王敏 史鑫一 任程濱

REITs的英文全稱為Real Estate Investment Trusts，是一種不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行投資和管理，資金投資于不動產(chǎn)，并將產(chǎn)生的收入以派息方式分配給投資者。常見的REITs投資于有經(jīng)常性收入的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施包括：電力、水務(wù)、交運、通訊設(shè)施等。

REITs于20世紀(jì)60年代起源于美國，后逐步推廣到日本、新加坡等國家。截至目前，全球REITs市場共有1000多只產(chǎn)品，總市值接近2萬億美元。結(jié)合我國存量不動產(chǎn)規(guī)模大、流動性差的特點，2020年上半年，國家發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》等文件，2021年12月，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推進(jìn)REITs試點工作。截至目前，國家發(fā)改委已收到300余單REITs申請。篩選后，滬深證券交易所已受理首批共10單REITs項目申報，其中9單已于2021年6月成功發(fā)行，總規(guī)模314億元，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型覆蓋高速公路、污水處理、垃圾處理、生物質(zhì)發(fā)電等。據(jù)統(tǒng)計，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs總體規(guī)模在4萬億至15萬億之間，發(fā)展空間巨大。

一、開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的重要意義

由于基礎(chǔ)設(shè)施主要為地方政府和國有企業(yè)所持有，因此地方政府和國有企業(yè)是開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益主體。結(jié)合政策及當(dāng)下現(xiàn)實，加快推進(jìn)地方政府和國有企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目具有重要意義。

（一）有利于防范地方債務(wù)風(fēng)險，緩解財政債務(wù)壓力

2021年銀保監(jiān)會出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，明確限制和收緊對地方平臺公司融資行為。地方政府開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，符合監(jiān)管政策規(guī)定，可提高直接融資比重，降低杠桿率，防范地方債務(wù)風(fēng)險。隨著項目首發(fā)成功，后續(xù)注入資產(chǎn)募集資金，用于新一輪建設(shè)和償債，可有效緩解地方財政壓力，形成良性循環(huán)。

（二）有利于深化國企改革，實現(xiàn)存量資產(chǎn)上市融資

開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，地方政府和國有企業(yè)均需整合存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，注入或投資新設(shè)國有項目公司，吸引社會資本投資。

一是基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)，相當(dāng)于國有項目公司IPO;后續(xù)注入同類型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲取募集資金，相當(dāng)于上市企業(yè)增發(fā)股票，可以有序?qū)崿F(xiàn)企業(yè)存量資產(chǎn)上市融資。

二是國有企業(yè)可受托對國有項目公司進(jìn)行運營服務(wù)管理，通過公開市場監(jiān)管，有利于提升運營管理效率。通過市場化經(jīng)營考核機制，可有效推動落實國企改革三年行動關(guān)于三項制度改革工作。

三是REITs作為權(quán)益型融資工具，可有效降低國有企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模，優(yōu)化其主要依賴銀行授信及發(fā)行債券的融資結(jié)構(gòu)，改善企業(yè)財務(wù)狀況。

二、開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目流程

（一）審核環(huán)節(jié)

中介機構(gòu)協(xié)助完成對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盡職調(diào)查、剝離重組等工作后，逐級報至國家發(fā)改委審核，經(jīng)篩選后納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫。項目同步被推薦至證監(jiān)會，由證監(jiān)會審核后，將項目信息通知證券交易所、基金業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門。

（二）操作環(huán)節(jié)

1.資產(chǎn)專項計劃及公募基金報批。中介機構(gòu)向證券交易所報批資產(chǎn)專項計劃;向證監(jiān)會報批注冊公募基金。

2.項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資金專項計劃和原始權(quán)益人簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原始權(quán)益人向資金專項計劃轉(zhuǎn)讓項目公司100%股權(quán)。

3.公募基金發(fā)行：投資者持有資產(chǎn)專項計劃證券份額。專項計劃獲得募集資金后，向項目公司股東支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，完成REITs首發(fā)工作。

三、有關(guān)建議

考慮到開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs是貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效工具，對深化國有企業(yè)改革，實現(xiàn)存量資產(chǎn)融資上市具有重要意義。筆者建議：

一是請省級人民政府對屬地國有企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目進(jìn)入省發(fā)改委REITs意向庫予以支持，并幫助推薦其納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫，解決屬地國有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目入庫問題。

二是依照REITs項目流程，項目公司國有股權(quán)要協(xié)議轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項計劃。但是根據(jù)國務(wù)院國資委、財政部《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（第32號令）第三十一條規(guī)定，“以下情形的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式：（一）涉及主業(yè)處于關(guān)系國家安全、國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權(quán)需要在國有及國有控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)國資監(jiān)管機構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式;（二）同一國家出資企業(yè)及其各級控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式”。項目公司國有股權(quán)采取非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項計劃，不符合國務(wù)院國資委、財政部第32號令第三十一條規(guī)定的可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的情形，存在違反國資監(jiān)管規(guī)定的風(fēng)險。經(jīng)了解，2021年6月在滬深交易所成功發(fā)行的首批9只REITs產(chǎn)品中，有8只涉及國有資產(chǎn)交易，在實際操作時，均采取一事一議的做法，豁免履行進(jìn)場交易程序。因此，請國務(wù)院國資委對基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓事項予以明確，幫助解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目難點問題。

（本文由哈爾濱市國資委國競文整理）

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