耿佃智

【摘要】對于國土資源管理而言，不動產(chǎn)登記是一項(xiàng)基本的管理制度，通過不動產(chǎn)登記能夠?qū)ν恋氐氖褂脵?quán)進(jìn)行有效的確權(quán)和登記，能夠合理保護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，并實(shí)現(xiàn)對國土資源的有效管理。但是從目前不動產(chǎn)登記工作上來看，在具體的實(shí)施過程當(dāng)中還存在較多的問題，對國土資源管理工作開展產(chǎn)生了不利的影響。因此，本文首先介紹了不動產(chǎn)登記范圍及內(nèi)容，接著分析了國土資源管理不動產(chǎn)登記存在的問題，并針對性的制定了應(yīng)對策略，使國土資源管理不動產(chǎn)登記工作能夠得到有效的開展。

【關(guān)鍵詞】國土資源管理;不動產(chǎn)登記;問題;對策 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動產(chǎn)登記為了保證集體以及個人的合法不動產(chǎn)利益所指定的制度，屬于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的必經(jīng)之路，強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記制度，一方面是為了有效完成我國國內(nèi)的住房剛性需求，另一方面是滿足國民的購房保值增值需求。對此，完善和落實(shí)不動產(chǎn)登記制度也是社會建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)市場的需求。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)制度的內(nèi)容變動大，要求嚴(yán)格，對于我國的房地產(chǎn)國情來說是一項(xiàng)重大的挑戰(zhàn)，且在實(shí)行推廣方面存在細(xì)節(jié)處理方面的問題，不一定能夠滿足人們的生活需求。結(jié)合現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，不動產(chǎn)登記制度改革在即，抓住時(shí)機(jī)，正確改革，也成為了基層政府單位關(guān)注的重點(diǎn)。

1、不動產(chǎn)登記范圍及內(nèi)容

1.1權(quán)利主體

在《物權(quán)法》詳細(xì)的規(guī)定當(dāng)中，最開始就明確了內(nèi)容為“對權(quán)利人的物權(quán)進(jìn)行保護(hù)”，并且還需要將其與其他相關(guān)條款結(jié)合起來使用，從而說明權(quán)利人的詳細(xì)概念，然而，并沒有具體規(guī)定“權(quán)利人”的種類，對詳細(xì)原因展開分析可以得知：由于我國物權(quán)在劃分“權(quán)利人”種類時(shí)，其類型較為繁瑣，并不能以立法為前提，清楚的說明列舉方式，進(jìn)而使得并沒有對物權(quán)主體（權(quán)利人）給出定義;《物權(quán)法》不但可以調(diào)整各種物權(quán)，還與物權(quán)、物權(quán)附加權(quán)等有關(guān)變動具有一定的法律關(guān)系。所以，根據(jù)《物權(quán)法》的詳細(xì)內(nèi)容要求，能夠進(jìn)一步完善物權(quán)登記制度，特別是對不動產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，能夠進(jìn)一步了解物權(quán)主體。按照該種原理可以得知，在登記不動產(chǎn)時(shí)，對權(quán)利主體進(jìn)行登記重點(diǎn)涵蓋了：所有權(quán)人、使用權(quán)人、占有人等。從權(quán)利主體的性質(zhì)上入手進(jìn)行研究，還主要包括了法人與公民個人、國家和集體，在宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)中，農(nóng)戶是物權(quán)主體。

1.2標(biāo)的物

不動產(chǎn)登記里的標(biāo)的物重點(diǎn)包括了土地與附著物。在對土地進(jìn)行定義時(shí)，重點(diǎn)是按照立法進(jìn)行規(guī)定，詳細(xì)涵蓋了：土地及其相關(guān)附著物，即建筑物。而在我國土地的定義中，不但涵蓋了城市與農(nóng)村的土地，還涵蓋了耕地、建設(shè)用地、林地和草原等。并以此為前提，我國的土地登記制度中重點(diǎn)為多頭登記，同時(shí)在登記林地或草原所有權(quán)、使用權(quán)時(shí)，就需要按照《森林法》、《草原法》展開辦理;對土地與建筑物實(shí)施登記時(shí)，也應(yīng)該結(jié)合各個部門的規(guī)章與制度展開?？梢缘弥?，在對土地進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)該對土地與地上附著物、建筑物進(jìn)行登記，也就是需要把房產(chǎn)與地上的相關(guān)附著物等內(nèi)容都?xì)w結(jié)到登記范圍中。

1.3土地權(quán)利

把土地登記當(dāng)成不動產(chǎn)登記的重點(diǎn)機(jī)制，需要首先清除;了解權(quán)利登記的主要內(nèi)容，并在民法上被叫做“登記能力”，詳細(xì)內(nèi)容為：（1）具備不動產(chǎn)登記權(quán)利的就叫做財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而土地權(quán)利中主要涵蓋了登記能力的有土地所有權(quán)，基于土地所有權(quán)創(chuàng)建的相關(guān)土地物權(quán)，也就是地上權(quán)與抵押權(quán)、役權(quán)和住宅所有權(quán)等;（2）不具備登記能力權(quán)利和法律關(guān)系，例如沒有被承認(rèn)的物權(quán)和債權(quán)性權(quán)利等。在實(shí)際應(yīng)用《物權(quán)法》之前，我國在登記不動產(chǎn)時(shí)，登記能力的制定重點(diǎn)將《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律為依據(jù)。

1.4法律關(guān)系

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，也許會給土地物權(quán)帶來變動的法律關(guān)系重點(diǎn)體現(xiàn)在：法律行為和非法律行為。當(dāng)中主要按照法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動詳細(xì)內(nèi)容有：基于法律行為，物權(quán)發(fā)生的創(chuàng)設(shè)、變更、轉(zhuǎn)移與消滅，《物權(quán)法》里第九條主要規(guī)定了“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。所以，物權(quán)變動一般都采用登記生效的形式。而非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動主要是指：因?yàn)檫z贈和強(qiáng)制執(zhí)行等操作導(dǎo)致的權(quán)利變動現(xiàn)象，法律通常會對該種情況展開特殊規(guī)定，并沒有把登記當(dāng)成生效必備要件，將法律事實(shí)當(dāng)成基準(zhǔn)，從而產(chǎn)生物權(quán)的取得、變動行為。

2、不動產(chǎn)登記存在的主要問題

2.1不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)單位的職責(zé)不夠清晰

目前不動產(chǎn)登記工作的主要問題表現(xiàn)在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)單位在管理職責(zé)上不夠清晰，在具體不動產(chǎn)登記工作開展過程當(dāng)中，管理部門之間存在一定的職責(zé)和權(quán)力交叉，對實(shí)際的不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生了不利的影響。同時(shí)，管理職責(zé)不明確和管理職責(zé)不清晰，也使得不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)單位容易出現(xiàn)管理漏洞，不能夠有效的提高登記工作的整體效果，容易產(chǎn)生信息的遺漏。因此，對于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)單位，其職責(zé)必須得到有效的明確，只有明確了職責(zé)才能夠使不動產(chǎn)登記工作得到有效的推進(jìn)，提高不動產(chǎn)登記工作的有效性。

2.2不動產(chǎn)登記的立法體系還不夠健全

考慮到不動產(chǎn)登記的特殊性以及不動產(chǎn)登記工作推行時(shí)間較短的特點(diǎn)，現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記的立法體系還沒有全面形成，不動產(chǎn)登記的立法體系還不夠健全，不動產(chǎn)登記工作在實(shí)際推進(jìn)過程當(dāng)中還存在一定的難度，有些工作沒有健全的法律體系和法律制度作為支持，使不動產(chǎn)登記工作的有效性受到了一定的影響。因此，不動產(chǎn)登記工作應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到立法的重要性，有關(guān)單位需要結(jié)合不動產(chǎn)登記工作的特點(diǎn)以及國土資源管理工作的實(shí)際特點(diǎn)，進(jìn)一步對立法體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善，使立法體系能夠滿足不動產(chǎn)登記工作需要，提高不動產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性。

2.3不動產(chǎn)登記在城鄉(xiāng)管理中缺乏一致性

不動產(chǎn)登記工作在開展過程當(dāng)中存在城鄉(xiāng)二級管理體系，在城市的不動產(chǎn)登記中主要以房屋的不動產(chǎn)登記為主，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不動產(chǎn)登記當(dāng)中除了有房屋之外還有一定數(shù)量的土地登記。由于不動產(chǎn)登記在城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的管理側(cè)重點(diǎn)不同，導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記工作在城鄉(xiāng)管理中存在兩套管理方法的問題。在具體的執(zhí)法過程當(dāng)中形成了兩層皮的現(xiàn)象，導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記工作無法形成城鄉(xiāng)的統(tǒng)一管理，對不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生了不利的影響。所以，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不一致的問題必須得到有效的糾正。

2.4不動產(chǎn)登記信息檔案管理不規(guī)范

對于不動產(chǎn)登記工作而言，信息檔案的管理至關(guān)重要，原始記錄和相關(guān)的信息檔案既是后期查閱的重要憑據(jù)，也是關(guān)系到不動產(chǎn)登記的重要數(shù)據(jù)。但是從目前不動產(chǎn)登記的信息檔案管理里看，還存在原始信息缺乏有效的保管，信息檔案登記不全面，信息檔案在調(diào)用過程當(dāng)中管理流程不嚴(yán)密的問題，容易造成信息檔案的丟失，這些問題都對不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生了非常不利的影響。因此，在不動產(chǎn)登記工作中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到信息檔案管理的重要性，并且不斷提高信息檔案管理的準(zhǔn)確性，為國土資源管理提供良好的數(shù)據(jù)支持。

2.5信息化查詢制度不完善

我國針對不動產(chǎn)執(zhí)行提出了《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該舉措目的是推行不動產(chǎn)信息公開化，規(guī)范化，以及明確表示不動產(chǎn)登記制度的利害關(guān)系，并要求了基層機(jī)構(gòu)單位的運(yùn)行管理要求，不動產(chǎn)登記制度的辦理和查詢。雖然房屋登記制度開展已久，但是在運(yùn)行方面依舊存在許多問題，最主要的就是安全監(jiān)督制度落實(shí)不到位，分析原因，一方面是信息化建設(shè)影響，基層信息化建設(shè)缺乏建設(shè)動力，存在資料收集不完善，登記表格內(nèi)容不完善問題。另一方面登記信息安全制度漏洞大，存在公職人員以權(quán)謀私泄露信息的問題，國家尚未針對該制度提出可操作性的追究制度，且不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人員也可以利用職權(quán)將資料“二次販賣”，這種風(fēng)氣不利于我國不動產(chǎn)登記制度的建設(shè)和發(fā)展。

2.6登記薄設(shè)置、查詢不明確

一般來講，在登記財(cái)產(chǎn)權(quán)屬時(shí)，無論是私有財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，只要能夠記錄產(chǎn)權(quán)狀況，都必須具備表述準(zhǔn)確、形式恰當(dāng)?shù)奶卣?，只有這樣才能保護(hù)交易安全。在我國，作為登記財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的不動產(chǎn)物權(quán)登記薄，是對物權(quán)歸屬確認(rèn)和變化的真實(shí)記錄，直接體現(xiàn)著國家對個人權(quán)益的保護(hù)。但是從實(shí)際來看，該登記薄并未具備必要特征，增加工作難度和抵押風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：（1）土地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)有限，設(shè)備落后，人員素質(zhì)低，使得登記薄不規(guī)范;（2）未建立全國性的數(shù)據(jù)查詢和交換系統(tǒng)，而且不同地區(qū)的登記查詢系統(tǒng)不同，甚至有的地區(qū)對其設(shè)置了各種規(guī)定，增加信息查詢困難。

3、國土資源管理不動產(chǎn)登記的具體應(yīng)對策略分析

3.1明確登記機(jī)關(guān)單位的工作職責(zé)

基于國土資源管理不動產(chǎn)登記工作的特殊性，以及不動產(chǎn)登記工作在實(shí)際開展過程當(dāng)中存在的問題，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對工作職責(zé)進(jìn)行明確，應(yīng)當(dāng)在各個管理部門之間建立完善的管理制度，使不動產(chǎn)登記工作在每一個管理細(xì)節(jié)和管理流程上都能夠有完善的制度作為支持，保證工作的嚴(yán)密性，避免不動產(chǎn)登記工作在銜接過程當(dāng)中出現(xiàn)遺漏。所以，明確登記機(jī)關(guān)單位的工作職責(zé)并且建立有效的溝通和管理制度，對不動產(chǎn)登記的推進(jìn)具有重要作用。

3.2進(jìn)一步健全不動產(chǎn)登記的立法體系

由于不動產(chǎn)登記工作需要完善的立法體系作為支持，同時(shí)不動產(chǎn)登記工作在開展過程當(dāng)中也需要合理合法，并且具備較強(qiáng)的法律依據(jù)。基于這一需要和不動產(chǎn)登記工作的現(xiàn)實(shí)需求，我們應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行全面的立法，并且對立法體系進(jìn)行進(jìn)一步的健全和完善，使不動產(chǎn)登記工作涉及到的法律法規(guī)能夠更加完善。只有在完善全面的法律法規(guī)和相關(guān)條例的保障下，才能確保不動產(chǎn)登記秩序和流程具有法律規(guī)范性特征?！段餀?quán)法》的頒布奠定了不動產(chǎn)登記的法律基礎(chǔ)，但涵蓋的內(nèi)容較為籠統(tǒng)，針對不動產(chǎn)登記中存在的規(guī)范性問題，仍舊需要相關(guān)的法律法規(guī)和條例作為支撐。針對不動產(chǎn)登記的權(quán)利來源、變化以及不動產(chǎn)物權(quán)方面的信息進(jìn)行統(tǒng)一，進(jìn)而形成具有法律規(guī)范的公證程序和工作標(biāo)準(zhǔn)，在保護(hù)社會大眾自身權(quán)益的同時(shí)，還能最大限度的避免或者降低登記人員在工作中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3加強(qiáng)不動產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)一致性

考慮到不動產(chǎn)登記工作的特點(diǎn)以及不動產(chǎn)登記工作在城鄉(xiāng)開展過程中的差異性和內(nèi)容的不同點(diǎn)，我們應(yīng)當(dāng)保證不動產(chǎn)登記工作在城鄉(xiāng)開展過程當(dāng)中能夠采取統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，既要考慮到城市不動產(chǎn)登記工作的特點(diǎn)，同時(shí)也要考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記工作的差異，做到制定一套系統(tǒng)科學(xué)的管理體系，實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記工作的有效約束，使城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記工作在開展過程當(dāng)中能夠用統(tǒng)一的尺度、統(tǒng)一的制度進(jìn)行約束，提高不動產(chǎn)登記工作的規(guī)范性，使不動產(chǎn)登記工作能夠更好的為國土資源管理服務(wù)。

3.4完善配套設(shè)施，提高登記效率

首先務(wù)必要保證人員配置的充足，為農(nóng)村基礎(chǔ)登記工作配備充足的專業(yè)工作人員，設(shè)立專門的工作團(tuán)隊(duì)，全面推進(jìn)農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)工作的實(shí)施，并且增進(jìn)各個部門之間的溝通和交流，提升工作的質(zhì)量和效率，對各類資源進(jìn)行合理地規(guī)劃，提升資源的利用效率。其次，財(cái)政應(yīng)當(dāng)給予良好的支持。我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作務(wù)必要合理地進(jìn)行規(guī)劃，因?yàn)樵趯?shí)際落實(shí)工作的過程中，往往會遇到諸多的問題和困難，所以工作人員應(yīng)當(dāng)秉承嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作理念?；鶎诱畡?wù)必要結(jié)合環(huán)境實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)脑黾幼鳂I(yè)經(jīng)費(fèi)，并且監(jiān)管部門也需要加強(qiáng)工作監(jiān)督的力度，盡可能的規(guī)避貪污腐敗情況的發(fā)生。

3.5確定不動產(chǎn)登記范圍

需要精準(zhǔn)的界定有關(guān)不動產(chǎn)登記信息查找的利害關(guān)系人范圍，不但能夠合理確保權(quán)利人隱私與商業(yè)機(jī)密，還可以社會監(jiān)督提供一定的幫助。而對利害關(guān)系人進(jìn)行界定能夠根據(jù)這幾個方面入手：（1）利害關(guān)系人并非等于權(quán)利人，卻在法律上與不動產(chǎn)標(biāo)的物之間具有因果關(guān)系;（2）利害關(guān)系人與不動產(chǎn)標(biāo)的物進(jìn)行交易時(shí)存在利益關(guān)系;（3）厲害關(guān)系人與不動產(chǎn)標(biāo)的物之間具有繼承、贈與等事實(shí)而產(chǎn)生的糾紛;④利害關(guān)系人自認(rèn)為不動產(chǎn)登記訴訟案件導(dǎo)致自己合法權(quán)利受損的。因此需要更專業(yè)化的培訓(xùn)登記不動產(chǎn)的員工，在他們明確上述界定范圍之后進(jìn)行考核，達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)之后才可以上崗，在信息查詢制中采取由工作人員負(fù)責(zé)的方式，并創(chuàng)建有關(guān)不動產(chǎn)登記的責(zé)任制度。只要察覺到工作人員存在違規(guī)違法、信息泄漏的行為，有關(guān)單位就能夠根據(jù)責(zé)任制度對違法人員進(jìn)行責(zé)任追究，并根據(jù)嚴(yán)重程度實(shí)施行政處分。

另外，針對不動產(chǎn)登記制度中的模糊內(nèi)容，例如小產(chǎn)權(quán)房等，對應(yīng)的個工作單位要建立明確的管理機(jī)制，并將小產(chǎn)權(quán)房的管理方式和文件檔案進(jìn)行分檔處理，為之后的政策改革奠定基礎(chǔ)。值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)法的產(chǎn)生自是一個過渡性問題，要是深究不放也會耽誤工作進(jìn)度，若是放任不管，也不利于國家房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施，基礎(chǔ)工作單位要放開局面，若不妥善管理一定會引起社會矛盾，建議采用統(tǒng)一的小產(chǎn)權(quán)房屋登記方式，將該部分的資料進(jìn)行整合，特殊管理，也為后期的資料審核和信息查詢奠定基礎(chǔ)，為今后政策改革做好資料準(zhǔn)備。

3.6做好信息化制度建設(shè)

當(dāng)前我國已在土地不動產(chǎn)登記薄上實(shí)現(xiàn)了電子化，但是效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，仍需進(jìn)行分析研究。從法律角度看，盡管登記薄變成了電子，其性質(zhì)和紙質(zhì)是一樣的，電子登記薄記載容易，修改簡便，影響穩(wěn)定性和安全性，因此需要加大對電子登記薄的管控，建立與之相配套的實(shí)名認(rèn)證制度，保證安全性。同時(shí)，還要隨時(shí)檢查、核對電子登記薄，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題，保證信息的準(zhǔn)確性。從社會層面看，在電子登記薄之前，人們比較熟悉的是紙質(zhì)登記薄，要讓他們在短時(shí)間內(nèi)接受該形式是不可能的，所以必須加大電子登記薄的宣傳力度，讓他們從心理上信賴該登記形式，節(jié)約信息查詢時(shí)間，減輕工作負(fù)擔(dān)。

3.7統(tǒng)一土地和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

通常情況下，土地登記是由國家行政部門負(fù)責(zé)的，因?yàn)樵谶M(jìn)行土地登記時(shí)，會形成相應(yīng)的地籍資料，這種資料是在以往廣泛使用的。通過行政部門所形成的完整檔案系統(tǒng)，能統(tǒng)一管理國土資產(chǎn)，充分發(fā)揮自身價(jià)值。為提高土地不動產(chǎn)的登記和查詢效率，可結(jié)合我國實(shí)際和其他國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，建立專門的登記機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一、垂直管理。但是，從我國當(dāng)前來看，完全照搬其他國家經(jīng)驗(yàn)是不可行的，最有效的辦法就是在各縣市地籍管理處建立土地登記機(jī)構(gòu)，由行政主管部門負(fù)責(zé)土地不動產(chǎn)的登記工作。除此之外，還要建立錯誤登記賠償機(jī)制，一旦在土地不動產(chǎn)登記期間出現(xiàn)錯誤現(xiàn)象，立即追究主辦人責(zé)任并要求賠償。當(dāng)然，在要求其賠償時(shí)，必須保證賠償金額的合理性，多結(jié)合錯誤大小明確賠償金額。同時(shí)，還要完善賠償期間的法律責(zé)任，對于不愿意履行賠償義務(wù)的機(jī)構(gòu)，追究賠償義務(wù)和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，保證賠償順利進(jìn)行，保障受害人權(quán)益，減輕土地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)。

結(jié)論：

總的來說，在國土資源管理不動產(chǎn)登記工作中，雖然不動產(chǎn)登記工作十分重要，但是受到多種因素的影響，不動產(chǎn)登記工作還存在較多的問題，為了保證不動產(chǎn)登記工作能夠得到有效的開展，我們應(yīng)當(dāng)在國土資源管理不動產(chǎn)登記工作中認(rèn)真做好管理機(jī)關(guān)崗位職責(zé)的明確，進(jìn)一步健全不動產(chǎn)登記立法體系。同時(shí)還要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理的一致性。最后，還應(yīng)當(dāng)做好不動產(chǎn)登記信息檔案管理工作，保證不動產(chǎn)登記工作能夠從多個方面入手，提高不動產(chǎn)登記管理工作的實(shí)效性。

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