píng)估中的非估值類咨詢業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，而我國(guó)評(píng)估《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)價(jià)值類型的劃分主要是從估值的角度進(jìn)行規(guī)范的。

3.評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類型的劃分應(yīng)該既包容概括又清晰具體

對(duì)價(jià)值類型的分類可以從不同的角度進(jìn)行，評(píng)估時(shí)采用什么價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、如何合理確定價(jià)值類型是每一個(gè)評(píng)估人員必須思考和面對(duì)的問(wèn)題。我國(guó)評(píng)估《指導(dǎo)意見(jiàn)》中將價(jià)值類型劃分為市場(chǎng)價(jià)值類型和市場(chǎng)外價(jià)值類型，對(duì)于不能滿足市場(chǎng)條件假設(shè)的非市場(chǎng)價(jià)值類型又按資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同具體分為投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、抵押價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值、清算價(jià)值等價(jià)值類型。按經(jīng)濟(jì)行為劃分的價(jià)值類型雖然容易理解但繁雜多樣，并且不同價(jià)值類型界限不清容易重復(fù)重疊。有一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)就有一種對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型，但不是所有不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)其評(píng)估結(jié)果都要有不同的質(zhì)和量的要求。按資產(chǎn)業(yè)務(wù)劃分價(jià)值類型不能給評(píng)估者以評(píng)估上的指導(dǎo)和約束，還能給評(píng)估報(bào)告使用者造成評(píng)估結(jié)果用途唯一的錯(cuò)覺(jué)，以為用于資產(chǎn)交易的評(píng)估值不能用做資產(chǎn)聯(lián)營(yíng)的參考值等[3]。

IVS從價(jià)值內(nèi)涵的角度，按資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)將價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值、公平價(jià)值、市場(chǎng)租金、投資價(jià)值、協(xié)同價(jià)值和清算價(jià)值等類型，從價(jià)值角度按評(píng)估假設(shè)劃分價(jià)值類型可以讓評(píng)估者明確評(píng)估的前提條件也能為評(píng)估報(bào)告使用者說(shuō)明評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)。評(píng)估結(jié)果的適用性簡(jiǎn)單清晰，該分類標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、包容明了，有助于理解各價(jià)值類型之間的異同。

4.評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類型的劃分和定義既要立足本國(guó)國(guó)情又要能推進(jìn)國(guó)際趨同

我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)西方國(guó)家的自然孕育過(guò)程，由于中國(guó)的評(píng)估環(huán)境及法律制度、文化背景等差異，一開(kāi)始就具有高度權(quán)威性和法規(guī)特征或具有國(guó)家政策的特性[9]；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)際合作的增加，評(píng)估師會(huì)面臨更多紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，也會(huì)面臨更多價(jià)值類型的選擇。我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的制定、價(jià)值類型的劃分既要立足本國(guó)國(guó)情也要能推進(jìn)國(guó)際趨同，可以向RICS學(xué)習(xí)，吸收借鑒國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則及歐美國(guó)家評(píng)估準(zhǔn)則的精華，根據(jù)我國(guó)實(shí)際需要進(jìn)行必要的創(chuàng)新“制定出兩套評(píng)估準(zhǔn)則，即中國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則(國(guó)內(nèi)版)，中國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則(國(guó)際版)”，以滿足我國(guó)評(píng)估師國(guó)內(nèi)、國(guó)際評(píng)估工作的需要，最大程度推進(jìn)國(guó)際趨同促進(jìn)我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

近幾年來(lái)，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界在評(píng)估方法等方面的理論研究和實(shí)踐運(yùn)用中取得了較大進(jìn)展，但在價(jià)值類型的研究和應(yīng)用上仍然爭(zhēng)議較大。2017年9月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)原來(lái)的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》根據(jù)形勢(shì)的變化進(jìn)行了修訂，用以指導(dǎo)評(píng)估人員選擇、使用和定義價(jià)值類型行為，保護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益，以此有效推動(dòng)了資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)務(wù)的發(fā)展。