◎文 萬(wàn)舸

近年來(lái)，為進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)投資渠道、激活市場(chǎng)動(dòng)力，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）的配套指引和支持政策。作為資本證券化的重要舉措，REITs建立了公眾等各類(lèi)社會(huì)資金參與基礎(chǔ)設(shè)施投資的新渠道。這標(biāo)志著資本運(yùn)作機(jī)制的巨大改革，將對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。

REITs發(fā)展現(xiàn)狀

一般來(lái)說(shuō)，REITs是一種通過(guò)發(fā)行信托基金或受益憑證匯集社會(huì)資金，由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)托管，委托專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給基金或者收益憑證持有者的投資組織形式。

2021年6月，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》發(fā)布，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs向多樣化、規(guī)范化方向發(fā)展。一方面，試點(diǎn)行業(yè)范圍進(jìn)一步細(xì)化。將交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，以及其他基礎(chǔ)設(shè)施等9個(gè)行業(yè)大類(lèi)納入試點(diǎn)范圍。另一方面，合規(guī)要求進(jìn)一步趨嚴(yán)，首次發(fā)行規(guī)模不低于10億元、可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于20億元、運(yùn)營(yíng)年限原則上不低于3年、預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%、項(xiàng)目土地性質(zhì)原則上為非商業(yè)和非住宅用地等硬性要求。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作于2020年4月正式啟動(dòng)。兩年來(lái)，全國(guó)已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs14只，集中于高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等資產(chǎn)。其中，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs于試點(diǎn)啟動(dòng)1年后成功發(fā)行。在發(fā)改委有關(guān)文件發(fā)布1年以來(lái)，受限于趨嚴(yán)的合規(guī)性要求，全國(guó)新增發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs僅5只。

REITs對(duì)企業(yè)的影響

能源與生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)領(lǐng)域是國(guó)家推進(jìn)REITs改革的重點(diǎn)。企業(yè)作為原始權(quán)益人，也是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有人，將從原“投資-建設(shè)”的模式向“投資-建設(shè)-退出-投資”的商業(yè)模式閉環(huán)轉(zhuǎn)換。 REITs的產(chǎn)生對(duì)企業(yè)有著重大的意義與影響。

提高再投資能力 降低日常現(xiàn)金流壓力企業(yè)通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品獲得等價(jià)現(xiàn)金資產(chǎn)，增強(qiáng)了再投資能力，且融資用途靈活，為新市場(chǎng)開(kāi)拓創(chuàng)造機(jī)會(huì)。REITs為創(chuàng)新性的融資方式，若用資金償還負(fù)債，能降低企業(yè)負(fù)債率，改善資產(chǎn)負(fù)債表，樹(shù)立企業(yè)高信用評(píng)級(jí)形象，從而騰出更多融資空間。同時(shí)，REITs打造了基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的滾動(dòng)循環(huán)：投資建設(shè)—獲取回報(bào)—REITs退出—滾動(dòng)再投資，形成良性的投資循環(huán)。

發(fā)行REITs以后，企業(yè)將基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬和收益轉(zhuǎn)移至公募基金，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)轉(zhuǎn)移。企業(yè)雖被要求在鎖定期內(nèi)持有不低于20%的公募基金份額。但與發(fā)行REITs前相比，所持權(quán)益性份額占比明顯降低，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。

發(fā)行REITs能把存量變現(xiàn)金，把賬面上的沉淀資產(chǎn)變成現(xiàn)實(shí)的流動(dòng)資金，由持有重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閮H少量持有資產(chǎn)權(quán)益、主要運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的管理人，實(shí)現(xiàn)由資本密集型向輕資產(chǎn)運(yùn)行模式的調(diào)整，項(xiàng)目投資回收期變短，收益在短期內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)。

資產(chǎn)規(guī)模和收益率下降追求高收益率的REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)化，與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的準(zhǔn)公益性將面臨矛盾。集團(tuán)由于無(wú)絕對(duì)控股權(quán)處于被動(dòng)地位，將對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移至基金后，原始權(quán)益人需要將項(xiàng)目公司及相關(guān)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“出表”，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模將顯著下降，公司體量增長(zhǎng)受限。

由于公募REITs能快速補(bǔ)給公共設(shè)施建設(shè)發(fā)展的資金缺口，存在資金周轉(zhuǎn)困難的水務(wù)環(huán)保類(lèi)公共設(shè)施項(xiàng)目，可以通過(guò)發(fā)行公募REITs緩解資金壓力。該類(lèi)項(xiàng)目原始持有方通過(guò)出售股權(quán)獲得資金的意愿將降低，企業(yè)收、并購(gòu)機(jī)會(huì)將大幅減少。

若REITs要產(chǎn)生對(duì)市場(chǎng)具有吸引力的收益率，則必須從企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議時(shí)約定的內(nèi)部收益率中，分割出一部分作為REITs的收益。企業(yè)雖能快速回籠資金，但整個(gè)項(xiàng)目的相對(duì)收益率下降，造成企業(yè)的收益損失。

優(yōu)化REITs的措施

建立項(xiàng)目投資新思路一是依靠收、并購(gòu)優(yōu)質(zhì)非基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或其他上市資產(chǎn)。二是降低投資項(xiàng)目篩選條件。對(duì)以往認(rèn)為是成本較高、風(fēng)險(xiǎn)較大、政府補(bǔ)貼不足、收益不穩(wěn)定，以及受未來(lái)政策影響較大的項(xiàng)目加大投資力度。通過(guò)REITs將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散出去，可獲取更多收益并確保企業(yè)資產(chǎn)及體量增長(zhǎng)。

設(shè)立基金公司 爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)企業(yè)可入股或成立基金管理公司，依法依規(guī)注冊(cè)并設(shè)立公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。針對(duì)企業(yè)內(nèi)部或外部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，公開(kāi)發(fā)售基金份額募集資金，以雄厚的社會(huì)資本作為后盾，通過(guò)非債務(wù)性低成本融資的方式，可以為企業(yè)拓展水務(wù)環(huán)保市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪一定話語(yǔ)權(quán)。

增持基金份額 穩(wěn)定項(xiàng)目決策權(quán)《指引》要求原始權(quán)益人至少需持有基金20%的份額且限售5年。因?yàn)槠髽I(yè)更接近和熟悉自身基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)，可以通過(guò)增持基金份額，向基金管理人爭(zhēng)取被授予更多的職權(quán)，從而在某種程度上，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)決策產(chǎn)生重大影響，甚至處于實(shí)質(zhì)上的主導(dǎo)地位。

及時(shí)跟進(jìn)最新公募REITs政策公募REITs所涉及的項(xiàng)目篩選、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)劃分方式、收益分配方式等存在爭(zhēng)議領(lǐng)域的地方政策尚未明確。隨著公募REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，政府或?qū)?yōu)化工作流程，在完善配套機(jī)制的基礎(chǔ)上，逐步放松底層資產(chǎn)的入圍標(biāo)準(zhǔn)，降低REITs發(fā)行難度，解決爭(zhēng)議問(wèn)題。企業(yè)需及時(shí)跟進(jìn)政府政策，制定應(yīng)對(duì)方案。