王建新 王立新 蘇文玉

摘要：TOD（Transit Oriented Development）是以城市公共交通為導(dǎo)向的綜合開發(fā)模式，最早起源于美國(guó)，是由世界著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師彼得·卡爾索普首先提出。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市軌道交通的快速發(fā)展，TOD開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生，目前在上海、深圳、重慶、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已被廣泛采用，逐步成為重塑城市空間形態(tài)、完善城市綜合交通、提高地上地下空間開發(fā)利用、提升城市服務(wù)功能、優(yōu)化城市環(huán)境品質(zhì)的有效途徑。

關(guān)鍵詞：TOD;房地產(chǎn)開發(fā);集約高效

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0043-45 收稿日期：2021-08-01

1 TOD與軌道交通相伴而生

客流是TOD開發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素，也是軌道交通能夠正常運(yùn)行的基本保障。軌道交通將城市中商業(yè)、辦公、居住、產(chǎn)業(yè)園、機(jī)場(chǎng)、港口、高鐵站、地鐵站、公交站、景區(qū)公園等重要客流集散點(diǎn)串聯(lián)在一起，形成了城市中客流最集中的廊道，為TOD提供了集中穩(wěn)定的客流保障，成為支撐TOD開發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心載體。TOD通過(guò)圍繞交通換乘中心貼建式綜合開發(fā)，營(yíng)造出高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)環(huán)境，進(jìn)一步加大對(duì)地面交通客流量的吸引導(dǎo)入，大大提高了軌道交通運(yùn)行效率。

2 TOD通過(guò)打造立體交通核，讓綠色出行更加便捷高效

TOD項(xiàng)目方在城市軌道交通方案策劃前期，就通過(guò)技術(shù)合作、共同開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式參與到軌道交通規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，提前通過(guò)技術(shù)對(duì)接，將TOD擬定方案中的公交、長(zhǎng)途、出租、網(wǎng)約車換乘點(diǎn)與軌道線路換乘、站場(chǎng)布置等規(guī)劃融為一體，通過(guò)構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)多種交通方式，形成TOD中高效轉(zhuǎn)換的立體綜合性交通核。高鐵、快軌、地鐵以及地面各式交通網(wǎng)絡(luò)復(fù)合疊加，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域間的高速連接和區(qū)域內(nèi)的精準(zhǔn)觸達(dá)，如此高量級(jí)的交通樞紐和高度融合的交通換乘體系使綠色出行更加便捷高效，城市交通擁堵、空氣噪音污染等問(wèn)題將逐步得到緩解。

3 TOD在空間利用和使用功能方面更加集約高效

TOD為使開發(fā)效益最大化，從地上、地下無(wú)縫對(duì)接交通換乘中心，將商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、醫(yī)療保健、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲住宿等多項(xiàng)城市服務(wù)功能高效聚合在交通換乘中心周邊5～15分鐘步行范圍之內(nèi)，其中在半徑100米內(nèi)布局商業(yè)服務(wù)設(shè)施，在半徑300米內(nèi)布局辦公、酒店及公共服務(wù)設(shè)施，在半徑700米內(nèi)布局住宅、公園等生活生態(tài)空間。TOD內(nèi)部針對(duì)不同人群的不同需求，全程引導(dǎo)設(shè)計(jì)了便捷可達(dá)的步行系統(tǒng)，讓客流進(jìn)得來(lái)、留得住、出得去，使空間使用更加集約高效。TOD模式將改變過(guò)去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力。

4 TOD項(xiàng)目全流程需要集約高效的策劃管理

TOD綜合開發(fā)堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營(yíng)的理念，通過(guò)整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實(shí)施，對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態(tài)。TOD項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一般都在幾十萬(wàn)平方米以上，投資金額從幾十億元到一百多億元，全流程涉及投資開發(fā)、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑咨詢、招商服務(wù)、物業(yè)管理等多個(gè)行業(yè)，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，而且商圈前期培育需自持運(yùn)維。因此，TOD項(xiàng)目運(yùn)作離不開集約高效的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行策劃管理，厘清合作模式，實(shí)現(xiàn)共建共贏。

4.1 TOD開發(fā)原則

①以人為中心：努力重塑多樣化、人性化、社區(qū)化的城鎮(zhèn)生活氛圍;

②土地混合高效開發(fā)：通過(guò)提高密度開發(fā)，將商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂(lè)功能融為一體，增加土地使用效率、遏制蔓延，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu);

③交通高效可達(dá)性：以軌道交通站點(diǎn)為中心打造環(huán)形放射狀路網(wǎng)，突出步行，實(shí)現(xiàn)多種交通方式的零換乘;

④良性循環(huán)：軌道交通很好支持密集緊湊的發(fā)展模式，可以最大限度地聚集人氣，從而聚集商業(yè)與產(chǎn)業(yè)，商圈擴(kuò)容、周邊土地增值，由此激活城市，推動(dòng)沿線商業(yè)發(fā)展及土地開發(fā)進(jìn)入良性循環(huán)。

4.2 TOD投融資模式

①PPP模式：適用于軌道站及附屬設(shè)施+上蓋開發(fā);

②一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式：主要用于鐵路相關(guān)項(xiàng)目，可參考國(guó)家發(fā)改委2014年37號(hào)文、四部委2018年514號(hào)文;

③股權(quán)合作模式：主要用于軌道的項(xiàng)目公司先獲取軌道及綜合開發(fā)的用地，然后公開轉(zhuǎn)讓大部分項(xiàng)目公司股權(quán);

④收益權(quán)合作模式：適用于資產(chǎn)、股權(quán)無(wú)法單獨(dú)交易的項(xiàng)目，輕資產(chǎn)管理模式;

⑤BOT模式：代建代管，適用于TOD項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，需要長(zhǎng)期品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，比如車庫(kù)、圖書館、站內(nèi)小商鋪、公園綠地等;

⑥BT模式：主要用于TOD項(xiàng)目中的結(jié)構(gòu)、交通設(shè)施、交通配套管理設(shè)施部分。

4.3 TOD項(xiàng)目開發(fā)策略

TOD開發(fā)方式按照空間功能可分為：車輛段上蓋分層確權(quán)式開發(fā)、站場(chǎng)上蓋分層確權(quán)式開發(fā)、交通換乘核貼建式綜合開發(fā)等形式;按照建設(shè)規(guī)?？煞譃椋撼鞘猩倘?、區(qū)域中心、鄰里中心。

①土地策略：TOD項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，投入資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)，商業(yè)需自持運(yùn)維等原因，難以自身實(shí)現(xiàn)資金平衡，需要將TOD項(xiàng)目周邊土地統(tǒng)一納入政府收儲(chǔ)，按時(shí)序進(jìn)行開發(fā)建設(shè);

②人口策略：TOD項(xiàng)目是從人的需求出發(fā)，統(tǒng)一進(jìn)行空間塑造和功能布局，需要大量的客流來(lái)支撐，政府部門在制定人才引進(jìn)、外來(lái)人口落戶等優(yōu)惠政策方面，可適當(dāng)降低門檻，吸引更多外來(lái)人口進(jìn)城居住創(chuàng)業(yè);

③產(chǎn)業(yè)策略：發(fā)展高度發(fā)達(dá)和多樣的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，圍繞站點(diǎn)進(jìn)行高度混合的差異化功能業(yè)態(tài)布局，實(shí)現(xiàn)站城融合，多場(chǎng)景營(yíng)造，吃喝住行娛一站解決，使TOD營(yíng)造的便捷高效、低成本的生活社區(qū)，成為城市中最具吸引力、最具活力的新型社區(qū)。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，一直都在發(fā)揮著舉足輕重的作用。在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，城市綜合承載力得到大幅提升，人們的生活水平得到持續(xù)改善。但隨著創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量發(fā)展逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，傳統(tǒng)粗放型、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)，已難以滿足城市發(fā)展的要求，需重新審視房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。通過(guò)分析TOD與軌道交通的深度結(jié)合，能夠發(fā)現(xiàn)TOD在空間功能復(fù)合優(yōu)化、城市資源高效集約利用方面的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供重要借鑒和參考。