潘家永

【案例】年過六旬的李某經人介紹與周大媽相識相愛，辦理結婚登記手續(xù)后，兩人在李某名下的一套房產中共同生活。李某身體一向不好，前不久，李某不適感加重，到醫(yī)院檢查，被診斷為患有重病，李某出院時，醫(yī)生告訴他：“只要遵照醫(yī)囑，你得的這種病幾年內不會有大事?！比欢钅尺€是很擔心：幾年后，萬一病情惡化，遭遇不測，兒子在繼承房產后可能會將周大媽趕出來，致其流離失所。李某希望有辦法既不影響兒子繼承房產，又能保障周大媽在他的房子里面安度晚年，于是找到律師，請求給予幫助。律師在仔細詢問后，給李某提出一條建議：通過設立居住權，保證周大媽安心留在他的房子里生活。

【說法】所謂居住權，是指以居住為目的，按照合同約定對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，有利于實現特定弱勢群體，比如老年人的住房要求。

從立法本意看，設立居住權可以解決老年人的部分生活問題，比如，通過設立居住權，可以實現“以房養(yǎng)老”。老年人可以與銀行、保險公司等機構簽訂協(xié)議，將房屋抵押給上述機構，從而提前套現變現，獲得一筆持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的養(yǎng)老費用，保證晚年衣食無憂，同時對該房屋仍然享有居住權，直到去世。同樣，想讓沒有房屋共有權的老伴在自己去世后能夠繼續(xù)居住在自己的房產內，想提前將房子過戶到子女名下并能夠繼續(xù)居住該房子等，都可以通過設立居住權，以解后顧之憂。

《中華人民共和國民法典》第三百六十七條至第三百七十條就居住權作了如下規(guī)定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法?！薄熬幼酂o償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立?！薄熬幼嗖坏棉D讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”另外，設立居住權，既可以采用訂立書面合同的方式，也可以采用立遺囑的方式。以遺囑方式設立居住權的，參照適用上述有關規(guī)定。本案中，李某可以與周大媽簽訂書面的居住權合同，在合同中寫明雙方的姓名、住所、房產位置，周大媽對李某的房產無償享有居住權直至其去世，以及其他相關事項。當然，李某也可以用訂立遺囑的方式為周女士設立居住權。由于我國設立居住權采用的是登記生效主義，因此，簽訂居住權合同或訂立遺囑后，李某應盡快到當地不動產登記部門辦理居住權登記手續(xù)，自登記之日起，周大媽即對該房產享有居住權。這樣，萬一李某遭遇不幸，在其兒子繼承該房產后，周大媽對該房產仍然享有居住權，李某的兒子不得要求周大媽搬離住所。