摘要：我國《民法典》首次將居住權入典，以法律規(guī)定的形式解決特定人群的居住需求，體現(xiàn)了“居者有其屋”的社會理念。但目前居住權的設立、轉讓等規(guī)定存在一定缺陷，未較好適應社會發(fā)展需求，需要在立法方面予以完善。

關鍵詞：居住權;用益物權;完善

黨的十九次全國代表大會報告中提到“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”部分提到要加強社會保障體系建設，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住所所居。因此，隨著我國《民法典》的頒布和正式施行，物權編中新增“居住權”一章，即以基本法形式確立了居住權的地位，有利于完善我國住房保障體系，滿足社會對“住有所居”的需求，有利于改善社會弱勢群體居住的現(xiàn)狀。

一、我國居住權制度的背景及意義

居住權制度起源于古羅馬，羅馬法中的居住權指的是非所有人居住他人房屋之權利。[1]羅馬當時設立居住權（人役權屬性）的最初目的是為了保護離婚婦女和保姆等特定人員或弱勢群體。我國黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這也是居住權寫入我國《民法典》的背景，其目的主要是在保護居住權主體權利的基礎上，保護公民之間穩(wěn)定的居住保障權益，體現(xiàn)了一個時代和一個國家的社會文明和價值觀念。

關于居住權的定義，有學者認為居住權是一種為了實現(xiàn)生活居住目的，具有占有、使用權利的用益物權。從過往司法實踐來看，現(xiàn)有法律制度無法解決在繼承、離婚、老年人贍養(yǎng)等方面的問題，所以居住權制度的設立有其必要性?！睹穹ǖ洹返谑恼路至鶄€條文對居住權的概念、設立、轉讓、消滅等內容進行了規(guī)定。筆者認為，居住權制度能夠解決我國諸多與住房有關的現(xiàn)實問題，為老年人、公租房租戶等人群或離婚糾紛中生活困難一方的居住權益提供明確的法律保障。

二、居住權的域外規(guī)定

羅馬法開啟居住權制度的先河，其居住權根植于羅馬社會特殊的家庭制度和遺產繼承制度，具有高度的人身性和濃厚的倫理性，因此不允許自由轉讓。世界上其他國家和地區(qū)近現(xiàn)代民法典幾乎都有居住權的規(guī)定，但是各國和地區(qū)在繼受羅馬法時，都根據本國國情、社會文化等進行了本土化的調整。

（一）法國居住權制度

《法國民法典》中設用益物權制度，用益權包含了用益權人以各種方式對包括房屋在內的物進行使用和收益的權利。[2]居住權限定在以為其利益設定該權利的人及其家庭居住必要為限。該居住權不能轉讓或出租，居住權人應當具有善良管理人的義務。

（二）德國居住權制度

德國關于居住權的制度分為兩類，一種是含有傳統(tǒng)人役權屬性的居住權，另一種是具有新型財產權性質的居住權。前一種居住權德國法律規(guī)定不得轉讓和繼承，但隨著社會發(fā)展及房屋經濟屬性的增強，此種限制性規(guī)定已無法滿足社會的需求。因此德國在1951年通過《住宅所有權及長期居住權法》，傳統(tǒng)居住權被改造成一種長期居住權，即對于公寓化住宅中的房屋享有的以居住為目的的用益物權。[3]這使得居住權超越了婚姻家庭領域，突破人身屬性限制，成為一種房產投資方式。

（三）英國居住權制度

英國的居住權主要是婚姻住宅居住權，規(guī)定在《家庭法案》第四章。婚姻住宅居住權是指一方配偶根據契約或法律授權而對婚姻住宅所享有的居住、使用的權利。享有該權利的一方應向法院申請居住令，法院應當綜合考慮各方及子女的住宅需要、各方的經濟來源以及不作出指令或判決對各方及子女的影響等。法院以嚴格的訴訟程序及自由裁量權發(fā)揮著重要的作用。[4]

（四）埃塞俄比亞居住權制度

《埃塞俄比亞民法典》對居住權設有專門的規(guī)定，在權利位階方面，明確將居住權定性為用益權的下位概念和特殊形態(tài)，并同時適用關于用益權的規(guī)定。居住權人可以出租房屋，享有收益。[5]其次，居住權人負有重大修繕和提供擔保義務。所有人或居住權人行使請求權的期間為1年。若1年后，所有人或居住權人未行使該請求權，則起訴權消滅。

三、我國居住權完善建議

居住權內在的法理邏輯是充分發(fā)揮房屋的價值，其最重要的立法目的是“物盡其用”讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求。但就《民法典》現(xiàn)有規(guī)定而言，未能較全面反映社會需求，在實踐操作中存在一定障礙和欠缺。

（一）設立方式欠缺

目前《民法典》規(guī)定居住權設立方式僅有兩種：合同或遺囑，但實際上該兩種方式并不能完全覆蓋居住權的設立范圍。從司法實踐來看，若法律規(guī)定居住權的行使前提是個人意愿，而目前社會狀況是擁有房屋所有權的強勢一方會存在不愿意以合同的形式給予弱勢一方居住權，則居住權的目的無法實現(xiàn)。筆者建議通過擴充設立方式，明確設立法定居住權等方式，明確弱勢群體在一定情況下無需經過強勢一方同意當然享有居住權，進一步擴大居住權的設立和適用范圍，充分保護弱勢一方的居住權益。

另外，《民法典》對事實居住的情況并未作出規(guī)定。例如，居住人已經在他人所有的房子內居住多年，形成了居住事實，對于此種未辦理設立登記的事實居住，如何認定相關效力。因歷史遺留問題，存在單位將公房分配給員工居住使用，收取部分費用，承諾員工可以無期限居住。對于該類居住在該房屋內的居住人，涉及其居住的權利是否可以參照適用居住權，需要法律予以明確。

（二）房屋處置問題

在房屋上設立居住權，若所有權人要轉讓房屋，必須先保障居住權人的居住利益，故會對房屋后續(xù)交易受到一定影響，對房屋交易造成一定的障礙?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定法院對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。若有些債務人為逃避債務，在住房上設定一個實際并不存在的居住權，進而可能給債權人行使債權以及法院生效判決、裁定的執(zhí)行造成障礙。另外，《民法典》并未明確對于已經設立了抵押權的房屋能否設立居住權，以及已經設立居住權的房屋能否設立抵押權，法律存在空白，會對實務操作會帶來不便。

（三）關于居住權滅失的范圍問題

《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權滅失的事由為：居住權期間屆滿和居住權人死亡。筆者認為該滅失范圍的規(guī)定過于狹窄，如果房屋滅失或被征收，該居住權就很難繼續(xù)保留。隨著社會的快速發(fā)展，房屋征收現(xiàn)象普遍存在，而且家庭矛盾突出，如何保障房屋被征收后的居住權人利益，值得關注。另外，若居住權人怠于行使居住權超過一定期限，是否能夠成為居住權消滅的事由等，需要法律進一步予以明確規(guī)定。

（四）房屋及附屬設施修繕費用問題

居住權作為一個持續(xù)性的權利，居住權人在長期居住中會遇到需要對所居住的房屋及附屬設施進行修繕，這會產生相關費用。關于修繕費用的問題，筆者認為可以借鑒《法國民法典》的相關規(guī)定，對修繕進行區(qū)分，分為重大修繕和必要修繕。對重大修繕進行界定，例如對墻壁、屋頂、棟梁、堤壩及全部房屋等房屋主體結構的修繕為大規(guī)模修繕，一切其他修繕均系為保持所必要的修繕。[6]另外，居住權人應當盡到善良管理人的注意義務，若因違反該義務而導致所居住的房屋毀損的，相關修繕費用應當由居住權人自行承擔。

“家是最小國，國是千萬家?！敝袊怨乓詠韺彝ズ陀H情予以高度重視，因此家庭承擔著相當一部分的社會職能，在當代社會中比較注重對老年人的贍養(yǎng)和對未成年人的撫養(yǎng)問題。住房問題一直是困擾中國社會發(fā)展的難題，相較于其他制度而言，居住權入法能夠與好地解決住房問題。我國《民法典》將居住權單列一章，通過法律規(guī)定的居住權制度來解決特定人的居住需求，體現(xiàn)了為弱勢群體提供基本住房保障的立法初衷，實現(xiàn)了居住權立法“從無到有”的跨越，有利于維護家庭的和睦，進而維持社會秩序的穩(wěn)定。但也應當看到，目前我國對于居住權的規(guī)定既有模糊之處，又有規(guī)范缺失，希望立法能夠在日后的司法實踐中不斷予以完善。

參考文獻

[1]周枏.羅馬法原論（上）[M].北京：商務印書館出版社，1994，375-376.

[2]羅結珍譯.法國民法典（上冊）[M].北京：法律出版社，2005，182.

[3]蘇星維.居住權制度立法研究[D].上海師范大學碩士學位論文，2020，10.

[4]曾大.居住權法律制度研究[D].四川大學碩士學位論文，2004，7.

[5]王富博.居住權的研究——我國物權立法的繼受與創(chuàng)新[D].中國政法大學博士學位論文，2006，31.

[6]劉玉紅.《民法典》中的居住權研究[D].河北經貿大學碩士學位論文，2020，12.

作者簡介

郭長昇（1990-），男，上海人，華東政法大學碩士研究生，研究方向：民商法。