程益棟

【摘 要】當(dāng)今社會(huì)下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)迅速，房地產(chǎn)業(yè)開始了一輪又一輪的開發(fā)活動(dòng)，人們所見到的基本上都是房地產(chǎn)行業(yè)的盈利豐厚。但是每一項(xiàng)投資行業(yè)都是豐厚的盈利和風(fēng)險(xiǎn)共存的，特別是現(xiàn)今社會(huì)下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有做到整體的完善，投資的風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)較大的。所以，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素的理論分析和研究是很有必要的。本文主要闡述了現(xiàn)今社會(huì)下房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所面臨的一些宏觀上的風(fēng)險(xiǎn)因素，從開發(fā)商的角度來進(jìn)行了一系列的具有針對(duì)性的分析與研究，深入淺出的對(duì)不同階段下的風(fēng)險(xiǎn)因素也進(jìn)行了分析與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)因素；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

0 緒論

從改革開放后到現(xiàn)今為止，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在逐步的深入與加強(qiáng)，隨之而變化的就出現(xiàn)了城市的綜合性發(fā)展、住房制度的改進(jìn)、房屋的商品化與土地的有償使用等等，借此機(jī)會(huì)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資行業(yè)也得到了一步步的壯大與迅速的發(fā)展。至今為止，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的高潮期，并且前景十分良好。伴隨著飛速的發(fā)展，這個(gè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

房地產(chǎn)投資與開發(fā)的過程中，會(huì)出現(xiàn)的確定以及不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素是多種多樣的，首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的本身就是存在風(fēng)險(xiǎn)的，這是不置可否的，再者就是周邊的環(huán)境因素也會(huì)在一定程度上有風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，更有一些細(xì)節(jié)性問題可以會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，例如財(cái)務(wù)管理的的不可控因素、自然災(zāi)害以及人們現(xiàn)在認(rèn)知的滯后觀念等等。根據(jù)諸多的可以產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析與到位的防范策略，從整體角度上講及時(shí)要對(duì)這些可能影響開發(fā)進(jìn)行的所有因素的變化可能性以及投資效益會(huì)受到的影響進(jìn)行全面的分析，得出相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性的結(jié)論是報(bào)告，從而將損失降到最低。

1 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)綜述

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資既是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程的起始點(diǎn)，同時(shí)也是獲取期望收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。任何一項(xiàng)生產(chǎn)性投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動(dòng)和勞資等方面。房地產(chǎn)開發(fā)投資也不例外，但由于房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資及其過程同其他投資類型有著顯著的區(qū)別：

1）房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性

2）房地產(chǎn)開發(fā)投資過程周期長(zhǎng)、成本高

3）房地產(chǎn)開發(fā)投資所受制約因素多

政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目有著一定的制約因素，房地產(chǎn)業(yè)的投資正常情況下回收利潤(rùn)的時(shí)間都會(huì)比較長(zhǎng)，所以說，需要一個(gè)穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境來作為保障才可以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都是有著一定的限制的，對(duì)此也有這明確的法律法規(guī)來加以制約。再一點(diǎn)就是投資項(xiàng)目周邊的環(huán)境也是投資該項(xiàng)目需要考慮一個(gè)很重要的因素，投資建設(shè)的項(xiàng)目需要對(duì)周圍的環(huán)境加以改善，不能破壞才可以。此外，我國(guó)施行的土地使用制度規(guī)定土地有償使用，并且會(huì)限制最大使用年限，這在很大程度上可以影響投資開發(fā)的最終決定。所以，這就要求投資方需要在規(guī)定的年限內(nèi)收回成本并取得效益。第三點(diǎn)是金融行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)無論是最開始的投資施工還是到后期的售賣等等都需要金融部門來進(jìn)行參與，所以這也是制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個(gè)重要因素。

4）行業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性低

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)時(shí)長(zhǎng)正常情況下都是相對(duì)較長(zhǎng)的，這樣就導(dǎo)致了資金投入后的流動(dòng)性會(huì)降低，作為投資方，需要做好充分的準(zhǔn)備以避免因資金無法周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的麻煩。

5）抵抗通貨膨脹

最近幾年的經(jīng)濟(jì)研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)在通貨膨脹期間的變化與物價(jià)水平是成正比的，沒有因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂苡绊憽?/p>

6）周邊環(huán)境的變化可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

公共設(shè)施例如：公園、道路以及醫(yī)院等等都會(huì)不斷的進(jìn)行優(yōu)化，這就使得周邊的房?jī)r(jià)有增值的可能性。根據(jù)多年來房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)分析得出，在進(jìn)行投資的時(shí)候若是可以選擇周圍正在有政府進(jìn)行建設(shè)的公共設(shè)施，那后期的投資收益是非常巨大的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)防范與控制，風(fēng)險(xiǎn)一般有三個(gè)階段：潛伏階段、發(fā)生階段、造成后果階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制需要通過制定及實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范及處理措施，正確預(yù)見及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，將風(fēng)險(xiǎn)控制、消除在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段。風(fēng)險(xiǎn)防范與控制策略的制定，要同時(shí)考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的各種情況、可供選擇的資源以及企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，需要積極實(shí)施補(bǔ)救和搶救措施，將損失減少到最低限度；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，即在已經(jīng)造成風(fēng)險(xiǎn)后果的階段，需要迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在最短時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，并且減少間接損失。

投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略：

（1）有形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

價(jià)值工程法是一種有形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防手段，但是不能過分的依賴價(jià)值工程法。首先， 采取工程措施需要很大的投入，因此決策時(shí)必須進(jìn)行成本收益分析；其次，任何工程設(shè)施都需要有人參加，而人的素質(zhì)起決定性作用；另外，任何工程設(shè)施都不會(huì)百分之一百的可靠。因此，價(jià)值工程法要同其他措施結(jié)合起來使用。

（2）無形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

可以通過內(nèi)部教育以及規(guī)范化來推行無形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施：項(xiàng)目管理人員和所有其他有關(guān)個(gè)方的行為不當(dāng)都會(huì)構(gòu)成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理教育。

4 結(jié)論與展望

本文從多個(gè)方面進(jìn)行分析闡述了投資房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)開發(fā)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了全面分析。主要結(jié)論如下：

1）對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征進(jìn)行了分析；對(duì)開發(fā)的每個(gè)階段的整體的規(guī)劃以及每個(gè)階段的工作重點(diǎn)進(jìn)行了研究，得出相應(yīng)的各個(gè)階段所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素并提出解決方案。

2）根據(jù)研究得出結(jié)論得意更好的對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，在最大程度上做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、轉(zhuǎn)移、回避、減輕等等，并需要得出相應(yīng)的后續(xù)解決措施。本文還強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)開發(fā)中需要成立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，必要時(shí)需要啟用預(yù)警系統(tǒng)，做好充足的防御措施。

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[責(zé)任編輯：湯靜]