胡巍

【摘要】近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展也有了很大的改善。不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題是不動(dòng)產(chǎn)登記部門必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)課題之一。為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，確保不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，保證我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康，我國(guó)推出了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;歷史遺留;問(wèn)題探索 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)人民群眾經(jīng)常使用的維護(hù)自身財(cái)產(chǎn)的有效手段。國(guó)外最早的不動(dòng)產(chǎn)登記可以追溯到中世紀(jì)日耳曼時(shí)期，日耳曼民族是在統(tǒng)治的核心區(qū)域的教會(huì)、寺廟會(huì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記處，以此來(lái)證明房屋或其他財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，使得當(dāng)時(shí)執(zhí)法部門能夠按照登記信息，明辨事物的歸屬權(quán)，進(jìn)一步提高當(dāng)時(shí)社會(huì)治理程度，而這種法治理念隨著歷史的長(zhǎng)河流傳下來(lái)。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法治意識(shí)誕生于唐代以后，將契約精神以筆錄形式，并由當(dāng)?shù)匮瞄T進(jìn)行檔案記錄，使其具有一定法律效益，到了近代不動(dòng)產(chǎn)法律逐漸被加以完善。

1、歷史遺留問(wèn)題概述

1.1我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記改革經(jīng)過(guò)

我國(guó)真正的不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)于1922年北京司法部頒布的房產(chǎn)登記條例，建立了不動(dòng)產(chǎn)登記政策，屆時(shí)又出臺(tái)了《土地法》，隨之我國(guó)政治體系與發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，我國(guó)在1950年又推出《中國(guó)人民共和國(guó)土地改革法》，但是十年動(dòng)亂將所有的努力付諸東流。在第十三屆三中全會(huì)指導(dǎo)下，我國(guó)開(kāi)始逐漸恢復(fù)、完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記法規(guī)，并逐漸完善《中國(guó)人民共和國(guó)城市地產(chǎn)管理法》。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)來(lái)看，若想完成不動(dòng)產(chǎn)登記，必須要滿足以下三點(diǎn)原則：其一，登記過(guò)程必須由登記人提起;其二，登記機(jī)構(gòu)必須是國(guó)家認(rèn)可機(jī)構(gòu)，且擁有執(zhí)行權(quán)與鑒別權(quán)。其三，不動(dòng)產(chǎn)登記完成之前必須在公眾所能夠查詢到相關(guān)信息。

1.2歷史遺留問(wèn)題影響不動(dòng)產(chǎn)登記辦理的背景

改革開(kāi)放后，我國(guó)實(shí)行的是由各類不動(dòng)產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)的分散登記制度，部門職責(zé)交叉不可避免地造成土地登記與房屋等地上建筑物登記范圍、權(quán)利主體不一致等諸多問(wèn)題。鑒于此，國(guó)家開(kāi)始探索房地合一的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。從2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，到2014年國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，再到2016年各地實(shí)現(xiàn)了從分散登記到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運(yùn)行，在這一過(guò)程中相關(guān)法律法規(guī)不斷健全完善，社會(huì)公眾產(chǎn)權(quán)意識(shí)不斷提高，但各類歷史遺留問(wèn)題也集中顯現(xiàn)，影響辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。由于社會(huì)關(guān)注度較高，形成了一定的社會(huì)輿論壓力，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和工作人員都承擔(dān)較大的社會(huì)壓力和責(zé)任。歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜、類型多樣，究其原因卻有共通之處，因此，剖析歷史遺留問(wèn)題影響不動(dòng)產(chǎn)登記辦理的成因，并在此基礎(chǔ)上采取針對(duì)性措施，對(duì)解決上述因歷史遺留問(wèn)題具有重要意義。

2、發(fā)展過(guò)程中存在短板和挑戰(zhàn)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在國(guó)家支持的有利條件下，充分把握機(jī)遇迅速成長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一路披荊斬棘改革創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變了窗口工作作風(fēng)，優(yōu)化和提升了工作質(zhì)量，窗口建設(shè)取得成效。但實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)進(jìn)程不是一蹴而就的，因業(yè)務(wù)量大，涉及面廣，一些地方群眾意識(shí)不強(qiáng)，履職能力不足，當(dāng)前服務(wù)與轉(zhuǎn)變職能的要求仍有差距，發(fā)展歷經(jīng)波折并面臨著挑戰(zhàn)。

2.1相關(guān)政策不健全，原有行政管理理念和工作模式固化

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，政出多門，缺少系統(tǒng)性的法律和規(guī)范來(lái)引導(dǎo)登記制度的改革和發(fā)展。長(zhǎng)期形成的履職方式固定老化，思想禁錮墨守陳規(guī)，創(chuàng)新精神不強(qiáng)，有權(quán)利邊界不明晰的情況，制度約束較薄弱，效率和質(zhì)量受到影響。

2.2服務(wù)效能有待提高，專業(yè)性人才面臨挑戰(zhàn)

時(shí)代發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，登記所涉及的內(nèi)容更趨復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)日益提高，但窗口人員素質(zhì)水平良莠不齊，綜合素質(zhì)欠缺，在出現(xiàn)新要求、新技術(shù)、新流程時(shí)，工作人員經(jīng)驗(yàn)和能力不足，知識(shí)結(jié)構(gòu)和專業(yè)技能與新流程的銜接沒(méi)跟上新情況和新趨勢(shì)而無(wú)法勝任。有的工作人員沒(méi)有大局意識(shí)，存在作風(fēng)不實(shí)，積極性不高的懈怠心理。管理人員和骨干緊缺，業(yè)務(wù)能手不足。有的員工未能很好履行首問(wèn)責(zé)任的職責(zé)，導(dǎo)致企業(yè)和群眾往返次數(shù)多，雖然服務(wù)態(tài)度好但是事辦不成的現(xiàn)象仍然存在。

2.3窗口建設(shè)不規(guī)范，行事風(fēng)格亟需轉(zhuǎn)變

存在窗口配置不科學(xué)、綜合窗口不足、崗位職責(zé)分工不合理、人員配備不均衡情況，在交易量上升的情況下，窗口數(shù)量滿足不了企業(yè)、群眾的實(shí)際需要，運(yùn)轉(zhuǎn)不順暢造成積壓，群眾在大廳排隊(duì)等待時(shí)間較長(zhǎng)。業(yè)務(wù)流程仍顯復(fù)雜，存在重復(fù)填表、重復(fù)提交材料的現(xiàn)象，群眾符合規(guī)定的訴求解決不及時(shí)，事項(xiàng)精簡(jiǎn)度不足，扎堆排隊(duì)現(xiàn)象存在。疑難問(wèn)題和歷史遺留問(wèn)題是工作質(zhì)量提高的絆腳石，是投訴事件或信訪案件的多發(fā)區(qū)，影響著群眾的滿意度。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記提質(zhì)增效的實(shí)現(xiàn)路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記中心是為企為民服務(wù)的橋頭堡，是政府部門的前沿陣地，關(guān)系著企業(yè)和群眾滿意度與獲得感，要貫徹發(fā)展和創(chuàng)新的理念，以優(yōu)質(zhì)便利的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量與效率雙提升。

3.1加強(qiáng)黨風(fēng)作風(fēng)建設(shè)和組織領(lǐng)導(dǎo)

3.1.1強(qiáng)根鑄魂，黨建引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記工作范圍廣、責(zé)任重大，需具備甘為公仆的孺子牛精神、任勞任怨的奉獻(xiàn)精神，保持嚴(yán)明的紀(jì)律和良好的隊(duì)伍作風(fēng)。解決不動(dòng)產(chǎn)登記改革問(wèn)題，一是要把準(zhǔn)政治方向，作風(fēng)紀(jì)律長(zhǎng)抓不懈。不動(dòng)產(chǎn)改革依托于頂層設(shè)計(jì)，保證制度改革的關(guān)鍵因素是黨的領(lǐng)導(dǎo)。二是要狠抓黨風(fēng)廉政建設(shè)和工作紀(jì)律，保證隊(duì)伍清明。筑牢思想根基和道德防線，結(jié)合學(xué)黨史活動(dòng)加強(qiáng)廉政建設(shè)，拒腐防變風(fēng)清氣正，通過(guò)宣講和典型案例做好警示教育，整頓隊(duì)伍作風(fēng)，對(duì)不廉潔的行為以及濫用職權(quán)的行為“零容忍”。三是將作風(fēng)建設(shè)與業(yè)務(wù)實(shí)干有機(jī)整合，黨建與不動(dòng)產(chǎn)工作深度融合，齊抓共管。

3.1.2加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)主體責(zé)任

發(fā)揚(yáng)顧全大局、團(tuán)結(jié)協(xié)作的作風(fēng)，領(lǐng)導(dǎo)干部要身先士卒做出表率，發(fā)揮模范帶頭作用，勇于擔(dān)當(dāng)有所作為。開(kāi)展領(lǐng)導(dǎo)干部坐窗口行動(dòng)，深入一線和企業(yè)進(jìn)行調(diào)查研究，記錄好民情日記。認(rèn)真對(duì)待公眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，親力親為地抓排查、抓整改、抓落實(shí)。尋求破解難題瓶頸，規(guī)范權(quán)力運(yùn)行，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位，真正為群眾辦實(shí)事、辦好事。

3.2強(qiáng)基礎(chǔ)、創(chuàng)特色，建設(shè)便捷型窗口

社會(huì)駛?cè)氚l(fā)展的快車道，要與時(shí)俱進(jìn)對(duì)標(biāo)一流，提升軟實(shí)力和配套設(shè)施，將求真務(wù)實(shí)提升質(zhì)量和效率，定標(biāo)為對(duì)外樹(shù)立形象、樹(shù)品牌的突破口和切入點(diǎn)。

3.2.1提速增效，優(yōu)化辦證流程

削減不必要環(huán)節(jié)，針對(duì)不同類型業(yè)務(wù)，找出流程中不合理的環(huán)節(jié)，本著“時(shí)限短、節(jié)點(diǎn)少、效率優(yōu)”原則，按照能減盡減、能放盡放原則全方位改進(jìn)，建立標(biāo)準(zhǔn)化工作流程并嚴(yán)格按流程執(zhí)行，避免因辦證環(huán)節(jié)多帶來(lái)的流轉(zhuǎn)梗阻及因不規(guī)范操作出現(xiàn)差錯(cuò)。減少審核級(jí)次，縮短審批時(shí)限，由原來(lái)的三級(jí)審核改為兩級(jí)審核。對(duì)來(lái)訪人實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，對(duì)所咨詢的問(wèn)題要一次性告知，完整地將辦證所需要的相關(guān)材料準(zhǔn)確無(wú)誤、明確地告知，不能有漏項(xiàng)，避免因未完整告知導(dǎo)致群眾因材料準(zhǔn)備不全再跑腿。

3.2.2壓縮時(shí)限，提升辦證效率

以人民滿不滿意為衡量標(biāo)準(zhǔn)，明確工作進(jìn)度，量化辦證時(shí)間指標(biāo)，優(yōu)化升級(jí)系統(tǒng)，改進(jìn)流程加快流轉(zhuǎn)速度，壓縮辦理時(shí)限，快優(yōu)并舉。辦結(jié)時(shí)間近年來(lái)得到了大幅的壓縮，從最初法定的30個(gè)工作日辦結(jié)，到現(xiàn)在已大幅壓縮，并仍有壓縮空間。一般登記辦結(jié)時(shí)限壓縮到日內(nèi)辦結(jié)，查封、注銷、變更等業(yè)務(wù)即時(shí)辦結(jié)甚至立等可取，實(shí)現(xiàn)“日辦結(jié)、小時(shí)辦、分鐘辦”甚至“秒辦”的最終目標(biāo)。但要注意壓縮時(shí)限提升速度的過(guò)程中，要注意避免因片面追求速度而忽視質(zhì)量、造成操作不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，效率和質(zhì)量是缺一不可的，提速和增效齊肩并重。

3.3發(fā)揮科技賦能優(yōu)勢(shì)，升級(jí)智慧不動(dòng)產(chǎn)

3.3.1推行外網(wǎng)申請(qǐng)、內(nèi)網(wǎng)審核模式

信息化時(shí)代帶來(lái)了理念的更新，也帶給我們巨大的便利，互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展的時(shí)代，大數(shù)據(jù)、面部識(shí)別、線上支付等智能科技已成燎原之勢(shì)應(yīng)用開(kāi)來(lái)，尤其是新冠疫情更是促使了“網(wǎng)上辦理”“不見(jiàn)面辦理”“一網(wǎng)通辦”“全程網(wǎng)辦”的快速應(yīng)用。通過(guò)對(duì)接市政務(wù)服務(wù)一體化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互通共享，利用互聯(lián)網(wǎng)PC端，或是手機(jī)APP，及一網(wǎng)通辦平臺(tái)，進(jìn)行網(wǎng)上受理，打破地域限制，線上線下融合統(tǒng)一，形成全面、系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)智慧登記成果。

3.3.2擴(kuò)大服務(wù)半徑，服務(wù)站點(diǎn)向基層延伸

將服務(wù)的觸角向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等延伸，服務(wù)對(duì)象可就近選擇網(wǎng)點(diǎn)辦理，實(shí)現(xiàn)就近辦證和不見(jiàn)面申請(qǐng)。在人口密集的地區(qū)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記分中心，登記進(jìn)社區(qū)，將便利送到家門口;在開(kāi)發(fā)企業(yè)推行“不動(dòng)產(chǎn)登記+開(kāi)發(fā)企業(yè)”，在售樓處就可辦理登記手續(xù);在抵押人在銀行辦理貸款手續(xù)時(shí)，同步辦理貸款審批和不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)全程“不見(jiàn)面”辦理。遠(yuǎn)程辦理的模式既提升了辦理的效率，減少了人員壓力，便了企業(yè)和群眾，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、群眾和登記中心三方共贏，一舉多得。

結(jié)語(yǔ)：

全面厘清歷史遺留問(wèn)題與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上提出針對(duì)性的解決辦法，有利于群眾充分了解不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，更加全面客觀地了解不動(dòng)產(chǎn)登記工作。此外，也為群眾和登記機(jī)構(gòu)在處理類似歷史遺留問(wèn)題需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)提供了解決方法。隨著法律法規(guī)的不斷完善，全社會(huì)應(yīng)該牢固樹(shù)立法律意識(shí)，規(guī)范開(kāi)展工程建設(shè)，各政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免產(chǎn)生新的歷史遺留問(wèn)題，最大程度地保障群眾利益。同時(shí)，群眾自身也要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)意識(shí)，在取得房屋前核實(shí)相關(guān)房屋是否存在違法或其他限制行為，避免在簽訂房屋交易合同后因各類限制，導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的情況發(fā)生，在取得房屋后，對(duì)于符合辦證條件的應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，從源頭上解決問(wèn)題。

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