作者簡介：蔡國玲（1975-），女，漢族，山東濰坊人。主要研究方向：房地產(chǎn)內(nèi)控方面。

摘要：近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格管理與宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)范化發(fā)展框架下面臨更多困境。要在競爭激烈的市場中持續(xù)取得優(yōu)勢，這需要房地產(chǎn)企業(yè)除了加強(qiáng)外部市場開拓，還應(yīng)做好內(nèi)部控制建設(shè)，提升內(nèi)部管理質(zhì)量?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)目前的內(nèi)部控制現(xiàn)狀進(jìn)行概述，然后對房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)方面存在的不足進(jìn)行剖析，例如重視程度不夠、會計(jì)人員素質(zhì)較低、監(jiān)管機(jī)制不到位和考核體系缺失等，針對以上問題提出改進(jìn)建議，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;監(jiān)管制度

近些年房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于管理不善或資金鏈斷裂等原因紛紛倒閉，只有內(nèi)部控制較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來，這充分說明了內(nèi)部控制工作進(jìn)一步強(qiáng)化的必要性。所謂的內(nèi)部控制，是指受房地產(chǎn)企業(yè)董事會、管理者和房地產(chǎn)企業(yè)員工影響，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)可靠，確保房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營而進(jìn)行的自我檢查和內(nèi)部調(diào)控活動。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能夠幫助企業(yè)高效高質(zhì)量的完成生產(chǎn)計(jì)劃和目標(biāo)。內(nèi)部控制也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的企業(yè)決策，因?yàn)槠髽I(yè)決策往往通過企業(yè)各部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商出來的，而內(nèi)部控制能夠加強(qiáng)各部門的溝通交流，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的重大決策進(jìn)行分析和論證，從而降低決策風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，其發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段：一是萌芽階段，在此階段我國房地產(chǎn)市場機(jī)制剛剛形成;二是發(fā)展階段，在此階段我國政府開始出臺政策大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這極大推動了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展;三是優(yōu)化階段，在此階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入飽和器，出現(xiàn)了一些惡意競爭行為擾亂市場秩序，國家利用宏觀調(diào)控的方法對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，確保其能夠健康穩(wěn)定發(fā)展;四是回彈再調(diào)整階段，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于此階段，在第三階段經(jīng)過國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)增勢減緩，居高不下的房價也抑制了消費(fèi)者的購買欲望，需要調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，找尋房地產(chǎn)行業(yè)的新出路，確保其能夠可持續(xù)發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)特征

房地產(chǎn)企業(yè)具有固定性和不可轉(zhuǎn)移性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于不動產(chǎn)，因此具有固定性。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理會受到市場價格波動影響和國家政策影響。房地產(chǎn)企業(yè)在啟動房地產(chǎn)項(xiàng)目前需要足夠的資金支持，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有雄厚的資金實(shí)力，但房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，會給房地產(chǎn)企業(yè)資金帶來很多不利影響，需要做好資金優(yōu)化配置。開發(fā)房地產(chǎn)屬于技術(shù)類經(jīng)營項(xiàng)目，需要足夠的技術(shù)人員和管理人員，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會牽動整個房地產(chǎn)建設(shè)，所以要做好項(xiàng)目的投資、安全、質(zhì)量和工期等內(nèi)部控制工作，減少建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

2.1缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估手段

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度中缺乏科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評估手段。內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評估流程是：調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)因素——分析風(fēng)險(xiǎn)因素轉(zhuǎn)換為風(fēng)險(xiǎn)的條件——確定是否具備轉(zhuǎn)換條件——評估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。內(nèi)部控制評估法是通過對被審計(jì)單位內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)進(jìn)行評價而確定風(fēng)險(xiǎn)等級的方法。內(nèi)部控制越完善，風(fēng)險(xiǎn)等級越低。定性分析法是通過觀察和分析，并利用會計(jì)專業(yè)知識和準(zhǔn)則來判斷風(fēng)險(xiǎn)等級的方法，它更加快捷和簡便，適合各類房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評估。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大多采用的風(fēng)險(xiǎn)評估手段是內(nèi)部控制評價法，但是由于我國內(nèi)部控制制度存在組織架構(gòu)、人員管理、監(jiān)督管理方面的缺陷，內(nèi)部控制制度不完善，導(dǎo)致在使用內(nèi)部控制評價方法過程中也難以得心應(yīng)手，存在風(fēng)險(xiǎn)因素收集不全面、風(fēng)險(xiǎn)等級評估不準(zhǔn)確、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制反應(yīng)慢等問題。同時房地產(chǎn)企業(yè)不擅長利用現(xiàn)代科技手段來提高內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評估質(zhì)量，例如利用大數(shù)據(jù)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和云技術(shù)等來對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而無法通過這些數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營管理上存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。究其原因，還是房地產(chǎn)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理不重視，缺乏專業(yè)的技術(shù)人才。

2.2組織機(jī)構(gòu)不健全

首先是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分離。我國部分大型房地產(chǎn)企業(yè)采用家族式經(jīng)營管理模式，導(dǎo)致所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)混為一體，這樣就暴露出很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理問題。例如親人掌管房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營權(quán)，但親人缺乏現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理理念和經(jīng)驗(yàn)，難以完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度。而且家族式房地產(chǎn)企業(yè)管理模式會腐蝕現(xiàn)有的內(nèi)部控制制度，監(jiān)管失效，高層管理者均為親戚，互相包庇，難以做到公正嚴(yán)明的監(jiān)督。

其次缺乏權(quán)力制衡機(jī)制。雖然我國法律規(guī)定股東利益代表對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理行使監(jiān)督權(quán)利，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)聘董事來削弱真正董事會的監(jiān)督職能，使得監(jiān)管失效。

最后是職業(yè)經(jīng)理缺失。職業(yè)經(jīng)理是專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的人才，但是由于我國很多房地產(chǎn)企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分開，經(jīng)營者多為所有者的親戚朋友，或者是所有者的個人主觀任命。這部分的管理者頂替了職業(yè)經(jīng)理的位置，但是缺少職業(yè)經(jīng)理管理企業(yè)的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，如果房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)不健全，經(jīng)營者和所有權(quán)沒有分離，缺乏專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)管理崗位和監(jiān)督崗位，則會使得內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)。

2.3監(jiān)督體系不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督主要是內(nèi)部審計(jì)部門的職責(zé)，審計(jì)部門根據(jù)內(nèi)部控制制度，檢查內(nèi)部控制過程中存在的問題，并及時解決這些問題。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門的監(jiān)督職權(quán)往往流于形式，只負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)賬目和財(cái)務(wù)報(bào)表的審查，而對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督則置之不理。我國房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)管問題主要體現(xiàn)在審計(jì)范圍狹窄、審計(jì)缺乏獨(dú)立性、審計(jì)定位不明三方面。

首先在審計(jì)范圍上。審計(jì)范圍窄體現(xiàn)在時間范圍和空間范圍狹窄兩方面。在審計(jì)時間上房地產(chǎn)企業(yè)注重事后審計(jì)而不注重事前審計(jì)和事中審計(jì)，這就使得審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提高。在審計(jì)空間上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)只限于財(cái)務(wù)報(bào)表、憑證等財(cái)務(wù)會計(jì)審計(jì)，缺少內(nèi)部審計(jì)，這樣就使得內(nèi)部控制缺乏監(jiān)督。

其次在審計(jì)獨(dú)立性上。房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)獨(dú)立性不強(qiáng)有諸多表現(xiàn)。例如所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分離，使得房地產(chǎn)企業(yè)董事長專權(quán)現(xiàn)象普遍，董事長經(jīng)營理念和內(nèi)部審計(jì)理念沖突，最終影響內(nèi)部控制效果。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，但是內(nèi)部審計(jì)部門要接受董事長和總經(jīng)理的雙重管理，董事長具有所有權(quán)，總經(jīng)理具有經(jīng)營權(quán)，兩者都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)利益，忽略房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，審計(jì)部門就左右為難，在關(guān)鍵時刻會犧牲內(nèi)部控制而去迎合董事長和總經(jīng)理追求的房地產(chǎn)企業(yè)利潤。

最后是內(nèi)部審計(jì)定位方面。目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)定位側(cè)重經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，將內(nèi)部審計(jì)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工具，而非用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的工具，使得內(nèi)部審計(jì)缺失了房地產(chǎn)企業(yè)管理功能。因?yàn)閷徲?jì)機(jī)構(gòu)屬于監(jiān)督部門，會受到被監(jiān)督員工的反感，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部矛盾。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者容易將內(nèi)部審計(jì)和會計(jì)財(cái)務(wù)混淆，甚至將內(nèi)部審計(jì)納入財(cái)務(wù)部門，這樣就會監(jiān)守自盜，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理失去監(jiān)管，滋生貪污腐敗問題。其實(shí)會計(jì)的監(jiān)管屬于事后控制，內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)管則包括房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程。而且會計(jì)監(jiān)管范圍主要是核算部分，而內(nèi)部審計(jì)要對會計(jì)資料和其他房地產(chǎn)企業(yè)管理資料進(jìn)行監(jiān)管。

由于審計(jì)部門缺乏對內(nèi)部控制的監(jiān)督，使得內(nèi)部控制失去了準(zhǔn)繩與約束，內(nèi)部控制中的問題得不到及時解決，內(nèi)部消息阻塞滯后，有出現(xiàn)問題就互相推諉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營陷入混亂。

3.房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部控制制度的對策

3.1強(qiáng)化人力資源控制，加強(qiáng)人員專業(yè)化培訓(xùn)

首先要加強(qiáng)內(nèi)部控制人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)。因?yàn)閮?nèi)部控制涉及房地產(chǎn)企業(yè)管理和會計(jì)財(cái)務(wù)方面的專業(yè)知識，所以在培訓(xùn)過程中要著重培訓(xùn)內(nèi)部控制人員這兩方面的專業(yè)知識與技能。一方面要加強(qiáng)新入職員工的崗前培訓(xùn)，會計(jì)專業(yè)的內(nèi)部控制人員要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容培訓(xùn)，而房地產(chǎn)企業(yè)管理專業(yè)的內(nèi)部控制人員要加強(qiáng)會計(jì)專業(yè)知識培訓(xùn)，培訓(xùn)過程中不僅要培訓(xùn)員工的專業(yè)知識，更要培養(yǎng)其內(nèi)部控制實(shí)踐能力，確保新入職人員在進(jìn)行內(nèi)部控制工作前都具備一定的專業(yè)實(shí)踐能力，能夠立即投入內(nèi)部控制工作中。另一方面要加強(qiáng)老內(nèi)部控制員工的繼續(xù)教育。無論是房地產(chǎn)企業(yè)管理專業(yè)還是會計(jì)專業(yè)的內(nèi)部控制人員，都要懷揣終生學(xué)習(xí)的理念，都要與時俱進(jìn)，不斷提高自己內(nèi)部控制專業(yè)能力。通過培訓(xùn)教育來提高自己的專業(yè)能力，更好地完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度。

其次培訓(xùn)要與內(nèi)部控制人員的績效相掛鉤。為了避免培訓(xùn)過程中內(nèi)部控制人員心猿意馬，不專心接受培訓(xùn)，要求培訓(xùn)結(jié)束后要進(jìn)行培訓(xùn)考核，考核結(jié)果與該員工的當(dāng)月績效成績相掛鉤，即考試成績越低，績效成績越低，工資也就越低。如果員工培訓(xùn)考核不及格，就要求其重修，考過為止。而且成績優(yōu)異者可以獲得晉升機(jī)會和獎金激勵，通過這樣的激勵方法來提高內(nèi)部控制人員對內(nèi)部控制培訓(xùn)教育的重視程度，提高其學(xué)習(xí)效率。

3.2建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制并健全內(nèi)部控制制度

首先，在進(jìn)行內(nèi)部控制前要加入事前健康指導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度前，要根據(jù)內(nèi)部控制體系劃分內(nèi)部控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，然后根據(jù)這些節(jié)點(diǎn)來制定內(nèi)部控制計(jì)劃以及相應(yīng)的監(jiān)管方案，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況制定內(nèi)部控制目標(biāo)，并根據(jù)等距抽樣法或隨機(jī)抽樣法來抽樣檢查，查看這些控制節(jié)點(diǎn)是否保質(zhì)保量完成。根據(jù)以上內(nèi)容就可以確定房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的流程，按部就班地對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行績效考核和評估，確保內(nèi)部控制各個關(guān)鍵點(diǎn)都按計(jì)劃完成。

其次，要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過程中引入監(jiān)督管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制要根據(jù)企業(yè)組織架構(gòu)來對內(nèi)部控制方案進(jìn)行層層審批，明確各部門各崗位人員在內(nèi)部控制中的工作內(nèi)容和職責(zé)，并對各部門的工作人員進(jìn)行全面的監(jiān)督和評價，及時糾正內(nèi)部控制過程中存在的偏差和問題，確保內(nèi)部控制順利開展。

最后要對內(nèi)部控制結(jié)果進(jìn)行深入分析。內(nèi)部控制結(jié)果一般由房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門提供，內(nèi)部控制結(jié)果報(bào)告要由審計(jì)部門提交給董事會和監(jiān)事會進(jìn)行審查，審查無誤后公布出來讓各部門人員了解自己部門在內(nèi)部控制中存在的問題，及時解決問題，避免下次再犯。各部門處理好內(nèi)部控制問題后也要形成內(nèi)部控制整改報(bào)告，以書面形式呈現(xiàn)內(nèi)部控制優(yōu)化結(jié)果，經(jīng)董事會和監(jiān)事會審核通過后，存入企業(yè)檔案資料庫，作為以后企業(yè)內(nèi)部控制工作的參考資料。

3.3增強(qiáng)科學(xué)管理手段的應(yīng)用

首先，要讓管理者明白內(nèi)部控制的重要性。內(nèi)部控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的人員管理，是聯(lián)系各部門的紐帶，同時也是約束各部門人員工作活動的準(zhǔn)則，失去了這個準(zhǔn)則和紐帶，各部門之間的聯(lián)系就會阻塞不暢，各崗位人員的職責(zé)與權(quán)利就會混亂，危及房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行。提高管理層內(nèi)部控制的意識，首先要對管理層進(jìn)行教育培訓(xùn)，通過觀看內(nèi)部控制宣傳片、聆聽現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理——內(nèi)部控制專家講座來提高管理層對內(nèi)部控制的認(rèn)識，意識到內(nèi)部控制的重要性。要求管理層制定各部門的內(nèi)部控制制度，將所學(xué)到的理論應(yīng)用到實(shí)踐，這樣才能加深管理層對內(nèi)部控制的理解和認(rèn)知。

其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部溝通協(xié)作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作處處遇阻，主要是各部門之間缺乏溝通交流與協(xié)作，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)各部門之間的溝通協(xié)作，定期召開各部門工作會議，在會議上讓各部門闡述本部門的工作情況，交換部門工作信息，這樣可以讓部門之間更加了解彼此。并且可以在會議上開誠布公解決一些部門之間的矛盾沖突，化干戈為玉帛，促進(jìn)各部門之間的團(tuán)結(jié)友愛。而且也可以在企業(yè)重大決策前聆聽各部門對該決策的建議和意見，來提高企業(yè)決策的正確性。工作會議上的會議內(nèi)容要全面詳細(xì)記錄并妥善保管，成為企業(yè)內(nèi)部控制的參考依據(jù)。

結(jié)語

在我國房地產(chǎn)企業(yè)管理中，內(nèi)部控制已經(jīng)成為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，它能夠約束企業(yè)員工的工作行為，明確企業(yè)員工工作目標(biāo)與奮斗方向，明確各崗位人員的職責(zé)，能夠有效提高企業(yè)員工工作積極性，進(jìn)而大幅提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和競爭力。但我國房地產(chǎn)行業(yè)引入內(nèi)部控制制度時間較晚，在組織架構(gòu)、內(nèi)部監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)評估等方面都存在不足之處，加上部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制不夠重視，導(dǎo)致內(nèi)部控制主沒有充分發(fā)揮該有的作用，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，一方面要加強(qiáng)人力資源管理，建立完善的人才培訓(xùn)制度，努力提高內(nèi)部控制人員在企業(yè)管理和財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)技能和職業(yè)道德。另一方面要完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，設(shè)置專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，確保董事會、股東大會和總經(jīng)理部的職責(zé)劃分，不得干預(yù)內(nèi)部控制人員的監(jiān)督管理工作。最后，還要利用各種科學(xué)管理手段來優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)治理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通，實(shí)現(xiàn)科學(xué)量化評估內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，不斷完善內(nèi)部控制制度。

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