陳伶俐 梁師譽(yù) 李睿佳 薄文廣

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動著城市邊界不斷擴(kuò)張，然而一些地區(qū)粗放低效的土地擴(kuò)張方式使得建設(shè)用地缺口日益成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重的硬約束，廣州“三舊”改造提出了低效“存量”土地再利用的新思路，形成了完善的政策保障體系，成為特大城市緩解土地供需緊張矛盾、助力城市建設(shè)優(yōu)化升級以及我國土地制度改革有力探索的重要支撐，并為其他城市未來可持續(xù)發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

一、廣州“三舊”改造的歷程回顧

（一）初步探索階段：個案改造，推行較為遲緩

2009年之前，廣州“三舊”改造的對象多為廣州市年久失修的危房與破房，并以個案方式緩慢推進(jìn)，并沒有形成系統(tǒng)性政策。1999年，廣州市政府出臺《廣州市危房改造工作實(shí)施方案》，對全市危房改造的工作宗旨、具體措施和工作步驟等作出了具體規(guī)定，且規(guī)定在改造過程中嚴(yán)格限制市場等多元主體的進(jìn)入。為進(jìn)一步推進(jìn)城市化，2002年，廣州市公布了《關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》，廣州城中村改造從此走上歷史舞臺，且受限于財政預(yù)算，廣州市政府提出政府負(fù)責(zé)規(guī)劃控制與拆遷安置，引入社會資金參與建設(shè)的新思路，為后來“三舊”改造正式實(shí)施奠定了主基調(diào)。

（二）大力發(fā)展階段：制度先行，規(guī)模態(tài)勢初顯

2009年，廣州發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，為破解權(quán)利主體對再開發(fā)缺乏動力的困境，廣州市政府簡化了歷史用地手續(xù)，開放改造模式與土地供給主體的多元化，積極出讓部分土地收益給業(yè)主與市場，并允許符合條件的項(xiàng)目自行改造。2010年2月，廣州市政府成立了“三舊”改造工作辦公室，推出了“1+3+N”的規(guī)劃編制體系，從宏觀把握、中觀管控、微觀圖則三個層次對“三舊”改造進(jìn)行總體把控?！叭f”改造由此大規(guī)模展開，其間改造面積突破20平方公里，但該階段政府主體側(cè)重硬件設(shè)施改造，對綜合環(huán)境整治涉及較少，改造項(xiàng)目也多集中在中心城區(qū)。2012年，廣州對全市“三舊”改造思路進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，更加強(qiáng)調(diào)綜合績效，2013年開始，政府停止審批新的改造項(xiàng)目，“三舊”改造進(jìn)入短暫休整期。

（三）改進(jìn)調(diào)整階段：注重系統(tǒng)，常態(tài)有序推進(jìn)

在“三舊”改造基礎(chǔ)之上，2015年國內(nèi)第一個專門的城市更新職能機(jī)構(gòu)廣州市城市更新局成立，出臺了《廣州市城市更新辦法》，并針對前期“三舊”改造過程中呈現(xiàn)的問題，提出城市更新遵循“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作，統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約，利益共享、公平公開”的原則。2016年，又推出《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》三大配套文件，要求每年均要制定城市更新計劃，常態(tài)化有序推進(jìn)更新改造。2017年，《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》發(fā)布，建立了較為完備的城市更新政策體系，形成具有廣州特色的“城市系統(tǒng)和諧更新”。2018年，《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》出臺，在項(xiàng)目具體環(huán)節(jié)進(jìn)行了細(xì)致規(guī)定，極大加快了盤活利用各類低效城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。

（四）深化完善階段：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，精準(zhǔn)深入推進(jìn)

新時代背景下，廣州市推出《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，并將城市更新局并入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，進(jìn)一步強(qiáng)化全市城市發(fā)展“一盤棋”統(tǒng)籌。2019年《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》出臺，通過創(chuàng)新規(guī)劃管理制度、簡化用地報批手續(xù)、優(yōu)化利益分配、強(qiáng)化行政司法保障等七方面深化改革，推動“三舊”改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會高質(zhì)量發(fā)展。本階段改造以小規(guī)模漸進(jìn)式更新為主，不再強(qiáng)調(diào)一味地拆除重建，更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升。此外，本輪的“三舊”改造重心轉(zhuǎn)向廣州市外圍城區(qū)，尤其以增城區(qū)與南沙區(qū)為主。相關(guān)規(guī)劃與管理工作也日益精細(xì)化，對各環(huán)節(jié)規(guī)定更加明確，不管是改造的空間分布還是項(xiàng)目進(jìn)行的內(nèi)容深度都已發(fā)生顯著變化。

二、廣州“三舊”改造的經(jīng)驗(yàn)分析

作為國家中心城市之一，廣州堅持先行先試、改革創(chuàng)新，形成了“三舊”改造的“廣州經(jīng)驗(yàn)”，2013年廣州市逾四成的建設(shè)用地供應(yīng)來自“三舊”用地，超過三分之二的土地出讓收入來自“三舊”改造用地。如今廣州更是將“三舊”改造基礎(chǔ)之上的城市更新作為城市發(fā)展的“雙引擎”之一，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造、“三園”（村級工業(yè)園、專業(yè)批發(fā)市場、中心城區(qū)物流園）轉(zhuǎn)型、“三亂”（違法建設(shè)、黑臭水體、“散亂污”場所）整治等九項(xiàng)重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)老城市新活力、“四個出新出彩”。廣州“三舊”改造的經(jīng)驗(yàn)主要包括以下方面：

（一）地方政府的有為統(tǒng)籌是基礎(chǔ)點(diǎn)

在“三舊”改造相關(guān)審批中，涉及眾多環(huán)節(jié)，僅廣州舊村全面改造就涉及5個階段（計劃申報階段、實(shí)施方案編制階段、實(shí)施方案審核審定階段、實(shí)施方案批復(fù)階段、實(shí)施方案批后實(shí)施階段），20個環(huán)節(jié)。此外，在具體實(shí)施過程中，拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)确桨付夹枰胤秸木脑O(shè)計才能讓絕大多數(shù)村民認(rèn)可。因此，無論是對國家和省級國土、發(fā)改、住建等相關(guān)部門的報批、廣州市級相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合以及操作方面的拆遷補(bǔ)償操作及后續(xù)開發(fā)建設(shè)等，地方政府的有為擔(dān)當(dāng)以及協(xié)調(diào)統(tǒng)籌都是“三舊”改造成功的基礎(chǔ)。

廣州地方政府在面對以上“三舊”改造的風(fēng)險困境時，在國家現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)、用途管制等土地制度框架不變情況下，采取制度創(chuàng)新的方式不斷完善規(guī)劃管理、用地報批、開發(fā)模式、收益分配、項(xiàng)目監(jiān)管等實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的配套政策文件，以制度保障為統(tǒng)領(lǐng)推進(jìn)“三舊”改造的順利進(jìn)行。首先，自2009年廣東省開展“三舊”改造工作以來，廣州市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的補(bǔ)充意見》《廣州市城市更新辦法》《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》及相關(guān)配套指引（合稱城市更新“1+1+N”政策文件）等二十多個在實(shí)踐中調(diào)整、穩(wěn)中求進(jìn)的相關(guān)政策，逐步建立起涵蓋法規(guī)規(guī)章、政策、標(biāo)準(zhǔn)指引等方面的較為系統(tǒng)完整的規(guī)劃編制和實(shí)施政策體系，指導(dǎo)后續(xù)工作有序展開，并為全省乃至全國“三舊”改造和城市更新政策制定提供了經(jīng)驗(yàn)借鑒。

此外，為了更好服務(wù)和保障“三舊”改造順利進(jìn)行，廣州對相關(guān)管理機(jī)構(gòu)也進(jìn)行了優(yōu)化與調(diào)整，2015年，廣州成立了全國首個城市更新局，2019年，原廣州市城市更新局并入廣州市規(guī)劃和自然資源局，進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，市、區(qū)政府成立由政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)部門協(xié)作，形成工作合力，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的縱向有力推進(jìn)，橫向有效協(xié)調(diào)。

（二）參與主體的利益共享是關(guān)鍵點(diǎn)

“三舊”改造中涉及到的利益主體較多，例如地方政府、原住民、村集體、開發(fā)商等，因此找到一個能夠讓相關(guān)主體分享改造增值收益的共享機(jī)制是“三舊”改造成功的關(guān)鍵，為此廣州構(gòu)建了相關(guān)主體“三舊”改造的利益共享機(jī)制。

首先，地方政府遵循程序正義，秉持透明、公開的程序?qū)嵤叭f”改造。例如，在舊村的全面改造中，首先由村集體經(jīng)濟(jì)組織擬定改造意向書，需征求村民意見，達(dá)到80%及以上成員同意后，方可向所在區(qū)政府申請改造。再由市直相關(guān)部門反饋意見，市更新局審查，市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過，村民同意后，實(shí)施方案方可生效。改造過程中實(shí)現(xiàn)了政府、集體、個人、市場共同參與治理，利于協(xié)調(diào)各方利益訴求，有效推進(jìn)城市更新進(jìn)程。

其次，地方政府放權(quán)讓利，充分尊重和保障群眾利益?！叭f”改造使得原來完全由地方政府壟斷土地一級市場收益及開發(fā)權(quán)，轉(zhuǎn)型為與土地原業(yè)主共同分享土地收益及掌握土地再開發(fā)的主動權(quán)。在廣州“三舊”改造初期的2009年，對于舊村改造，融資收益超過改造成本的部分地方政府只占4成，原業(yè)主占6成。2016年開始實(shí)施的《廣州城市更新辦法》更是考慮了各區(qū)實(shí)際，對原住戶利益進(jìn)行了充分保障，例如城中村的復(fù)建安置房總量的核定既可以按戶統(tǒng)一280平方米進(jìn)行核算，也可以按合法宅基地基底面積乘以3.5來進(jìn)行核算。

對于之前由于歷史遺留問題導(dǎo)致的用地手續(xù)不齊甚至違法用地問題，地方政府采取尊重現(xiàn)實(shí)方式，規(guī)定凡違法用地行為發(fā)生時，沒有要求聽證、辦理社保且被征地農(nóng)民無意見的，可不再必須辦理，在完善相關(guān)手續(xù)后無需占用新增建設(shè)用地指標(biāo)、無需交納農(nóng)轉(zhuǎn)用費(fèi)用等。地方政府在土地增值收益分配上向村民及集體傾斜，雖然短期看降低了地方政府的收益，但也因此節(jié)約了行政成本，特別減少了征地拆遷中的諸多社會沖突的發(fā)生，使得“三舊”改造能夠順利深入。

（三）因地制宜的改造模式是立足點(diǎn)

由于中心城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、土地供需結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、市民結(jié)構(gòu)等都存在著較大差異，因此在符合國家和省級政策基礎(chǔ)上，建立符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的因地制宜改造模式，成為了“三舊”改造成功與否的重要支撐。

廣州“三舊”改造基于改造對象“地”“物”要素變化與否，組合出（地變物變）新建型、（地變物不變）更新型、(地不變、物變）改建型以及（地物均不變）整治型等多重改造類型。同時根據(jù)開發(fā)主體所有權(quán)變化與否，提出地方政府主導(dǎo)、地方政府與市場合作、集體自行改造、集體與市場合作等不同改造模式，其中政府主導(dǎo)又可以包括政府收儲、政府統(tǒng)租、綜合整治三種方式，對于國有土地舊廠房改造權(quán)利人選擇自行改造時，也可以有豐富的選擇，如工改工、工改商、工改新、教改教等。

除了全面改造外，還包括具有廣州特色的“微改造”方式，推進(jìn)村級工業(yè)園單獨(dú)改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治以及老舊小區(qū)微改造等。而地方政府對上述差異化的改造模式均制定了從土地征收、規(guī)劃制定、補(bǔ)償安置、利益保障、實(shí)施監(jiān)管等全流程和廣覆蓋的相關(guān)制度、政策和實(shí)施辦法，進(jìn)一步完善政策保障、提供技術(shù)保障以及做好審批部門間和利益主體間的協(xié)調(diào)保障，從而使得不同區(qū)域“三舊”改造均能符合和適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。

此外，為了彌補(bǔ)之前“三舊”改造更多是商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)業(yè)用地不足的短板，2021年，廣州出臺了《關(guān)于廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知》，明確把全域劃分為三大圈層，其中第一圈層為核心主城區(qū)的220平方公里，第二圈層主要是近郊區(qū)的397平方公里，其余遠(yuǎn)郊區(qū)為第三圈層，并且針對不同圈層實(shí)行差別化政策，例如不同的容積率、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及公共設(shè)施配套等，以此來進(jìn)行精準(zhǔn)科學(xué)規(guī)劃，穩(wěn)健推進(jìn)“三舊”改造深入且可持續(xù)。

（四）尊重規(guī)律的市場化運(yùn)作是支撐點(diǎn)

改革開放后，包括廣州在內(nèi)的珠三角地區(qū)的工業(yè)化更多是從街村等基層單元自下而上的市場化逐漸發(fā)展起來的，因此在“三舊”改造中，除了一些少量的政府完全主導(dǎo)的改造項(xiàng)目外，大范圍“三舊”改造的推進(jìn)主要依賴市場化力量。廣州地方政府充分尊重市場規(guī)律，積極引入外部企業(yè)力量，按照市場化方式運(yùn)作，保證了地方政府、村民、集體、外部企業(yè)等多方共贏格局的實(shí)現(xiàn)。

例如在“三舊”改造中的舊村全面改造方面，地方政府通過由下而上的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查以及綜合成本收益平衡等方法，來反推改造項(xiàng)目的控規(guī)和容積率等具體技術(shù)指標(biāo)，保證了參與企業(yè)的一定盈利空間，舊村全面改造進(jìn)程中通過平臺進(jìn)行合作企業(yè)招商，經(jīng)區(qū)城市更新部門審查符合政策的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織通過廣州公共資源交易平臺或區(qū)“三資”平臺招商，確定合作企業(yè)。

此外，2019年廣州市住建局印發(fā)《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，將廣州舊村改造成本測算方法、村民回遷復(fù)建安置、臨遷費(fèi)用、搬遷獎勵等各項(xiàng)具體的成本投入等給予詳細(xì)解釋，開發(fā)企業(yè)支出的改造成本也高度明確和可控，廣州“三舊”改造的工作流程也不斷優(yōu)化，并將審批權(quán)力下放到廣州市下屬各區(qū)，這使得國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入廣州“三舊”改造尋求發(fā)展機(jī)會。

三、進(jìn)一步完善廣州“三舊”改造的思考

（一）完善以人為本的城市發(fā)展導(dǎo)向

廣州“三舊”改造是通過協(xié)調(diào)相關(guān)利益主體，把低效土地改為高效土地以共享土地增值收益的過程，但由于前些年廣州“三舊改造”體現(xiàn)出強(qiáng)烈的“房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向”特征，據(jù)統(tǒng)計，2009年后的“三舊”改造項(xiàng)目中，80%多的項(xiàng)目改造后的功能是以商業(yè)辦公住宅等為特點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地則較少。這種對短期經(jīng)濟(jì)效益的追求使得部分開發(fā)企業(yè)“挑肥揀瘦”且改造項(xiàng)目實(shí)際容積率超過法定規(guī)劃的控制指標(biāo)，從而忽視了城市環(huán)境利益和社會利益。而隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，特別是隨著“房住不炒”的日益深入以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的展開，房價穩(wěn)定將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場預(yù)期，因此，廣州“三舊”改造不應(yīng)該只是土地的改造，不能僅考慮經(jīng)濟(jì)利益平衡，而應(yīng)將“三舊”改造與城市更新和城市高質(zhì)量發(fā)展相結(jié)合，將村民、集體與開發(fā)區(qū)的短期個體利益與城市發(fā)展的長期利益相統(tǒng)一，不斷完善以人為本的城市發(fā)展導(dǎo)向，這是未來“三舊”改造和城市更新的核心要義。同時在積極引入外部社會資源進(jìn)行市場化運(yùn)行時，也要防范財政和國企兜底的風(fēng)險，對拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和實(shí)施方案進(jìn)行深入核查，對引入開發(fā)商實(shí)力和資質(zhì)進(jìn)行把關(guān)，避免項(xiàng)目中途擱置。

（二）完善敢擔(dān)當(dāng)會作為的干事環(huán)境

廣州“三舊”改造是有為地方政府通過解決發(fā)展中面臨的實(shí)際問題而自下而上創(chuàng)新，終獲國家認(rèn)可的生動范例。在“三舊”改造中，廣州地方政府充分貫徹“為民謀福利，為城謀發(fā)展”的施政理念，不斷突破傳統(tǒng)理念和舊有政策的束縛，與時俱進(jìn)地制定和優(yōu)化系統(tǒng)性的“三舊”改造的規(guī)劃、實(shí)施、執(zhí)行、監(jiān)督體系，保證了“三舊”改造沿著合理合法的方向進(jìn)行，從而闖出了一條創(chuàng)新的發(fā)展之路。在未來“三舊”改造日益深入和復(fù)雜的情況下，廣州應(yīng)進(jìn)一步加快完善鼓勵地方政府敢擔(dān)當(dāng)和會作為的制度環(huán)境，如探索相關(guān)審批人員的過錯免責(zé)機(jī)制等，鼓勵基層單位“大膽想”“創(chuàng)新干”的干事氛圍，在與“三舊”改造密切相關(guān)的稅收、規(guī)劃建設(shè)、資金補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)扶持、政策先行先試等方面積極爭取國家相關(guān)部委政策支持，為廣州城市更新創(chuàng)新持續(xù)深入提供干事環(huán)境。

（三）完善精準(zhǔn)靶向的改造模式

不同區(qū)域甚至相鄰的不同街道，“三舊”改造對象之間都存在巨大差異，因此在“三舊”改造模式上，在廣州全市相對統(tǒng)一的改造原則和框架基礎(chǔ)上，應(yīng)該允許街鎮(zhèn)等基層地方政府實(shí)行符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的精準(zhǔn)化的靶向開發(fā)導(dǎo)向。舊城應(yīng)在保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)基礎(chǔ)上，以提升城市公共服務(wù)功能為主要目標(biāo)；舊廠房以提升土地使用效率、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級為主要目標(biāo)；舊村莊以提升土地使用效率和改善人居環(huán)境為主要目標(biāo)。而對于不同區(qū)域地塊中某些地塊無人問津、“冷熱不均”的特征，廣州應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化全市土地利用“一盤棋”的思想，采用政府主導(dǎo)的片區(qū)開發(fā)與市場主導(dǎo)的片區(qū)開發(fā)的分區(qū)開發(fā)模式，并采用差異化的財政、金融、補(bǔ)貼、控規(guī)等手段，實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合平衡和新舊協(xié)同聯(lián)動，達(dá)到局部單元改造與整體區(qū)域開發(fā)的共贏。此外，“三舊”改造主體中，既有職能管理審批權(quán)限的“條”，又有街鎮(zhèn)、社區(qū)及所屬轄區(qū)的“塊”，因此應(yīng)強(qiáng)化市級和區(qū)級層面的“統(tǒng)”作用，以有效避免條塊之間因?yàn)榉止げ煌案髡f各話”以及因政策或?qū)徟鷺?biāo)準(zhǔn)差異而“各自為政”。地方政府及相關(guān)職能部門應(yīng)做好宏觀改造規(guī)模、中觀改造強(qiáng)度以及微觀改造細(xì)則的一整套可落地、能實(shí)施的技術(shù)支撐以及相關(guān)審批程序管理，并完善營商環(huán)境，強(qiáng)化對外部企業(yè)的服務(wù)保障。

■小巷農(nóng)家｜董年龍/攝

（四）完善參與主體的利益協(xié)調(diào)

廣州“三舊”改造取得一定成效的關(guān)鍵是通過有為政府和有效市場的恰當(dāng)結(jié)合，一方面，使得“三舊”改造的相關(guān)主體能夠相對公平地分享原有低值土地改造后的增值收益，另一方面地方政府遵循“百姓利益為先”的原則也使得土地整備、拆遷等工作難點(diǎn)得以有效解決，從而為后續(xù)各項(xiàng)工作順利開展奠定了基礎(chǔ)。但“三舊”改造中的利益博弈特征日益復(fù)雜，部分地方政府封閉的治理模式已經(jīng)難以滿足未來“三舊”改造日益深入的現(xiàn)實(shí)要求。因此，亟需從公共政策的視角出發(fā)來完善參與主體的協(xié)調(diào)機(jī)制，包括利益表達(dá)與訴求機(jī)制（如鼓勵廣大群眾積極參與和監(jiān)督城市更新進(jìn)程）、利益分享與補(bǔ)償機(jī)制（如地方政府加強(qiáng)全市統(tǒng)籌來補(bǔ)償利益受損方）、利益協(xié)商與協(xié)議機(jī)制（如拆遷、安置、開發(fā)響應(yīng)程序正義）、利益監(jiān)督與解決機(jī)制（如強(qiáng)化針對個別漫天要價“釘子戶”的司法裁判）以及利益評估與反饋機(jī)制（如對相關(guān)政策實(shí)施效果進(jìn)行科學(xué)評估與改進(jìn)）等一系列閉環(huán)程序，從而切實(shí)保障“三舊”改造中利益協(xié)調(diào)過程的規(guī)范性、有效性及持續(xù)性。