程昕 單博

引言

2018年8月27日， 第十三屆全國人大常委會審議的《民法典》各分編草案， 將居住權(quán)作為新創(chuàng)設(shè)的用益物權(quán)類型于物權(quán)編草案第十四章中予以規(guī)定， 符合十九大報告中要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的政策相符。2019年4月20日，草案二審稿中進一步細(xì)化了有關(guān)居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，明確居住權(quán)無償設(shè)立，并對居住權(quán)合同的內(nèi)容進行了規(guī)范。即便如此，對于草案第十四章僅有的四個條文 （第159-162條） ， 仍有再次完善之必要。

1明確居住權(quán)的內(nèi)涵

作為用益物權(quán)類型之一的居住權(quán)的涵義應(yīng)與用益物權(quán)的一般規(guī)定相協(xié)調(diào)。根據(jù)《物權(quán)法》第117條規(guī)定：“用益物權(quán)是對他人之物享有占有、使用、收益的權(quán)利”。而物權(quán)編草案第159條卻只規(guī)定了居住權(quán)人對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利。其中沒有規(guī)定收益權(quán)能，這是否與用益物權(quán)應(yīng)具有 3 項權(quán)能的規(guī)定不符？對此，有學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)設(shè)置的目的和本意是為了保障居住需要，而非增加收益，因此在居住權(quán)中增加收益權(quán)能有違立法目的。但本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮增設(shè)，理由有三：第一，法律的科學(xué)性不僅在于體系的邏輯完整性，還需要內(nèi)容的協(xié)調(diào)一致性。具體用益物權(quán)應(yīng)與用益物權(quán)的一般概念的內(nèi)容相一致，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)都具有收益的權(quán)能，居住權(quán)當(dāng)然不應(yīng)缺少該項權(quán)能。第二，物權(quán)編草案規(guī)定，居住權(quán)依合同、遺囑方式設(shè)立，表明居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治。那么如果當(dāng)事人于簽訂合同或立遺囑時自愿約定或表示在保障生活居住需要的同時允許居住權(quán)人合理收益的，只要不損害第三人利益，其意思自治也應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。第三，我國《澳門民法典》第 1411 條規(guī)定：一、使用權(quán)系指權(quán)利人及親屬得在本身需要之限度作用他人之特定物及收取有關(guān)孳息之權(quán)能。二、涉及住房之使用權(quán)稱為居住權(quán)。為居住權(quán)上確立收益權(quán)能提供了立法參考。例如， 對附屬于房屋所在土地之樹木的果實等自然孳息的收取權(quán)，理應(yīng)賦予居住權(quán)人。當(dāng)然， 若當(dāng)事人另有約定或居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人共同居住于房屋時， 孳息收取權(quán)仍應(yīng)歸屬房屋所有權(quán)人。

2增設(shè)居住權(quán)的設(shè)立方式

物權(quán)編草案第159條和第162條規(guī)定了居住權(quán)根據(jù)合同約定或遺囑方可發(fā)生或設(shè)立。這表明了居住權(quán)的意定設(shè)立方式，即只有所有權(quán)人表示同意時，居住權(quán)人才能取得居住權(quán)，這與設(shè)立居住權(quán)制度的目的不符。因此為了真正保護居住權(quán)人的居住權(quán)，有必要增設(shè)居住權(quán)的法定設(shè)立和裁定設(shè)立這兩種設(shè)立方式。法定居住權(quán)主要存在于配偶、父母、子女之間，當(dāng)然，為防止無法列舉窮盡法定居住權(quán)的情形， 使法定居住權(quán)保持體系開放性， 《民法典》物權(quán)編可僅規(guī)定“居住權(quán)可由法律規(guī)定設(shè)立”， 但不列舉具體情形。居住權(quán)的一般性內(nèi)容于《民法典》物權(quán)編中規(guī)范， 與物權(quán)法定原則相契合， 而涉及婚姻家庭、繼承等內(nèi)容的于相應(yīng)各編中規(guī)范， 助力民法典體系的科學(xué)性。若法定居住權(quán)入典， 司法機關(guān)在案件中就可考慮特定群體的居住利益， 依法裁判設(shè)定居住權(quán)。以設(shè)立裁定居住權(quán)的方式解決居住權(quán)爭議，使其產(chǎn)生對抗包括房屋所有權(quán)人在內(nèi)的第三人的效力。

3完善居住權(quán)的消滅事由

居住權(quán)一般為無房可住之人而設(shè)， 期限一般較長，至居住權(quán)人死亡方為消滅。但若當(dāng)事人約定了居住權(quán)的存續(xù)期限， 自當(dāng)尊重， 約定期限屆滿之后居住權(quán)消滅。為此物權(quán)編草案第161條規(guī)定， “居住權(quán)人死亡， 居住權(quán)消滅， 但當(dāng)事人另有約定的除外”， 值得肯定。但居住權(quán)的消滅事由絕不止于此，還應(yīng)進一步完善。第一，權(quán)利混同。在居住權(quán)存續(xù)期限內(nèi)， 居住權(quán)人購置該房屋而使居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人歸于一人， 此時居住權(quán)因權(quán)利混同而消滅。第二，居住權(quán)合同瑕疵。若居住權(quán)合同無效或被撤銷， 也會影響居住權(quán)的效力， 畢竟居住權(quán)合同是居住權(quán)產(chǎn)生的前提。第三，拋棄和解除。居住權(quán)人可以主動拋棄將使居住權(quán)歸于消滅；所有權(quán)人也可以行使法定或約定的解除權(quán)使居住權(quán)消滅。第四，房屋滅失。房屋滅失屬于居住權(quán)構(gòu)成要件的欠缺， 也應(yīng)成為居住權(quán)消滅的事由。另外， 房屋被征收時是否導(dǎo)致居住權(quán)消滅， 應(yīng)具體分析。雖然房屋滅失將導(dǎo)致居住權(quán)消滅， 但當(dāng)被征收人因此獲得新的安置房屋時， 為保護居住權(quán)人利益， 居住權(quán)也應(yīng)恢復(fù)

4修改以遺囑方式設(shè)定居住權(quán)的規(guī)定

物權(quán)編草案第162條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照本章規(guī)定。首先，本條規(guī)定過于籠統(tǒng)，且一旦增加了法定居住權(quán)和裁定居住權(quán)，“參照本章規(guī)定”就指向不明。應(yīng)修改 “參照本章規(guī)定”為“參照本章相關(guān)規(guī)定”。其次，以合同和以遺囑設(shè)立居住權(quán)在設(shè)立方式、生效時間、登記程序等方面均存在差異， 能否僅憑“參照”予以解決， 還有待商榷。物權(quán)編草案第159條第3款規(guī)定的居住權(quán)自登記時生效主要是針對以合同設(shè)立的居住權(quán)。而遺囑是單方法律行為，與合同約定設(shè)立居住權(quán)應(yīng)有所不同。《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或受遺贈取得的物權(quán)， 自繼承或受遺贈開始時發(fā)生效力，無需登記。因此為實現(xiàn)制度的協(xié)調(diào)一致性， 《民法典》物權(quán)編應(yīng)對草案第159條增設(shè)但書規(guī)定， “居住權(quán)自登記時設(shè)立， 但法律另有規(guī)定的除外”。對于草案第162條應(yīng)增設(shè)一款規(guī)定 “以遺囑設(shè)立的居住權(quán)自遺囑生效時設(shè)立， 但不經(jīng)登記不得對抗善意第三人”。以此登記對抗效力來區(qū)別于以合同設(shè)立居住權(quán)的登記生效主義。

5結(jié)束語

房價居高不下的現(xiàn)實使人人取得房屋所有權(quán)的目標(biāo)根本無法實現(xiàn)， 加之養(yǎng)老、喪偶、離婚等原因使特定群體的居住難題更加嚴(yán)峻， 《民法典》物權(quán)編草案確立的居住權(quán)回應(yīng)了由“居者有其屋”到“住有所居”的時代需求。但既有規(guī)范對居住權(quán)的內(nèi)涵界定、設(shè)立方式、消滅事由等方面還存有缺陷，仍有完善和修正的必要。

參考文獻

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